Очевидным достижением ГрК РФ от 07.05.98 является то, что им были введены три базовые нормы, которые ранее отсутствовали в законодательстве о градостроительной деятельности, а теперь с их помощью была открыта дорога для утверждения новых механизмов регулирования, необходимых в условиях рыночной системы хозяйствования:

1) выделение среди различных видов зонирования особого, ранее не практиковавшегося в отечественной практике как социалистического, так и постсоциалистического градостроительства вида зонирования – правового зонирования;

2) единство правового режима всех объектов недвижимости в пределах одной территориальной зоны;

3) утверждение положения об установлении градостроительных регламентов в едином нормативном правовом акте – правилах землепользования и застройки.

Новелла ГрК РФ от 07.05.98 о выделении среди различных видов зонирования особого, ранее не практиковавшегося в отечественной практике как социалистического, так и постсоциалистического градостроительства вида зонирования – правового зонирования

В ГрК РФ от 07.05.98 содержались определения «зонирования» и «правового зонирования», которые четко разграничивались между собой. Согласно ст. 1 ГрК РФ от 07.05.98:

· «зонирование – деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование»;

· «правовое зонирование – деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований»;

· «правила землепользования и застройки... – нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов».

Следует обратить внимание на одно важное обстоятельство. В ГрК РФ от 07.05.98 установлено, что «зонирование – деление территории на зоны при градостроительном планировании (курсив наш. — Авт.) развития территорий и поселений». Из этого следует:

· «зонирование» осуществляется при разработке генерального плана города (поскольку на местном уровне есть только один документ градостроительного планирования – генеральный план);

· посредством «зонирования» (то есть работ по градостроительному планированию) еще не устанавливаются градостроительные регламенты;

· градостроительные регламенты устанавливаются не «зонированием», а «правовым зонированием», то есть не посредством градостроительной документации, а посредством местных нормативных правовых актов – правил землепользования и застройки.

Игнорирование этого четкого разграничения, установленного ГрК РФ от 07.05.98 и преемственно развитого ГрК РФ от 29.12.04, приводило и приводит к неадекватному пониманию градостроительного зонирования, примеры которого будут рассмотрены ниже.

Новелла ГрК РФ от 07.05.98 об установлении единства правового режима всех объектов недвижимости в пределах одной территориальной зоны

В ч. 4 ст. 39 ГрК РФ от 07.05.98 был закреплен базовый принцип правового зонального регулирования землепользования и застройки: «Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости».

Эта норма ГрК РФ от 07.05.98 (преемственно воспроизведенная в 2001 году Земельным кодексом Российской Федерации и ГрК РФ от 29.12.04) с самого начала представляет собой своего рода лакмусовую бумагу для определения факта наличия или отсутствия градостроительного (правового – в прежней терминологии) зонирования. Дело в том, что до сих пор иногда приходится слышать, что градостроительное (правовое) зонирование есть, например, в Москве, тогда как на самом деле его нет. Происходит подмена понятий, и, таким образом, неоправданно снимается вопрос о необходимости специальных работ по введению отсутствующего института градостроительного (правового) зонирования.

Новелла ГрК РФ от 07.05.98 об утверждении положения об установлении градостроительных регламентов в едином нормативном правовом акте – правилах землепользования и застройки

Ст. 1 ГрК РФ от 07.05.98 было закреплено положение, согласно которому градостроительные регламенты содержатся не в различных документах многоуровневой градостроительной документации и не в государственном градостроительном кадастре, а в едином нормативном правовом акте – правилах землепользования и застройки.

Это положение ГрК РФ от 07.05.98, преемственно воспроизведенное в ГрК РФ от 29.12.04, снимало юридическую неопределенность, связанную с фактическим отсутствием градостроительных регламентов в ситуации, когда подготовка различных документов в системе многоуровневой градостроительной документации используется лишь как технологическое средство административного определения однозначного целевого назначения каждого земельного участка и иного объекта недвижимости. Другими словами, ГрК РФ от 07.05.98 устранил терминологическую путаницу, когда под словами о зонах скрывался прямо противоположный зональному подходу индивидуальный подход к определению назначения каждого конкретного объекта недвижимости.