Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные, так и прогнозируемые данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов - потоки денежных средств дня различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

o условно-постоянные расходы или издержки;

o условно-переменные или эксплуатационные расходы;

o расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня представляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются: на управление, коммунальные (газ, электроэнергия, вода, отопление, телефон и т.д.), на уборку, содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся: кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, расходы на косметический ремонт и недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты). Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости, в действительности, их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

Если же в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитывают, но необходимо учесть износ, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Если срок такого рода, отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтирования потоков денежных средств, возможно, учитывать расходы только в том периоде, где они плакируются.

Пример 1: Косметический ремонт, требующийся один раз в 7 лет, обходится владельцу в 7000долл.; последний раз ремонт был проведен 2 года назад; то горизонт расчета 5 лет. Рассчитать расходы на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения и изменения цены реверсии.

Решение: Следующий ремонт необходимо провести через 5 лет (7-2), следовательно, он придется на нынешнего владельца, цена реверсии не изменится, а расходы на замещение составят 7000:5 = 1400 долл.

Пример 2: Те же условия, горизонт расчета 3 года.

Решение: Ремонт придется делать следующему владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0, а цена реверсии уменьшится на размер износа, т.е. на (2+3) : 7 от стоимости ремонта, что составляет (5 : 7)х 7000 = 5000 долл.

Так как основным источником дохода, приносимого недвижимостью, является аренда, следует тщательно изучать типичные для данного типа недвижимости арендные договора: сроки договоров, размеры арендной платы, периодичность выплат и т.п.

При определении потока денежных средств. на основе ретроспективных данных обычно используются данные бухгалтерской отчетности (баланс, отчет о прибыли и убытках и т.д.) или данные о действующих на данном сегменте рынка ценах. В последнем случае расчет ведется так же, как в случае с прогнозными данными. При использовании ретроспективных данных часто имеется возможность использовать готовые показатели, валового дохода, чистого эксплуатационного дохода и т.д. Единственное на что следует обратить внимание - это сравнение и использование в одном расчете данных за один период.

4. Определение итогового показателя потоков денежных средств(ЧОД), который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.

5. После расчета ЧОД, необходимо определить коэффициент капитализации (R). Понятие коэффициента капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции.

2. Компенсацию за риск.

3. Компенсацию за низкую ликвидность.

4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1. Метод рыночной выжимки.

2. Метод кумулятивного построения (суммирован).

3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).

4. Метод инвестиционной группы.

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

1. Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости.

В рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по формуле:

V = I R

V - стоимость;

I - ЧОД;

R - коэффициент (ставка) капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в ставку капитализации:

R = l : V

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов недвижимости мы можем вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи:

R = ЧOД : цена продажи

Определенная таким образом ставка капитализации называется общей. Пример: Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 205000, ЧОД составил • 34000 долл. Пусть ЧОД оцениваемого имущества равен 32000 долл., определим его стоимость.

Решение: Используя вышеприведенную формулу, определяем ставку капитализации:

R 0,17

Тогда стоимость оцениваемого объекта составит:

Со 188235 = 188000

 

Следует сказать, что для более точного вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки, т.к. в противном случае возникает необходимость реконструирования их операционных отчетов для более объективного расчета ставки капитализации.

Стоимость инвестиционной недвижимости может быть рассчитана также путем умножения валового дохода, чистого дохода или других показателей дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор).

Вышеупомянутый мультипликатор получается путем деления цены продаж отобранных оценщиком объектов недвижимости на величину ЧОД:

М = Цена продаж : ЧОД;

откуда:

Со = ЧОД х М

М показывает, что оцениваемая недвижимость стоит во столько-то раз больше, чем текущий или прогнозируемый доход.

2. Метод кумулятивного построения (метод

суммирования)

Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:

1. Безрисковую ставку.

2. Ставку на дополнительный риск.

3. Компенсацию на низкую ликвидность.

4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

Российские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам (сравнимой длительности и размера суммы) банков высшей категории надежности (обычно 14-16% с учетом поправок на ликвидность (1-2%). Сбербанк РФ и др.

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Ставка за дополнительный риск. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Компенсация за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на не ликвидность есть по сути поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или .отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от вложения в ГКО), тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Ставка возмещения капитала.Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Пример: расчета суммарной нормы капитализации методом кумулятивного построения при инвестировании в недвижимость.

1. На момент оценки объекта, исходя из ставок по депозитам российских банков высшей категории надежности, безрисковую ставку принимаем равной 10%.

2. К данной безрисковой ставке прибавляем поправку на риск вложения в объект недвижимости - 5% (из анализа факторов риска, влияющих на объект недвижимости).

3. Поправку на низкую ликвидность примем равной 3%. Величина данной поправки принимается на основании исследования рынка недвижимости, точнее сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект.

4. Инвестиционный менеджмент, при инвестициях в недвижимость требует, как правило, немалых управленческих усилий. Компенсацию за эту составляющую примем равной 2%. Размер компенсации за инвестиционный менеджмент зависит от конкретного объекта недвижимости, его принадлежности к определенному сегменту рынка недвижимости.

5. Ставку возмещения капитала примем равной 20%. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке недвижимости, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3.-5 лет. При обозначенном горизонте расчета в 5 лет ежегодно полагается 20% на возврат капитала вкладчика.

Общая ставка капитализации:

Ск = 0,10 + 0,05 + 0,03 + 0,02 + 0,20 = 0,40

Следует сказать, что значения составляющих общей ставки капитализации для различных видов недвижимости неодинаковы.

Метод связанных инвестиций

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.

Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений, (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе периодических амортизационных выплат.

Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

 

Rз = ежегодные выплаты на обслуживание долга : основная сумма ипотечной ссуды

 

Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц, квартал).

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения.

Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов. Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Re) и определяется следующим образом:

Rc = денежные поступления до вычета налогов : сумма вложенных собственных средств

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала. Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.

Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:

Мкред. = величина кредита : стоимость недвижимости

Тогда доля собственного капитала составляет:

Мсоб. = 1 - Мкред.., где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

R = Rs х Мкр. + Re (1 - Мкр.)

Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом:

Re =денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств

Пример: Условия кредитования: Мкр. = 75%

ипотечная постоянная ставка Кз = 0,1399

Re = 12,0%

Требуется определить общую ставку капитализации

R = (0,75x0,1399)+ (1-0,75) (0,12) = 0,1349

Формула связанных инвестиций также может быть применена для составных частей недвижимости - земли и строений. Взвешенные ставки капитализации для земли и строений могут быть рассчитаны при условии, что можно получить точные ставки капитализации для каждого из компонентов, а также долги их вклада в общую стоимость имущества.

R = L x Rl+B x R2

Где:

L - стоимость земли в % от общей стоимости;

R1 - ставка капитализации для земли;

В - стоимость здания в % от общей стоимости;

R2 - ставка капитализации для здания.

Дата: 2016-10-02, просмотров: 4.