По общему правилу доходы от сдачи имущества в аренду облагаются у арендодателей, применяющих УСН:

- без уплаты НДС, - по ставке 5%;

- с уплатой НДС, - по ставке 3% (абз. 2, 3 п. 1 ст. 289 НК).

Примечание. Более подробно о ставках налога при УСН см. в главе 1.5.

Возникновение обязанности по уплате НДС

При аренде имущества у нерезидента

При соблюдении критериев, установленных главой 34 НК, хозяйствующий субъект вправе применять УСН без уплаты НДС (подп. 4.1 п. 4 ст. 286 НК).

Примечание. Подробнее об этом читайте в разделе 1.2.2.

Однако в случае аренды у нерезидента движимого имущества (кроме транспортных средств), а также недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Беларусь, белорусский арендатор обязан уплатить НДС, даже если он применяет УСН без НДС (подп. 1.1, 1.4, 1.5 п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 92, подп. 4.4 п. 4 ст. 286 НК, подп. 1), 4), 5) п. 29 Приложения N 18 к Договору о ЕАЭС).

Пример

Белорусская организация применяет УСН без уплаты НДС. Заключен договор аренды с организацией - резидентом Российской Федерации. Объектом аренды является офисное помещение, находящееся в г. Гомеле. Арендодатель зарегистрирован в налоговом органе Республики Беларусь со статусом "Недвижимость" и не осуществляет деятельность через постоянное представительство. Так как иностранная организация с таким статусом не уплачивает налоги в белорусский бюджет, следовательно, обязанность по уплате НДС возникает у арендатора.

Примечание. Подробнее о порядке определения плательщика НДС при приобретении объектов у иностранных организаций см. путеводитель по налогам "Практическое пособие по НДС. 2018", раздел 1.2.1.

ГЛАВА 2.6

НДС ПРИ ПРИМЕНЕНИИ УСН БЕЗ НДС

2.6.1. "Входной" НДС

На момент перехода с общей системы налогообложения (или с УСН с уплатой НДС) на УСН без уплаты НДС у организаций и индивидуальных предпринимателей могут оставаться суммы "входного" НДС, не принятые к вычету в связи с недостаточностью сумм НДС, исчисленных по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (далее в данной главе - объекты). Индивидуальные предприниматели указанные суммы относят на увеличение стоимости объектов (п. 6 ст. 106 НК). Организации могут принять их к вычету после перехода на уплату НДС либо при возникновении обязательств по исчислению НДС в период применения УСН без уплаты НДС.

Пример

Организация с 1 января текущего года перешла с УСН с уплатой НДС на УСН без уплаты НДС. В январе текущего года организация реализовала товары, приобретенные в прошлом году. Вычет "входного" НДС по указанным товарам произведен в ноябре прошлого года. Должна ли организация в январе текущего года произвести корректировку налоговых вычетов в связи с реализацией указанных товаров?

Нет. В указанной ситуации организация в период применения УСН с уплатой НДС правомерно применила налоговые вычеты. Реализация таких товаров в период применения УСН без уплаты НДС не является основанием для корректировки налоговых вычетов и доплаты НДС в бюджет.

В период применения УСН без уплаты НДС суммы НДС, предъявленные при приобретении объектов либо уплаченные при ввозе товаров на территорию Республики Беларусь, а также уплаченные при приобретении объектов на ее территории у иностранных организаций, не состоящих на учете в налоговых органах республики, относятся организациями и индивидуальными предпринимателями на увеличение стоимости приобретаемых объектов (п. 7 ст. 106 НК).

При этом необходимо учитывать, что в некоторых случаях указанные выше суммы "входного" НДС по объектам, приобретаемым плательщиками, применяющими УСН без уплаты НДС, в интересах третьих лиц, не относятся на увеличение стоимости объектов, а передаются третьим лицам для вычета.

Пример

Организация (далее - застройщик), применяющая УСН без уплаты НДС и ведущая бухгалтерский учет в общеустановленном порядке, заключила с другой организацией (далее - дольщик) договор создания объекта долевого строительства. В актах выполненных работ по данному объекту подрядчиками указаны суммы НДС. Может ли застройщик отнести предъявленные суммы НДС на увеличение стоимости объекта долевого строительства?

В соответствии с п. 52 Инструкции N 10 затраты, учтенные застройщиком по объекту долевого строительства по счету 08 "Вложения в долгосрочные активы", не являются вложениями в его долгосрочные активы. По окончании строительства застройщик передает дольщику фактически произведенные затраты по строительству в разрезе каждой части объекта и оборудования с учетом их распределения в соответствии с п. 40 Инструкции N 10. В акте на передачу затрат, произведенных при создании объекта, оформленном для третьего лица, должны быть указаны в том числе суммы НДС, приходящиеся на его долю в пределах суммы договора.

В связи с этим суммы НДС, предъявленные подрядчиками застройщику при приобретении работ по объекту долевого строительства, не относятся им на увеличение стоимости объекта долевого строительства, а учитываются отдельно и передаются дольщику.

Какой НДС не исчисляется и