Модифицированная ставка доходности инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств. ВСДП предполагает реинвестирование сумм, предназначенных для вложения в инвестиционный проект в последующие годы, по ВСДП. Однако на практике это маловероятно.

Если затраты по проекту должны осуществляться в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен будет вложить в проект в будущем, можно инвестировать в другой проект. Основные требования к таким временным инвестициям - это безопасность и ликвидность, т.к. вложенные средства должны быть возвращены точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту. Таким образом, все затраты приводятся к текущей стоимости (первому периоду вложений в проект) по безопасной ликвидной ставке.

Рассмотрим экономическое содержание показателя МСДП на следующем примере.

Затраты: 1000; 1000

Доходы: 300; 600; 900; 800

Средства, предназначенные для вложения в проект во втором году, могут быть помещены на один год в безопасный проект, например в государственные ценные бумаги.

Если они обеспечивают доход 5% годовых, то инвестор в первый год должен вложить:

1. 100 - в основной проект.

2. 952 = 1000 [PV] 5% - во второстепенный проект.

Т.о. суммарные инвестиции составят 1952. Дальнейший расчет осуществляется по схеме внутренней ставки доходности проекта, методом интерполяции.

3. МСД = 7,8% .

Современная теория и практика анализа инвестиционной привлекательности объектов недвижимости основана на временной оценке денежных потоков. Уровень риска инвестиций в конкретный объект недвижимости определяет соответствующую ставку дисконта.

В процессе анализа может быть использовано шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта. Окончательное решение об инвестиционной привлекательности может быть принято только на основе интегральной информации, получаемой при использовании всей системы показателей.

Срок окупаемости. Этот показатель дает возможность видеть сколько времени необходимо для полного возмещения инвестированных средств. Однако в данном случае в расчет не принимается динамика доходов в последующий период времени.

Чистая текущая стоимость доходов. Показатель отражает реальный прирост активов от приобретения недвижимости. Показатель является абсолютным, однако он существенно зависит от применяемой аналитиком ставки дисконта. Кроме того, показатель не учитывает объем вложений в недвижимость.

Внутренняя ставка доходности проекта. Этот показатель по экономическому содержанию является ставкой дисконтирования, уравнивающей приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, показатель имеет множественное решение.

Модифицированная ставка доходности. Показатель является разновидностью ВСДП и используется при анализе инвестиционной привлекательности недвижимости, вложения в которую происходят в течение нескольких лет. Свободные, средства, предназначенные для вложения в недвижимость в последующие периоды, можно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена, исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.

Ставка доходности финансового менеджмента. Показатель является усовершенствованным "\ вариантом ВСДГТ и МСД. Предполагается, что доходы получаемые от. недвижимости могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю или "круговую" ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Таким образом для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности. вложения в недвижимость в последующие периоды, можно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена, исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.

Ставка доходности финансового менеджмента. Показатель является усовершенствованным "\ вариантом ВСДГТ и МСД. Предполагается, что доходы получаемые от. недвижимости могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю или "круговую" ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Таким образом для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.

Заключение

Литература

Основная:

Белых Л. П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 1999.

Гранова И. В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации. Серия «Учебное пособие». - СПб: Питер, 2001.

Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М.: Дело, 1995.

Оценка недвижимости / Под редакцией А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой, И. Л. Артеменков и др. - М.: Финансы и статистика, 2005.

Оценка рыночной стоимости недвижимости / Под ред. В. М. Рудгайзера. - М.: Дело, 1998

Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость. Международный центр оценки. СПб.: Изд-во МКС, 2000.

Тарасевич Е. И. "Финансирование инвестиций в недвижимость".-Санкт-Петербург, 1996.

Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. Энциклопедия оценки. – СПб.: Изд – во СПбГТУ, 1997.

Харрисон Генри С. "Оценка недвижимости".- М.: РОО, 1994.

Дополнительная.

Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер,2000.

Новиков Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2000.

Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: Инфра – М, 1998.

Приложение