В целях строительства, приобретения жилого дома (домов) и последующей эксплуатации и управления им (ими) граждане-застройщики могут объединяться в коллективное жилищное строительство, которое осуществляется, прежде всего, посредством участия в организациях застройщиков.

Основным нормативным правовым актом, регулирующим вопросы коллективного жилищного строительства, является Жилищный кодекс (глава 31).

Примечание. Положение об организациях застройщиков утратило силу с 19.05.2013 (п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 13.05.2013 N 219 "О внесении изменений и дополнений в некоторые указы Президента Республики Беларусь").

Организация застройщиков - это потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, создаваемый на основе членства. Застройщики объединяются для строительства, завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов недвижимого имущества либо для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества, последующей их эксплуатации и управления ими, а также для приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельными участками) для строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества. Именно организация застройщиков наделяется правом на заключение договоров аренды земельных участков (правом пользования земельным участком) для строительства, реконструкции, приобретения дома (п. 36 ст. 1, п. 1 ст. 182, п. 1, 2 ст. 193, абз. 2 ст. 197 Жилищного кодекса).

Организация застройщиков является некоммерческой организацией и может быть создана в виде жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или жилищного кооператива (ЖК) (п. 11, 12 ст. 1, п. 2, 3 ст. 181 Жилищного кодекса).

ЖСК создаются для строительства многоквартирных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими. ЖСК могут приобретать недостроенные здания, а также здания, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции, достраивать их, осуществлять ремонт.

ЖК создаются с целью приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.

Таким образом, ЖСК и ЖК являются некоммерческими организациями с правами юридического лица в форме потребительского кооператива (п. 11, 12 ст. 1, п. 3 ст. 181 Жилищного кодекса, п. 1, 2 ст. 44, п. 3 ст. 46, п. 1 ст. 116 ГК).

Организация застройщиков (ЖСК и ЖК) считается созданной и приобретает права юридического лица с даты ее государственной регистрации в установленном законодательством порядке <1>. Такая организация имеет обособленное имущество и самостоятельный баланс, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные, личные неимущественные права и исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (п. 1 ст. 183 Жилищного кодекса).

--------------------------------

<1> Государственная регистрация организации застройщиков осуществляется по правилам государственной регистрации некоммерческих юридических лиц с соблюдением требований ст. 183 Жилищного кодекса. Государственная регистрация некоммерческих юридических лиц осуществляется в соответствии с Положением о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденным Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 N 1 (далее - Положение о госрегистрации).

Членами организации застройщиков могут быть граждане, юридические лица (резиденты и нерезиденты Республики Беларусь), индивидуальные предприниматели, самостоятельно осуществляющие финансирование строительства, реконструкции либо приобретения жилого дома в составе организации застройщиков за счет собственных, привлеченных средств либо перечисляющие паевые взносы этой организации для таких целей (п. 60 ст. 1 Жилищного кодекса). Исключением являются организации застройщиков, формируемые из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, по инициативе местных исполнительных и распорядительных органов, других государственных органов, иных государственных организаций, хозяйственных обществ, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо административно-территориальным единицам. В таких организациях застройщиков возможно членство только физических лиц (п. 1 - п. 3 ст. 182 Жилищного кодекса).

Член ЖСК, ЖК, полностью внесший паевой взнос за квартиру, предоставленную ему во владение и пользование (оплативший стоимость этого объекта недвижимого имущества), приобретает право собственности на нее с даты государственной регистрации такого права в порядке, установленном законодательством (п. 1 ст. 194 Жилищного кодекса).

Члены ЖСК оформляют право собственности на жилое помещение после сдачи дома в эксплуатацию, соответственно утратив статус пайщика. ЖСК перестает быть потребительским кооперативом, состоящим из членов-пайщиков, и становится потребительским кооперативом собственников.

Законодательством не установлено, что члены ЖСК и ЖК, у которых выкуплены квартиры (нежилые помещения) и оформлены в собственность, а также члены ЖСК и ЖК, которые не приобрели права собственности в установленном порядке и входят в состав ЖСК и ЖК, являются отдельными владельцами, пользователями либо собственниками земельных участков. Земельные участки, занятые жилыми домами ЖСК или ЖК, находятся в общем пользовании.

Земельные участки для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов в постоянное пользование предоставляются застройщикам (ЖСК и ЖК) как юридическим лицам (абз. 8 ч. 2 ст. 15 КоЗ, ч. 15 п. 6 Указа N 667).

Таким образом, ЖСК и ЖК как пользователи земельного участка, занятого под строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома, являются плательщиками земельного налога в общеустановленном порядке.

Примечание. Дополнительно о плательщике земельного налога при коллективном жилищном строительстве см. в консультацию.