Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является застроенным.

Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в той части города, которая относится к центральному району. Его окружают административные, промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходит крупная автомагистраль города, открытая для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд для автомобильного транспорта. Поэтому ННЭИ – использование под административную (офисную) или промышленную застройку.

 

Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями

 

Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя ограничениями:

ü Максимальная эффективность.

ü Финансовая обоснованность.

ü Физическая осуществимость.

ü Соответствие законодательству.

Вывод по анализу ННЭИ. Исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его не только как здания складского назначения, но и офисного помещения.

 

Определение стоимости объекта оценки.

Определение стоимости земли

В соответствии с законом РСФСР о плате на землю при покупке и выкупе земельных участков, а так же для получения по залог земли банковского кредита для оценки стоимости земли применяются нормативные и свободные цены.

При определении нормативной цены земли за основу принимаются ставки земельного налога по региону с учетом соответствующих повышающих коэффициентов. В зависимости от величины статуса населенного пункта, расположения района в городе средняя ставка земельного налога колеблется значительно. В условиях г. Новосибирска, где расположен оцениваемый объект, в соответствии с постановлением мэра г. Новосибирска «О ставках земельного налога в 2005 году на территории Новосибирска» и предшествующими распоряжениями, весь город разбит на территориально-экономические зоны, и для них определены соответствующие ставки земельного налога и базовые ставки ежегодной арендной платы. Ставка земельного налога на дату оценки по нашей оценочной зоне, где располагается объект оценки, составляет 260581,04 руб. за 1 га в год. Данные о стоимости земли определены в соответствии с:

Ø решением горсовета №25 от 17 ноября 2004 г., секция 1011;

Ø коэффициент индексации на 2005 год определен Постановлением горсовета №1466 от 30 декабря 2004 г.;

Ø Коэффициент кратности ставки земельного налога для расчета цены земли по Постановлению Главы Администрации НСО от 28 декабря 2001 г. «1279 «О цене земли», в ред. Постановлений главы Новосибирской области от 03.12.2002 №831; от 20.12.2002 г. №861.

Ø Ставка земельного налога определена согасно решению Городского совета г. Новосибирска №205.

Нормативная цена земли определяется следующим образом:

Расчет стоимости земельного участка

Расчет площади земельного участка

 

Общая площадь здания 634,30 м. кв.
Количество этажей 1,00 этажей
Коэффициент удельного размера придомовой территории по Постановлению мэрии г. Новосибирска №745 от 31.07.02 для жилых домов. 16,90  
Коэффициент удельного размера придомовой территории по Постановлению мэрии г. Новосибирска №745 от 31.07.02 для общественных зданий 1,50  
Площадь объекта оценки 634,30 м. кв.

Расчет площади земельного участка для здания по Постановлению № 745:

 

Sз.y. = Sзд. + Sблаг. (для жилых зданий)

Sзд. = Sобщ.зд / Nэт. (для жилых зданий)

Sблаг. = So6щ.зд /18*K (для жилых зданий К-коэфф. придом. террит.)

Sз.y. (для жилых зданий) = 1 229,84 кв.м

Sзд. = Sобщ.зд / Nэт.*1,5 (для общественных зданий)

Sз.y. (для общественных зданий) = 951,45 кв.м

Расчет придомовой территории относящейся к объекту оценку

634,3 / 634,3 * 951,45 = 951,45 кв. м.

634,3 Площадь объекта оценки
634,3 Общая площадь здания
951,5 Площадь земельного участка расчетная

Доля площади земельного участка относящаяся к объекту оценки

Кв.м

Расчет стоимости земельного участка для здания по Постановлению № 205:

 

951,45*260581,04*6* 1,44* 1,8* 1,1* 1,1 = 466552,4 руб.

 

951,45 Площадь земельного участка, кв. м.
260 581,04 Ставка земельного налога согласно Решению Городского совета г.Новосибирска №205
6,00 Коэффициент кратности ставки земельного налога для расчета цены земли по Постановлению Главы Администрации НСО от 28 декабря 2001 г. N 1279 «О цене земли» в ред. Постановлений главы Новосибирской области от 03.12.2002 №831; от 20.12.2002 г. N 861
1,44 результирующий коэффициент пересчета базовой ставки земельного налога за 1 га из 1994 в 2002 год.(использовался ряд постановлений за данный период)
1,80 Коэффициент пересчета базовой ставки земельного налога за 1 га из 2002 в 2003 год по Федеральному закону от 24.07.2002 N 110-ФЗ
1,10 Коэффициент пересчета базовой ставки земельного налога за 1 га из 2003 в 2004 год по Федеральному закону от 25.07.2003 N 117-ФЗ
1,10 Коэффициент пересчета базовой ставки земельного налога за 1 га из 2004 в 2005 год по Федеральному закону от 29.11.2004 N 141-ФЗ
1,18 НДС

 

Нормативная стоимость земельного участка для объекта оценки466552,4 руб.

 

На дату оценки рынок продаж земельных участков в г. Новосибирск развит хорошо, земельный участок принадлежит Заказчику на правах частной собственности, поэтому в целях оценки учитывается стоимость право частной собственности земельного участка. Для этого определим затраты на отвод здания складского помещения под офисное.

Определим стоимость земельного участка методом сравнения продаж (затратный подход).

 

Показатель     Объект оценки     Аналоги
Описание объекта Земельный участок под одноэтажным зданием, расположенный по адресу: Центральный район, ул. Островского, д. 37, площадь 951,45 кв.м. Земельный участок для строительства здания административно -торгового назначения, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Крапоткина, площадь 4400,0 кв.м. Земельный участок для строительства административного здания, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, Красный проспект, площадь 6300,0 кв.м. Земельный участок для строительства административно-жилого дома, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Гоголя, площадь 4000,0 кв.м.
Агентство   //Справочник по недвижимости от 27.07.04r АН Титул т.22-08-84, т.22-64-80 //Эпиграф №41 от 23.10.04Г АН Сибирское агентство недвижимости т. 26-38-38, 922-477 //Справочник по недвижимости от 07.10.04гАНАльт-Н т.49-55-09, т.19-48-88
Общая площадь 951,45м.кв 4400,00 м.кв 6300,00 м.кв 4000,00 м.кв
Стоимость объекта   16 000 000р 25 000 000р 20 000 000р.
Стоимость 1 кв.м   ЗбЗбр 3 968р 5 000р.
Передаваемые права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Корректировка   0% 0% 0%
Скорректир. цена   3 636р. 3 968р. 5 000р.
Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные
Корректировка   0% 0% 0%
Скорректир. цена   3 636р. 3 968р. 5 000р.
Условия продажи продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке
Корректировка   0% 0% 0%
Скорректир. цена   3 636р. 3 968р. 5 000р.
Дата продажи   мар.2005 мар.2005 мар.2005
Корректировка   0% 0% 0%
Скорректир. цена   3 636р. 3 968р. 5 000р.
Местоположение Центральный район, ул. Островского, д. 37 Заельцовский район, ул. Кропоткина Заельцовский район, Красный проспект Центральный район, ул. Гоголя
Корректировка   0% -10% -10%
Скорректир. цена   3 636р. 3 571р. 4 500р.
Наличие строений и сооружений Офисное здание Нет Нет Нет
Корректировка   0% 0% 0%
Скорректир. цена   3 636р. 3 571р. 4 500р.
Наличие проходящих инженерных коммуникаций Сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения Сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения Сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения Сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения
Корректировка   0% 0% 0%
Скорректир. цена   3 636р. 3 571р. 4 500р.
Площадь земельного участка, м2 951,45 м.кв 4400,00 м.кв 6300,00 м.кв 4000,00 м.кв
Корректировка   10% 10% 10%
Скорректир. цена   4 000р. 3 929р. 4 950р.
Экономические характеристики Завершенное строительство Имеется пакет документов разрешающих строительство Имеется пакет документов разрешающих строительство Имеется пакет документов разрешающих строительство
Корректировка   0% 0% 0%
Скорректир. цена   4 000р. 3 929р. 4 950р.
Текущее использование Земельный участок под офисным зданием Земельный участок для строительства здания административно -торгового назначения Земельный участок для строительства административного здания Земельный участок для строительства алминистративно-жилого дома
Корректировка   0% 0% -5%
Скорректир. цена   4 000р. 3 929р. 4 703р.
Скидка при продаже   нет нет нет
Корректировка   -4% -4% -4%
Скорректир. Цена   3 840р. 3 771р. 4 514р.
Выводы
Весовой коэффициент 0,40 0,40 0,20
Взвешенная стоимость 1 536,00р. 1 508,57р. 902,88р.
Расчетная стоимость 1.кв.м 3 947,45р.
Расчетная стоимость объекта 3 755 802,66р.
Рыночная стоимость права собственности 3 756 000,00р.
Площадь земельного участка для объекта 951,45
Рыночная стоимость права аренды 3 755 802,66р.

 

Дата: 2016-10-02, просмотров: 4.