Глава 4. Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

Недвижимость является традиционным объектом вложения капитала. Инвестор, специализирующийся на недвижимости, обычно стоит перед проблемой выбора одного или нескольких объектов, предлагаемых достаточно широким рынком недвижимости.

Привлекательность инвестиционного объекта может быть оценена по огромному числу факторов и критериев: ситуация на рынке недвижимости, состояние финансового рынка, профессиональные интересы и навыки инвестора, финансовая состоятельность проекта, геополитический фактор и т.д. Однако на практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ: выгодно или невыгодно вкладывать деньги в данный проект, либо - какой объект предпочесть при выборе из нескольких вариантов.

Инвестиции в любой проект, в том числе и в недвижимость, с точки зрения владельца денежных средств, предполагает отказ от сиюминутной выгоды ради получения преимуществ в будущем. Инвестор, в конечном счете, вкладывая капитал в недвижимость, покупает будущий доход. Поэтому проблема оценки инвестиционной привлекательности проектов состоит в выборе методов и приемов анализа денежных потоков, опосредованных конкретным проектом.

Аналитик должен ответить на вопрос: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости? Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода, степени риска, неопределенности достижения конечного результата.

Оценка денежных потоков должна проводиться с учетом фактора времени. Потоки доходов и расходов по проекту возникают в разное время и, следовательно, не сопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к текущей стоимости на момент осуществления затрат исходя из уровня риска по оцениваемому объекту недвижимости, т.е. дисконтировать доходы. Экономическая оценка проекта характеризует его привлекательность в сравнении, с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиций в недвижимость с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей.

1. Срок (период) окупаемости.

2. Чистая текущая стоимость доходов.

3. Ставка доходности проекта.

4. Внутренняя ставка доходности проекта.

5. Модифицированная ставка доходности.

6. Ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые учитываются при расчете другого показателя. Однако, поскольку экономическое содержание каждого показателя неодинаково, аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиционного проекта. Поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное инвестиционное решение.

1. Срок (период) окупаемости

Срок окупаемости - это время, необходимое для полного возмещения вложений в недвижимость.

В мировой практике поток доходов от инвестиционного проекта корректируется с учетом фактора времени и в приведенном виде используется для определения периода окупаемости.

Рассмотрим методику расчета, экономическое содержании и приемы инвестиционного анализа на примере.

Инвестор может приобрести склад за 1500 млн. руб. Доходы от сдачи склада в аренду составят: 1 год - 300 млн. руб.; 2 год - 500 млн.руб.; 3 год - 600 млн. руб.; 4 год - 400 млн.руб.; 5 год - 100 млн.руб. ставка дисконта - 5%.Срок окупаемости рассчитывается следующим образом:

 

Ток = год, предшествующий году окупаемости +

+ невозмещенная стоимость на начало года / приток наличности на начало года

Проведем необходимые расчеты:

1. Период
2. Денежный поток (1500)
3. Дисконтированный (1500)
  денежный поток            
  (ставка 5%)            
4. Накопленный (1500) -1214 -760 -242 +87 +165
  дисконтированный            
  денежный поток            

Ток = 3 +242 : 329= 3,7 года

Предпочтение отдается объекту недвижимости, имеющему минимальный срок окупаемости

Период окупаемости является важнейшим индикатором ликвидности проекта, дающим информацию о том, как долго будут "заморожены" инвестированные средства. Этот показатель становится приоритетным в том случае, если недвижимость приобретается с участием банковского кредита. Аналитик должен сопоставить период окупаемости со сроком кредитования, который не должен превышать данный показатель.

Кроме того, аналитик должен учитывать недостатки оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости на основе периода окупаемости.

Во-первых, в расчетах игнорируются доходы, получаемые за пределами срока окупаемости проекта, следовательно, при отборе альтернативных проектов можно допускать серьезные просчеты, если ограничиться применением только данного показателя. Однако следует отметить, что данное предположение зависит от инвестиционных целей. Поэтому, если для инвестора главным является максимально быстрый возврат инвестиций, последующая доходность проекта не имеет значения для анализа.

Во-вторых, использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть рассчитан как простая средняя величина.

Чистая текущая стоимость доходов (ЧТСД)

Данный показатель позволяет ранжировать инвестиционные проекты на основе сравнения затрат и доходов, приведенных к текущей стоимости.

Схема расчета показателя чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД):

1. Определить текущую стоимость каждого члена потока доходов исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов.

2. Суммировать приведенные доходы по проекту.

3. Сравнить суммарные приведенные доходы с величиной затрат по проекту.

ЧТСД = ПД-ПР

где, ПД - суммарные приведенные доходы;

ПР - приведенные затраты по проекту. ........

4. Проекты, имеющие отрицательную величину ЧТСД, инвестор отклоняет. При рассмотрении нескольких вариантов, предпочтение отдается проекту с максимальной величиной данного показателя.

Рассчитаем показатель чистой текущей стоимости доходов, получаемых инвестором от аренды склада.

период
Денежный поток
Дисконтированный денежный поток
Суммарный ДДП
Чистая текущая стоимость доходов 1665 – 1500=165

 

Чистая текущая стоимость доходов равная нулю показывает, что приведенный денежный поток будет достаточным только для возмещения инвестированного капитала. Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора от реализации данного проекта. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным проекта для определения ЧТСД по инвестиционному портфелю в целом.

Недостатки данного показателя.

Во-первых, абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиционных проектов не учитывает объема вложений по каждому варианту.

Во-вторых, величина ЧТСД по проекту зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиком ставка дисконтирования (т.е. оценка уровня риска производится достаточно субъективно).

Влияние ставки дисконтирования на величину ЧТСД можно проследить на примере:

Гостиница, стоимостью 15 000 млн.руб. приносит доход 1 год - 9000 млн.руб.; 2 год - 6000 млн.руб.; 3 год - 4000 млн.руб.

Ставка дисконта 5% 10% 15% 20%
Чистая текущая стоимость доходов 2469. -7,0 -1019

Безубыточность инвестиций возможна только в том случае, если ставка дисконтирования не превысит 15%. Оценка уровня риска и выбор ставки дисконтирования проекта производится достаточно субъективно, что отрицательно сказывается на результатах анализа.

Дата: 2016-10-02, просмотров: 6.