Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Земельного налога в организациях застройщиков
Налоговая база для исчисления земельного налога в организациях застройщиков (ЖСК и ЖК) может определяться в размере кадастровой стоимости земельного участка и исходя из площади земельного участка (п. 1, подп. 6.6 п. 6 ст. 195 НК).
При определении налоговой базы в размере кадастровой стоимости земельного участка необходимо учитывать, для каких целей предоставлен земельный участок.
Если земельный участок предоставлен организации застройщиков для одной цели, то кадастровая стоимость этого участка определяется как произведение кадастровой стоимости 1 кв.м земель или 1 кв.м земельного участка (в зависимости от полученных из регистра стоимости земельных участков сведений) и площади земельного участка (подп. 3.1 п. 3 ст. 195 НК). При этом кадастровая стоимость определяется в белорусских рублях на 1 января календарного года, за который производится исчисление налога (п. 3 ст. 195 НК).
Пример
ЖК (г. Минск) имеет в постоянном пользовании земельный участок площадью 0,2143 га, предоставленный для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Согласно сведениям, полученным из регистра стоимости земельных участков, кадастровая стоимость 1 кв.м земель жилой многоквартирной зоны на на 1 января текущего года составляет 530 руб. (условно).
В рассматриваемом примере налоговая база для исчисления земельного налога на текущий год за земельный участок равна 1135790 руб. (530 руб. x 0,2143 га x 10000 кв.м).
Если организациям застройщиков земельные участки предоставлены для нескольких целей, которые соответствуют разным видам функционального использования земельных участков, то налоговая база земельного налога в этом случае определяется в размере суммы кадастровой стоимости, определенной исходя из площадей, приходящихся на соответствующее функциональное использование земельного участка (подп. 3.3 п. 3 ст. 195 НК).
Примечание. О функциональном использовании земельных участков см. в подразделе 1.5.1.3.
Пример
ЖСК (г. Минск) предоставлен в постоянное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (магазины, банк, салон проката).
Площадь земельного участка, занятого застройкой, составляет 0,7158 га.
Общая площадь объекта - жилого дома - в соответствии с технической документацией составляет 34541,05 кв.м. Площадь встроенных помещений, не относящихся к жилым помещениям, - 12299,7 кв.м, или 36% от общей площади жилого дома (12299,7 кв.м / 34541,05 кв.м x 100%), площадь жилых помещений - 22241,35 кв.м, или 64% от общей площади жилого дома (22241,35 кв.м / 34541,05 кв.м x 100%).
Исходя из доли жилых и нежилых помещений в общей площади жилого дома 36% земельного участка под застройкой по функциональному использованию относится к общественно-деловой зоне, 64% - к жилой многоквартирной зоне.
Согласно сведениям, полученным из регистра стоимости земельных участков, кадастровая стоимость 1 кв.м земельного участка на 1 января текущего года составляет: 325,66 руб. (условно) - общественно-деловая зона, 283,66 руб. (условно) - жилая многоквартирная зона.
В рассматриваемом примере налоговая база для исчисления земельного налога на текущий год за земельный участок равна сумме кадастровых стоимостей земельного участка, рассчитанных исходя из площадей, которые приходятся на соответствующее функциональное использование земельного участка, и составляет 2138667,24 руб. ((325,66 руб. x (0,7158 га x 10000 кв.м) x 36%) + (283,66 руб. x (0,7158 га x 10000 кв.м) x 64%)).
Примечание. Дополнительно о расчете налоговой базы земельного налога (кадастровой стоимости земельного участка) см. в подразделе 1.5.1.2.
Налоговая база может определяться исходя из площади земельных участков в случае, когда кадастровая стоимость этих земельных участков за гектар ниже установленного порога (подп. 6.6 п. 6 ст. 195 НК):
41440 бел.руб. за гектар - для жилой многоквартирной зоны;
28253 бел.руб. за гектар - для размещения иных объектов общественно-деловой зоны (в отношении встроенных, пристроенных, встроенно-пристроенных помещений, не относящихся к жилым помещениям).
Пример
ЖК (агрогородок в Минской области) имеет земельный участок, предоставленный для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Кадастровая стоимость 1 кв.м земель жилой многоквартирной зоны на 1 января текущего года составляет 35,54 руб. (условно).
Кадастровая стоимость земельного участка за гектар равна 355400 руб. (35,54 руб. x 1 га x 10000 кв.м), что больше установленного порога для жилой многоквартирной зоны (41440 руб. за гектар). Следовательно, в рассматриваемой ситуации налоговой базой является не площадь земельного участка, а его кадастровая стоимость.
Пример
ЖСК (агрогородок в Гродненской области) имеет земельный участок, предоставленный для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Кадастровая стоимость 1 кв.м земель жилой многоквартирной зоны на 1 января текущего года составляет 0,47 руб. (условно).
Кадастровая стоимость земельного участка за гектар равна 4700 руб. (0,47 руб. x 1 га x 10000 кв.м), что меньше установленного порога для жилой многоквартирной зоны (41440 руб. за гектар). Следовательно, в рассматриваемой ситуации налоговая база определяется исходя из площади земельного участка, а не его кадастровой стоимости.
В случае, когда налоговая база для исчисления земельного налога определяется исходя из площади земельного участка, при этом участок предоставлен для нескольких целей, которые соответствуют разным видам функционального использования земельных участков и в отношении которых предусмотрены разные ставки земельного налога, налоговая база в отношении такого участка определяется исходя из площадей, приходящихся на соответствующее функциональное использование земельного участка (абз. 3 п. 7 ст. 195 НК).
Пример
ЖК (агрогородок в Гродненской области) предоставлен в постоянное пользование земельный участок для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (магазин). ЖК в установленном порядке выдано разрешение на ограждение предоставленного для обслуживания и эксплуатации жилого дома земельного участка площадью 2,1593 га.
Общая площадь объекта - жилого дома - в соответствии с технической документацией составляет 6645,05 кв.м. Площадь встроенных помещений, не относящихся к жилым помещениям, - 1099,7 кв.м, или 16,5% от общей площади жилого дома (1099,7 кв.м / 6645,05 кв.м x 100%), площадь жилых помещений - 5545,35 кв.м, или 83,5% от общей площади жилого дома (5545,35 кв.м / 6645,05 кв.м x 100%).
Исходя из доли жилых и нежилых помещений в общей площади жилого дома 16,5% земельного участка по функциональному использованию относится к общественно-деловой зоне, 83,5% - к жилой многоквартирной зоне.
Согласно сведениям, полученным из регистра стоимости земельных участков, кадастровая стоимость 1 кв.м земельного участка на 1 января текущего года составляет: 0,56 руб. (условно) - общественно-деловая зона, 0,47 руб. (условно) - жилая многоквартирная зона.
Кадастровая стоимость земельного участка за гектар равна: 5600 руб. (0,56 руб. x 1 га x 10000 кв.м) - для общественно-деловой зоны, что меньше установленного порога (28253 руб. за гектар), 4700 руб. (0,47 руб. x 1 га x 10000 кв.м) - для жилой многоквартирной зоны, что меньше установленного порога (41440 руб. за гектар).
Следовательно, в рассматриваемом примере налоговая база определяется исходя из площади земельного участка, а не его кадастровой стоимости. При этом необходимо определить площади земельного участка, приходящиеся на соответствующее функциональное его использование.
На общественно-деловую зону приходится 0,3563 га (2,1593 га x 16,5%) площади земельного участка, а на жилую многоквартирную зону - 1,8030 га (2,1593 га x 83,5%).
Примечание. Об определении налоговой базы исходя из площади земельного участка см. в разделе 1.5.2.
Ставки земельного налога для организаций застройщиков определены в статьях 197 и 198 НК и приложении 5 к НК:
1) для жилой многоквартирной зоны применяются ставки:
- в размере 0,025% от кадастровой стоимости участка при кадастровой стоимости земельного участка 41440 бел.руб. за гектар и выше (абз. 3 подп. 1.2 п. 1 ст. 197, абз. 3 подп. 1.2 п. 1 ст. 198 НК, приложение 5 к НК);
- в размере 10,36 бел.руб. за гектар при кадастровой стоимости земельного участка менее 41440 бел.руб. за гектар (абз. 2 подп. 1.2 п. 1 ст. 197, абз. 2 подп. 1.2 п. 1 ст. 198 НК);
2) для иных объектов общественно-деловой зоны (в отношении встроенных, пристроенных, встроенно-пристроенных помещений, не относящихся к жилым помещениям) применяются ставки:
- в размере 0,55% от кадастровой стоимости участка при кадастровой стоимости земельного участка 28253 бел.руб. за гектар и выше (абз. 3 подп. 1.1 п. 1 ст. 197, абз. 3 подп. 1.1 п. 1 ст. 198 НК, приложение 5 к НК);
- в размере 155,39 бел.руб. за гектар при кадастровой стоимости земельного участка менее 28253 бел.руб. за гектар (абз. 2 подп. 1.1 п. 1 ст. 197, абз. 2 подп. 1.1 п. 1 ст. 198 НК).
Указанные выше ставки применяются вне зависимости от месторасположения земельных участков (в населенном пункте или вне такового).
Пример исчисления земельного налога
Налоговая база для исчисления земельного налога определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка.
Ситуация. ЖК (г. Минск) решением исполнительного комитета в феврале текущего года в постоянное пользование выделен земельный участок для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (магазины, банк, салон проката). Земельный участок расположен в IV экономико-планировочной зоне г. Минска.
Площадь земельного участка, занятого застройкой, составляет 0,7158 га.
Общая площадь объекта в соответствии с технической документацией составляет 34541,05 кв.м, в том числе: площадь встроенных помещений, не относящихся к жилым помещениям, - 12299,7 кв.м, площадь жилых помещений - 22241,35 кв.м.
Долевое распределение площадей:
нежилые помещения (магазины, банк, салон проката) составляют 36% (12299,7 кв.м / 34541,05 кв.м x 100%) от общей площади жилого дома, в связи с этим 36% площади земельного участка под застройкой по функциональному использованию относится к общественно-деловой зоне;
жилые помещения составляют 64% (22241,35 кв.м / 34541,05 кв.м x 100%) от общей площади жилого дома, в связи с этим 64% площади земельного участка под застройкой по функциональному использованию относится к жилой многоквартирной зоне.
Согласно сведениям, полученным из регистра стоимости земельных участков, кадастровая стоимость 1 кв.м земельного участка на 1 января текущего года составляет: 221,96 руб. (условно) - общественно-деловая зона, 227,10 руб. (условно) - жилая многоквартирная зона.
Решением Минского городского Совета депутатов от 21.12.2016 N 255 "Об установлении коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога и признании утратившими силу некоторых решений Минского городского совета депутатов" (далее - Решение N 255) для организаций, имеющих земельные участки в IV экономико-планировочной зоне г. Минска, к ставке земельного налога установлен коэффициент 2,2 (абз. 3 подп. 2.1 п. 2 Решения N 255).
Решение. В рассматриваемом примере следующее долевое распределение земельного участка исходя из его функционального использования:
общественно-деловая зона - 2576,88 кв.м ((0,7158 га x 10000 кв.м) x 0,36);
жилая многоквартирная зона - 4581,12 кв.м ((0,7158 га x 10000 кв.м) x 0,64).
Налоговая база для исчисления земельного налога на текущий год за земельный участок равна:
для общественно-деловой зоны - 571964,28 руб. (2576,88 кв.м x 221,96 руб.);
для жилой многоквартирной зоны - 1040372,35 руб. (4581,12 кв.м x 227,10 руб.).
Ставки, применяемые при исчислении земельного налога:
0,55% от кадастровой стоимости земельного участка, в доле, приходящейся на общественно-деловую зону, т.к. кадастровая стоимость за гектар составляет 2219600 руб. (221,96 руб. x 1 га x 10000 кв.м), что превышает установленный для этой зоны порог (28253 руб. за гектар);
0,025% от кадастровой стоимости земельного участка, в доле, приходящейся на жилую многоквартирную зону, т.к. кадастровая стоимость за гектар составляет 2271000 руб. (227,10 руб. x 1 га x 10000 кв.м), что превышает установленный для этой зоны порог (41440 руб. за гектар).
Для исчисления налога ставка выражается числом, соответствующим ставке в процентах / 100 (подп. 50.11 п. 50 Инструкции N 42). В данном примере это 0,0055 и 0,00025.
Начало исчисления налога - март текущего года, соответственно коэффициент по периоду пользования земельным участком составит 0,8333 (10 месяцев / 12 месяцев) (подп. 50.12 п. 50 Инструкции N 42).
Итоговая величина налога за текущий год составит 6243,89 руб. (571964,28 руб. x 0,0055 x 0,8333 x 2,2 + 1040372,35 руб. x 0,00025 x 0,8333 x 2,2).
2. Земельные участки, предоставленные организациям для строительства и (или) обслуживания жилых домов, строительства и (или) эксплуатации гаражей, автомобильных стоянок для хранения транспортных средств физических лиц, в части площади земель, приходящейся на физических лиц, указанных в подпунктах 1.24, 1.26, 1.27 п. 1 ст. 194 НК, а также приходящейся на пенсионеров по возрасту, инвалидов I и II группы и других нетрудоспособных физических лиц, с учетом следующих особенностей (подп. 1.23 ст. 194 НК):
земельные участки, предоставленные организациям для строительства и (или) обслуживания жилых домов, освобождаются от земельного налога в части площади земель, приходящейся на пенсионеров по возрасту, инвалидов I и II группы и других нетрудоспособных физических лиц, при условии отсутствия регистрации в жилых помещениях, принадлежащих пенсионерам по возрасту, инвалидам I и II группы и другим нетрудоспособным физическим лицам (занимаемых ими) и расположенных в этих жилых домах, трудоспособных лиц (ч. 2 подп. 1.23 п. 1 ст. 194 НК).
Определение площади земельных участков, приходящейся на указанных физических лиц, производится путем умножения общей площади земельного участка, на котором расположен жилой дом, на удельный вес площадей, принадлежащих таким физическим лицам, в общей площади всех жилых помещений этого жилого дома (абз. 2 ч. 3 подп. 1.23 ст. 194 НК).
От земельного налога освобождены земельные участки, предоставленные:
- военнослужащим срочной военной службы, участникам Великой Отечественной войны и иным лицам, имеющим право на льготное налогообложение в соответствии с Законом о ветеранах (подп. 1.24 п. 1 ст. 194 НК);
- физическим лицам, являющимся пенсионерами по возрасту, инвалидами I и II группы, и другим нетрудоспособным физическим лицам при отсутствии регистрации по месту их жительства трудоспособных лиц (подп. 1.25 п. 1 ст. 194 НК);
- физическим лицам, эвакуированным, отселенным, самостоятельно выехавшим с территории радиоактивного загрязнения из зоны эвакуации (отчуждения), зоны первоочередного отселения и зоны последующего отселения (включая детей, находившихся во внутриутробном состоянии) (подп. 1.26 п. 1 ст. 194 НК);
- физическим лицам, постоянно (преимущественно) проживающим на территории радиоактивного загрязнения в зоне последующего отселения или в зоне с правом на отселение (подп. 1.26 п. 1 ст. 194 НК);
- физическим лицам, являющимся членами многодетной семьи (подп. 1.27 п. 1 ст. 194 НК).
Примечание. Подробнее о физических лицах, которым предоставлена льгота по уплате земельного налога, см. в подразделе 1.4.1.1.2.
Пример
ЖСК имеет в постоянном пользовании земельный участок площадью 0,5097 га для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома.
Общая площадь жилого дома - 37541,05 кв.м, в том числе общая площадь квартир - 35241,35 кв.м. Площадь квартир, принадлежащих физическим лицам, проживающим в жилом доме, которые имеют право на применение льготы по земельному налогу, составляет 15025,98 кв.м.
В данном примере от земельного налога подлежит освобождению 42,64% земельного участка (15025,98 / 35241,35 x 100), или 0,2173 га (0,5097 x 42,64%).
Земельным налогом будет облагаться земельный участок площадью 0,2924 га (0,5097 га - 0,2173 га).
Дата: 2018-11-18, просмотров: 259.