Этот метод отбора проектов основан, на определении максимальной ставки дисконтирования, при которой анализируемые проекты будут безубыточными. Другими словами, внутренняя ставка доходности проектов (ВСДП) это по сути ставка дисконтирования, приравнивающая приведенный поток доходов к сумме инвестиций или обеспечивающая нулевую текущую стоимость доходов.

Методика расчетов ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом:

1. Выбирается произвольная ставка дисконтирования и на ее основе

рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту.

2. Затраты по проекту сопоставляется с полученной суммой приведенных доходов.

3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу:

a) если ЧТСД > 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

б) если ЧТСД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

4. Подбор второй ставки дисконтирования следует проводить до тех пор, пока не получим суммарную текущую стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту*.

* Рекомендация: поскольку близость произвольно выбираемых ставок дисконтирования к искомой ВСДП не оказывает существенного влияния на точность расчетов, то при подборе ставок дисконтирования целесообразно увеличить интервал. Например: если первая ставка дисконтирования 6%, то вторая может быть 18% или 22%.5. Рассчитаем внутреннюю ставку. доходности проекта методом интерполяции.

а) обозначим интервал

Максимальные суммарные приведенные доходы (ПД мах) – затраты по проекту (ЗП) = Минимальные суммарные приведенные доходы (Пдmin)

Ставка дисконтирования для Пдмах (ст.д.1) - ст.д. 1 + х

Ставка дисконтирования для Пдmin (ст.д.2)

б) составим пропорцию и решим уравнение

ПДтах - ЗП / ПДтах - ПДгат = ст.д.1-(сг.д.1 + х) /ст.д.1 -ст.д.2

в) рассчитаем В С ДП

ВСДП- ст.д.1 +х

Рассчитаем внутреннюю ставку доходности по анализируемому проекту (приобретение склада).

Затраты: 1500

Доходы: 300 500 600 400 100

1. Суммарный доход, приведенный к текущей стоимости по ставке дисконта 5%

286 + 5454-518 + 329 + 78 = 1665

2. Рассчитаем ЧТСД

1665-1500 = +165, т.е. ЧТСД > 0

3. Выберем новую ставку дисконтирования. Она должна быть больше 5%, т.к. ЧТСД > 0

4. Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по ставке 20%

250 + 347 + 347 + 194 + 40 = 1178

5. Определим ЧТСД

1178 -1500- -322, т.е. ЧТСД -2о.

6. Рассчитаем ВСДП

а) обозначим интервал

1665 5%

1500 5+х

1178 20%

б) составим пропорцию и решим уравнение

1665-1500 : 1665-1178 = 5 - (5 + х) : 5 --20

х = 5,1%

в) рассчитаем ВСДП

ВСДП-5+ 5,1-10,1% ,

Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этого показателя. ВСДП является индивидуальным показателем конкретного проекта, представленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивидуальным как по величине каждого члена потока, так и по очередности возникновения.

Рассмотрим влияние распределения доходов во времени на показатель ВСДП.

Все три проекта требуют одинаковых затрат, совпадает и сумма доходов, в том виде, в каком они будут представлены в финансовых отчетах соответствующих лет. Однако различия в распределении потока доходов во времени оказывают существенное влияние на показатель ВСДП. Внутренняя ставка доходности проекта У почти в 1,5 раза выше, чем у проекта X.

ВСДП можно интерпретировать как некий "запас прочности" проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требует адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВСДП более привлекательны, т.к. потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестированный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости.

Возможен другой подход к интерпретации ВСДП, которая в этом случае рассматривается как единая депозитная ставка, обеспечивающая равную инвестиционную привлекательность для двух вариантов вложений. В первом случае депозит открывается в год осуществления проекта на сумму, равную его стоимости. Во втором случае, на пополняемый депозитный счет помещаются средства, совпадающие по сумме и периоду возникновения с потоком доходов по анализируемому проекту. Величина депозитной ставки должна обеспечить совпадение накопленной суммы в конце жизненного цикла проекта.

Расчет показателя ВСДП в мировой практике проектного финансового анализа является важным этапом. Сравнение расчетной величины ВСДП с требуемой нормой дохода на капитал в данной конкретной сфере позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проекты. Однако методу оценки проектов, основанному на сравнении ВСДП, присущи серьезные недостатки, вытекающие из экономического содержания показателя.

Во-первых, показатель ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, т.к. он, в отличие от показателя ЧТСД, не суммируется и характеризует только конкретный проект.

Во-вторых, если инвестиции в недвижимость связаны с неоднократным крупным оттоком денежных средств (например покупка в рассрочку), то показатель ВСДП имеет несколько значений. ЧТСД несколько раз принимает нулевое значение и, следовательно, ВСДП может иметь множественное решение. Для анализа рекомендуется применять минимальную величину ВСДП.

В-третьих, оценка проекта исходит из гипотетического предположения, что свободные денежные потоки инвестируются по расчетной ставке, равной ВСДП. На практике достаточно ликвидные депозитные вложения, приносят минимальный доход, уровень которого обычно ниже требуемой нормы дохода на капитал. Таким образом, ВСДП является достаточно абстрактным показателем, однако его использование при отборе проектов дает хорошие результаты. Проблема ранжирования объектов недвижимости на основе показателей ВСДП и ЧТСД может проявляться в двух основных ситуациях:

1. При выборе из двух альтернативных проектов один из них может иметь лучшие показатели как по ЧТСД, так и по ВСДП

2. При выборе из двух альтернативных проектов один может иметь большую ЧТСД, другой большее значение ВСДП графически это представляется так:

Проект А имеет лучшее значение ЧТСД, проект Б обеспечивает большую ВСДП. Существует некоторая ставка дисконтирования, которая уравнивает по проектам А и Б значение ЧТСД. Эта ставка дисконтирования является критической точкой, меняющей привлекательность оцениваемых проектов.

если ставка дисконтирования, применяемая аналитиком, меньше этого критического значения, то более привлекательным является проект А;

если ставка дисконтирования, оценивающая риск вложений в

данный объект недвижимости, больше критической величины, то

инвестиционная привлекательность объектов меняется, и более

выгодным становится объект Б.