Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Существует достаточное количество различных методов расчета и внесения поправок, которые можно объединить в группы:
o методы, связанные с анализом парных продаж;
o методы, основанные па анализе экономических, социальных, технико-технологических и иных характеристик недвижимости и ее сферы окружения;
o экспертные методы расчёта и внесения поправок;
o статистические методы, основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных.
Рассмотрим эти группы методов подробно и на конкретных примерах.
3.1 Метод парных продаж
Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных, почти во всем, кроме одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница в этих характеристиках обуславливает разницу в цене объектов. Соответственно, сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на вышеуказанные характеристики, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.
Важным моментом метода парных продаж является то, что объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналога. Но парная продажа должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект. Например, при оценке трехэтажного кирпичного офисного здания в качестве аналогов тоже необходимо подбирать трехэтажные кирпичные офисные здания, однако для расчета поправок в качестве парной продажи можно рассмотреть одноэтажные блочные здания, но обязательно офисного назначения.
Пример расчета процентной поправки на местоположение методом парных продаж:
Оценивается отдельно стоящее административное трехэтажное кирпичное здание, расположенное в Восточном районе города. Для анализа сравнительных продаж был определен аналог - трехэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в Центральном районе. Аналог был продан за 1 500 000. В базе данных имеются следующие сопоставимые объекты:
| Объект | Местоположение | Физические характеристики и назначение объекта | Цена, тыс. руб. |
| А | Восточный | Одноэтажное блочное здание под офис | |
| В | Центральный | Те же самые | |
| С | Центральный | Трехэтажное кирпичное здание Промышленный объект | 1 200 000 |
| D | Восточный | Те же самые | 800 000 |
Для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и ввести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж А и В. Объекты С и D , которые, казалось бы, ближе по техническим характеристикам к оцениваемому объекту, не могут быть использованы, так как назначение не позволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка. Поправка на местоположение:
Пм = Ца / Цв.
где:
Пм - поправка на местоположение;
Ца - цена объекта А;
Цз - цена объекта В.
Так как оцениваемый объект находится в Восточном районе, мы делим цену объекта парной продажи, характеризующегося тем же местоположением, на цену объекта парной продажи, сходного по местоположению с аналогом. Поправкапредставляет собой коэффициент, на который умножается цена аналога (либо единицы сравнения) с целью получения вероятной цены оцениваемого объекта:'
С = Са*Пм,
где:
С - вероятная цена объекта оценки;
Са - цена аналога;
Пм - поправка на местоположение.
После подстановки численных значений:
Пм = 300' 000/900 000 = 0,33;
С = 1500 000*0,33 = 500 000.
Пример расчета абсолютной денежной поправки методом сравнения парных продаж:
Оценивается жилой одноэтажный деревянный коттедж с пристроенным гаражом на одну машину. Имеется аналог - жилой одноэтажный деревянный коттедж без гаража, проданный по цене 40 000 тыс. руб. Кроме того, имеются данные по следующим объектам:
| Объект | Наличие гаража | Физические характеристики и назначение объекта | Цена, тыс. руб. |
| А | На одну машину | Двухэтажный жилой кирпичный коттедж | 120 000 |
| В | Отсутствует | Те же самые | 113 000 |
Из анализа объектов А и В нетрудно предположить, что разница в их цене обусловлена наличием (отсутствием) гаража. Следовательно поправка на наличие гаража при объекте А может быть определена как:
Пг = Ца - Цв ,
где: Пг - поправка на наличие гаража;
Ца - цена объекта А;
Цз - цена объекта В.
Необходимо заметить, что в выше приведенной формуле на первом месте стоит цена объекта, сходного по характеристике с оцениваемым объектом. Цена объекта оценки определяется как:
С = Са + Пг,
где: С - вероятная цена объекта оценки;
Са - цена аналога;
Пг - поправка на наличие гаража при объекте А.
Пг = 120 000-113000 = 7000;
С = 40 000 + 7000 = 47 000.
Пример расчета относительной денежной поправки методом анализа парных продаж:
Оценивается двухэтажное офисное, здание площадью 500кв.м , требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 400кв.м., в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан по цене 300000 тыс. руб.
Имеются так же следующие данные по парной продаже:
| Объект | Физические характеристики и назначение объекта | Состояние | Цена, тыс. руб. |
| А | Одноэтажное кирпичное офисное здание S = 150кв.м | Требуется ремонт. | 60 000 |
| В | Те же самые, S = 200 кв.м | Проведен космет. ремонт. | 130 000 |
Для расчета поправки на косметический ремонт, мы сравниваем цены единиц сравнения объектов с проведенным и с требуемым косметическим ремонтом:
Пр = Са/5а-Св/5Ь;
где Пр - поправка на проведенный ремонт (вносится к цене единицы сравнения и рассчитана в данном случае на 1кв.м здания);
Са - цена объекта А ;
Св - цена объекта В ;
Sa - площадь объекта А;
Sb - площадь объекта В .
Bероятная цена оцениваемого объекта может быть рассчитана по формуле:
С = [(Санал / Бани) + Пр] * S,
где С - вероятная цена объекта;
Санал - цена аналога;
Занал - площадь аналога;
Пр - поправка на проведенный ремонт;
S - площадь объекта оценки .
После подстановки численных значений:
Пр = 60 000/150кв.м-130 000/200кв.м = -250 руб.//кв.м;
С = [300 000/400кв.м+ (-250 руб./кв.м)]* 500кв.м = 250 000 тыс. руб.
Поправка в данном случае получилась с отрицательным знаком, что логично, так как цена аналога должна быть уменьшена на величину стоимости проведенного косметического ремонта для определения вероятной цены оцениваемого объекта.
Для упрощения расчетов в приведенных примерах рассматривалась лишь одна парная продажа для каждого случая. На практике таких пар следует рассматривать несколько с целью более точного определения поправки, усреднив результаты, полученные методом парных продаж.
3.2 Метод прямого анализа характеристик.
Методом парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и внести любые поправки. Однако информация есть не всегда, поэтому ряд поправок вносится методом прямого анализа характеристик. Так обычно рассчитываются поправки на время продажи объекта, на износ объекта, а так же на многие дополнительные улучшения (наличие или отсутствие коммуникаций, проведенный ремонт и т.д.).
Пример расчета процентной поправки на время продажи методом прямого анализа характеристик.
Поправка на время продажи объекта фактически отражает изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости, то есть инфляцию на рынке недвижимости.
Учитывая, что цены на недвижимость рассматривались в долларах США, поправки на время продажи объекта необходимо рассчитывать исходя из инфляции доллара США на российском рынке недвижимости. Более грубым, но допустимым методом расчета этих поправок является учет общей внешней инфляции доллара США в России.
Для расчета поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара, рассчитанные к любой базе. Такая информация обычно доступна. Она постоянно появляется во многих финансово - экономических справочниках и специализированных периодических изданиях.
Оценивается типовой загородный коттедж - деревянный, одноэтажный с мансардой. Оценку необходимо провести на 6.05.96. Пусть в банке данных имеются следующие данные по продажам аналогичных типовых коттеджей в том же районе:
| Аналог | Время продажи | Индекс покупательной способности долл. на дату совершения сделки с аналогом (I) | Цена, долл. |
| А | январь 06 | ||
| В | февраль 06 | ||
| С | март 06 |
(I )на дату оценки объекта = 61
Для того, чтобы определить вероятную цену оцениваемого коттеджа, необходимо определить текущую эффективную цену аналоговое есть ответить на вопрос - за какую сумму были бы проданы эти аналоги, если бы сделка состоялась на момент оценки нашего объекта? Так как покупательная способность доллара падает, эти аналоги на 5.05.06 были бы проданы дороже. Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные повышающие поправки, которые с учётом индексов инфляции могут быть рассчитаны по следующей формуле:
Пв = 1дсс / 1до;
где Пв - поправка на время продажи;
1дсс - индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом;
1до - индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.
Вероятная цена продажи оцениваемого коттеджа может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведённых цен аналогов. Приведённая цена каждого из аналогов равна:
С-Санал * Пв;
После подстановки численных значений вероятная цена объекта оценки равна:
С = (72000*S5/61+69000*87/61+82000*74/61)/3=100000 долл (округлённо)
Пример расчета процентной поправки на износ методом прямого анализа характеристик.
На основе данных о физическом состоянии здания рассчитывается процентная поправка на износ. Расчёт производится по формуле:
Пи = (100-Ио)/(100-Иа);
где Пи - поправка на износ;
Ио - износ объекта (%);
Иа - износ аналога (%)
Цена объекта с учетом поправки на износ:
С = Са * Пи;
где С - вероятная цена оцениваемого объекта;
Са - цена аналога;
Пи - поправка на износ.
Пусть оценивается одноэтажное административно - бытовое здание с износом 20%.
Имеются следующие данные по недавно проданным объектам:
| Объект | Процент износа | Цена, тыс. руб. |
| А | 70 400 | |
| В | 25 680 | |
| С |
Приводим стоимость каждого из аналогов так, как будто они тоже обладают износом в 20%:
Са = 570 400* (100-20)/(100-25) = 575 093;
Сс = 565 600* (100-20)/(100-30) = 574 971;
Объект В вообще не может быть использован в качестве аналога, т.к. его износ свыше 80%, следовательно он наверняка приобретался с иной инвестиционной мотивацией.
Вероятная цена одноэтажного административно - бытового здания:
С = (75 093+74 971)/2 = 75 032 = 75 000 (округлённо)
В качестве некоторых поправок могут приниматься отдельные производственно - экономические показатели, связанные с характеристиками недвижимости в целом и её отдельных компонентов, оборудования и т.д. Скажем, например, что стоимость косметического ремонта для офисных помещений по - городу на начало 2006 года в среднем составляет около 300 руб. за квадратный метр. Данный показатель может быть принят в качестве относительной денежной поправки на косметический ремонт.
Другой пример - поправки на наличие дополнительных улучшений. Они рассчитываются как стоимость этих улучшений, умноженная на коэффициент удобства пользования (КУП).
КУП - это повышающий коэффициент, который отражает готовность потребителя заплатить за готовое улучшение и сразу начать им пользоваться, вместо того, чтобы создавать его самому. Обычно величина КУП колеблется от 1.2 до 3.5 , но иногда его значение может достигать до 7-10. Величина КУП зависит от следующих факторов:
o сложности самостоятельного установления улучшения;
o времени, необходимого для установления улучшения;
o необходимости данного улучшения для типичного на данном сегменте рынка пользователя.
На последнем факторе следует остановиться особо. Зачастую возникают ситуации, когда с точки зрения типичного покупателя некоторые улучшения могут быть избыточными. Соответственно КУП для них будет меньше 1, либо вообще равен 0. Например установка бронированных ворот с электронной сигнализацией на дачном участке обойдется очень дорого, но потенциальный типичный покупатель такого участка не захочет возмещать прежнему владельцу затраченные на ворота средства, т. к. их стоимость в пользовании на данном сегменте рынка равна нулю.
Следует подчеркнуть, что одни и те же улучшения могут быть излишними на одном сегменте рынка и вполне востребуемы на другом. Так, установка ванн с гидромассажем в жилых домах высокой категории в престижных районах можно считать вполне обоснованными в то время как оборудование такими ваннами "хрущёвок" и иного низко престижного жилого фонда явно избыточно.
Пример. Определить поправку на отсутствие в офисном здании телефонной связи.
Для работы офиса необходимо 5 телефонных линий.
Например, стоимость установки одной линии по Москве составляет около 1500 руб. Соответственно, установка 5 линий обойдётся в 7500 руб.. Учитывая, что данная процедура особой сложности не представляет и может быть осуществлена в недельный срок, КУП можно принять равным 1.2. Поправка на отсутствие телефонной связи для данного примера равна:
Пт = 31500*5 * 1.2 = 39000 ?
3.3 Экспертные методы расчета и внесения поправок.
LЭкспертные методы расчёта и внесения поправок основаны на представлении оценщика о том, является ли оцениваемый: объект хуже или лучше аналога. Эти поправки обычно рассчитываются как процентные и определяются по следующей схеме
1. Объект лучше аналога на 10%, следовательно, цена аналога должна вырасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть стоимость объекта оценки -X, а цена аналога - 1.0 . Тогда:
Х=1.0+10%= 1.1
2. Объект хуже аналога на 10%. Чтобы учесть это различие, цену аналога необходимо уменьшить:
Х= 1.0- 10% = 0.9
3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 10%.Цена аналога должна уменьшиться для отражения этого различия:
1.0 = Х+ 10% *Х = Х(1 +0.1 ), Х = 0.909
4. Аналог на 10% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти, чтобы отразить это различие
1.0= Х- 10%*Х,Х= 1/0.9
4. Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи.
В этом случае применяются следующие единицы сравнения:
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) .
2. Общий коэффициент капитализации(ОКК).
1. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения ВРМ необходимо:
1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.
2. Определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по - сопоставимым продажам аналог.
3. Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Цоб = Др*ВРМ = Др*Ца/ПВД; =
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др - рентный доход от оцениваемого объекта;
ВРМ - валовой рентный мультипликатор;
Ца - цена продажи сопоставимого аналога ;
ПВД - потенциальный валовой доход. •
Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000.В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах:
| Аналог | Цена продажи, | ПВД | ВРМ |
| А | |||
| В | 5.43 | ||
| С | 4.8 |
ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5.43 + 4.8) / 3 = 5
Цоб =150000 * 5 = 750000
ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
2.0бщий коэффициент капитализации - является элементом доходного подхода к оценке недвижимости. ОКК определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) оцениваемого объекта к продажной цене сопоставимого аналога:
Ккап = ЧОДа/Ца;
где Ккап - коэффициент капитализации,
Ч0Да - чистый операционный доход аналога,
Ца - продажная цена аналога.
Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой
Цоб - ЧОДоб / Ккап , .
где Цоб - вероятная цена объекта оценки;
ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки;
Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из рыночных данных по сопоставимым аналогам.
Пример. Пусть оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 руб.
| Аналог | ЧОД, руб. | Цена продажи, руб. | Расчетный К кап. |
| А | - | ||
| В | 0.08 | ||
| С | Доход за истекший год 35000 | - |
Аналоги А и С не могут быть использованы для расчёта, так как у первого величина ЧОД не сопоставима с величиной ЧОД оцениваемого объекта, а у второго вообще указан доход за прошлый год.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:
Цоб -550000/0.08 = 5625000.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 336.