Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещенных инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосколъда).

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.

Рассмотрим пример: Пусть кредит в 2000долл. выдан на 5 лет под

10% годовых.

Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, т.к. за 5 лет должно быть списано 100% актива (100% : 5 = 20%). Тогда коэффициент капитализации: R = 10% +10% = 30%

Ежегодно будет возвращаться 20% от основной суммы кредита и 2000 долл. плюс 10% дохода на инвестиции:

Капитальная стоимость кредита в 2000 долл.: V = 1 : R = 600 :0.3 = 2000 основной суммы

При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставка дохода на инвестиции (метод Инвуда)

Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, .идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: т.о. происходит полное возмещение капитала.

Рассмотрим пример: Кредит в 2000 тыс. руб. под 10% годовых сроком на 5 лет может быть полностью погашен при условии ежегодно выплачиваемых равных платежей в сумме 527,6 тыс. руб.. (исходя из взноса на амортизацию единицы). Тогда процент за кредит в первый год составит 200 тыс. руб., а сумма возвращения 527,6 - 200 = 327,6 тыс.руб.

Ежегодный процент может быть израсходован кредитором, а в случае задержания ежегодных основных выплат в 327,6 тыс. руб.. через 5 лет их сумма составит 1638 тыс. руб. (327,6 х 5) - если эти ежегодные основные выплаты не реинвестируются под 10% годовых. Если же они реинвестируются под 10% годовых, то их сумма через 5 лет возрастет до 2000.

сумма = 2000

Соотношение выплат % и основной суммы процента.

Когда рассматривается поток равновесных доходов, коэффициент капитализации обычно равен сумме ставки процента и фактора фонда возмещения при том же проценте. Фактор фонда возмещения для данного примера равен 0,1637975 (5 лет, колонка 3), тогда коэффициент капитализации:

R = 0,1 + 0,1637975 = 0,2637975

Если известно, что постоянный ежегодный доход равен 527,6 долл. и он будет поступать регулярно в конце каждого года в течение 5 лет, то стоимость вложенного капитала:

V = I : R= 527.6 : 0,2637975 = 200 долл.

Данный способ возмещения предлагает 2 допущения:

• ежегодный процент по ставке 10% может быть израсходован собственником и таким образом не повлияет на основную сумму;

• ежегодные суммы возврата капитала должны быть реинвестированы по ставке 10%, с тем, чтобы основная сумма осталась неизвестной.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке (метод Хоскольда)

Иногда инвестиции бывают настолько прибыльными, что возможность реинвестирования по той же ставке процента, что и у первоначального вложения, считается маловероятной. Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой безрисковой ставке процента.

Пример: Пусть инвестиционный проект предусматривает ежегодный 10% доход на капитал в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке только в 6%. Так как 5 летний фактор фонда возмещения равен 0.1773964, то коэффициент капитализации: R = 0,1+ 0,1773964 = 0,277

Если ожидаемый доход за первый год 554 руб., то стоимость потока:

V= I : R = 554 : 0,277 = 2000

Данный метод возврата капитала получил ограниченное использование в оценке недвижимости.

3. Прогнозируется повышение стоимости капитала

Обычно, при вложении инвестиций в недвижимость, типичный инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначального вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий и сооружений по принципам информации, повышения спроса на определенные объекты недвижимости и т.д. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Пример: Пусть требуемая ставка процента равна 10%. Текущий доход составляет 200 долл. в год. Ожидается, что в течение 5 лет стоимость инвестиций возрастет на 25%.

1) Рассчитывается отложенный доход (прирост стоимости) 0,25x0,1637975 = 0,04

2) Из требуемой ставки процента вычитаем прирост стоимости R = 0,1-0,04 = 0,06

3) V = 200 = 3333,33$ 0,06

Графически:

4166,67$

В случае повышения стоимости инвестированных средств, выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для полученной 10% отдачи.