Связь рынков недвижимости и услуг от недвижимости
Поможем в ✍️ написании учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

До сих пор речь шла о рынке недвижимости и поэтому под словом "цена" имелась в виду цена недвижимости как предмета собственности. Изменения цен на недвижимость представляют большой интерес, однако для объективности нашего анализа, переключим внимание с самой недвижимости на услуги, которые она предоставляет. Поток услуг предоставляемых зданием и сооружением, а не строение как таковое, является предметом спроса на рынке жилья.

Допустим, что связь между недвижимостью и услугами, которые она предоставляет, состоит в том, что поток услуг пропорционален числу строений и что эта пропорция не меняется с течением времени. Если принять это допущение, то нам почти все равно, изучаем ли мы рынок самой недвижимости или же рынок услуг (потоковую составляющую понятия "недвижимость"): оба понятия оказываются связанными простой пропорциональной зависимостью. Однако, в действительности поток услуг недвижимости, предоставляемых данным строением, со временем изменяется, и названная пропорция поддается регулированию, необходимо исследовать обе стороны понятия предложения недвижимости. Кроме того, услуги, предоставляемые объектом недвижимости, продаются и покупаются на рынке, например, аренда складов, офисов отдельно от строений как таковых. Причем рынок недвижимости, сдаваемой внаем, отличается от рынка как предмета собственности.

Если бы недвижимость была однородной по качеству и долговечности, а ее характеристики не менялись в процессе старения, то ее можно было бы рассматривать в качестве объекта, производящего непрерывный и неизменный поток однородных услуг. В действительности отдельные объекты недвижимости неодинаковы, и ценность услуг, предоставляемых данным строением, зависит от целого ряда его характеристик, включая размеры и потребительские характеристики, определяемые конструкцией здания. Характеристики недвижимости не являются неизменными. Поэтому содержание потока услуг от объекта недвижимости будет зависеть отчасти от возраста строения и объема ремонтных работ, выполненных на всем протяжении его службы. В этих пределах объем услуг может регулироваться путем увеличения или уменьшения объемов обслуживания и ремонта.

Заметим, что даже после всего сказанного мы продолжаем говорить об услугах от эксплуатации недвижимости как о чем-то объективном, как если бы их можно было измерить в неких стандартных единицах.

Разумеется, на практике это невозможно. Объекты недвижимости отличаются друг от друга такими характеристиками, как местоположение, качеством отделки стен, пола, высотой потолка, сантехнического оборудования и т. п. Каждая из этих характеристик изменяет качественную сторону услуг от использования недвижимости, предоставляемых данным объектом недвижимости.

Дифференциация услуг от использования недвижимости вызывается не только разнообразием физических и структурных характеристик объектов. Не менее важные различия вытекают из расположения строения. Близость его к центру города (офис), торговым учреждениям, транспорту и местам отдыха влияет на качество (или на количество с поправкой на качество) услуг, предоставляемых данной единицей недвижимости. В современном обществе расположение недвижимости также имеет и самостоятельное значение (несводимое к близости или удаленности от перечисленных объектов), так как административная единица, где расположено строение, играет важную роль в определении качества других услуг, правом на которые законно обладают владельцы недвижимости. К числу этих услуг относится, например, право посещения определенных мест отдыха, спортивных залов и площадок и т. д.

Допущение однородности объектов недвижимости и однородности потока, оказываемых ими услуг имеет определенную методическую ценность. Но при этом остается неясным один вопрос: насколько важны отдельные компоненты набора услуг, предоставляемых данным объектом недвижимости? В идеале, мы хотели бы иметь средства измерения степени важности, придаваемой на рынке отдельным атрибутам недвижимости. Тогда можно было бы сравнить значение отдельных атрибутов и, что еще важнее, построить единый показатель количества услуг, предоставляемых различными видами недвижимости. Для этого было бы достаточно измерить атрибуты конкретного объекта недвижимости, помножить их на соответствующие весовые коэффициенты и, сложив, получить итоговую оценку. Такой показатель называется гедонистическим индексом. Он основан на теории потребительского поведения, согласно которой имеется возможность изучения товара, представляющего собой набор различных факторов, путем непосредственного анализа этих факторов.

Хотя проще всего рассматривать недвижимость как совокупность, состоящая из однородных единиц, создающих однородный поток услуг недвижимости, для установления связи между единицами объектов недвижимости и создаваемыми ими услугами такие допущения не являются обязательными. В данной части мы упомянули также гедонистические индексы, которые позволяют свести сложные "наборы" услуг объектов недвижимости к одной величине. Оценка этих показателей дает полезную информацию об относительном значении различных показателей объектов недвижимости. Появляется способ учета фактической неоднородности объектов недвижимости без внесения значительных изменений в его теоретическую модель как однородной массы.

Независимо от того, ведем ли мы речь о совокупности объектов недвижимости или о предоставляемых этими объектами услугах, приведенное выше рассмотрение формирования равновесных цен на рынке недвижимости указывает на влияние ценовой эластичности его предложения на уровень и тенденции рыночных цен. Среди экономистов сложилось определенное согласие относительно ценовой эластичности предложения недвижимости и услуг получаемых от нее.

Рассмотрим на примере рынка жилья. Из-за трудности изменения количества жилищного фонда в течение небольшого отрезка времени и предложение жилищного фонда, и предложение жилищных услуг относительно неэластичны по отношению к ценам в краткосрочной перспективе, но более эластичны во временных рамках, позволяющих изменить или расширить его за счет новых строений.

Попытки измерить чувствительность действительного предложения недвижимости к изменениям цен в основном подтвердили эту гипотезу.

Когда домовладелец сам живет в собственной квартире, не приходится говорить о двух отдельных рынках. Приобретение жилища как предмета собственности и приобретение его услуг сливаются в одно решение. Мотивы участников сделки и силы, определяющие их поведение на рынке, одинаковы. При покупке квартиры размер ежегодных платежей, которые данная семья может себе позволить, зависит главным образом от ее дохода. Условия, действующие на рынке капитала, определяют, какое количество жилищного фонда можно приобрести при таком размере платежей. Если процентные ставки низки, а инфляция высока, семьи будут готовы приобрести жилища по более высокой цене, даже если их способность производить ежегодные платежи остается неизменной. Мотивы, которыми руководствуется домовладелец, те же, что и у инвестора, приобретающего квартиру для сдачи в аренду.

Если, например, возникает неожиданный спрос инвесторов на многоквартирные дома, это сказывается на квартплате совсем не так, как если бы семьи внезапно решили снять для себя больше жилой площади. Сокращение процента по долгосрочным займам под закладную влияет на цены жилья совершенно иначе, чем сокращение процента по краткосрочным займам при финансировании строительства. Различие между рынками жилищного фонда и жилищных услуг позволяет нам более ясно понять механизм действия этих сил на рынок недвижимости в целом.

В результате чего может резко повыситься спрос на жилищный фонд? Или, в более общей форме, есть ли другие детерминанты спроса на жилье как объект собственности, помимо его цены? Да, есть, и наиболее значительным из этих факторов является доход (потенциальная квартплата) от приобретаемой недвижимости при сдаче в аренду. Чтобы оценить эту величину, необходимо рассмотреть рынок жилищных услуг.

На рынке жилищных услуг спрос исходит от жильцов, которые являются владельцами занимаемой жилой площади. Семьи вынуждены распределять свой доход между потреблением различных товаров, и жилье является только одним из них. Поэтому спрос на жилищные услуги зависит от дохода семьи и соотношения цены жилья и стоимости других товаров, таких, как продукты питания, одежда или развлечения. Стоимость жилищных услуг (квартплата) определяется как сумма денег, выплачиваемая ежегодно за пользование жильем. Для квартиросъемщика, который не является владельцем жилья, это сумма, указанная в договоре о найме квартиры, выражается в квартплате. Для домовладельца же квартплата выступает как годовой доход от владения собственностью.

Размеры квартплаты определяются на рынке жилищных услуг. Предложение на нем жестко определено размером жилищного фонда, т.е. рынком капитала. Спрос на жилищные услуги зависит от уровня квартплаты и других внешних факторов, таких, например, как уровень доходов и число семей. Задача рынка жилищных услуг состоит в том, чтобы определить уровень квартплаты, при котором спрос на жилищные услуги будет уравновешен их предложением. При прочих равных условиях рост числа семей приводит к повышению спроса на жилищные услуги. Если при этом предложение не изменяется, то растет квартплата.

Связь между рынком жилищного фонда и рынком жилищных услуг осуществляется по двум направлениям. Во-первых, размер квартплаты, определяемый на рынке жилищных услуг, является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд как предмет собственности. Ведь приобретая недвижимость, инвесторы, в конечном счете, приобретают источник текущего или будущего дохода. Таким образом, изменения квартплаты, происходящие на рынке жилищных услуг, немедленно влияют на уровень спроса на рынке жилищного фонда. Другой точкой связи двух рынков является строительство. Если интенсивность его возрастает и предложение жилищного фонда увеличивается, то падают не только цены на рынке жилищного фонда, но и размеры квартплаты на рынке жилищных услуг.

Если спрос на жилье остается неизменным (неэластичным) при любой величине квартплаты, то график представляет собой почти вертикальную линию. Если спрос на жилье достаточно чувствителен к уровню квартплаты (эластичен), то график приближается к горизонтали. При изменениях в экономике график смещается: вверх, если число семей увеличивается (т.е. при том же уровне квартплаты спрос на жилье растет), и вниз — в ситуации экономического спада.

Отношение квартплаты к цене представляет собой норму капитализации недвижимости. Это тот текущий доход, который стремятся получить инвесторы, приобретая недвижимость. Как правило, на норму капитализации влияют четыре фактора: ставка процента по долгосрочным займам; ожидаемый рост квартплаты; риск, связанный с получением дохода в форме квартплаты и установленные правительством налоги на недвижимость и на получение дохода в форме квартплаты.

Исходя из данного объема жилищного фонда, рынок жилищных услуг определяет величину квартплаты, которая затем преобразуется в цену приобретаемого жилищного фонда на рынке капитала. Эти цены, в свою очередь, вызывают определенный объем нового строительства, которое со временем создает некоторый прирост жилищного фонда. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же исходный и конечный объемы жилищного фонда отличаются, четыре рассматриваемые нами переменные (квартплата, цены, строительство и жилищный фонд) не находятся в полном равновесии. Если при этом начальное значение превышает конечное, то квартплата, цена жилья и объем его строительства должны повыситься. И наоборот, если исходное значение ниже конечного, то квартплата, цена и объем строительства должны понизиться.

Возникает естественный вопрос: что происходит, если жилье занимает сам его владелец? В этом случае нет отдельных рынков жилищного фонда и жилищных услуг, и поэтому цены на жилищный фонд и квартплата определяются одним решением на одном рынке. Данное решение зависит от тех же условий в экономике и на рынке капитала, что и в случае приобретения жилья для сдачи внаем. Объем жилищного фонда вместе с количеством семей и их доходом определяет ежегодные платежи или "готовность платить" тех семей, которые приобретают жилье в собственность. Эти платежи являются эквивалентом квартплаты. Низкая ставка ссудного процента, например, означает, что при тех же ежегодных платежах семья может позволить себе приобрести жилье по более высокой цене.

Органы местного самоуправления часто осуществляют жесткое регулирование объема и типа строительства, разрешаемого на земле, находящейся в их собственности. Часто такое регулирование применяется в интересах всего общества, однако оно накладывает на строительство дополнительные издержки двоякого рода. Во-первых, увеличиваются сроки строительства, так как местные органы требуют от застройщиков обращаться за разрешениями различного рода по мере реализации проекта. Во-вторых, обостряется дефицит строительных площадок, что вызывает рост цен на землю и удорожание строящегося жилья. Чем жестче местное регулирование, тем больше возникает административных барьеров и увеличиваются затраты на строительство.

Налоговая политика может благоприятствовать жилищному сектору по нескольким направлениям. Платежи процентов по ипотечным кредитам на приобретение жилья могут быть полностью исключены из налогооблагаемого дохода семей, живущих в собственных домах. Семьи также могут освобождаться от уплаты налогов с сумм, полученных от продажи их жилищ. Что касается инвесторов, то для них может быть установлена высокая норма амортизации, намного превышающая реальною скорость износа и старения жилья. В результате снижаются требования, предъявляемые инвесторами к доходу от приобретаемого жилья.

На местном уровне отношение к налогообложению жилищной собственности иное. В ряде стран местные административные органы финансируют свою работу именно за счет налога на собственность, т. е. на стоимость промышленных и коммерческих объектов и жилищного фонда. Уровень подобного налогообложения прямо влияет на норму капитализации жилья, требуя ее повышения.

Для финансирования жилищного сектора могут быть созданы различные учреждения. Примером является система банков, трансформирующих местные сбережения в ипотечные займы и способствующих созданию их вторичного рынка, что в сочетании с государственным страхованием закладных обеспечивает их почти моментальную ликвидность. Способствуя перемещению вкладов инвесторов в ипотечные займы, подобные учреждения могут существенно снизить их стоимость.

Рассмотрение рынка жилья как единства рынка жилищных услуг и рынка жилищного фонда позволяет уяснить механизмы влияния факторов спроса и предложения на оба эти рынка. Например, увеличение спроса, при прочих равных условиях, ведет к увеличению равновесных значений жилищного фонда, объемов строительства, цен на жилье и квартплаты. По-иному влияет снижение нормы капитализации: оно увеличивает цены, объемы жилищного фонда и жилищного строительства, но снижает уровень квартплаты (арендной платы).

Мы рассмотрели закономерности влиянии условий предложения на рынок жилья. Как и понятие спроса, рассмотренное в предыдущей части, предложение жилья может быть проанализировано с точки зрения, как жилого фонда, так и потока жилищных услуг. Было показано, что жилищный фонд (и создаваемый им поток жилищных услуг) не может быть изменен немедленно. Он остается неизменным до тех пор, пока не будут осуществлены инвестиции в жилищный фонд. Равновесная цена жилья — это цена, при которой спрос на жилищный фонд или услуги уравновешивается их предложением. Как только условия спроса изменяются, вызывая увеличение реальных цен на жилье, создается стимул для новых инвестиций и постепенного увеличения жилищного фонда. Вероятность таких инвестиций зависит от соотношения новой, повышенной цены на жилье и стоимости его строительства. Для количественной оценки этого инвестиционного процесса используются разные показатели: количество начатых строек, число полученных разрешений на строительство и валовой объем инвестиций.

Жилье как строение относительно долговечно и повсеместно, сравнительно легко поддается оценке, иммобильно, с трудом может быть перемешено или сокрыто должником и к тому же относительно единообразно, а это значит, что жилье является удобной формой обеспечения займа. Займы, имеющие такое качественное обеспечение, представляют для рынка интерес, прежде всего как общее средство регулирования кредитного процесса.

Поскольку квартира представляет собой капитальное благо длительного пользования, объем ее производства и цена определяются на рынке капитала. На этом рынке спрос на приобретение жилищного фонда должен уравновешиваться его предложением. Таким образом, цены на квартиры зависят в большей части от того, как много семей желают приобрести жилье в собственность и сколько единиц жилищного фонда для такого приобретения имеется на рынке. Увеличение спроса на жилье приведет к повышению цен, а увеличение его предложения к их снижению.

Предложение новой недвижимости исходит от строительной индустрии и зависит от соотношения цен на недвижимость и издержек на ее модернизацию или строительство. В долгосрочной перспективе рынок жилищного фонда должен уравнять цены на недвижимость с издержками на ее строительство. В краткосрочной перспективе эти два показателя могут значительно отличаться друг от друга вследствие неизбежных задержек в отставании, свойственных процессу строительства, а следствием отставания является увеличение издержек. Например, если спрос на владение недвижимостью резко возрастает, а предложение ее аренды остается без изменения, цены поднимутся. Пока цены превышают затраты на строительство, строительство новой недвижимости идет полным ходом. Но по мере того, как вновь построенный объект недвижимости попадает на рынок, спрос удовлетворяется и цены начинают падать, приближаясь к уровню затрат на строительство.

Равновесная цена недвижимости – это цена, при которой спрос на недвижимость уравновешивается предложением. Стимул для новых инвестиций и постепенного увеличения недвижимости создается тогда, когда условия спроса меняются, вызывая увеличение реальных цен на недвижимость. Возможность появления таких инвестиций зависит от соотношения новой, высокой цены на недвижимость и издержек на ее строительство. Для оценки размера и интенсивности инвестиционного потока можно использовать следующие показатели: количество полученных разрешений на строительство, количество начатых строек, объем инвестиций и т. д.



Дата: 2016-10-02, просмотров: 212.