Суть данного метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, перегородок и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы прямых и косвенных издержек, необходимых для устройства единичного объёма.

Например, затраты на 1куб. метр стены равны 2.0 тыс. руб. и включают: 1.0 тыс. руб. за кирпич, 0.25 тыс. руб. за раствор, 0.25 тыс. руб. за штукатурку и 0.5 тыс. руб. на рабочую силу. Далее 2.0 тыс. руб. умножаются на объем стены, что даёт стоимость строительства стены. Аналогичный расчёт может быть проведён для пола, крыши, водопровода и т.п.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

• метод субподряда;

• разбивка по профилю работ;

• выделения затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения хотя бы части работ. Далее определяется стоимость воспроизводства объекта путём суммирования затрат по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю идентичен методу субподряда. При этом оплачивается стоимость работ каменщиков, штукатуров, плотников и др. специалистов.

Метод выделенных затрат предполагает оценку различных компонентов зданий по стоимости строительства на квадратный или кубический метр, после чего эти оценки суммируются.

Сметный способ расчёта стоимости объекта недвижимости, как наиболее трудоёмкий метод, может быть значительно облегчён, если от оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился.

Естественно, при расчёте стоимости замещения необходимо составление новых объектных смет строительства, и, в данном случае, оценщику может пригодиться помощь специалиста - сметчика.

Метод сравнительной единицы

При данном методе определяется базовая стоимость строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) "типичного" сооружения. После внесения корректировок на особенности оцениваемого объекта, скорректированная стоимость умножается на количество единиц сравнения.

Если оценщик не находит недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться материалами ЦНИИ экономики и управления строительством, который рекомендует использовать для расчёта удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровне цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы. Для этих целей можно воспользоваться разработанной нормативной базой для целей переоценки «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)». В УПВС содержатся стоимостные показатели единицы измерения 1 кв. метра площади и 1куб. метра объема.

Индексный способ оценки объекта недвижимости

Суть данного способа заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путём умножения его балансовой стоимости на определённый индекс в соответствии с "Положением о переоценке основных фондов предприятий и организаций", утверждённым Правительством Российской Федерации. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и публикуются в печати.

Как правило, применение данного способа для оценки объекта недвижимости обычно не даёт объективных результатов, т.к. не учитывает рыночных факторов.

Определение износа объекта недвижимости

Значимым этапом затратного подхода к оценке недвижимости является определение износа объекта оценки. Износ - это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении стоимости (воспроизводства или замещения) в результате физического разрушения, потери функциональных и эксплуатационных качеств, воздействий со стороны непосредственного окружения и изменений рыночной среды.

Можно привести следующую укрупненную классификацию износа объектов недвижимости:

Физический

а) устранимый

б) неустранимый

Функциональный (моральный)

а) устранимый

б) неустранимый

Внешний (экономический)

Сумма всех этих видов износа составляет общий (совокупный) износ объекта недвижимости, который должен быть вычтен из его рассчитанной восстановительной стоимости с целью определения реальной рыночной стоимости объекта на дату оценки.

Совокупный износ определяется как снижение стоимости воспроизводства (замещения), происходящее в результате влияния всех вышеперечисленных видов износа.

Смысл "износа" в оценке, в отличие от понятия амортизации в бухгалтерском учете, состоит в том, что в оценочной практике износ рассматривается как один из главных факторов для определения текущей стоимости объекта безотносительно к его первоначальной стоимости приобретения, в то время как амортизация в бухгалтерском учете - это процесс распределения затрат по приобретению объекта в течение его срока службы без определения его текущей стоимости.

Физический износ. Под физическим износом здания, сооружения, а также их элементов понимается потеря ими изначально заложенных при строительстве технике -эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надёжности и др.) в результате природно-климатических факторов и воздействия жизнедеятельности человека.

Существует четыре метода расчёта физического износа зданий:

• экспертный (для жилых зданий);

• стоимостной;

• нормативный;

• метод расчёта срока жизни здания.

Рассмотрим эти методы.