Затратный подход.

Содержание и область применения затратного подхода.

Суть затратного подходасостоит в том, что, рассчитав восстановительную стоимость (полного воспроизводства или полного замещения) оцениваемого объекта за вычетом оценённого износа и складывая полученное значение с величиной рыночной стоимости участка земли, как свободного, оценщик может делать вывод о вероятной рыночной стоимости собственности.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что информированный и здравомыслящий покупатель не заплатит за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение, соответствующего участка под застройку и возведение объекта, аналогичного по своему назначению, качеству и функциональности, в приемлемый период времени.

Данный подход к оценке собственности обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки величины затрат на строительство аналогичного объекта и учёта износа при относительном равновесии спроса и предложения на рынке производственной недвижимости.

Вывод: затратный подход предполагает оценку восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) объекта недвижимости за вычетом оценённого износа, увеличенную на стоимость участка земли, как свободного от застройки.

Необходимо различать понятия стоимости воспроизводства и стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же строительных материалов, стандартов, по тому же проекту, соблюдая полное соответствие и учитывая износ оцениваемого здания.

В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Стоимость замещения- определяется затратами в текущих ценах на строительство объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов и архитектурных решений.

Сложность выбора между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, а также трудности, связанные с определением износа объекта, затрудняют применение затратного подхода. Можно определить следующие предпочтительные ситуации, где для применения затратного подхода имеются достаточные основания:

• налогообложение имущества физических и юридических лиц, а так же при необходимости выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

• налогообложение прибыли, т.к. износ объекта недвижимости уменьшает величину доходов, полученных с данного объекта.

Обычно полная стоимость замещения устанавливает верхний предел стоимости оцениваемого объекта, т.к. здравомыслящий потенциальный покупатель не заплатит за существующий объект такую же сумму, какую он потратит на постройку нового современного здания аналогичной полезности. Исключением может быть ситуация, когда покупатель очень спешит приобрести и использовать объект, т.к. не имеет времени на строительство нового объекта, либо когда покупатель стремится избежать рисков, сопутствующих строительству нового объекта.

Кроме указанных выше, затратный подход, прежде всего, применим в следующих случаях:

• при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

В общем случае наиболее эффективным использованием будет такое, при котором доход от эксплуатации объекта позволит не только компенсировать затраты на постройку, но и обеспечить типичную на данном рынке норму прибыли.

• при технико-экономическом обосновании нового строительства;Анализ прогнозируемого уровня дохода и заданной нормы прибыли инвестиций в строительство определяет экономическую целесообразность финансирования данного строительства.

• при выборе профиля или обновлении объекта недвижимости;Проанализировав затраты на модернизацию существующего объекта и затраты на его перепрофилирование, а так же годовой доход в первом и во втором случаях, можно сделать выводы о целесообразности того или иного шага.

• для целей страхования; (Затратный подход позволяет отделить страхуемые объекты (здание) от не страхуемых (земля)).

• при отсутствии данных для использования других подходов к оценке недвижимости;

• при оценке зданий специального назначения (вокзалы, церкви и т. д.), т.к. на данном сегменте рынка очень трудно найти информацию о сопоставимых продажах.

Применение затратного подхода к оценке объектов недвижимости может быть представлено в виде следующего укрупненного алгоритма:

1. Определение затрат на покупку (долгосрочную аренду) земли как имеющейся и свободной для ее наилучшего использования.

2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

3. Расчет величины совокупного износа (физического, функционального и внешнего) оцениваемого объекта.

4. Определение стоимости воспроизводства (замещения) за вычетом износа для получения фактической стоимости объекта оценки (при расчёте стоимости замещения учет функционального износа не имеет смысла, т.к. невозможно учесть то, что изначально не заложено в оценку стоимости замещения).

5. Получение стоимости имущественного комплекса в целом, путем добавления к рассчитанной реальной стоимости объекта недвижимости стоимости земельного участка.