Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Выберите тип работыЧасть дипломаДипломная работаКурсовая работаКонтрольная работаРешение задачРефератНаучно - исследовательская работаОтчет по практикеОтветы на билетыТест/экзамен onlineМонографияЭссеДокладКомпьютерный набор текстаКомпьютерный чертежРецензияПереводРепетиторБизнес-планКонспектыПроверка качестваЭкзамен на сайтеАспирантский рефератМагистерская работаНаучная статьяНаучный трудТехническая редакция текстаЧертеж от рукиДиаграммы, таблицыПрезентация к защитеТезисный планРечь к дипломуДоработка заказа клиентаОтзыв на дипломПубликация статьи в ВАКПубликация статьи в ScopusДипломная работа MBAПовышение оригинальностиКопирайтингДругое

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

I

□ ЮЛ о Специфика земельного участка
как объекта оценки                                                         Г^я

 

 

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксиро* ванную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие ха­рактеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и доку* ментах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимым всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер И выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализующем на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют опреде­ленный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели. * В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по сле­дующим причинам:

1) специфика данного объекта;

2) неразработанность нормативно-правовой базы;

3) неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свобода
но воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцеле*
вого использования земли:

" как основного средства производства. СеЛЬСКОХОЗИЙС! иснныв И лесные

земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимы! практически для воех отраслей экономики» а также продуктов питания)

Мяк пространства для социально-экономического развития. Земля яв-^! о и пространственным базисом для размещения различных объектов NДВИЖИМОСТИ;

В) земельный фонд выступает основой формирования среды прожива­ния Населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, осо-ивмци земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых стра-ИМ Государство регулирует использование земли одновременно как при-IfcutMnrOi так и хозяйственного объекта;

•) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земель­ны* учт i ков не применяются понятия физического и функционального INHilca, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных Им» Мм mi нс ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой Н1|1ЦНмчоно, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улуч-ММИ1ИЙ СО временем, как правило, увеличивается;

' А) Использованием и охраной земли в Российской Федерации как ОС* Йнви жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих

ftf1|IMf0pnHfy

таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка зс-Ивмь Является сложной процедурой, так как должна учитывать возмож-Мми ь ИЯ одновременного использования как природного ресурса, осно-вм i цеды проживания населения и объекта недвижимости.

¹ При ном необходимо особо подчеркнуть роль государства, земель Мяв Политика которого должна быть направлена на рациональное исполь-*иимн11г и охрану, воспроизводство и повышение плодородия ночи. ИНримеиие и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окру-Фмичнеи природной среды, способствуя тем самым принятию научно обо* #Мниин1м I решений в области землепользования и градостроительства.

•и и и же иная оценка стоимости земли порождает неэффективное эем-ИВММЫовяние в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную Мнлфмм, городского развития, например размещение в центральной части Неумышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

иилмиое значение при оценке имеет категория использования земли. ^ии Яйя она обусловливает правовое положение, разрешенное испольэо-1ВНИВ И риз личные сер в игу ты, относящиеся К конкретному земельному

Ияияу,

'ttfMPiii.in.iii фонд России по целевому назначению и правовому режи­му ин лтчае i 7 категорий земель:

I к шмлим поселений (городов, поселков и сельских поселений) отно* *<о м асе земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении го*

ЦНЖММ И сельских администраций. Черта поселении ц л о внешние l |>а

ИМ им шмель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти Имии от иных земель. Включение земельных участков в черту города не

ВИИИч прекращения права coOci ценности на ЗСМЛЮ, нрава землевладении, и ми пользовании и ареНДЫ На и и участки

 

В отличие от других категорий земель, которые представляют, как/ правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуж> даемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшения­ми - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорож-ной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструк­туры представляют наибольшую сложность для оценки.

2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, ис­пользуемые соответствующими предприятиями, организациями и граж« данами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе вы­деляются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами! внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотам^ зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельс­кого хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками дан­ных земель выступают плодородие и местоположение.

3. Земли промышленное™, энергетики, транспорта, связи, обороны И иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям¹ для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строители ства, транспортировки и т.п.).

4. Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетн ческое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение, рти земли постановлениями федеральных органов государственной власiи. органов государственной власти субъектов РФ или решениями органом местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйствен» ного использования и гражданского оборота, и для них установлен ООО* бый правовой режим.

5. Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые ае сом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые ДЛЯ ведения лесного хозяйства.

6. Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледник а м и болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехничес» них, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использО" вания водных объектов.

7. Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные м v инициальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственности владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозмй* ственного оборота в результате консервации. Использование земель за* паса допускается после перевода их в другую категорию.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку эсмолм ных участков и рыночную оценку единичного земельного участка,

Целью кадастровой оценки и ни истей одновременное определение к и дистровой стоимости всех земельных учаотков в границах админиечрл тивно-территориальных образований (областей, районов, городов, посол*

■"•в и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. В соответствие с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 Г,

^45 Государственному комитету по земельной политике поручено про-ВВОТИ В 1999-2001 гг. государственную кадастровую оценку всех катего­рий земель на территории России для целей налогообложения и иных це-меЦ, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель онюиымается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правилами проведения государствен­ной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316, предус-ми I рммнется привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию ни осуществление оценочной деятельности.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой ИИПо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки МВнооюимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами И Погодами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе коми некими о применения трех подходов: доходного, сравнительного и эат-рн ими о (техника остатка дохода для земли) (рис. 10.1).

Сравнительный подход

· Метод сравнения продаж (способы оценки типичного участка и единицы сравнения)

· Метод переноса

Амман и й подход Ми мл мри мой

: МИМ тми мини

л Mi*i актирование аиии*иы \ потоков

I Т#»ИМИЦ Ml I М I км

i ИМ til imIR 10МЛИ

 

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

 

 

Затратный подход

· Метод изъятия

· Метод определения затрат на освоение

· Оценка по затратам на инфраструктуру

* Оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов

 

Рис. 10.1

 

N странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по воз* Ци+мми и применяют все три подхода.

И ни омас величина оценочной стоимости земельного участка выно

НИ *^{1 и} о» Ч1Ди п 1 результатов, ПОЛучеННЫХ раЗЛИЧНЫМИ методами. При срам

ренин мин данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, бази** руамжом м ни оономо более полной и достоверной информации. Существен»

мне (им мминчши стоимости земни. рассчитанной разными методами» _? , ₄ iЫммми undo на ошибки В оценках, ЛИбО KB несбалансированность 30*

ш ним,,, рынка,

□ 10.2* Доходный подход к оценке
I                                        земельных участков

 

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупате­лем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дис« котирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожи« даемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земель* ного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного 00*1 воения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющих­ся производственных мощностей по добыче определяется продолжитель­ное i ь эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода* В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществля­ется на основе технико-экономических показателей реального Или плани руемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогноз­ного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукций, а такая обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете:

• доходности эксплуатации месторождения;

• степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

⁹ степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного папа работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа работ! результата. Величина данного риска может рассчитываться умноже­нием вероятности получения отрицательного результата для определен** ного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторот дсния) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных

Затрат соответствующею папа К общей гумме капитальных за i pa г ни

проекту,

Меюд прямой капитализации предполагает деление годового рент-Н»н н дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего |WH4HHn доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны ни минин.зовании следующей формулы:

_                                                            Рентный доход                                          n n п

Стоимость земли ■*----------------------------------- .--------------------- V^{1 и} • U

Коэффициент капитализации

И нишей мости от целевого назначения земельного участка в качестве Пилили могут выступать:

I • расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лес-0М§ ОВМелм

• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на заст» pht «ми.in земельный участок;

• и'мсиьнаи арендная плата (арендный доход) для оценки земель посс-

ренни,

| доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при 1)0 продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

< ножной проблемой доходного подхода является определение коэф­фициенте капитализации. Особенность коэффициента капитализации. Ренииыусмого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной ■ 01 ммки дохода и не включает норму возмещения капитала. В на-р}м#ммч< время имеются четыре подхода к расчету коэффициента копыта-#ам#ммм. первоначально разработанных в мировой практике для капита­лизации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Расчет коэффициента капитализации. Первый подход - это рассмотре­ние земельного участка как разновидности денежного капитала и cooi Вии и» mm расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик йене* ного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения i имиiими выступает процентная ставка по инвестициям, характеризую­щимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран ни-рциминн § сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованны" МИ м Приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории Намифно« I и 11амримср, в Испании доходность с 1 га по каждой выращи-Немой культуре капитализируется под 3% (3% - средняя учетная ставка в

ItHJt I ) раме),

Мифоссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хо-МНиве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать став-Н * АерОаикв России по долгосрочным валютным депозитам¹!

I ивстоащее время денежный рынок в России характеризуется эначи» Циьной нестабильностью, поэтому данный метод расчета коэффициента ваннI ими мшим использовать сложно.

• Ме^лнчоекие рекомендации по кадастровой опенке стоимости сельокохо эяйстиен-ин* - * - Mia М. нНИЭТУСХ, 1997. С. 23*46.

Второй подход - условная капитализация исходя из установленной государством индекса. Этот метод широко применяется во многих CTpiU нах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всем сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастр!)* вой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводи i ся капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время данным метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая crrofl имость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем ум нож с ния расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскок хозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда - путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лег,

Третий подход - расчет коэффициента капитализации методом куму» лятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки КМ питализации при оценке земель в г. Москве. Ставка капитализации вклю чает следующие составные части:

·безрисковую ставку. Например, муниципальные оценщики Моском эема при расчете стартовой стоимости права заключения договора арен ды в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную стай­ку, установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой пи люты;

·региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижи мость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся опрело* ленным экономическим и социальным положением. Для Москвы региона ш. ный риск составляет 3-5%, одно из минимальных значений по России;

·риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потери при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитое i и, несбалансированности или неустойчивости рынка. Экспертная оценю» данного риска для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет 7%.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», ил и ани лнзе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных фпнаи< о вых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверном информации о сравнимых продажах земельных участков.

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену и рола жи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчитывать сред нее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения! достоверных значений ставки капитализации.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы рас* пределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка каши и

шпации зависит от состояния экономики, особенно финансовой 0ИСТСММ

и правового регулирования земельного рынка. Использование доходно* го подхода требует проведения широких экономических и рыночных и* следований для определения эначоннй ставки капитализации, а также зим ния основ финансовой математики*

♦Ml

ПрИ анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспек-ВММф(ВВ прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно fc'¹* Д°» ^{так и} после налогообложения. Главное условие, необходи-Мми При рисчетах, - потоки денежных средств от использования оценива­нии о и сопоставимого земельных участков должны определяться на оди* МаянмоП основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе рет-|М*мич. 111 in 1ых данных, с потоками, определенными на основе прогнозных йймным (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету MB HIM пои ложен ия.

¹ ограничениям в использовании метода капитализации относятся Неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой раз-М|им» продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков MB рынке Использование метода капитализации дохода целесообразно МИМ инемке земельных участков, приносящих постоянный или равномер-Мм и ♦меняющийся ДОХОД.

1 )ДНИМ из методов доходного подхода является капитализация земельной «рнииюй ила I ы, 11од арендой понимается предоставление земельного учасг-М И|НЧ! / и низ I спем во временное владение и/или пользование арендатору (юри-•митипму или физическому лицу) за плату на определенный срок.

IfMivii.iiiiM арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за п ра Вм Миньюваппи земельным участком. Как регулярный поток дохода зе-* «ими и «I р* п л паи плата (арендный доход) может переводиться в стоимость Ив in мим прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы §0нП*чни» удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную арен щ in ieiii.nu от зданий и сооружений.

И настоящее время в российских городах органы местного управления ИМ|м*Лйют базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в р^МИМНммньной собственности, которые дифференцируются по террито­рии ими» ми hi омическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида Им»» м.МОС1И арендатора и коммерческой ценности местоположения зс-ЫВНМММО участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может Ймм« pin i ни га на по следующей формуле:

(10.2)

 

А»А_д-К - К -5,

А.

начини годовой арендной платы за земельный участок; Ой ниши станка арендной платы за 1 м^?; • коэффициент вида деятельности арендатора;

¹ коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного учвфтка;

площадь земельного участка.

¹ «и упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой став-|м I ннииоП арендной платы иолольвуются отавка утвержденного земель* н*м и ни лш а и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арен-HvlMfNI и местоположения участка.

 

Исходные данные для капитализации можно также получить при ami / лизе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичны! оцениваемому, и величинах арендной платы.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объем тами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегцв! ива земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивновТ1Ё земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечем ния капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при риё* пределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на при» влечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

· имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эф* фективного использования земельного участка;

· стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном учаот* ке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть расе i и таны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

· известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объем та недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоствя ляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять коно» нок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., ВОМ мещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, шиит руемый доход на инвестиции - 16%, срок экономической жизни 9 Л0Т| При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с ни.» логичным местоположением получены следующие данные:

• в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 А бензина;

• средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

• с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение.

1. Определяем стоимость строительства АЗС: 35400 • 5 = 177 000 доим

2. Находим коэффициент капитализации для сооружений: 16% + (100% : 9) = 27, 11%.

 

3. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружу ниями: 177000 • 0,2711 = 47984,7 долл.

4. Определяем чистый операционный доход от АЗС (земельного уч.и тка и сооружений): 5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60480 долл.

5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся не земельный участок: 60480 - 47984,7 = 12495,3 долл.

6. Определяем стоимость земельного участка:

12495,3 : 0,16 ^s 78095,63 долл. Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции^ составляет ~ 78096 долл.

 

I' нпика остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и 1*Н1ружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не Ни! I роены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство •Мм ут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и про-ЙМНииггельность их экономической жизни. Данный метод также примени 1И^!В Дпч определения варианта лучшего и наиболее эффективного йенойь-ИММшия земельного участка.

 

 

□ ШЗо Сравнительный подход ' к оценке земельных участков "^St

 

ⁱ рааиительный подход широко используется в странах с развитым ЦМеаЬИЫМ рынком. В России он получил распространение при оценке Внйодимх земельных участков, земель городских и сельских поселений, рВЛИВодческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход МНмввн ИВ систематизации и сопоставлении информации о ценах прода-•И аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

¹¹ г""пин замещения базируется на том, что рынок является открытым И конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество про-на ими и и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально IВ niftCThrn и i.i х интересах, не находясь под посторонним давлением. Также ЦИирз |ум.-иастся, что земельный участок будет приобретаться на типич-♦** •« чмм данного рынка условиях финансирования и находится на рынке В РИЖие достаточного периода времени, чтобы быть доступным для по-ЮИММа а Hi i.i х покупателей. Сравнительный подход включает методы срав-Шшнц продаж и переноса.

••аиы расчета стоимости методом сравнения продаж. Этап I. Выявле­ние Иелинних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сег-Мен fa земельного рынка.

• Иимиммь изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и рМрОМММЮТ, * какому сегменту рынка относится объект оценки.

IЩ аврактеристикам типичного для данного сегмента земельного участия ЦрАШмя,

¹ палевое назначение земель;

Щанннроивние и разрешенные варианты землепользования;

• местоположение;

¹ и" грабительские свойства земель (плодородие и другие характерно-• нам Иимвы).

) Передаваемые юридические права собственности и др. Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка й и н г и включают; ^ miifi I и пион п v к» мотивацию;

 

I Ik

· платежеспособность;

· социально-юридический статус;

· источники и формы финансирования;

· предпочтения покупателей и др. В результате сегментирования земельные участки делятся на следую*

щие группы:

· участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

· участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

· участки, используемые для массового жилищного строительства;

· участки под объектами коммерческой недвижимости;

· участки под промышленной застройкой;

· участки под общественными объектами и т.п.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопо( тавимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков зс м ли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельный участков может классифицироваться по однородным группам исходя ИЗ таких признаков, как: территориальное положение, возможный eapnaHf землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользовании, которые конкурируют между собой на данной географической террито* рии.

Для сравнения используется несколько проданных земельных уча» i ков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод срам* нения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.

Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде асе* го зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного И оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый И сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте мельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами onpOt са и предложения, в результате чего использование цены продажи сопоо* тавимого участка может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверно*¹И и получения подтверждения того, что совершенные сделки были оеуше* ствлены в типичных рыночных условиях.

Источники информации о сделках с земельными учисткамп

• регистрационные палаты;

 

1емельные комитеты; риэлторские и оценочные фирмы; различные информационные издания. Необходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксиру-|Цй ВО СЛОВ продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, 1 Нины предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалан­сированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные * Продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены ОД­НИМ И1 участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

¹ роме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на ти-ЙНИМЫЙ срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестицион­ной! МОТИВацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а поку-НйВМЫе земельные участки одинаковое назначение. Для определения воз-Мнфц,,|<1 использования объекта оценки следует учитывать нормы рММроваНИЯ. Например, если два земельных участка находятся в разных Ммщя, Исключающих их одинаковое использование, они не могут рассмат-(Мнмнься как сравнимые.

> I ни 3i Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, про-МЯММЫми На рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцени РИМММ и каждым из сравниваемых участков.

I I ДН оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, I'M И йену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за §ЙКук) цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характерис-tttBBMNi ЧТО И оцениваемый участок. При корректировке фактических цен Мри »«.•* сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоста­вим» ч и участка 11ри этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену РЫМ Пы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же Ирии i» 1'iici иками, что и оцениваемый участок?». Например, когда срав-ИМйннМый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактиче-И^я ним и продажи первого должна быть увеличена до той величины, за Mi> VHi 9М был бы продан, обладая более высокими характеристиками оце-llliitiiMiMo земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными |ч&И1кммп земли может производиться двумя способами: по элементам

i '"н.......... ч ИЛИ С ПОМОЩЬЮ единиц сравнения.

Чдвментеми сравнения называют характеристики земельных участков и рйнймя шключения сделок с ними, которые влияют на величину цены про* 11утвм анализа сравнительных продаж определяется стоимость типич* MIM и hiMMapi лого) земельного участка, который является затем основой рп н ♦ »414 он мое | и других участков земли. В качестве типичного земельного

гЧЯим может ИСПОЛЬЭОВатЬСЯ реальный ИЛИ гипотетически!, участок.

I N лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандарт­ами Порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных уцинн»м необходимо учитывать следующие элементы.

Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земель» ные участки могут находиться на праве частной собственности, иожш ненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянно» го (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользе» вания. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты про* данном процента от кредита.

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипич» ные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также об* стоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналоге! определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же пин изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два мили корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж не данный вариант землепользования; другой вид поправок отражает кож* баппя цен на земельные участки только с конкретным местоположением Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением перин дов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения внося i < и последовательно, путем применения каждой последующей корректироВ» ки к предыдущему результату.

Местоположение. При сопоставлении местоположения участков вне* лизируется влияние окружения на конкурентоспособность участков Н| рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцени* ваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаи*, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют ЛИ По позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрвгнии ет оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например* при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная ДОС* тупность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величине корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж.

Физические характеристики* В процессе сравнения выявляются и р»и сматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик ocymecia* лис геи методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении попрании на размер участка определяется заннсимоитк! цени Продажи одной 0ОТИИ ОТ ПЛОЩаДИ земельного участка.

Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вто-pVWI очередь путем применения к результату, полученному после коррек-тМрияок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке.

¹ и особ типичного (стандартного) земельного участка широко исполь->* * м и для оценки участков приблизительно одного размера, которые силь-Ш и) пинаются по элементам сравнения, например садоводческих, огород-ММЧВСКИХ и дачных некоммерческих объединений граждан. II реимуще-И Ним ме I ода типичного участка является то, что в его основе лежит подход ернинеИИЯ продаж, который позволяет учесть различия по элементам срав­нении

¹ 'шпицы сравнения используются, если:

а I земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и рВШеру имеющихся улучшений;

wm) Необходима предварительная информация для инвесторов или по-♦еимиит.пых покупателей.

! Например, стоимость земельного участка - 600 долл. за одну сотку ЙИЦ СТОИМОСТЬ жилья — 700 долл. за 1 м² площади.

Мри сделках с незастроенными земельными участками используютоя ОйеЛУНМЦие единицы сравнения.

Цена Bi 1 га - при оценке больших массивов земли сельскохозяйствен-Йим! ИЛИ леоного назначения, под промышленное использование, при раз-Целении земельных массивов на стандартные участки.

Цена la 1 м² - при продажах земли в центрах городов под коммерче-fP|fKi застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим при-4ИнааМ! ДЛВ офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и ме ftBM парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских РимещениЙ доступ к транспортным коммуникациям.

I |енв IB 1 фронтальный метр при оценке земли, предназначенной для fop*Min.iH предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. 06-(NNB ОТОИМОСТЬ земельного участка считается пропорциональной длине его tранним по какой-либо улице или шоссе.

Цеив за лог цена за стандартные по форме и размеру земельные уча--»»и В районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на

■ * НШНф! ные ПО размеру и форме участки могут быть вызваны перепада

Ми I рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена 30 единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обыч-Ин ограничивают плотность застройки на различных участках; На неко­ими и ! i I ментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на ос­ина»* максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, на Пример ив основе количества разрешенных для строительства единиц

 

Мри использовании метода единицы сравнения на оонове ряда факти-•Ии-иио продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для |я«>а*»н однородной группы земельных участков. Средняя стоимость

определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) ИЛИ среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну едини цу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участ­ков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой группой участ­ков, близкой по ценовому значению и разрешенному к использованию! Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друВ от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относители ная простота и легкость. Он широко используется при освоении новым земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйствен пых земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

Этан 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов получен* ные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимп сти земельного участка. Простой расчет средней арифметической вел ичи ны цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам учисТ* ков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, и* абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной НИЯ формации.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному учи стку, обременения и сервитута;

· категория земель, в границах которых расположен земельный участои)

· физические характеристики участка;

• данные о взаимосвязи участка с окружением. Источниками них данных являются:

• городские, районные и поселковые земельные комитеты и органМ| где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

• риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью!

• ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, период и че« екая печать и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объектив!юЙ I тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой мифоря мации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, ЧТО метод сравнении продаж даст нсудовле i им

ритсльные результаты в условиях высоких ргемпов инфляции» при недосташе сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой до*

е Iоперное ill, а ТВКЖС при резких измененных ЭКОНОМИЧОСКИХ условии.

Пели продаж незастроенных земельных участков 'Недостаточно ДД| использования метода оравнения, следует обрвщатьея к косвенным и

Нво надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной инфор­мации и определенный опыт оценщика.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотноше­ния Между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. I (и!В продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость •» опт и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки Н*М1Н1М1ого участка в конкретном регионе существует устойчивая пропор­ция Между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт под-|ВВрждается принципами сбалансированности и предельной производи-f 01И а и и I и

КиЛИ В районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных #ми»н.н1.1ч участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющи-MNff Продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участ­ии* ' Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей ЯИИМостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для ана-ЙИ и* продаж аналогичных земельных участков в район, где производится ЛИВИИ!*

Стоимость земли                                Стоимость земли

•  «*• И МИМ и      ■ —----------------------------------- ---------- ш------------------------------------------------------------------ i------- mm   ,

Стоимость объекта Стоимость земли + Стоимость зданий

ниж»'1 in объекта

 

мрммгр В одном городском микрорайоне старой жилой застройки ||И и | mvioi продажи незастроенных земельных участков. В базе данных ИМ» »'о I и данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопо-

 

1ИМ0Й	ценовой зоне.
	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости объекта
1	33 011	183 962	0,179
- 1	37 836	199 954	0,189
1	36 294	189 090	0,192

Решении

11нр1*деляем типичное отношение стоимости земли к общей стоимоо»

|Ц МП ни* fa недвижимости.

0,179 ♦ 0,1 89 + 0,192 _Alfi-
I |м»анмм Арифметическая доля земли • *                                               ■ oj к / .

3

• о|и используем полученное значение из анализа сопоставимых про* ни * | ени оцениваемый объект был недавно продан за 18898S руб., то стой Ни! и и мни определяется следующим образом. I * ними!- и. земли ixk'jks • 0,187 «33340,2 руб.

 

□ 10А Затратный подход к оценке земельных участков J

 

Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на неМ аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый дни строительства период.

Затратный подход включает:

· метод изъятия;

· определение затрат на освоение;

• оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и уел о ни им типовых инвестиционных контрактов.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земеш. ного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта И| движимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стон мости земельного участка основывается на технике остатка для земни

Условия использования метода изъятия:

· при определении лучшего и наиболее эффективного использовании земельного участка как свободного;

· если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с не зам роенными земельными участками.

Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия.

1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с у луч* шениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недо­статочно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходным величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки с и ш мости объектов.

2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий И сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном умам ке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться «юн мость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных мл терпи лов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или не не пет образно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах НЩ

строительство современного объекта с полезностью, равной ПСЛОЗНОг»И

объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования.

материалов, проектов и технологий.

• «опмость воспроизводства или замещения состоит из трех частей: МИИВШ затрат, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.

^I Чшмые затраты непосредственно связаны со строительством объекта И Ш Лишают:

· стоимость строительного оборудования и материалов;

· 1йработную плату строительных рабочих;

•« i опмость эксплуатации строительных машин;

^II I Оимость временных сооружений и инженерных сетей в период строи-

PNimtbb;

N Прибыль и накладные расходы подрядчика. Косвенные затраты необходимы для организации и сопровождения М|ММ|ВССЯ строительства. I НИМ относятся: 1ВТрВТЫ на проектирование;

• 1йТраты на подготовку территории для строительства; ¹ ВОВ Виды налогов;

• 1ЯТраты на отвод земельного участка; FI Проценты по кредитам;

Р рВСХОДЫ на рекламу; ¹ • I г» 1 новые платежи.

¹ |рми1 .1Л1. предпринимателя - денежное вознаграждение, которое ожи IN*!* Получить предприниматель в виде премии за использование своего ИЙНИШЛм, инвестированного в строительный проект.

¹ II нвп, Определение величины физического, функционального и МИИНМй! о и шоса зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом 1И' • ном участке.

ФИ1ИЧеекий износ уменьшение стоимости зданий или сооружений } |Hhi льнме физического разрушения, т.е. потери их элементами своих Ni |нн»нмш»дьных эксплуатационных характеристик. Физический износ 1ИН11ВИ* * под воздействием естественного старения, неправильной эксп-п-ити, природных факторов.

Функциональный износ - несоответствие конструктивных или объем-Нншнировочных характеристик зданий или сооружений современным IMdOhmhiihum рынка по планировке, техническому оснащению и дизайну мямммм вид износа - результат научно-технического прогресса в области 1|4%иt»t tyj!t,j if строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре |ЯЯНИЙ| втвром инженерном обеспечении и т.п.

Мминмин износ вызывается неблагоприятными по отношению к зда-йиммлн вооружению изменениями внешних факторов (рыночных, финан-ИВйи 1й11пнодательных, физических и др.). Он приводит к уменьшению рИ#ИМ*о щ зданий и сооружений в результате негативных изменений I Лмн* *и вемольного законодательства, налогообложения, страхованиЯ| = г I им,и. и ереды, местоположения И ГЛ.

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неус­транимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4-й этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и coop у жений величины накопленного износа для получения их остаточной (фак тической) стоимости на дату оценки.

5-й этап. Определение рыночной стоимости собственно земельною участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех зйТ« рат на дату оценки.

Л Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по iicckojii* ($Й ким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гарлжмм, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорре*. тировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно 0Ц|* нить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружу ний) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спреи

са и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости. * Недостатки метода изъятия:

• он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружя¹ ний, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости умею, шается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

* в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать сI0ИМ04 I й затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке HC'iacff роенных массивов земли и позволяет определить общую стоимости мм ЛИ при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые !Й тем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков иычигй ются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыл,*, Щ таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболЦ эффективным использованием является разделение земельного маееиии И| отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на о i дпи.нме участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определенна • и мое in земли, предназначенной для разделения, является актуальной л ли любого растущего города или поселка и применяется при массовой лой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает произволе! миг ные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное или* иие оказывает окружающая среда.

НаПЫ определения затрат на освоение. 1-й этап. Определение разме­не Индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юри-личщ'КИХ и физических возможностей, а также экономической целесообраз-Ииощ, Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рМНочИЫМ стандартам данного региона.

I Й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или DptCM анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогич­ным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж. 'Инин. Расчет всех затрат на освоение: расходы на приобретение земельного массива и оформление доку-Мантощ

• Инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной и од го ?НВИО чемпи;

М расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и ком Мимн1.1и.1х сооружений;

¹ оплата налогов, страхования; прибыль и накладные расходы подрядчика; гисходы на продажу и рекламу. 4 и пип. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на ЙММнчже и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной Км ручки ох продажи участков.

Р*И еТКП* Определение периода времени, необходимого на освоение И при ¹ ■» v Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связан-Ими е периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину |Ран» нромаinюго капитала. Дисконтирование денежной суммы, получен­ий of Продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимав ЦЦекой прибыли^ исходя из периода продажи земельных участков, для iPIWHini текущей стоимости неосвоенной земли. Пример.

Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зониро-МНм> м иол жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных НВ На I га. Предприниматель планирует продавать участки размером ' ^ 1 учетом подведения дорог, электричества и инженерного благо» - ц I ми IB 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и ИМИ''! коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к настоящему Юриоиу Времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу IfOifli кующего месяца. Административные расходы, включая оформ-PMHf i • • 'юн, составляют 20% денежной выручки от продажи участков, мман на текущее содержание и предпринимательская прибыль состав­ам 4IP* и валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два •мвяьнмй участка Ставка дохода определена в 15%.

г#м.еиис.

t Няяемеовчнвя денежная выручка от продажи земельных участков нни|, } 11000 долл. 16000 долл.

2. Валовой доход: 16000 - (16000 • 20%) = 12800 долл.

3. Стоимость двух участков: 12800 - (12800 • 40%) = 7680 долл.

 

4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составт (7680 • 20,62423) - 60000 = 98394 долл. 20,62423 - коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 15%.

5. Стоимость одного земельного участка составит: 98394 : 12 : 4 ~ 205QJ долл.

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспрош водство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину злт* рат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящей* и на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные ееin и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснйб жения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и л\ь Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рио*] считать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструюу ры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструК*] туры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассмВТЧ ривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная МЙ основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инф раструктуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой othoi^t ся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под обьсигй* ми коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м² площади МИМ лых домов по типовому проекту.

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней сеП*¹»

тоимости многоэтажного типового строительства определяется <>|<.......... ¹¹

ровочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения мнсно этажных жилых домов и доли капитальных затрат города на сомами* инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% УТИЙ* мости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценки и •¹ имости замещения городской инфраструктуры по землям жилой iac i роИм»

5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения ГориЙ ской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей пломмМЙ земель получаем оценку стоимости замещения улучшений I га гороленИ земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционный ими * рактов используется для оценки городоких земель в крупных городе

Например, в г. Москве сложились два вида предоставления земельных учяетков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

й I путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах; 0) ИВ основе заключения инвестиционных контрактов, отрои метод возник в связи с предоставлением земельных участков ИВ условиях последующего раздела построенного или реконструирован­ию IB счет средств инвестора объекта между городом - собственником #м ли И инженерной инфраструктуры и инвестором - арендатором земель-МММ* участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является МВ|НМ№Д 20-30% площадей построенного объекта в собственность город-||МВ илистей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долго-(ЁЫЧМОЙ аренды земельного участка осуществляется в натуральной фор­ме» i шимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади МАНИЯ И ТОЙ нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

¹ | • • и мог i ь земельного участка определяется как текущая стоимость ЙМи • ■ -mi и землю в натуральной форме по условиям данного инвестицион-Ш\ Й Контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды iBMBJIIiHOrO участка необходимо располагать сведениями о: t НЛОЩВДИ земельного участка;

¹ проектируемых площадях жилых.и нежилых помещений; I (фоках строительства и реализации проекта; *Ий личин и стоимости обременении.

4) Н Данные содержатся в исходно-разрешительной документации для ЙЦ*"« 1ИрО)1вния и строительства в г. Москве.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных Iw f | он, Предоставляемых под строительство и реконструкцию капиталь-Ми коммерческих строений и сооружений, таков.

f и II ни Определяется характеристика здания, планируемого для стро-^и * | Ви на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этаж-

fcwu й Tiiv)

1 и и tin На основе условий инвестиционного контракта рассчитыва-И кОПИЧВОТВО передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В MtH'tiNB примерное соотношение в распределении построенных площа-[¹ л ч и и и между городом и инвестором составляет в Центральном а дми ^ШйТИВИОМ округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80,

' и май. Определяется рыночная стоимость 1 м² площадей жилого и НИИ in и назначения в планируемом здании,

* й нин Определяется общая стоимость площадей здания, которые ^*им нервйти городу после завершения строительства по условиям ни

* ^моии1ииии» контракта.

* н iiaiit Уточняется ориентировочный срок реализации инвестици-

^Hjtu MpOtRTB.

й и и ян. Определяется возможный период времени, необходимый для ■ЙВВ1И доли полезных площадей здания, которые должны перейти ptaity щи 1висршеиия строительства.

 

7-й этан. Рассчитывается ставка дисконтирования.

8-й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа а ив* туральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й эти и г продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельно го участка при отсутствии каких-либо обременении.

В г. Москве при наличии обременении их стоимость вычитаетСВ Ml текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным oft* ременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию об* щегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос суш» ствующих строений, принадлежащих городу; по переселению жи i елей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятие и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодатели ством г. Москвы.

Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся ПО 1С#М категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы мест* ного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность администряТИЙ* ных и технических действий по установлению кадастровой стоимости *е« мельных участков административно-территориального образования и I pa* ницах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного И IIP ратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке чем* ли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности некоими вания земельных участков. В процессе оценки проводится анализ ренн» образующих факторов, включая качество и местоположение земельны! участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и шииО> нерно транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских 3CMC"' массовые данные о продажах земельных участков для индивидуальном» жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различим! объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация - это данные земельного, градостроичеММ ного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженер* ное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источим» ками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельны* комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительны! организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирм} и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских пооелвииМ! земли в пределах городской (поселковой) черты.

 

¹ лдвстровая оценка городских земель является массовой оценкой, кишрмм одновременно выполняется на всей территории города и может РИМчм 11. следующие этапы:

• Й ВТВП подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры-Иимнми и нормативной информации;

I Й ВТВП - функциональное зонирование территории города;

&4I ниц - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки

 

4 Й ВТВИ ценовое зонирование территории города;

Й*Й ВТВП - оформление результатов кадастровой оценки городских зе-

Е

1Ь < цифровых и графических). Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой сто­им teM hi оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площа-Йй ♦ ми и ч ■ ■« ч о для данной зоны земельного участка, установленной по уров* И*¹ fW^flUHX рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Мнмгмпсли кадастровой стоимости не должны превышать уровня
И MIHMHMX цен или предельных значений базовой стоимости на земельные
Ne» » mi аналогичного целевого использования, устанавливаемых органа*
Мй Власти оубъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, раз-
личным Городам и поселкам.                                  *

Рвнгмогрим более детально основные этапы проведения кадастровой ин*н и» моль населенных пунктов.

Мин I 11одготовительные работы, сбор и обработка исходной рыноч-Йнй и норм.1 1 пнпой информации:

• й)пр общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, ин* #et» i • идеологических характеристиках территории;

Определение городской черты в соответствии с генеральным планом (ЙНВМ1ИВ города;

• алии ификация земель по землепользователям города, правовому ре*

 

I • русификация земель по функциональному использованию;

• Mm I "фикация земель по градостроительной ценности, типам обьск* ив ницмн фи мое I и и основным видам текущего использования с выделе­нием инеиочиых микрозон;

t нменка Юкущсго использования и прогноз наиболее эффективных рНравленИЙ развития земель отдельных оценочных зон с уточнением и и

•        раним И нипитдей;

MlHpWieiieinie ТИПИЧНЫХ земельных участков, ВХОДЯЩИХ В состав ОЦ0*

pNNMI ниц

I И^мр чроиерка достоверности и группировка данных рынка земель* (Цй наст ков по оценочным зонам.

Мин и функциональное зонирование территории города, т.е. диф-

• митиммим юрритории городов, поселков, сельских населенных пунк* Щ Н| •ЧЮелыи.н- юны в зависимости от функционального иопольэова-

 

IBM

7-й этап. Рассчитываеттся ставка дисконтирования.

8-й этап. Рассчитываехвгся текущая стоимость будущего платежа • ни туральной форме (4-й эталп) с учетом времени строительства (5-й и аи i продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стои\^мость будущего платежа в натуральной форм представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельно го участка при отсутствием каких-либо обременении.

В г. Москве при нали^чии обременении их стоимость вычитает* м и текущей стоимости переводящих к городу площадей. К типичным on ременениям относятся заттраты: на строительство и реконструкцию oft щегородских инженерные коммуникаций и сооружений; на снос сущ СТвующих строений, принадлежащих городу; по переселению ж и ими» ИЗ сносимых зданий; на гиеребазирование промышленных предприми ми и другие виды затрат, о предусмотренные действующим законодателе ством г. Москвы.

Кадастровая и един&гааетая оценки городских земель проводятся ПО |С*М категориям и видам испол 1ьзования городских земель независимо от форм собственности. Заказчикомм кадастровой оценки выступают органы MWfi ного самоуправления райоонов, городов, поселков.

Кадастровая оценка гшэродской земли - совокупность администраТИй! ных и технических действпий по установлению кадастровой стоимоетИ мельных участков административно-территориального образования ЯI ря* ницах оценочных зон поо состоянию на определенную дату. Оиеня| осуществляется на основе я комплексного доходного, сравнительного И ЩЛЩ ратного подходов, с исполниьзованием информации о сделках на рынке 1И*м ли и иной недвижимости, ^уровне арендной платы и доходности ИСПОЛМН* вания земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рении образующих факторов, в включая качество и местоположение земеЛЬМн» участков, проведенные нал них улучшения, уровень социального И ИИ*Я нерно-транспортного обуостройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земеЛк! массовые данные о продалжах земельных участков для ипднвидуи numifl жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебном || хозяйства, а также о про^даже и аренде квартир, гаражей, и различи*.»» объектов коммерческой н 1едвижимости.

Нормативная информ алция - это данные земельного, градостроений ного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, шмочи р ное обустройство территоории, а также систему коэффициент>ц. п« iочмн ками которых являются о органы исполнительной власти, БТИ* земелян* Н

комитеты, Государствен ними фОНД имущества, ГОрОДСКИе с I рои | |мм.иМ#

организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фнрмм и другие организации.

Объект кадастровой ооценки земель городских и сельских поселений!!

земли в пределах городскоой (поселковой) черты.

 

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, Нфмм одновременно выполняется на всей территории города и может

Г

ЙИ1И11. следующие этапы: 1*# 1Тап подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры-ЙичииМ и нормативной информации;

* Й tTtn ^функциональное зонирование территории города;

1*й »I ни - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки

 

4 И мни ценовое зонирование территории города;

й й frail - 0(|)ормление результатов кадастровой оценки городских зе-ЯНн jнифроиых и графических).

¹ 1ун1«ти I ом кадастровой оценки является получение кадастровой сто» И|иии 1ЯМЛИ оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площа-р Типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уров­ня* о (.унии рыночных цен на аналогичные земельные участки.

ИнИИЯатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня Шничны ч цен или предельных значений базовой стоимости на земельные и. »ин лиллогичного целевого использования, устанавливаемых органа*

В

| Ял им и i убъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, раэ-ШММ Юродам и поселкам.

гни*мо I рпм более детально основные этапы проведения кадастровой

Е

РЙ*** и»моль населенных пунктов, мяи I» Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыноч-Jtt Нормативной информации:

• И^ор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, ин-pM(ilMNI to логических характеристиках территории;

<чф1чцч|епие городской черты в соответствии с генеральным планом |ЙМ«м*»нм Города;

I Мягимфиклция земель по землепользователям города, правовому ре-§ИМ|м

¹ Мяшификация земель по функциональному использованию;

¹ мя^мфиклция земель по градостроительной ценности, типам обьск-

МЯНФ и мое III И ОСНОВНЫМ видам текущего ИСПОЛЬЗОВания С ВЫДвЛС

ннин..... »-»ч микрозон;

■

ИНеняа¹ текущего использования и прогноз наиболее эф(|)ективных ^яилмпни развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их

ИИНЦ И площадей; ' ин | 'нчичше I mm иных земельных участков, ВХОДЯЩИХ В состав оцс-

Миныя Я#И|

^MMi Проверке достоверности и группировка данных рынка земель-

ЙИ ИЯ*ЧНО| но оценочным ЭОНам.

^,#ии II функциональное зонирование территории города, т.е. диф-ирнннимнм юррптории Городов, посол коп, сельских населенных нупк ня VI дельные юны в зависимости от функционального использоил­

 

ния земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утверЖ денным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следу ОД щие основные зоны:

· жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приv* а дебными земельными участками;

· общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здранм охранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обелу* живания, коммерческой деятельности, а также образовательные, админн стративные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, фИ нансовой и общественной активности;

^& производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятий ми промышленности, энергетики, складами, базами, объектами комму нального хозяйства, а также земель других землепользователей сферМ производства;

• зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой фунв* ционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобИЛМг ного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта*!

также связи;

^э сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виногрКЛИ ками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйствен ными зданиями и сооружениями;

• рекреационная зона, включающая лесные массивы, расшит же ним* на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населении,

⁹ прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использований

земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны но............................. и

объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли II паса и др.

Территории выделенных функциональных зон в зависимости щ использования и расположенных на них объектов недвижимости Mot у разделяться на отдельные оценочные микрозоны.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как првмиЛИ значительную часть территории поселения, выделяются в оiдет.ные оЩ ночные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами!

• малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными ynaef ками;

• малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных пи ikmbi

· многоэтажной секционной застройки (3-5 этажей); .*. многоэтажной секционной застройки (6-9 этажей);

· многоэтажной секционной застройки (10 - 12 этажей) и i .д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными иди не но ниц

стью благоустроенными жилыми домами подразделяют на елеаукинЦ виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирниннЫ ми, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.  шк щ

меш.ные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют ♦ и ночные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки ИИ* и ок на pi ирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, |В1Нным|| домами-новостройками и т.д.

N Качестве границ оценочных зон могут использоваться: I BWi« i I венные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, (Мери, Овраги, обрывы и т.п.);

¹ t рВИИЦЫ крупных инженерных сооружений (железные дороги, эста-|алм Трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

* • улицы, площади, проезды;

I Ф'нищм (заборы) предприятий и объектов производственного и нс* Ирин hio/ut пенного назначения;

¹ «ранимы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. Ме Территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных ШОйЬНых участков по общей площади, площади застройки, уровню ни* фВИВрного обустройства и местоположению относительно границ к вар $Ннв, автомагистралей, улиц.

Пен III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной ИИ*» проводится как усредненная величина по конкретному виду исиоль ИВямни нип как максимальное значение из возможных видов использова­ния Нитяными методами обработки исходной рыночной информации IHOtttn м регрессионный корреляционный анализ и статистический МО* |МИ » pVHHHpnitoK.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земель­ки* нашим! устанавливаются:

) Ни ненастроенным земельным участкам на основе статистического I на ночных цен и затрат на освоение земли;

I Но ими. папам участкам, застроенным объектами недвижимости, с рРНМеннмвм метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение

С

фИИрум уры И ними и mi и I и от реальной ситуации на рынке недвижимости для оцеп , Применимгоя и другие методы массовой оценки недвижимости.

• • ли «ми-ночная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны ■ РООИИЧНЫХ видов использования существенно различается, то выде*

Matfte ни,....... тыс микрозоны.

май IVi Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные риммг I и i.io им «и пня земельных участков наносятся на кадастровую кар-нрмля ДЛй ценового зонирования территории города, а именно фор» рривямие на основе полученных показателей кадастровой стоимости

- ним , ........... тч,,,., х зон.

Нненнчиаи воио часть земель администрлтивно*рерриториального рра4мм»о1ни, однородных по целевому назначению, виду функциональ* М Ирнолмоияния и близких по значению к кадастровой стоимости ги РРЧНМЙ ^еммльныщ участков. Оценочные микрозоны, близкие по нтче нию к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные и»мм При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими Ш кальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществят*itMl на основе соблюдения следующих принципов:

• близость значений показателей кадастровой стоимости земельны* участков;

• территориальное единство расположения микрозон;

• общность инженерной инфраструктуры, однородность положиТВЛМ ного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами круЩ ных инженерных сооружений или объектов.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных cm и мм стей земельных участков микрозон. Как показывает практика оценки м* дастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недипж ими сти, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности ВИН I елей населенного пункта.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для кеждмй городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. На пример, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1) транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием Й благоустройство территории;

3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания шн-а* ления;

4) историческая ценность застройки, эстетическая и ланд та (|и пая ш и ность территории;

 

5) состояние окружающей среды, санитарные условия;

6) инженерно-геологические условия строительства;

7) рекреационная ценность территории;

8) престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной миф раструктур большое значение имеют следующие факторы:'

1) уровень развития производственной инфраструктуры, наличие гром» портных путей, удаленность от основных транспортных магистралей^

2) условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность «и >mi»iwi массивов;

3) градостроительные условия и ограничения, обусловленные iommi ванием, разрешенным использованием земельных участков и i и

Учет данных факторов осуществляется с использованием кочффииИ! ентов, величина которых определяется на основе статистического и Нрй* чинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных норма * и нов по градостроительству! опроса и экспертных оценок специиаисюя заключение проводится логический и сравнительный анализ полу-ЙИьц результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая !Мосгь земли, как правило, должна снижаться от центра к периферий-М рнИонаМ города. При отклонении от этой тенденции устанавливают-причины сложившегося положения.

сравнительный анализ производится путем установления зависимости ¹ лу Кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и И&ЧИММИ ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости. ItiH \ ( )формление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты приваленной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляют* • Ни у | аерждение органам исполнительной власти субъектов Российской ^нермцИ11| Органы местного самоуправления публикуют результаты ка-МмровоЙ стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с реко-Юиамнмнми по дальнейшему использованию этих данных. После обсуж-РИМи опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются I ант и и и в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государ* Нанимай земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельно* llfMMi I ■ i не подлежат изменению в течение года, пчультвты кадастровой оценки городских земель как составной час-Щ ЙИМПЛВКСной программы кадастровой оценки недвижимости могут РИнаыоаатьоя для следующих целей:

IfBi •мания государственной автоматизированной системы земельного ttWHHpai

• формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

¹ Уточнения схемы территориально-экономического зонирования; I w I юн mi а» пня ставок арендной платы за муниципальные земли;

* Определения стартовых цен продажи прав собственности или долго-ВричимИ аренды на конкурсах и аукционах;

lMHp»MH4H пня величины компенсационных выплат при изъятии земель |N Муниципальных нужд;

Йинчтмания наиболее рациональных и перспективных направлений

мП ИК' I ройки;

' Информирования органов муниципальной власти и оказания плат* pviiyi ра'1ЛИЧНЫМ субъектам земельного рынка; I ей оыни м фондового рынка земельных бумаг и ипотеки. Гмначная оценки единичных земельных участков городских земель ос* имиммие к н ив их кадастровой стоимости и предполагает проведение ¹ рНемнфического рыночного анализа для каждого конкретного участ* I Нна учи I ымае i целевое использование земельного участка, конъюнк* щ рмнкя, количественные характеристики оцениваемой земли. Слово* III рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим

=м м him нмааемому участку местоположением, В также необходимос­ти J I.»н.иш. мня и учета цеНОобразующИХ факторов ДЛЯ каждого KOHK-|1Нм и мима ИСПОЛЬЗОИаНИЯ ЭСМСЛЬ.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенно! пункта - это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с попрание! на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее Mill ние на величину рыночной стоимости. Данная величина характерна стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования »< р|4| тории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на зомЯЙ данного вида использования и качественно-количественных харакири стик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка пну»г»» конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов! jiff достроительной ценности, применяемых к данному участку на оспоие тановления и детального учета всех рентообразующих факторов, а ТЯЯЙЙ факторов локальной неоднородности территории города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного icmimiim ного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчимЩ оценки.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель провод^ ся по единой методике в целях обеспечения сопоставимости резулмлюЯ оценки на территории Российской Федерации и унификации мстод« ни и и ческих подходов оценки различных категорий земель. Вне черты м^иМИ ских и сельских поселений и земель лесного фонда государственна и кйДЙ* стровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на ос ни капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима ДЛЯ I снования земельного налога, арендной платы и иных целей, установлен» пых законом.

Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в грииинЯ! субъектов РФ, административных районов, землевладений (земленоль hi ваний) юридических и физических лиц.

Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория! аи памя­ти чески используемая для определенных целей и обладающая конкретны* ми естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйствен* пых угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, нам бища и залежь.

Паш и я - сельскохозяйственное угодье, которое систематически н< и>»н* зуется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы мин голетних трав, а также чистые пары.

Сенокос - сельскохозяйственное угодье, которое систематичосяи И( пользуется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и су*»» дольные сенокосы.

Пастбище # сельскохозяйственное угодье, которое систематично*и используется для выпаса животных, а также земельные учистки, прими ные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющим и залежью.

$ши - земельный участок, который раньше использовался под паш-I Ни л го одного года не используется, в том числе и под пар. • мим кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. На первом тональном этапе территориальным органам субъектов РФ пред-1ЯИ1ГСЯ кадастровые стоимости 1 га земель сельскохозяйственного Нми'мннм и базовые нормативы (оценочная продуктивность и затраты) Ml Нрщнчи пия оценки внутри субъектов РФ. Второй этап - кадастровая ЙМеМ Я и сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административ-

Е

| ИмМонлм и землевладениям. МяпОкоаимым условием проведения второго этапа государственной ЙИриипй оценки земель является соответствие средневзвешенной ка-_|ропи|| стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения

К

РкеИТЯ федерации величине, полученной в результате проведения пер-|И мил

Мл и» рвом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных зе-Ц^Ий Пыли определены следующие базовые показатели: оценочная про* Минин!и »ь, оценочные затраты, цена производства валовой продукции, ряиеипан рентный доход и кадастровая стоимость.

¹ I л рясчета оценочной продуктивности и других показателей исполь-Щмняи< средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйствен ■Й я|М!ь»v р (групп культур) и сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998 гг.

Ммиипиии продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий опреде-ЩЩ ни яяждому субъекту РФ в стоимостном выражении в средних ценах РНим •имни 1999 г., сложившихся в соответствующем природно-экономи* feftHM рмМонс, путем взвешивания оценочной продуктивности 1 га паш-Щ\ нмтмнюи, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных уго-MtH »у о ней I л РФ. В расчетах использована структура посевных площадей И^мчч |им РФ, сложившаяся в среднем за последние три года; продук­ция М1рмииых культур оценивалась по цене 1 ц кормовых единиц фураж* ■И •ирнм, жени которого была принята на уровне 75% реализационной НиНЯ mi-mi о объема товарного зерна по России.

Пниммин.м' затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ йъин определены взвешиванием оценочных затрат на 1 га пашни, сеноко-*»* »»л* мини ни их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъек-Щ ИМ» 11ри ном оценочные затраты на I га пастбищ условно принима-ЙИИ* ритмами 20% оценочных затрат сенокосов. В расчетах испольэова-1*1i Няннме О ежегодных фактических затратах за 1992-1998 гг., индексы ^; ИнФнмим цен на материально-технические ресурсы в 1999 г., структура *ч!11 н площадей, сложившаяся в среднем за последние три года.

Мим upon IподеIна пилоном продукции с 1 га сельскохозяйственных yi'o-

ЙМЙ Й^Пммггм РФ устанавливается путем добавления к оценочным затри»

8

11 миннммимпло дохода, необходимого для обеспечения ссльскохо* |Ц1 Ининм n inn upon цинична, КОТОрЫЙ составляет 7% оценочныч заipa i

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий онр»'а*

ляется путем суммирования дифференциального и абсолютного ретнМЙг доходов.

Дифференциальный рентный доход образуется на землях с более ВМйМ ким плодородием и лучшим местоположением. Дифференциальный реи» ный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ рассчи i ыай» ется путем вычитания из оценочной продуктивности цены произволе! we валовой продукции.

Абсолютный рентный доход - это минимальный доход, устанавлИМйВ* мый независимо от плодородия и местоположения земельных учвсмнни Абсолютный рентный доход един для всех субъектов РФ и составляет Я стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий и ирей-нем по России, т.е. 12 руб. с 1 га.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий В среДМйЦ по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного ДОВОДИ на срок капитализации, равный 33 годам. На сельскохозяйственных В»^м лях, где отсутствует дифференциальный рентный доход, кадастровая» мМИ мость устанавливается на основе только абсолютного рентного ДОХОДЯ * размере 400 руб. за 1 га (Мурманская и Магаданская области, НснгЦЯНМ Коми-Пермяцкий, Ханты-Мансийский и некоторые другие автономии! округа).

Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий aiiyf* ри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые общи печивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ,

При наличии природно-экономической зональности территория субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельевф хозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные I среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки» дифф> р«ЧИ цируются по земельно-оценочным районам. Исходной информацией л ** проведения работ являются данные почвенных обследований, ма н-рнийН) IV тура земельно-оценочных работ и внутрихозяйственной оценки всммйь Каждый административный район в процессе IV тура земелыннонгжнч ных работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были «фнр* мированы по признакам однородности видов почв, технологий an н|#им вания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровни и* и номического развития территории.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предпола пнч pact чет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе pausei имя рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий]

Интегральным показателем плодородия почв является он а а Ооюмне (совокупный почвенный балл), который используется для расчетй ммш

ВОЙ ПРОДУКЦИИ И Затрат Объекта оценки

I «^апологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов ИМИ!* и рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменис-|мнН1|'И0Итурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Физи-ЙИФМО Лшчения технологических свойств для конкретного объекта оцен-IP Ие| вводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На ос-Имве Hi к ал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от ИМЯ ни pa I вычисляется обобщенный показатель - индекс технологичс-I И| I ВОЙСтв объектов оценки.

IMeci омоложение объекта оценки характеризуется показателем экви-|йаеи I ной» расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов ЙМйН 1ЙЦИИ сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материал ь-|М ЮЯМИческими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий скла-(ИйВйН! и ИЗ Двух частей - дифференциального и абсолютного рентного |йИЛна, Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, It teiMoiioi ические свойства и местоположение объекта оценки. В слу-|йе» eiaiii данный доход имеет отрицательное значение, он принимается Паяным нуню Величина абсолютного рентного дохода была установлена на риом межрегиональном этапе.

Иила» I роная стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту |НеИаи Внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного ронт-йн» и колода на срок его капитализации, составляющий 33 года.

Йаляетроная оценка земель лесного фонда проводится для обоснова-Мни ннй t ы за землю.

I М1м» i кйдвстровой оценки - лесные земли, находящиеся в промыт РНННЙ ВКенлуитации, т.е. леса второй и третьей групп. Ко второй группе NlHi а и « леса ограниченного режима пользования, расположенные в |йиИй1 е высокой плотностью населения и развитой сетью транспорт-Цм МУ1еи I ретью группу составляют леса, расположенные в многолес* ||1 риИоийч, предназначенные для постоянного использования.

И♦* •и iроняя оценка проводится по оценочным зонам, которые иыдс-РИй1 ИВ Основе различий по составу древостоя и продуктивности лесов. Йннмы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или адми* ИраИИ1ПЫН районов, входящих в него.

щ качество ооновных показателей при кадастровой оценке лесных эе* II i • имюиаены продуктивность спелых лесов (древесный запас), оце­ни и BBtpa rait оборот главной рубки. При кадастровой оценке не учи» |ЙМ1Й§ дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, •

РИМ II ИДИ, орехи, лекарственные растения, ресурсы охотничьего хо-

C

iita а таиви м<ологические функции леса. РВИВм роиия оценка Д0СНЫХ земель проводится В следующей иосдедо-^PIiHmi I и Дай каждой оценочной зоны ра араба I ы паю геи шишка пион

I мОиним базовой продуктивности типов леса (в нвтурвльном выра-

■РИМ) В МОТОМ ОТруХТурЫ дреиоетои, 11родуктииность леса харакiеризу ется запасом древесины в спелых насаждениях в возрасте рубки (м³/гя). Я под структурой древостоя понимают показатели долей древесных пород в общем запасе древостоя.

Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении nip ределяется как произведение базовой продуктивности в натуральном ИМ* ражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ста ми у платы за древесину.

Цена производства древесины в расчете на 1 га лесных земель ОПреде* ляется путем умножения показателя оценочных затрат на норматив реН* табельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются И| затрат на посадку, выращивание и охрану леса.

Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсолютный рентный доходы.

Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель определило *

как разность между показателем базовой продуктивности древесины ofl пускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Годовой днф ференциальный рентный доход рассчитывается путем деления дифферсн циального рентного дохода на среднее количество лет оборота руПиИ I учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки пониманий} период времени между двумя рубками главного пользования.

Абсолютный рентный доход в расчете на один год установлен I ЮМ 1ЙЙ размере, что и для сельскохозяйственных земель.

Кадастров» стоимость 1 га лесных земель определяется путем делении показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализмПНИ| установленный в размере 0,02 (2%).

 

 

1. Приведите развернутое определение земельного участка.

2. В чем заключаются особенности земли как объекта СТ0ИМ<>< РЙ
оценки?

3. Для каких целей необходима оценка земли в Российской Фед#р|

ции?

4. Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных учи» *
ков в Российской Федерации?

5. Из каких категорий земли состоит земельный фонд Российской ЩЧ

дерации?

6. Какие методы оценки применяются для расчета рыночной * ниш»»» ти земельного участка?

7. В чем заключается экономическое содержание доходного под*идя я оценке стоимости земельного участка?

■'и Каких принципах оценки базируется доходный подход? » Какие основные этапы включает метод капитализации дохода при fHHHMt земельного участка?

И). Какие методы используются для расчета ставки капитализации при •••••• " чей ни стоимости земли?

' 11 ДЛЯ оценки каких земельных участков может быть использована |МИИМ Остатка дохода, приходящегося на земельный участок?

II Чем состоит экономическое содержание сравнительного подхода I ИНЯНКе рыночной стоимости земельного участка?

'' Какие основные этапы включает метод сравнения продаж при оцеп N N мяльных участков?

mi Что такое сегментирование земельного рынка? | Какие элементы сравнения используются при оценке земельных |1йЙҐ1*ои?

|ft II чем состоят преимущества и недостатки способов сравнения про* |Н4 НИ 1Лементам и единицам сравнения?

Н чем заключается экономическое содержание метода переноса (со-

ННнеиния)?

I". РйОКроЙте экономическое содержание затратного метода оценки |М» шин участков и сферу его применения.

И Па каких принципах оценки базируется затратный подход к он ре ⁼ и иню рыночной стоимости земли?

^<и 'I * KiKHX основных этапов состоит метод изъятия? 11 И чем заключается экономическое содержание метода определения 1Яч н На ооюсние?

I Какие этапы расчета рыночной стоимости земли включает метод |М№ММ1еНИЯ затрат на освоение?

(I М чем Яаключаются различия между кадастровой и единичной оцен^-|ЙМН Земельных участков?

М Ними- работы проводятся оценщиком при определении кадастро» ий моим ом и земель поселений?

I Для каких целей могут быть использованы результаты кадастро­вой мнении городских земель?

|й Н кикой последовательности проводится кадастровая оценка семь «нь |и» иных угодий в Российской Федерации? t л КИЙ базовые показатели кадастровой оценки сельскохозяйствен" ИМ и илнн рассчитываются на первом межрегиональном этапе?

Pi Какие показатели учитываются при расчете кадастровой ото и мое ИМНИНшномйственных угодий на втором этапе внутри субъекта Рос-hi Федерации? ■i Кяиис показатели учитываются при определении кадастровой сто--Hi земель лесного фонда?

 

Г Л ЛИЛ

11

Оценка инвестиционной ■ привлекательности объекта недвижимости

 

 

W^ort окупаемости» Чистая текущая стоимость. Ставка доходности

Е

й напитанного капитала. Внутренняя ставка доходности, Модыфы-&*инная ставка доходности. Ставка доходности финансового иснта

 

Нминки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости 1§1ниимл, если инвестиционный проект является либо самостоятель-ГОМ оценки, либо одним из элементов собственности, выделяе-I Я кирш ном подходе наряду с машинами и оборудованием, интел- t НпШИОЙ собственностью и т.д. анНЯНЦИЯЛЬНОму собственнику необходимо:

1$Иредслить срок, требуемый для возврата первоначально инвестиро-

ИмН суммы;

1рЯ0ОЧИТЯТЬ реальный прирост активов от приобретения собственно-