Теоретическим основанием процесса оценки является унифицированный набор оценочных принципов. Принципы основаны на наблюдении за поведением людей, при сделках с недвижимостью.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, связанные с землей и ее разработкой.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Все принципы оценки тесно взаимосвязаны. Множество принципов не означает, что к каждому объекту можно применить все принципы сразу. Принципы отражают лишь основные закономерности поведения субъектов рынка недвижимости. Но в реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такого поведения.

В центре рыночной экономики стоит потребитель, поэтому начнем рассмотрение принципов оценки с принципов, основанных на представлениях пользователя.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику.

Полезность - это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

С позиции пользователя совершенно логичной является оценка недвижимости не выше минимальной цены за аналогичную недвижимость с такой же полезностью. Сходным образом будет неразумно заплатить за существующую недвижимость больше, чем будет стоить создание заново другого объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки - принцип ожидания, т.к. полезность недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод.

Ожидание - это определение нынешней стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости.

Вторая группа принципов оценки объединяет принципы, связанные с землей и ее разработкой. Эта группа включает в себя следующие принципы: остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

Известно, любая экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управления. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы и лишь остаточная сумма идет на оплату земли. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшить затраты, или удовлетворить какие-либо особые потребности. Так, например, владелец магазина больше заплатит за место, которое находится в центре города или у станции метро и легко доступно большому числу покупателей. С другой стороны, продавец автомобилей заплатит больше за место для магазина, находящееся рядом с трассой. Другой пример. Покупатель жилья больше заплатит за квартиру, откуда открывается красивый вид и отсутствует автомобильная дорога с интенсивным автомобильным движением.

Увеличение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки недвижимости, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и предельных издержек, поэтому и называется принципом предельной производительности.

Данный принцип можно иллюстрировать на следующем примере. Собственники земли обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Например, компания владеет участком земли. Если компания построит один дом, ее прибыль составит условно - 20 млн. руб. По мере того, как на этом участке строится все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, и рыночная цена каждого следующего дома будет снижаться из-за уменьшения величины участка земли. При постройке до двух домов прибыль может увеличиваться в геометрической прогрессии. Плотность застройки, доходящая до 4 или 5 домов, фактически увеличивает общую прибыль фирмы застройщика, но прибыль на каждый дом будет снижаться. Однако, как только компания строит свой очередной дом, она начинает терять общую прибыль из-за высокой плотности застройки, которая уменьшает привлекательность участка и уменьшает спрос.

Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она используется нерационально, если слишком много - перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно. Чтобы отдача от земли была максимальной, наносится ущерб. Все факторы производства должны находиться в надлежащей пропорции друг с другом, и рациональная застройка земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим месторасположением, который или слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может быть недостаточно высоко оценен рынком. Например, участок на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом и может оказаться недостаточно места для зон обслуживания и складирования. Если участок слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительных доходов действующей станции. Принцип экономической величины - это тот же принцип сбалансированности, взятый в иной плоскости.

Примером этого принципа является стоимость сложения. Она имеет место, когда два или более участков земли собираются в одну полоску, стоимость которой становится больше стоимостей отдельных участков.

Отсюда следует понятие экономической величины участка. Экономическая величина - это количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии со сложившейся рыночной коньюктурой в данном месте.

Как уже отмечалось, собственность на недвижимость представляет собой пакет прав, причем эти права по законодательству обычно можно разделять и продавать по отдельности.

Принцип экономического разделения гласит, что права на недвижимость следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Разделение может происходить по-разному, например:

· физическое разделение - разделение на воздушное пространство, поверхность земли и ее недра, или подразделение участка земли;

· разделение времени владения - аренды, пожизненные владения, будущие имущественные интересы;

· разделение прав на пользование - права на пользование другими лицами, лицензии, юридические оговоренные ограничения;

· разделение по видам прав на собственность - совместные аренды, партнерства, трасты, корпорации, опционы, контакты с оговоренными условиями продажи;

· разделение по видам участий в собственности - первые закладные, производственные закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость возрастает. • В третью группу объединены принципы, связанные с рыночной средой. К этой группе относятся принципы спроса и предложения, альтернативности, соответствия, регрессии и прогрессии, конкуренции, зависимости и изменчивости.

Недвижимость обладает стоимостью, если она имеет полезность и находится в относительном недостатке. Предложение - это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по данной цене. Спрос основан на желании потенциальных покупателей приобрести недвижимость, при этом имеется в виду наличие у них необходимых для этого финансовых ресурсов.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение - являются относительно эффективными силами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, государственные механизмы контроля могут влиять на этот рынок.

Если имеет место избыточное предложение или отсутствует спрос, цены будут снижаться. В краткосрочном аспекте предложение относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения недвижимости требуется длительное время на их создание, а, следовательно, даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Также трудно естественным путем уменьшить предложение недвижимости, если ее величина превышает платежеспособный спрос.

Противоположное влияние на цены оказывает недостаток предложения или повышенный спрос. Спрос обычно бывает более эластичным, чем предложение, он сильнее реагирует на изменение цен и тенденции.

Когда спрос и предложение сбалансированы, то рыночная цена отражает себестоимость. Если рыночные цены выше себестоимости и прибыль растет, начинают строить новую недвижимость и постепенно равновесие восстанавливается. Если же рыночные цены ниже себестоимости, то новое строительство замедляется или вообще останавливается до тех пор, пока рост спроса не вызовет увеличение цен.

Рынок - это свобода, следовательно, при любой сделке каждая из сторон имеет возможность выбора. Например, продавец недвижимости может не желать продавать ее определенному покупателю или может решить не продавать ее вообще. Покупатель также имеет целый ряд альтернатив. Наличие альтернатив влияет на цены, поэтому еще одним принципом оценки является принцип альтернативности.

Полезность определена во времени и в пространстве, и рынок увеличивает эту определенность, прежде всего через цену. Если недвижимость соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на нее будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данную недвижимость. С действием такой закономерности связан другой принцип оценки - принцип соответствия. Соответствие - это то в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств, предлагаемых данной недвижимостью, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Принцип соответствия не означает, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле, но архитектурные стили должны быть совместимы с практикой использования земли.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда вариант использования земли является чрезмерно усовершенствованным в данных рыночных условиях. Например, если дорогой дом построен в дешевом квартале, рыночная цена на такой дом скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов землепользования повышается стоимость данного объекта. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, может возрасти стоимость всех магазинов в этой зоне.

Люди пытаются максимально увеличить свое богатство. Если они видят, как другие извлекают избыточные или монопольные прибыли из операций с недвижимостью, они пытаются сами проникнуть на этот рынок. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного типа недвижимости в данном районе. Если спрос при этом не возрастает, средний чистый доход от данного типа недвижимости будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыль может опуститься ниже нормальной или полностью исчезнуть. Этот принцип важно использовать при оценке будущих доходов от недвижимости. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является местоположение. Если происходят изменения в характере землепользования в округе, либо меняется экономическая среда, это обычно влияет на стоимость недвижимости. Изменения в характере землепользования могут оказывать позитивное или негативное влияние на стоимость. Величина влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между объектом недвижимости и новым использованием. Принцип зависимости заключается в том, что стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на стоимость недвижимости в прилегающих окрестностях.

Объекты недвижимости проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления. На оценку недвижимости сказываются и внешние изменения, как на национальном, так и на международном уровнях. Из вышесказанного следует, что при оценке недвижимости необходимо соблюдать принцип изменчивости.

Все вышеназванные принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости имущества и том числе недвижимости. Ведущим принципом оценки недвижимости, объединяющим все другие принципы, является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Важность этого принципа требует отдельного рассмотрения.