Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете приобретения земельных участков в частную собственность.

Расходы, связанные с приобретением

Земельных участков в частную собственность

Напомним, что земельные участки могут находиться в частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь (ч. 3 ст. 12 КоЗ).

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть предметом договоров купли-продажи (ч. 1 ст. 47 КоЗ). При этом существует особенность при их продаже. Так, негосударственные юридические лица Республики Беларусь, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь только при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель (ч. 2 ст. 51 КоЗ).

Следует помнить, что при купле-продаже земельного участка заключается договор купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) в письменной форме (п. 1 ст. 520, ч. 1 ст. 521 ГК). Переход права собственности на земельный участок по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 522 ГК). В соответствии с п. 3 ст. 75 Закона N 305-З удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества производится нотариусом нотариального округа, в пределах которого расположено недвижимое имущество.

Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков, определенной исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком Республики Беларусь соответственно на дату подписания договора (ч. 5 ст. 31 КоЗ).

При удостоверении сделки по отчуждению земельного участка нотариус, регистратор территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним получает сведения о его кадастровой стоимости на интернет-странице vl.nca.by научно-производственного государственного республиканского унитарного предприятия "Национальное кадастровое агентство" в форме простого информационного сообщения (подп. 1.1 п. 1 постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, Министерства юстиции Республики Беларусь от 19.06.2009 N 45/45 "О подтверждении кадастровой стоимости земельного участка").

Примечание. Дополнительно об отчуждении земельных участков см. в статье "Особенности отчуждения земельных участков и перехода прав на них в соответствии с законодательством Республики Беларусь" (автор В.В.Верина).

Таким образом, негосударственные организации могут приобрести земельные участки у негосударственных организаций - собственников земельных участков. В этом случае основными расходами организации будут расходы по оплате стоимости земельного участка и расходы на регистрационные услуги по переходу права пользования им.

Пример

Негосударственная организация приобрела земельный участок, находящийся в частной собственности другой негосударственной организации, вместе с расположенным на нем зданием непроизводственного назначения за счет собственных средств. В этой ситуации расходами организации будут стоимость земельного участка и здания, стоимость услуги по регистрации перехода права собственности на земельный участок и здание, а также стоимость оформления и выдачи свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации права собственности на них.

Кроме того, негосударственные организации могут приобрести в частную собственность земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Такие земельные участки предоставляются по результатам аукциона, если иное не предусмотрено п. 6 Указа N 667 (ч. 1 п. 5 Указа N 667).

Без проведения аукциона негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь предоставляются в частную собственность земельные участки в случаях, когда это допускается в соответствии с законодательными актами, а также в иных случаях, определенных Президентом Республики Беларусь (ч. 7 ст. 12 КоЗ).

Земельные участки предоставляются из государственной собственности в частную собственность негосударственных организаций без проведения аукционов по кадастровой стоимости этих участков, действующей на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка, если иное не определено Президентом Республики Беларусь, за исключением земельных участков, не подлежащих предоставлению в частную собственность (ч. 17 п. 6 Указа N 667).

Аукционы по продаже земельных участков в частную собственность негосударственных юридических лиц Республики Беларусь проводятся в соответствии с Положением об аукционах.

Создание земельных участков, сформированных для проведения аукциона, должно быть зарегистрировано в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (п. 2 Положения об аукционах).

Организация (участник аукциона), желающая приобрести земельный участок, выставленный на аукцион, в собственность, должна внести задаток. Сумма задатка может составлять до 20 процентов от начальной цены земельного участка. При этом начальная цена земельного участка определяется в размере не ниже его кадастровой стоимости методом пересчета по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату утверждения местным исполнительным комитетом начальной цены земельного участка, если она была определена в иностранной валюте (абз. 11 п. 10, п. 11 Положения об аукционах).

Отметим, что окончательный размер платы за земельный участок определяется по результатам аукциона и не может быть ниже его кадастровой стоимости (ч. 16 п. 6 Указа N 667).

Следует учитывать, что если организация победит в аукционе, то сумма внесенного ранее задатка засчитается при оплате окончательного размера платы за земельный участок. Если не победит, то сумма задатка будет возвращена организации (п. 31 Положения об аукционах).

Окончательный размер платы за земельный участок организация, победившая в аукционе, может вносить частями в случае предоставления рассрочки ее внесения соответствующим местным исполкомом (ч. 2 п. 28 Положения об аукционах).

Местные исполкомы своим решением утверждают инструкции о порядке предоставления рассрочки внесения платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность, в которых помимо прочего определяют срок предоставления рассрочки, первую сумму рассрочки, а также срок внесения последующих сумм рассрочки. Следует учитывать, что за пользование рассрочкой организации будут платить проценты, начисляемые ежегодно на остаток задолженности по платежам в размере 1/360 ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действующей на день внесения денежных средств, за каждый день пользования рассрочкой. При расчете процентов количество дней в году принимается равным 360, количество дней в месяце - 30 (ч. 7 п. 6 Указа N 667).

Примечание. Порядок предоставления рассрочки внесения платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность, см. на примере решения Оршанского районного исполнительного комитета от 24.10.2014 N 1286 "Об утверждении Инструкции о порядке внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков или платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность, в случае предоставления рассрочки".

Кроме внесения платы за земельный участок организация, победившая в аукционе, возмещает его организаторам затраты на организацию и проведение аукциона, в том числе расходы, связанные с изготовлением и предоставлением участникам аукциона документации, необходимой для его проведения. Размер такого возмещения не превышает суммы фактических затрат на организацию и проведение аукциона, изготовление документации, необходимой для его проведения, а также не может включать затраты по ранее проведенным нерезультативным, несостоявшимся аукционам, если земельный участок был выставлен на аукцион повторно (п. 30 Положения об аукционах).

После аукциона организация-победитель должна зарегистрировать в установленном порядке право собственности на приобретенный земельный участок (п. 34 Положения об аукционах).

Примечание. О государственной регистрации земельных участков, прав на них см. в подразделе 1.2.1.2.

Примечание. О порядке проведения аукциона по продаже земельных участков в частную собственность см. в статье "Алгоритм организации и проведения аукциона по продаже земельного участка в частную собственность" (автор В.А.Голуб).

Таким образом, к основным расходам, которые несут организации при приобретении в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, относятся расходы по оплате стоимости земельного участка, процентов за пользование рассрочкой внесения платы за земельный участок (в случае ее предоставления), регистрационных услуг по переходу права пользования им, а также по возмещению затрат на организацию и проведение аукциона в случае приобретения земельного участка на нем.