| Безрисковая: ставка (доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам; ставки по депозитам банков высшей категории надежности) + Страновой риск (систематический) + Риски, связанные с функционированием данного объекта недвижимости (несистематический) | ……. …….. ……... |
Расчетная величина ставки дисконта %
Заключительный этап расчета ставки дисконта - поправка на неликвидность.
При дисконтировании денежных потоков и будущей стоимости реверсии могут использоваться различные ставки дисконта.
Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.
Дисконтирование основано на использовании формулы сложного процента.
PV= FV / (1+R) 
= 1 / (1+R) * FV
где
PV - текущая стоимость
FV - будущая: стоимость
R - ставка дисконта
n - число периодов
i
1 / (1+R) * FV - фактор текущей стоимости, значение которого представлено в таблице "Шесть Функций денежной единицы".
Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значения будущих стоимостей умножить на соответствующие значения Фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:
- число периодов;
- ставка %.
Технология оценки
Процесс оценки стоимости недвижимости - это сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов. Весь процесс оценки можно разделить на семь стадий:
1. Определение проблемы.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.
3. Сбор и анализ данных.
4. Оценка земельного участка.
5. Применение трех подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.
6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.
7. подготовка отчета заключения об оценке.
8. Доклад об оценке.
Ниже мы подробно остановимся на содержании этих стадий оценки объектов недвижимости.
Определение проблемы.
Данная стадия оценки подразделяется на ряд этапов:
1. Идентификация объекта.
2. Выявление предмета оценки.
3. Определение даты оценки.
4. Формулирование цели и функции оценки.
5. Определение вида стоимости.
6. Ознакомление Заказчика с ограничительными условиями.
1. Идентификация объекта недвижимости.
При идентификации объекта недвижимости указывается его наименование, инвентаризационный номер, местоположение, другие реквизиты и фактические характеристики.
2. Выявление предмета оценки.
Важнейшим моментом при осуществлении оценки объекта недвижимости является выявлении, предмета оценки, т. е. выявление того, что подлежит оценке - весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права.
3. Определение даты оценки.
Дата оценки - это момент времени, в который выполняется оценка.
.С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причем изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса, и другие случаи.
Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда определение стоимости оцениваемого объекта осуществляется в результате сравнения данных по сопоставимым сделкам. Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать, на какую дату производилась их оценка.
В случае, если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например, в связи с неплатежеспособностью предприятия, то- дату оценки может определить суд.
4. Формулирование цели и функции оценки.
Определение цели оценки очень важный этап, т.к. от цели оценки зависит выбор методики оценки. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и вследствие этого ошибочный результат в оценке объекта недвижимости. В связи с этим в отчете по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или для целей, указанных в данном отчете. Использование полученных результатов в других целях будет некорректным.
Например, методы оценки объекта недвижимости в целях налогообложения имущества отличаются от методов, используемых в целях его ликвидации.
Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос: что оценивается.
Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Например, цель оценки - определить рыночную стоимость объекта или определить инвестиционную стоимость объекта, и т.д.
Функция оценки - это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Формулируя функцию оценки, мы отвечаем на вопрос, для чего необходима оценка. Оценка может быть осуществлена для целей налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т.д.
5. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями.
На первой стадии оценки необходимо ознакомить Заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают процесс оценки стоимости объекта недвижимости. Эти ограничительные условия формулируются с целью защиты интересов Заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчете об оценке для того, чтобы избежать в будущем в отношениях между Заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.
Ниже мы приводим некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:
1. При подготовке отчета об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от Заказчика.
2. Финансовые и технико-экономические характеристики эксплуатирующего объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведения специальной аудиторской проверки ее достоверности и инвентаризации имущества.
3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
4. Прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющиеся в прогнозный период экономической ситуации. Однако, эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.
5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчете, и для целей, указанных в данном отчете.
6. Заказчик гарантирует, что любые информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.
7. Эксперт-оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
8. Отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных Стандартами по оценке.
9. Заключение и отчет об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества.
10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.
11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчеты и отчеты о результатах деятельности за последние'4 года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами.
Эксперт-оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления. При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт-оценщик должен отразить это в своем отчете.
Эксперт-оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.
12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность осуществления анкетирования администрации.
.2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.
Вторая стадия оценки - это предварительный осмотр их и заключение договора на оценку. Эта стадия оценки состоит из нескольких этапов:
1. Предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией.
2. Определение исходной информации и источников.
3. Определение состава группы экспертов- оценщиков.
4. Составление задания на оценку и календарного плана.
5. Подготовка и подписания договора на оценку.
1.Предварительный осмотр объекта недвижимости и знакомство с администрацией
Первым этапов на этой стадии оценки является предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией. Предварительный осмотр объекта лучше провести с одним из опытных представителей Заказчика. Это необходимо для того, чтобы, осматривая объект, попытаться больше узнать у него о предыстории развития объекта, выпускаемой продукции, его физическом состоянии, квалификации работников и руководителей предприятия, психологическом климате в коллективе, перспективах развития предприятия и пр. с тем, чтобы более глубоко понять, что представляет собой данный объект.
На этом этапе необходимо познакомиться и обменяться телефонами с представителями Заказчика, которые могут помочь эксперту-оценщику в сборе исходных данных для проведения оценки. При необходимости, все они смогут участвовать в экспресс-опросе для получения информации о перспективах развития объекта.
Важно на этом этапе оценки определить представителя Заказчика, который будет формулировать задание, подписывать договор об оценке и осуществлять приемку отчета, обеспечивать исходной информацией. Важно также определить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу отчета Заказчику.
2. Определение исходной информации и ее источников
На данном этапе необходимо определить типы данных, используемых для оценки, а также их источники. Это могут быть сведения о рынке, на котором функционирует объект, данные других аналогичных объектах, финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Самый распространенный способ представления общих данных - это разбивка их на подразделы, касающиеся: рынка и сектора рынка, на котором функционирует объект, вида продукции цен на нее, местоположение объекта (т.е. данные о городе, районе, где расположен объект ) и т.д. Преимущество данного способа представления информации заключается в том, что , собрав и систематизировав информацию один раз, ее можно использовать и для проведения оценок других объектов.
В настоящее время, когда рынок, связанный с оценочной деятельности не развит, сбор информации для объектов недвижимости является наиболее трудоемкой частью всего процесса оценки.
Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы Заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература, а также коллеги самого эксперта-оценщика. При заключении договора на оценку объектов недвижимости, необходимо указать состав документов, которые Заказчик должен представить эксперту- оценщику к определенному сроку с тем, чтобы он смог начать осуществлять оценку объекта.
3. Определение состава группы экспертов-оценщиков
Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов, которые- будут участвовать в оценке стоимости объектов недвижимости.
Оценка небольшого объекта недвижимости может осуществляться одним экспертом-оценщиком. Если объект крупный, то для оценки необходимо привлечь несколько человек-экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов, экологов и т.д.
Наш опыт оценки объектов недвижимости свидетельствует о том, что для оценки необходимо привлекать представителей Заказчика. Их знания и опыт необходимы, в основном, для получения данных о будущих доходах, а также для того, чтобы оперативно обеспечить получение исходных данных и приемку отчета об оценке.
4. Составление задания на оценку и календарного плана
Задание на оценку, как правило, подготавливает эксперт-оценщик, так как практика показывает, что Заказчик, из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки, делает это недостаточно четко. Недостаточная четкость в формулировке целей и функций оценки является основной причиной ошибок и конфликтных ситуаций в отношениях между Заказчиком и экспертом-оценщиком.
Задание на оценку включает в себя следующие основные положения:
1. Имя Заказчика.
2. Имя эксперта-оценщика.
3. Определение предмета оценки.
4. Дата оценки.
5. Цель и функция оценки.
6. Применяемый стандарт стоимости.
7. Календарный план.
8. Особые условия.
Приведенный выше состав задания на оценку имеет примерный характер. В каждом отдельном случае эксперт - оценщик должен уточнить состав задания на оценку, исходя из конкретных особенностей предмета и объекта оценки.
В процессе оценки могут быть отклонения от задания или дополнения к нему. Эти случаи фиксируются экспертом оценщиком с помощью докладных записок Заказчику. Копии докладных записок прилагаются затем к отчету об оценке.
Несколько слов об определении предмета оценки. При разработке задания на оценку важным моментом является определение предмета оценки, т.е. формулирование ответа на вопрос: что оценивается - вид стоимости объекта и характер имущественных прав.
Задание на оценку должно быть приложено к отчету об оценке. Разработка и подписание Заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного плана оценки является важным этапом, организующим стороны на целенаправленную работу, т.к. иногда случается, что Заказчик задерживает выдачу исходных данных по оценке, а эксперт-оценщик , не имея четкого календарного плана, задерживает подготовку итогового отчета и заключения по оценке. При задержке Заказчиком исходных данных на какое-то время, как правило, на такой же срок задерживается выдача отчета об оценке.
Продолжительность работ по оценке объекта недвижимости зависит от величины объекта. В среднем продолжительность оценки объекта недвижимости составляет 2-3 недели. Однако, в случаях с крупными объектами продолжительность оценки может быть значительно большей.
Подготовка и подписание договора на оценку
Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет свои особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями Заказчика и квалификацией эксперта-оценщика. Однако, ниже вниманию читателей мы предлагаем разработанный нами договор на оценку объекта недвижимости, который, в основном, отражает специфические особенности процесса оценки и который можно использовать в практической деятельности в качестве основы для конкретных договоров на оценку.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 188.
