Наилучшее и наиболее эффективное использование - это разумное и возможное использование, которое поддержит наивысшую нынешнюю стоимость на фактическую дату оценки или то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным, финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости недвижимости.

Любой покупатель или инвестор стремится к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективного использования недвижимости - это вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, финансово осуществимо, и приводит к наивысшей стоимости.

Теория опенки придерживается двух типов наилучшего и наиболее эффективного использования:

o первый тип - наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли как свободного;

o второй тип - наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли как улучшенного.

Оба типа наилучшего и наиболее эффективного использования должны удовлетворять, как следует из определения, четырем основные критериям: во-первых, быть законодательно разрешенными, во-вторых, быть физически осуществимыми, в-третьих, финансово осуществимы, в-четвертых, иметь максимальную продуктивность.

Перед тем как сделать выбор в пользу того или иного варианта использования недвижимости потенциальному покупателю или инвестору необходимо определить потенциал повышения стоимости, которым облагает данная собственность. Для этого требуется ответить на два допроса:

1.Насколько рынок готов принять планируемый вариант использования недвижимости. Ответ на данный вопрос требует изучения рыночных возможностей и анализа конкуренции.

2.Каковы затраты и обоснованность освоения объекта. Ответ на второй вопрос требует анализа:

o потенциала местоположения;

o рыночного спроса;

o правовой обоснованности варианта использования;

o ресурсного качества;

o технологической обоснованности;

o финансовой обоснованности проекта.

Местоположение недвижимости имеет большое значение и считается основным фактором, определяющие ее стоимость. Недвижимость может, как выиграть от своего местоположения, так и стать "жертвой" своего окружения. При анализе местоположения следует учитывать:

-перспективы развития района, где расположена недвижимость

-расположение в пределах города, местности. Например, в Москве для расчета годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в федеральной собственности определены коэффициенты для пяти территориально-экономических оценочных зон;

-близость жизненно важных учреждений. При анализе окружения •оценщик должен учитывать близость и доступность важных для жизнедеятельности учреждений, таких как общественной транспорт, школы, торговые центры, места отдыха и центры занятости;

-характер землепользования, преобладающий в данном районе. Более того, при аналоге местоположения участка следует принять во внимание несовместимые с ним: варианты землепользования и сразу же их исключить.

-доступность участка. Здесь важна информация о подъездных путях, размерах улиц и скоростных шоссе, обеспечивающих транспортное движение к участку. Если доступ к участку затруднен, то это снижает его привлекательность для инвестора

-внешний облик. Характер ландшафта в данном районе, наличие лесопарковых зон, ухоженность зданий, их архитектурная совместимость-все это оказывает влияние на внешний облик района и, соответственно, сказывается на конкурентных позициях оцениваемой недвижимости.

-неудобства и риски. Шум, скопление транспорта, выбросы вредных производств и другие неудобства оказывают отрицательное влияние на стоимость недвижимости в жилом районе.

Анализ рыночного спроса производится для того, чтобы определить, насколько реален планируемый вариант использования недвижимости с учетом установившегося на данном рынке соотношения между спросом и предложением. При анализе рыночного спроса необходимо:

во-первых, определить целевой рынок, т.е. выявить тех пользователей, которые, скорее всего, смогут купить или арендовать данную недвижность. Для этого оценщик должен проанализировать:

-изменения показателей численности населения;

-соотношение между группами населения с различным уровнем доходов;

-изменения в предпочтениях и вкусах;

-условия и доступность финансирования, в частности, развитие ипотечного кредитования.

Во-вторых, ужe после определения целевого рынка необходимо выявить удобства, способные обеспечить конкурентный потенциал между оцениваемым объектом и всеми другими объектами, т.е. то, что дает данному объекту сравнительное преимущество.

Анализ рыночного спроса должен быть дополнен анализом со стороны предложения. Такой анализ предполагает следующие направления:

-определение резерва yже существующих единиц недвижимости на денном сегменте рынка, т. е. конкурирующих объектов, способных отвлечь на себя часть спроса.

-составление прогноза числа конкурирующих объектов, которые будут построены в будущем.

После оценки спроса и выявления уже существующих или прогнозируемых конкурирующих объектов, оценщик переходит к расчету:

1.коэффициента емкости рынка, используемого для определения времени реализации проекта;

2.коэффициента проникновения на рынок, используемого для определения масштаба реализации проекта.

Коэффициент емкости рынка позволяет определить, сколько единиц собственности данного вида будет куплено или сдано в аренду в течение определенного временного интервала в данном географическом районе. Для арендуемой собственности коэффициент емкости рынка рассчитывается следующие обрезом: количество единиц, сданных в аренду за период разделить на общее количество единиц на рынке для сдачи в аренду

Высокий коэффициент емкости свидетельствует о том, что период заключения арендные соглашений на оцениваемую собственность будет коротким. Низкий коэффициент свидетельствует об обратном, что этот период может быть длительным.

Формула же коэффициента проникновения на рынок для сдаваемой в аренду собственности имеет следующий вид: единицы объекта, сдаваемые в аренду за период делится на общее количество единиц, сданных в аренду за период

Правовая обоснованность вариантов использования. Каждое использование необходимо сначала проверить на предмет того, разрешено ли оно юридически на данном участке. Могут иметь место, как общественные юридические ограничения, так и частные. Первые представлены:

-правилами зонирования;

-строительными кодексами;

-законодательством в области охраны окружающей среды;

-жилищным кодексом;

-принудительным изъятием земли для публичного использования.

Частные же ограничения могут включать:

-сервитуты, т. е. права на доходы и расходы, имеющиеся у юридических и физических лиц, которые не владеют недвижимости, устанавливаемые обычно на специальный период и для специфических целей;

-ограничения на использование объекта;

-вторжения (например, соседний землевладелец; может владеть зданием, втершиеся на сопредельную недвижимость).

Ресурсное качество участка функционально связано, во-первых с емкостью последнего, во-вторых, с его эффективностью. Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку (например, какой этажности здание можно построить в исторической части города). Эффективность определяется тем, какой уровень отдачи может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов (например, с учетом престижности местоположения участка в исторической части города больший уровень прибыльности будет получен в случае строительства здесь офисных зданий; по сравнению с застройкой складскими помещениями).

При изучении ресурсного качества участка необходимо определит: насколько он может быть использован физически, и, соответственно, какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки.

Для этого необходимо обследовать:

-размер и форму участка;

-контуры и топографию. Участки обладают пониженной стоимостью, если из-за сложных топографических условий осуществление улучшений становится дорогостоящим процессом;

-поверхностный и подпочвенный слои. Дренажные свойства почвы. Характер слоя почвы в значительной степени влияет на издержки при подготовке участка к строительству, а также определяет, какие типы построек могут быть размещены на участке;

-подъездные пути;

-коммунальные коммуникации.

Технологическая обоснованность. Она определяется тем, может ли проект быть завершен в пределах установленного срока при условии достижения соответствия между стоимостью и качеством строительства.

Финансовая обоснованность. Она определяется тем, способен ли проект обеспечить положительный возврат инвестированного капитала, т.е. позволит ли данный проект возместить вложенный капитал и получить ожидаемый инвестором доход.

Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования,

I этап. Сопоставление альтернативных вариантов освоения (застройки) участков земли. Отбор вариантов использования на основе:

-анализа спроса и предложения;

-потенциала местоположения;

-юридических прав на застройку;

-физических ограничений.

2 этап. Определение стоимости застройки по каждому альтернативному варианту. Принимаются во внимание:

-ресурсное качество участка;

-технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

3 этап. Определение финансовой обоснованности выявленных стратегий застройки. Рассмотрим несколько вариантов:

Вариант 1. Наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли как свободного.

Последовательность определения стоимости земли (участка земли как свободного) имеет следующий вид:

а) Составляется прогнозный отчет о трех уровнях дохода: потенциальном валовом доходе, действительном доходе и чистом операционном доходе;

б) Производится распределение чистого операционного дохода между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям; необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

в) Определяется остаток чистого дохода, относимый к земле. Для этого из чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

г) Этот чистый остаточный доход от земли капитализируется, в результате чего получаем остаточную стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

Вариант 2. Если берется общий коэффициент капитализации, то последовательность определения стоимости земельного участка имеет следующий вид:

Потенциальный чистый операционный доход разделить на общий коэффициент капитализации получим капитализированный чистый операционный доход минус издержки на строительство получим остаточную стоимость земли.

Вариант 3. Наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли, как улучшенного. Составляем прогноз всех трех уровней дохода, а потом через деление чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации выходим на стоимость собственности.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине