§pHfMtytONOt*0 значения, то более привлекательным является объект А;

' ант ставка дисконтирования, оценивающая риск вложений в дам

C06ct ИеННОСТИ, бОЛЬШе КрИТИЧеСКОЙ ВСЛИЧИНЬ^ ТО ипнес I ими

Мая привлекательность объектов меняется и более выгодным становит-■ ийьер! I*

2НЗ

□ 11.5. Модифицированная ставка
доходности                                                                              ,Чл

Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного I екта позволяет устранить существенный недостаток внутренней 0Тй1| доходности проекта, который возникает в случае неоднократного 01 ш|| денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескоЛИИ! лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложШЬ в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проек | < Щ* зательное требование к таким временным инвестициям заключается и п»м_? что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как ВЛОЖИМ ный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графики затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе aim лиза финансового рынка. В странах со стабильной рыночной ЭКОНОММ* кой - это обычно уровень дохода по облигациям государственного чиимя с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом KoHll ретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной 14 ЯМ ки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно НОИМСОг

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке по ннпщщ рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине К0Ю|1м| можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционно) • проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности.

1. Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходном и

2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирован и и, айн
кон тируются по безопасной ликвидной ставке.

3. Составляется модифицированный денежный поток.

4. Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней СТВВн» >щ
ходности, но на основе модифицированного денежного потока.

Пример расчета МСД для проекта «Венера».

Затраты - 800, 800; поток доходов - 500, 600, 700, 800.

Средства, предназначенные для вложения в проект во втором ^{1 M}rt|fj могут быть помещены на один год в безопасный проект, например к I ня дарственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 6% ГОДОЯМУ то инвестор в первый год должен вложить:

во-первых, 800 - в основной проект;

во-вторых, 800 [PV]| s 800 • 0,9434 = 755 - в государственные иннны!

бумаги.

Таким образом, суммарные инвестиции составят 1555. Графически это предстяялено на рис. 11 i

W777A

ш

755 6%

Рис. 11.3. Модификация денежного потока

Дальнейший расчет осуществляется по схеме внутренней ставки до-НоОТИ проекта, т.е. методом интерполяции. Однако денежный поток в [рфицированном виде будет выглядеть следующим образом (табл. 11 .6).

Таблица 11.6

0

1

Расчет модифицированной ставки доходности

(800) 0

(500) 500

(800) (1555)

(600) 600

(700) 700

(800) 800

мнил, год

lit и» фнЫЙ ПОТОК

22,15

Модифицированный денеж-ИМН ни I mi

Ml % % J________

I i □ 11 .6. Ставка доходности финансового
\ Ј *> менеджмента                                                                                       _г

( онтршепс 1 'вование методов оценки инвестиционной привлекательно-|й Проектов требует объективного анализа эффективности использова­ние ЙНКидии, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства Щк\ минем кронапы в различные новые проекты исходя из финансовых рМИЩИОСТОЙ и политики инвестора. Допустимый уровень риска ПО та-HlM проектом может быть выше, чем при вложении временно свободных и in нрвднаэначснных для основного проекта; кроме того, возможна МРрвМфнкеция инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий

(ишаж нау?о ПОЛИТИКУ на стадии получения ДОХОДОВ от ОСНОВНОГО проек

I Рйн чнI ымас1 среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих рММНМинни

• *ямй расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ)

I ¹ М11И а. щи ки безрисковая ликвидная ставка ДОХОДНОСТИ, ii Ими чн I |.мн1С1ся Сумма Затрат ПО ИНВеСТИЦИОННОМу проекту, продйО"

РНИйноаииых по безопасной ликвидной ставке. ' Определяется круговая ставка доходности. I Им! I чнианаегея суммарная будущая стоимость доходов от аналиэи-RHl и ни мае I hi шоп ного проекта, накопленных по круговой ста икс до-* а и 11 (и I и

Расчет ставки доходности финансового менеджмента

5. Составляется модифицированный денежный поток.

6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмент!
схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного ПОТ|
(п. 5).

Пример. Рассчитаем СДФМ для проекта «Венера».

Текущая стоимость затрат по проекту составляет 1471 (см. пар, И Определим будущую стоимость доходов от проекта «Венера», сел Ир говая ставка доходности равна 10%.

500[FV^^0% = 500-1,331 = 665,5.

600[FV]^^0% =600-1,21 = 726. il0%

700[FV]r=700-l,l'=:770.

eOOtFV]^⁰⁷⁰ = 800-1,0 = 800. 665,5 + 726 + 770+800 = 2961,5.

Результаты расчета приведены в табл. 11.7. Графически это представлено на рис. 11.4.

755 6%

Рис. 11.4. Модифицированный денежный поток по проекту «Веиврй*

-4J

ИОН

Та б л ИЦ§1

Рисчет внутренней ставки доходности проекта будет осуществляться нИ1 денежного потока, модифицированного по безопасной ликвидной ft и и и- (применяемой к затратам) и по круговой ставке доходности (при-[ Ниивмой к потоку доходов).

I и к им образом, оценка инвестиционной привлекательности проектов Й|*М1110Лагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом различ­ии!! (t он мости денег во времени.

I л in к а дисконтирования, применяемая для расчета стоимости дохо-|И*И| миисит от степени риска оцениваемого проекта.

t hn шпик может использовать шесть показателей, отражающих раз-Щиныо стороны экономической эффективности проекта.

L|i Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном пе-рмн!И\ необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитыва-Р динамику доходов в последующий период.

Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост ак-f Мймм от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существа i-■ миннн от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает за г-

С

Ш НО проекту.
ь#> Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отража-
. и*'..... пну чистого приведенного дохода, получаемого на единицу зат-

Ш Но проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтиро-рМ!ми I ,с in пытывает субъективное влияние.

4 И и утренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочное-Р* ирогм а, так как по экономическому содержанию - это ставка дискон-■рниании, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. НММИВ1 КОМ метода является гипотетическое предположение о реинвести-IMhhmii по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Миме 101*0, если в течение анализируемого периода достаточно крупные Ирин,! им in икаю г несколько раз, то показатель имеет множество решений. I Модифицированная ставка доходности рассчитывается по и роек I предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свобод-• I^й 'UMMn. предназначенные для вложения в основной проект, в после Ihhhm ¹ периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отве-мннни условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные ремы обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в' JIMMimI ! период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвид­ен »».и».и дисконтирования, й < шика доходности финансового менеджмента предполагает, что ^и* нинучигмыс от проекта, могут быть инвестированы в несколько iliiBi Имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет

|ЦНК1И1| пни Круговую, ставку ДОХОДНОСТИ И на ее основе рассчитывает