Под недвижимостью понимается участок земли, включая строения, другие улучшения на этом участке и все то, что неотделимо от земли, пространство над ним и содержимое недр, т.е. недвижимость - это земля и все, что постоянно закреплено за ней, а также права, интересы и выгоды собственника недвижимости. Собственнику недвижимости принадлежит пакет прав: право владения, пользования, залога, распоряжения, завещания и т.д.

Для того, чтобы решить вопрос о том, что можно, а что нельзя отнести к недвижимости, смотрят как присоединена эта часть к объекту, применимость этой части к другому объекту и намерения сторон. Следует отметить, что существуют различия в понимании и отнесении к категории недвижимость в Гражданском кодексе РФ и в практике оценочной деятельности. К недвижимости как объекту оценки относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В Гражданском кодексе РФ добавлены объекты, которые условно относятся к недвижимости: морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Недвижимость, является товаром, следовательно, возникает необходимость в ее оценке.

Одной из основных причин, вызывающих необходимость оценки недвижимости является купля-продажа недвижимости.

Важной причиной развития оценки является расширение сферы залогового кредитования. В силу того, что обычно величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности резко отличается от их фактической стоимости, требуется их оценка.

Повышение риска, характерное для рыночной экономики, ведет к дальнейшему развитию страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости недвижимости в преддверии возможных потерь.

Потребность в оценке возникает и при решении вопроса о том, в какую недвижимость инвестиции более доходны. Оценка недвижимости необходима и для обоснованного определения арендных платежей.

В оценке недвижимости нуждается также государство, прежде всего в целях налогообложения.

Итак, в рыночной экономике оценка недвижимости необходима всем тем, кто с ней связан: собственникам, управляющим, банкирам, работникам страховых и налоговых служб, инвесторам и т. д.

Из многообразия целей, которые может преследовать оценка, вытекает многообразие видов стоимостей.

В плановой экономике обычно при оценке использовалась балансовая стоимость. Однако в рыночной экономике наиболее часто требуется определить рыночную стоимость.

Рыночная стоимость - это цена, выраженная в денежной форме, с которой согласны желающий продать продавец и желающий купить покупатель, неподверженные никакому давлению и имеющие хорошее представление о всех имеющих отношение к покупке фактах. Весьма важно, что при определении рыночной стоимости речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая сделка купли-продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке и в определенное время, т.е. оценка гипотезы поведения для всех участников рынка в целом.

Все виды стоимости оценки можно классифицировать в зависимости от целей оценки следующим образом: стоимость в обмене и стоимость в пользовании

Стоимость в пользовании - это стоимость недвижимости, обусловленная полезностью для специфического потребителя, носит субъективный характер и не связана с куплей продажей.

Одной из разновидностей стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора, в противоположность рыночной стоимости, при определении которой речь идет о типичном покупателе или типичном инвесторе. Формой проявления стоимости в пользовании является стоимость для целей налогообложения, устанавливаемая с учетом нормативных документов налогового законодательства. Например, стоимость земельного участка для целей налогообложения устанавливается на основе кадастровой оценки земли или ее нормативной цены.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги, лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купля – продажа, обмен, передача в залог, сдача в аренду и т. п. Формы проявления стоимости в обмене: залоговая, страховая, ликвидационная и т. п.

Оценка недвижимости экономически целесообразна, если она имеет полезность; есть спрос на нее; она относительно дефицитна и возможен ее переход к другому лицу.

Факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости, можно сгруппировать следующим образом:

Физические. К ним относятся природные факторы (земля, климат, ресурсы) и факторы, созданные человеком (инфраструктура).

Социальные. Примерами социальных факторов являются уровень и стиль жизни, размер семьи.

Экономические. Наиболее важными экономическими факторами являются доход, занятость и цены.

Политические. К ним относятся зонирование, налоговая политика, защита окружающей среды.

Цена может отличаться от стоимости. Важнейшими факторами, влияющими на отклонение цены от стоимости, являются: структура финансирования (приемлемый уровень стоимости заемного капитала ведет к росту цен на недвижимость), вынужденная продажа или продажа под сильным нажимом; принудительная покупка; отсутствие информации у сторон; неверное представление фактов. Информация, необходимая для оценки стоимости недвижимости, собирается на рынке недвижимости. Как мы рассмотрим далее, рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены. Назначение этого механизма - соединить интересы покупателей и продавцов.

Рынок недвижимости локализован и сегментирован, т.к. недвижимость иммобильна, а стоимость зависит от окружения. Рынок недвижимости сегментирован, т.к. разные пользователи имеют разные потребности и разные ресурсы.