Устранимый функциональный износ

Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как затраты по доведению объекта до состояния, эквивалентному первоначальному.

Аналогично физическому устранимому износу, стоимость устранимого функционального износа определяется затратами на экономически оправданную реконструкцию.

Обычно устранимый функциональный износ вызывается недостатком или избытком каких-либо элементов, необходимостью модернизации или их замены.

К устранимому функциональному износу относятся, например, модернизацию или замену устаревших газовых или водяных счётчиков, сантехники и пр.

К избыточным элементам (сверхулучшениям) относят компоненты сооружения, наличие которых неадекватно современным требованиям, рыночных стандартов.

Примером "сверхулучшений" может служить установка систем внутренней связи или кондиционирование воздуха в складском помещении, где хранение продукции не требует определённых микроклиматических условий, а дорогостоящая внутренняя связь явно не окупается. Пусть затраты по установке этих элементов в сумме составили 3000 тыс. руб., а при оценке объекта эти элементы прибавили стоимости лишь на 2300 тыс. руб. Таким образом, убыток от установки этих элементов составил 700 тыс. руб. Этот убитой и будет составлять величину устранимого функционального износа.

 

Пример расчёта функционального устранимого устаревания:

Затраты на модернизацию: 1. системы кондиционирования 2. ………………………… 12000 тыс. руб.
Затраты на дополнение отсутствующих элементов: 1. установка охранной системы видеонаблюдения 2…………………………. 23000 тыс. руб.
Минус: стоимость имеющихся элементов -вентиляторы, водяные счетчики 7000 тыс. руб.
Всего устранимое функциональное устаревание 28000 тыс. руб.

Неустранимый функциональный износ

Стоимость неустранимого функционального износа определяется как капитализированная потеря дохода (арендной платы), вызванная несоответствием конструктивного решения сооружения современным, стандартам. При этом для капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для аналогичных и сопоставимых объектов.

 

Пример определения обесценивания, вызванного неустранимым функциональным износом:

Наименование функционального износа Потеря в арендной плате, руб. Площадь оцениваемого объекта, кв.м Ставка капитализации по сопоставимым объектам Денежный эквивалент потерь, руб
Устаревшее объемно - планировочное решение х 876 0,25 = 105120

Внешнее экономическое устаревание

Внешнее, экономическое устаревание обусловлено негативным по отношению к объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами и сопровождается ощутимым снижением доходов от его эксплуатации. Результатом является снижение продажной цены в силу потери привлекательности объекта для типичного инвестора.

Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом таких причин, как общий упадок района, действиями правительства или местной администрации в области налогообложения, состоянием рынка занятости и т.п.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Износ внешнего воздействия обычно рассчитывают методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

Пример расчёта обесценения, вызванного экономическим

устареванием:

Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В офисного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 20% общей стоимости типичной недвижимости.

Цена продажи сопоставимого объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка
Цена продажи сопоставимого объекта В, находящегося вблизи вещевого рынка
Разница В том числе: Разница в физических и других различиях объектов А и В Разница в стоимости, вызванная близостью вещевого рынка
Потеря стоимости, связанная с улучшениями (14000 *80%)
Процент износа, вызванный малопривлекательной близостью вещевого рынка 11200 / 530000 = 0,021 =2,1%

Внешний износ, как и функциональный, можно измерять также и потерями в арендной плате.

Заключение по затратному подходу

После определения восстановительной стоимости или стоимости замещения, а также расчета совокупного износа, определяют стоимость оцениваемого объекта по следующей схеме:

Пример выполнения заключительного этапа оценки стоимости объекта недвижимости затратным подходом:

Элемент Стоимость, тыс. руб.
Стоимость земельного участка (по методу сравнения продаж) 3600.00
Стоимость воспроизводства (замещения) 3912.00 .-
Прибыль застройщика (25%) 978.00
Итого затраты на строительство (2+3) 4890.00=4900.00
Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) 102.00
Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) 316.00
Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни) 609.50
Итого физический износ (5+6+7) 1027.50
Устранимое функциональное устаревание 280.00
Неустранимое функциональное устаревание 1051.20
Итого функциональный износ (9+10) 1331.20
Внешнее (экономическое) устаревание 112.00
Оценка стоимости недвижимости затратным методом (1+4-8-11-12) 6029.30

Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная затратным подходом, составляет 6030.00 тыс. руб.(округлённо).


Сравнительный подход.

Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Данный метод оценки недвижимости является наиболее объективным лишь в том случае, когда имеется достаточно сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам в определенном сегменте рынка недвижимости. Поэтому для работы с этим методом необходимо ведение базы данных по совершенным сделкам с недвижимостью, в которую заносится вся информация об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

Информация о сделке является достоверной только в том случае, если она подтверждена хотя бы одним из основных участников сделки: продавцом и/или покупателем, либо посредником между ними. Подтверждение такими органами как БТИ (Бюро технической инвентаризации), нотариат и т.п. не подтверждает достоверность информации о сделке купли-продажи, т. к. истинная цена сделки вероятнее всего не известна никому, кроме покупателя, продавца или посредника. Указанные организации, как правило, знакомы лишь с официальной суммой договора.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе замещения, который применительно к данному методу полагает, что при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов, схожих по своим характеристикам, покупатель, проявляя должное благоразумие, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичной по назначению, качеству и полезности недвижимости.

Под "рыночной стоимостью" объекта недвижимости подразумевается наиболее вероятная цена, при которой объект перешел бы из рук продавца в руки покупателя на свободном и конкурентном рынке при соблюдении следующих условий:

o и покупатель, и продавец действуют на основе типичных стандартных мотивов;

o покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия

o решений и стремятся к наилучшему удовлетворению своих интересов;

o сделка купли - продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, участвующих в сделке;

o оплата производится деньгами или в их эквиваленте, без скидок, уступок или специального кредитования;

o объект наделен свойствами отчуждаемости и может продаваться на открытом рынке;

o объект выставлен на открытом рынке достаточное время и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

Рынки недвижимости обычно являются сегментированными. Поэтому, чтобы выявить и проанализировать сделки, проведенные с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты будут типичны.

Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на сектора (сегменты), схожие по ряду параметров :

назначение использования объекта; качество объекта;

границы стоимостей объектов; •

передаваемые юридические права и ограничения;

инвестиционная мотивация;

• социально-юридический статус;

• пути финансирования и т.п.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Итак, после изучения рынка недвижимости и его сегментирования, определения сегмента, к которому относится оцениваемый объект, а также сопоставимых аналогов, необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Характерный для данного сегмента срок экспозиции. В случае, если объект был продан за период времени, гораздо меньший сложившегося на данном сегменте рынка срока экспозиции, то это свидетельствует о том , что цена была занижена, или существовала некая договоренность между покупателем и продавцом. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше сложившегося на данном сегменте срока экспозиции, цена, вероятно завышена.

Ранее говорилось о необходимом достаточном времени, в течение которого объект должен находиться на рынке для того, чтобы быть доступным типичному покупателю. Этот период времени называют сроком экспозиции. Срокэкспозиции определяется с даты первого появления объекта на рынке до момента продажи и заметно отличается для разных сегментов рынка недвижимости. Например, в Москве для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисных зданий от - полутора до трех месяцев.

Независимость субъектов сделки.

Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, или являются представителями холдинга и дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость, сделка между ними вряд ли была заключена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами, продаже с целью избежания отчуждения заложенного имущества и т.п.

Инвестиционная мотивация.

Если рассматривается рынок офисных зданий , то предполагается , что здание покупается именно с целью использования его в качестве офисного. Инвестор, желающий устроить в этом здании магазин, будет рассчитывать на иные потоки доходов и расходов, соответственно, ценообразующие факторы для него будут иными.

Инвестиционную мотивацию определяет также состояние и степень изношенности здания. Износ менее 8%принимается равным нулю(примерно такой он у здания в момент сдачи его в эксплуатацию). Здание с износом в ( 25-35)% нуждается в косметическом ремонте, а износ на уровне в (60-70)% говорит о необходимости капитального ремонта и реконструкции. Однако все эти здания можно использовать по прямому назначению.

.Если же износ здания составляет более 80%,здание не может быть использовано по прямому назначению без коренной реконструкции и перестройки. Поэтому покупка столь изношенного здания проходит по иной инвестиционной мотивации - это фактическая покупка прав на строительство нового здания. Следовательно, для проведения сравнительного анализа продаж следует брать аналоги с износом. близким к износу оцениваемого объекта.

В приведенных выше примерах сделки с недвижимостью не могут считаться типичными, и их не стоит рассматривать при анализе и расчете вероятной цены продажи оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается отдельно стоящее офисное здание, износ которого составляет 85%. В базе данных имеются следующие аналоги:

 

Аналог Износ(%)   Дата первого появления на рынке Дата продажи  
А 15.03 20.06
В 10.01 20.01
С 20.04 16.07
D 12.02 24.12

 

Какие из этих аналогов могут быть пользованы для оценки офисного здания методом прямого сравнительного анализа продаж?

Для ответа на этот вопрос проанализируем два показателя - процент износа и срок экспозиции. Для аналога А срок экспозиции нормален - около трех месяцев, однако износ в 30% говорит о том , что здание приобреталось не под перестройку, как оцениваемый объект, а для прямого использования. Таким образом объект А относится к иному сегменту рынка и не может быть использован в качестве аналога в данном случае.

Объекты B, C, D имеют сопоставимый с оцениваемым объектом износ, однако объект В был продан за 10 дней - явно заниженный срок экспозиции, а объект D простоял на рынке невостребованным более 10 месяцев. И только объект С, проданный при нормальном сроке экспозиции и обладающий сопоставимым процентом износа, может использоваться в качестве аналога к оцениваемому объекту.

Собственно анализ в целях оценки включает в себя выбор 3-5 сопоставимых с оцениваемым объектом аналогов и максимальное приведение их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. При этом оценщик должен ответить на вопрос: "За какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками,что и оцениваемый объект "

Те корректировки, которые вводятся в цену сделки с аналогом при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, называются поправками.

Не на все характеристики можно ввести поправки, и это необходимо учитывать при отборе сопоставимых аналогов:

Во-первых, поправкам не поддаются сегментоопределяющие характеристики;

Во-вторых, практически невозможно внести поправки на некоторые физические особенности, которые главным образом определяют аналога на объект. Так нельзя сравнивать кирпичное трехэтажное здание с двускатной крышей и одноэтажный железобетонный блок с односкатной крышей.

Иначе говоря, поправки не вносятся на те характеристики .которые главным образом определяют сопоставимость аналогов и оцениваемого объекта.

Остальные характеристики подлежат приведению. Однако, методы определения некоторых поправок весьма сложны и неоднозначны. Например, затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а так же на передаваемые юридические права и ограничения. Если есть такая возможность лучше не рассматривать при прямом сравнительном анализе продаж аналоги, отличающиеся от оцениваемого объекта по этим характеристикам Если же иные аналоги отсутствуют, то поправки на эти характеристики вводятся в первую очередь.

В общем случае алгоритм определения вероятной рыночной цены объекта недвижимости методом прямого сравнительного анализа продаж может быть представлен в следующем виде:

1. Формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2. Изучение рынка, выделение сегмента к которому относится оцениваемый объект;

3. Выбор 3-5 аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом;

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок:

4.1. Определение стоимости единицы сравнения по каждому из аналогов.

4.2. Введение поправки на условия финансирования и налогообложения расчет эффективной цены единицы сравнения на момент продажи.

4.3. Введение поправки на передаваемые юридические права и ограничения.

4.4. Введение поправки на время продажи - расчет эффективной единицы сравнения.

4.5. Введение поправки на местоположение.

4.6. Расчет и введение поправок на физические характеристики аналогов по отношению к оцениваемому объекту:

4.6.1 Процентные поправки к единице сравнения.

4.6.2 Относительные денежные поправки к единице сравнения.

4.7. Переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер (приведение количества единиц сравнения).

4.8. Абсолютные денежные поправки.

4.9. Расчет приведенных цен каждого из аналогов.

5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о наиболее вероятной цене оцениваемого объекта.


Дата: 2016-10-02, просмотров: 5.