Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости

Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций:

1. Оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов.

2.Оценщнк обязан продлевать прогнозный период для выявления тенденций в получении денежных потоков и их величине.

3. В различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии - не более 4 лет. -

В России, в связи с неустойчивостью экономической и политической ситуации, длина прогнозного периода составляет в среднем 3-4 года.

4. Продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта.

5. Периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы) за шаг расчета, как правило, принимается 1 год. В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться:

1. Чистый доход;

2. денежный поток (до пли после уплаты налогов).

Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номинальными и реальными. В России влияние инфляции велико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных,

Темп инфляции - относительный прирост цен за период.

Наиболее простым методом инфляционной корректировки является пересчет данных по курсу валют. Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставки дисконта должна быть очищена от влияния инфляции. Для этого используется формула:

 

R-реальная ставка дисконта;

Rn- номинальная ставка дисконта;

i- темпы инфляции.

Чистый доход (эксплуатационный) - действительный валовой доход за вычетом эксплуатационных расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Денежный поток - чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода проводится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости.

Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода вычитаются.

Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации:

V = I /R

Расчет ставки дисконта.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконта, показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Риск - оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

Общий риск представляет собой сумму всех рисков , связанных с принятием инвестиционного решения. Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск.

Систематические риски: общая политическая ситуация, общая экономическая ситуация, изменение законодательства,- увеличение числа конкурирующих объектов:

Несистематические риски: менеджмент, неполучение арендных платежей, износ зданий, чрезвычайные ситуации, юридическая некомпетентность.

По мере повышения степени риска инвестиций, увеличивается норма дохода.

При оценке объектов недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.

За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом особенностей объекта недвижимости, оценщик может вносить дополнительные поправки.

Дата: 2016-10-02, просмотров: 30.