Определение стоимости земельного участка.

Следуя Закону РФ о плате за землю при покупке и выкупе земельных участков, а также для получения под залог земли банковского кредита применяется нормативная цена земли,которая определяется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации №1204 от 03.11.94 "О порядке определения нормативной цены земли".

Согласно вышеуказанному постановлению нормативная цена землисоответствует 200-кратной ставке земельного налога. Органы исполнительной власти субъектов РФ имеют право устанавливать повышающие коэффициенты к величине нормативной цены земли, при этом размер последней должен составлять не более 75% от уровня рыночных цен на участки земли целевого назначения.

Органы исполнительной власти города, района имеют полномочия повышать или понижать нормативную цену земли не более чем на 25%.

Нормативная цена участка земли рассчитывается по формуле:

Цн.уч = Сзнх200 х Sуч;

где:

Цн.уч- нормативная цена земли;

Сзн - ставка земельного налога в данной оценочной зоне (руб./га);

Sуч - площадь земельного участка в га .

Логично предположить, что оценка стоимости участка на основе определения нормативной цены земли изначально занижена, т.к. не учитывает рыночного фактора и, следовательно, определяет нижнюю границу стоимости земельного участка.

Для того, чтобы оценить рыночную стоимость земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

• права собственности и регистрационные данные по земельному участку;

• физические характеристики участка;

• данные о взаимосвязи участка с окружением;

• экономические и экологические факторы, характеризующие участок.

Данная информация может быть получена в городских, районных и поселковых земельных комитетах и комиссиях, где происходит регистрация сделок купли - продажи земельных участков, риэлторские и оценочные фирмы, печатные издания.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков под строительство:

• метод сопоставимых продаж;

• метод выделения (соотнесения);

• метод капитализации земельной ренты;

• техника остатка для земли;

• метод развития земельного участка.

Рассмотрим эти методы.

Метод сопоставимых продаж

Метод сопоставимых продажзаключается в сборе и анализе данных -по недавно проданным аналогичным свободным земельным участкам и внесении корректировок на имеющиеся различия между ними и оцениваемым участком в цены, по которым эти участки были проданы. Достоверность данных по сделкам сопоставимых продаж должна быть подтверждена хотя бы одним из основных участников сделки - продавцом, покупателем или посредником в сделке.

Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с участками - аналогами производится по двум компонентам:

• по элементам сравнения;

• по единицам сравнения.

Элементами сравненияявляются шесть факторов:

1 Условия финансирования сделки

Если условия финансирования сделки купли - продажи земельного участка нетипичны (например: в случае полного кредитования сделки купли - продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

2. Условия продажи

То же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а так же на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

3. Время продажи.

Время продажи является одним из основных элементов сравнения;

сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в — цену продажи земельного участка - аналога, необходимо знать тенденции изменения цен на земельном рынке с течением времени.

4. Местоположение

Местоположение является так же весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого участка.

5. Физические характеристики

Под физическими характеристиками земельного участка подразумевается топографические, инженерно-геологические, экологические и другие характеристики, на которые так же вносятся поправки.

Метод сопоставимых продаж при определении стоимости земельного участка предполагает рассмотрение сути поправок при сравнении аналога со сравниваемым земельным участком и классифицировать их. Необходимо различать:

1. Процентные поправки.

2. Денежные поправки

а) денежные относительные;

б) денежные абсолютные.

1. Процентные поправкивносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продажи.

2. Денежные поправки.

а) Денежные относительные поправкиизменяют цену одной единицы сравнения (1Га, единица плотности, 1 сотка) проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

б) Денежные абсолютные поправки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте ^«а)".

Процентные поправки вносятся всегда первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи. Затем вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

Рассмотрим способы расчета и внесения поправок. Выделяют следующие методы расчета и внесения поправок:

o метод, связанный с анализом продаж сопоставимых земельных участков;

o экспертный метод расчета и внесения поправок.

Технология расчета и внесения поправок подробно рассматриваются в сравнительном подходе к оценке недвижимости.