Спрос на недвижимость

Всех участников рынка недвижимости можно разделить на две группы: потребителей (покупателей) и производителей (продавцов). Потребители испытывают нужду в недвижимости и стремятся ее приобрести и использовать. Роль производителей – «вынести» недвижимость на рынок. Как правило, считается, что спрос на недвижимость формируется под влиянием следующих основных факторов: финансовые возможности потребителя, цены на недвижимость, цены на другие товары и услуги, структура предложения недвижимости, банковская ставка на заемные средства и индивидуальные предпочтения конкретного покупателя. Не следует забывать, что главенствующее положение в этой схеме спроса на недвижимость занимает численность покупателей, достаточно вспомнить определение рынка, данное Ф. Котлером: рынок это совокупность фактических и потенциальных покупателей [ ].

Рынок недвижимости чрезвычайно сложно структурирован, что связано с огромным разнообразием субъектов и объектов этого рынка, с одной стороны, и, с другой стороны, определяется мотивами поведения покупателя на рынке. Все наши рассуждения предполагают наличие нескольких единиц одного вида объекта недвижимости, т. е. поведение продавца и покупателя в определенном сегменте рынка.

Что движет покупателем на рынке? Нужда – ощущение нехватки чего - либо. Нужда, принявшая специфическую форму в зависимости от индивидуальности продавца превращается в потребность. Потребность, подкрепленная платежеспособностью, формирует спрос. Обладая недвижимостью, т. е. получив права на недвижимое имущество, собственник может их реализовать, получая текущие доходы от использования объекта недвижимости или от ее перепродажи. Очень важно отметить, что, сегментируя рынок недвижимости по признаку: назначение и цель использования (жилая недвижимость, коммерческая, промышленная и т. п.) мы имеем различные мотивы и механизмы использования недвижимости. Например, жилая недвижимость может приносить текущие доходы от сдачи в аренду, может использоваться для собственного проживания или для получения дохода от перепродажи.

Спросна недвижимость подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на прочие товарыиуслуги, а именно, снижение цены на недвижимость приводит к повышению спроса на нее. Понятно, что это происходит при неизменности влияния других факторов, определяющих спрос. В некоторых обстоятельствах возможно повышение спроса на недвижимость даже при повышении цен. Например, при пока еще высоком уровне инфляции в России темпы роста цен на недвижимость выше, чем темпы роста инфляции. Это опережение делает более выгодным вложение свободных денежных средств в недвижимость, чем, например, на депозит в банк.

Изменение спроса под влиянием экономических факторов может быть оценено с помощью показателя эластичности спроса, т. е. способности спроса реагировать на изменение цен. Ценовая эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в %) на вызвавшее его изменение цен (в, %). Между изменениями цены и спроса существует обратная связь, и это означает отрицательное значение показателя эластичности. Например, если падение цены на 2% вызвало бы повышение спроса на жилье на 8%, то показатель эластичности спроса по цене был бы равен – 4 (8 : 2).

Ценовая эластичность равная 1 означает, что количественный спрос на недвижимость изменяется пропорционально изменению цены и если этот показатель меньше 1, то такой спрос называют относительно неэластичным. В нашем примере ценовая эластичность равна 4, следовательно, спрос на недвижимость по цене эластичен.

Ценовая эластичность спроса на недвижимость во многом определяет степень подвижности цен на нее. В большинстве случаев расчеты показывают, что спрос на недвижимость считается относительно неэластичным

Несмотря на очевидность влияния дохода покупателя на спрос на недвижимость, его трудно рассчитать. Это влияние реализуется по очень сложным схемам. В частности появляется новая экономическая категория – богатство; т. е. появляются покупатели с очень высокими доходами, которые приобретают недвижимость не с целью вложения свободных средств в недвижимость, а с целью получения выгоды (прибыли) от хозяйственной деятельности или, на крайний случай, от сдачи в аренду.

Несмотря на определенное смешение понятий богатства и дохода, они достаточно сильно разнятся. Богатство – это мера запаса и показывает сумму накопленных хозяйствующим субъектом экономических ресурсов в различных формах на определенный момент времени. Доход, в отличие от богатства, мера потока, т. е. это сумма средств, получаемых хозяйствующим субъектом на протяжении определенного периода времени, например, прибыль или заработная плата. Эти два потока связаны: доход порождается богатством.

Чтобы такое утверждение имело смысл, нужно рассматривать богатство как нечто большее, чем просто накопленные деньги в виде счета в банке, акций, облигаций и прочих помещений капитала. Действительно, для экономиста в понятие "богатство" входит не только финансовое благополучие, но и интеллектуальный человеческий капитал. И это так, ибо большая часть дохода является продуктом человеческого капитала, выраженного в виде знаний и опыта, а не финансовых накоплений. Например, все доходы, полученные в виде заработной платы, проистекают из интеллектуальной человеческой составляющей богатства, и только банковские проценты, дивиденды и другие доходы от вложений капитала проистекают из его финансовой составляющей.

Совокупное богатство хозяйствующего субъекта в большинстве случаев служит источником инвестиций в недвижимость и выступает показателем его покупательной способности. Текущий доход показывает лишь то, в какой степени богатство способно приносить доход в данный период времени. Принятие важного решения о покупке недвижимости не может быть принято только на основании временных источников дохода.

Например, при изучении спроса на жилье богатство семьи, как перспективный постоянный доход, следует считать более важным фактором, чем текущий денежный доход. Статистические данные об эластичности спроса на жилье по отношению к богатству заставляют предположить, что это влияние равно примерно единице. Таким образом, прирост богатства вызывает равный прирост спроса на жилье.

Несмотря на то, что роль текущего дохода в определении спроса на жилье вторична по сравнению с богатством, и он только в небольшой степени связан с богатством и ожидаемым от него текущим доходом, он может стать важным фактором потенциального спроса, порождаемого богатством. Особенно это важно на кредитном рынке. Связано это с формой существования богатства и вызванных ими рядом ограничений, а также с получением от богатства будущих доходов и доступа к ним для оплаты возникающего долга по выплате кредита и процентов по нему.

Не желая кредитовать заемщиков под будущие доходы, кредитор должен искать другие пути оценки их кредитоспособности и возможные пути возврата кредита и процентов по нему. В этих условиях текущие финансовые доходы и накопления приобретают большое значение в силу того, что они легко измеримы и доступны заемщику для возврата долга.

В условиях нестабильности экономического развития страны ставки процента по кредиту не постоянны и наблюдаются значительные колебания их во времени. При прочих равных условиях колебания процента превращаются в циклы колебания платежеспособности. При этом сам по себе спрос на недвижимость остается неизменным. Чтобы понять то кажущееся противоречивым положение, необходимо знать, почему происходят колебания ссудного процента

Основной причиной этих колебаний - инфляция, Она влияет на ссудный процент, так как кредиторы не хотят, чтобы инфляция уменьшала покупательную способность денег, возвращаемых клиентом. Поэтому, прежде чем выдать ссуду, кредитор должен прогнозировать величину инфляции за тот период времени, на который выдана ссуда. Например, если кредитор ожидает, что в период действия займа годовой уровень инфляции составит, например 10%, он добавит их к той ставке процента, под которую обычно выдает ссуды. Таким образом, каждый год, пока сумма долга остается невыплаченной, кредитор получает свои обычные проценты плюс еще 10% в качестве компенсации за потерю покупательной способности денег в результате инфляции. Правда, в нашем примере кредитор учитывает инфляционные ожидания, а не текущий уровень инфляции.

Увеличение инфляционного ожидания может привести к повышению долгосрочного процента по кредитам. Увеличение инфляционного ожидания само по себе приводит к изменению представлений собственника о своем богатстве и соответственно спроса на недвижимость. Поскольку вряд ли только кредиторы испытывают инфляционное ожидание. И кредитор, и заемщик испытывают одинаковые инфляционные ожидания, а поэтому покупатель недвижимости, вероятнее всего, ожидает прироста своего будущего дохода как наиболее важной составляющей богатства в той же степени, в какой кредитор ожидает повышения инфляции и цен. Таким образом, покупатель недвижимости не ожидает изменений своего "реального", т. е. измеренного с поправкой на инфляцию, богатства и, следовательно, своей способности возвратить кредит и проценты по нему в срок. И если он желает приобрести данную недвижимость при низком уровне процента, то он не изменит эту свою позицию даже при увеличении процента из-за инфляционных ожиданий в экономике.

Из текста, изложенного выше можно сделать следующие выводы. Спрос на недвижимость представляет собой количество недвижимости, которое хотят приобрести. Это количество обратно пропорционально ценам на недвижимость и прямо пропорционально богатству инвестора (покупателя). Эти взаимосвязи являются весьма сложными. Например, снижение цен на жилье не только приводит к повышению спроса отдельных семей, но и, по всей видимости, увеличивает спрос населения в целом, способствуя более быстрому формированию новых семей

Важно отметить, что спрос на недвижимость — это только одна из сторон рынка, на котором определяются цены на недвижимость. Для того чтобы связать факторы, влияющие на спрос на недвижимость, с изменениями цен на нее, со строительством или количеством предлагаемой на рынке недвижимости, недостаточно описать только закономерности формирования спроса. Эти закономерности можно понять, изучая взаимодействие спроса и предложения.

Предложение недвижимости

Термин предложение может означать как количество недвижимости, вводимой в действие в определенный период времени, например квартал или год, так и количество существующих объектов недвижимости на данный момент времени.

Предложение имеющихся в наличии объектов недвижимости мы назовем предложением. По аналогии с тем, что говорилось выше о понятии спроса. Предложение складывается из общего количества объектов недвижимости и цен на отдельные объекты или однородные группы недвижимости. В краткосрочной перспективе предложение недвижимости является неизменным, т. е. оно совершенно неэластично по отношению к ценам на отдельные объекты

Неэластичная природа краткосрочного предложения недвижимости прямо следует из того, что недвижимость не может быть мгновенно произведена (путем строительства новых объектов или перестройки существующих), либо уничтожена или окончательно изношена (полностью произошла амортизация или разрушена). Таким образом, в краткосрочной перспективе предложение недвижимости совершенно не зависит от цены, по которой продаются объекты недвижимости, т. е. функция предложения является неэластичной по отношению к ценам.

С течением времени предложение объектов недвижимости может быть увеличено. Такие увеличения предложения недвижимости называют инвестициями. Чистые инвестиции наблюдаются в том случае, когда валовые инвестиции превышают амортизацию и прочие потери.

Интенсивность инвестиций в недвижимость может быть измерена с помощью статистических показателей. Такими показателями могут быть количество (или их стоимостное выражение) разрешений на строительство, выданных за определенный период времени. Такие разрешения, выдаваемые местными административными органами, могут служить ведущим показателем инвестиционной активности, однако их невозможно использовать для оценки реальной инвестиционной деятельности.

Другим не менее важным и легко определяемым показателем является количество начатых строек. Этот показатель, как и предыдущие, не совпадает в точности с объемом чистых инвестиций, поскольку он не только исключает потери совокупной стоимости недвижимости в результате амортизации и разрушения, но и касается количества только начатых строек, которые вовсе не обязательно будут доведены до конца. Данные о законченном строительстве могут служить показателем при оценке валовых инвестиций, однако они также не учитывают амортизацию и выбытие объектов недвижимости, объемы, которых необходимо вычесть из валовых инвестиций. Все эти показатели, хотя и не лишены недостатков, используются исследователями, экономистами строительной отрасли и риэлтерами при учете изменений на рынке недвижимости.

Процесс формирования предложения недвижимости описать достаточно сложно. Некоторые важные элементы предложения недвижимости, такие как особенности и строгость местных правил зонирования и строительства, с большим трудом поддаются определению и измерению, не говоря уже об их прогнозировании

Следует отметить, что имеются и такие аспекты предложения недвижимости, которые охарактеризовать довольно легко: они развиваются в политическом и общественном контексте, который никак не участвовал в приведенном выше упрощенном описании процесса формирования спроса.

Для того чтобы узнать, как изменилась совокупная стоимость недвижимости, необходимо оценить как валовые инвестиции, так и потери в результате амортизации и разрушения. Затем валовые инвестиции можно подразделить на строительство новых объектов недвижимости, реконструкцию существующих и капиталовложения в обслуживание и ремонт. Основная часть валовых инвестиций идет на строительство новых объектов. Расходы на реконструкцию существующих объектов недвижимости, как правило, увеличивают их стоимость, повышая качество.

Обслуживание и ремонт также следует рассматривать в качестве части инвестиций, направленной на предотвращение потерь стоимости недвижимости вследствие амортизации. Нейтральный уровень расходов на обслуживание и ремонт за определенный период времени — это такой уровень, который в точности покрывает потерю стоимости единицы недвижимости в результате амортизации. Оптимальный уровень обслуживания и ремонта предполагает, однако, постепенное снижение качества недвижимости, т. е. с течением времени износ и старение объекта усиливаются настолько, что полная компенсация их при ремонте становится невыгодной.

Точно определить остаточные размеры амортизации (при условии нормального обслуживания и ремонта) трудно, потому что изменения в стоимости недвижимости происходят не только из-за износа и старения. Допустим, что амортизация объекта недвижимости составляет 1,2 % в год. Это значит, что способность данного объекта производить данный уровень услуг при его эксплуатации снижается на 1,2 % в год. Таким образом, через 50 лет такой объект оказывает 40 % услуг по сравнению с тем временем, когда он был совершенно новым.

Большинство таких единиц недвижимости вовсе не исчезает. Напротив, объекты недвижимости со сниженной способностью производить услуги, например, жилищные или использоваться для производственных целей при выпуске современной продукции с использованием передовой технологии активно используются: квартиры предоставляют жильцам с низким доходом, а в производственных цехах осуществляют конверсию. И, наконец, в определенный момент времени амортизация объекта недвижимости достигает таких пределов, что стоимость оказываемых им услуг становится для владельца ниже стоимости поддержания его в рабочем состоянии. Начиная с этого момента, недвижимость перестает использоваться по назначению. Однако она не разрушается, если этого не требуют местные законы, за исключением тех случаев, когда участок, на котором расположено строение, можно использовать под более выгодную застройку, которая оправдывает расходы на ее снос.

Анализ изменений предложения недвижимости в определенном сегменте рынка на практике представляет собой гораздо более трудную задачу, чем это может показаться на первый взгляд. Если при расчете этих изменений исходить только из количества объектов недвижимости, то мы не учтем изменений в их качестве и ценности, которая придается им в обществе. Между тем эти факторы могут, как увеличить, так и снизить стоимость объекта недвижимости. Измерения стоимости позволяют количественно определить прирост стоимости объектов недвижимости за счет улучшения качества и ценности, которую придает им общество, за минусом физических потерь недвижимости и снижения ее способности производить услуги по обеспечению производственного процесса или, например, услуги по обеспечению населения жильем.

В долгосрочной перспективе предложение недвижимости может быть увеличено, т. е. оно не является абсолютно не эластичным. Краткосрочное повышение цен на недвижимость способно привлечь в этот сегмент инвестиции и увеличить предложение недвижимости. Действительная эластичность предложения недвижимости определяется эластичностью самих чистых инвестиций в зависимости от изменения цен.

В одном из крайних вариантов процесс может протекать следующим образом. Представим, что резко повысились цены, по которым продается существующая недвижимость. Так как экономика ориентирована на получение прибыли, инвесторов может привлечь идея покупки земли и стройматериалов, найма рабочей силы и строительства зданий и сооружений: ведь в результате они получат прибыль, ибо цены на недвижимость выше этих затрат. При такой модели инвестиции будут продолжаться до тех пор, пока продажная цена недвижимости превышает затраты на покупку земли, материалов и прочие расходы на их строительство.

Таким образом, можно выдвинуть гипотезу, что если стоимость земли и размеры других затрат на строительство новых объектов недвижимости остаются неизменными при увеличении объемов строительства, даже небольшое первоначальное увеличение цен на недвижимость по сравнению с их предшествующим уровнем приведет к смещению прямой предложения вправо, так, что при долгосрочном рассмотрении предложение недвижимости будет характеризоваться очень высокой ценовой эластичностью.

Такое толкование закономерностей инвестиционного процесса позволяет сделать три простых, но очень важных вывода.

Во-первых, тот факт, что предложение недвижимости совершенно неэластично при краткосрочном рассмотрении, вовсе не препятствует ему стать совершенно эластичным в долгосрочной перспективе. Таким образом, при анализе предложения недвижимости необходимо различать временные рамки, в которых рассматриваются инвестиции - краткосрочную и долгосрочную перспективу.

Во-вторых, и это очень важная закономерность, если чистые инвестиции отсутствуют, цена на существующую недвижимость не должна превышать стоимость строительства новых объектов. Если бы цена объекта недвижимости превышала строительные затраты, то рынок недвижимости привлек бы инвесторов и произошло бы увеличение объема строительства новой недвижимости. И наоборот, если чистые инвестиции налицо, то следует предположить, что инвесторы отреагируют на некоторое превышение текущих цен на недвижимость над затратами на его строительство.

И, наконец, в-третьих, это простое описание инвестиций в недвижимость подчеркивает значение стоимости строительства (земли, основных фондов, рабочей силы, оборотных средств и прочего) для определения возможной реакции инвесторов на изменения цен на жилье. В описанной выше упрощенной модели мы сделали допущение, что цены на все перечисленные факторы сами совершенно эластичны по отношению к элементам строительного производства, т. е. мы, допустили, что стоимость всех составляющих строительного производства, необходимых для создания недвижимости, не изменяется безотносительно к затребованному количеству.

Цены на рынке недвижимости должны удовлетворять как потребителей, так и производителей, т. е. при данных рыночных ценах на недвижимость количественный спрос должен в точности соответствовать объему предложения по этой цене. Если это не так, то цены обязательно изменятся, чтобы достичь равновесия. Простая схема предложения недвижимости и инвестиций в сочетании с проведенным ранее анализом факторов спроса на недвижимость позволяет разработать простую модель определения цен на нее.

Рассмотрим, к примеру, ситуацию, в которой цена не является равновесной (т. е. не удовлетворяет одновременно и потребителей, и производителей). Если она превышает уровень равновесия, то количество недвижимости, которые потребители пожелают приобрести, будет меньше того количества, которое производители хотели бы продать. В этом случае некоторые производители начнут снижать цены на предлагаемые ими объекты недвижимости, поскольку получить за них несколько меньшую сумму все же лучше, чем совсем ничего не продать. Таким образом, цены будут снижаться до тех пор, пока спрос со стороны потребителей не повысится настолько, чтобы полностью поглотить количество объектов недвижимости, предлагаемое производителями.

Точно так же если рыночные цены являются слишком низкими, то спрос со стороны потребителей превысит количество объектов недвижимости, предлагаемых по этой цене. Это превышение спроса над предложением будет ликвидировано, как только производители заметят увеличение спроса на предлагаемые ими объекты недвижимости и поднимут цены. При повышении цен некоторые потребители уйдут с рынка (или же все снизят размер запрашиваемого ими объекта недвижимости) и в итоге спрос на жилье по более высокой цене сравняется с предложением.

В описанном примере мы исходили из того, что цены устанавливали производители. На самом деле производители зависят от сил спроса и предложения ничуть не меньше, чем потребители. В обычном представлении обывателя о рынке недвижимости владельцы или строители недвижимости предстают полными хозяевами цен; на самом же деле на рынке, где царит свободная конкуренция, цены, являются результатом взаимодействия спроса и предложения, и ни одна из сторон по отдельности не может на них повлиять.

Предполагается, что цены на недвижимость будут подвижными, поднимаясь в ответ на повышение спроса, а затем опускаясь в ответ на увеличение предложения. Подобная подвижность цен на рынке недвижимости наблюдается нечасто, и становится ясно, что описанный выше механизм движения цен страдает логической непоследовательностью. Действительно, если кривая предложения недвижимости в долгосрочной перспективе достаточно эластична, то зачем покупателям приобретать недвижимость по временно возросшим ценам, когда они знают, что после привлечения соответствующих инвестиций равновесные цены поднимутся не так сильно? Ответ состоит в том, что, если потребители располагают полной информацией относительно дальнейшего развития предложения недвижимости, они действительно не поднимут цены резко против исходного уровня. Некоторое увеличение цен необходимо для того, чтобы сигнализировать инвесторам о том, что наблюдается повышенный спрос на существующую недвижимость. Но для потребителей идея приобретения недвижимости по цене, намного превышающей равновесную цену в долгосрочной перспективе, не представляется разумной, если ожидается быстрое изменение предложения, и покупатели располагают другими, не столь дорогостоящими возможностями переждать этот короткий период повышения цен, вместо того чтобы приобретать недвижимость, которая вскоре потеряет в цене.

В основе таких рассуждений лежит понятие, которое называется рациональными ожиданиями. Предполагается, что все участники рынка действуют так, как если бы они понимали его работу, что у них формируются рациональные ожидания наиболее вероятных тенденций развития рынка в будущем. Анализ рациональных ожиданий приведет нас к выводу, что рост цен в качестве немедленной реакции на повышение спроса составит заметно меньшую величину, чем потребовалось бы для краткосрочной "расчистки" рынка, но вполне достаточную для того, чтобы стимулировать оптимальную долгосрочную реакцию инвесторов. Конкретный уровень этого повышения цен будет зависеть от того, насколько быстрой будет реакция инвесторов при различных уровнях повышения цен. Это первое. Второе: каковы возможности инвесторов переждать период отложенного спроса на недвижимость. Третье: насколько потребители готовы избежать будущих потерь (в форме переплаты за приобретенную собственность) ценой увеличения неудобств в настоящее время в силу невозможности удовлетворить свой долго срочный спрос на жилье.

Такой анализ подчеркивает важную роль, которую играют в процессе изменения цен и инвестиций наряду с текущими ожидаемые в будущем рыночные условия.