Э = С + Е • К,

с                    н  '

где К С

капитальные вложения по каждому варианту; текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту; Е_н - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений

Основным недостатком данных показателей является игнорирований

различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитмия III

⁹ изменение стоимости денег во времени;

* инфляционные процессы;

⁹ возможность альтернативного инвестирования;

⁹ необходимость обслуживания капитала, привлекаемого дли фниам сирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, ЧТО но to ки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плене, н«и и поставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать Mi рм i м ИИ проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости ИЯ момент осуществления затрат, иоходя из уровня риока по оцениваемому ирое* и т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Покаимели инвестиционной Привлекательности,'Инвестиционная они»

кя недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении i* нру

274 щ | щ |________________ Mm нй1 ¹___________________________________ I' Л

Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного воз*

ШИВ вложений в недвижимость за счет приносимого дохода, раем и расчета срока окупаемости:

11 определить дисконтированный денежный поток доходов в соотвот» ИИ С Периодом возникновения;

НС ДЦП

И рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как еПраинескую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ве-■I цп иериой положительной величины; I) определить срок окупаемости (Т ) по формуле

^ток-^т1 ⁺

» ЧИшю лет, предшествующих году окупаемости; н<чш!)мсщонная стоимости на начало года окупаемости;

I 11 • г щи минированный денежный ПОТОК В ГОД окупаемости.

Пример, Объект недвижимости «Восток» требует вложений в размере I доводы составят а первый год - 450, во второй " 500, в третий -а мчиaepiми 800, в пятый 900 (табл. 11.1) Станка дисконтирова» Ив vvi,

279

Таблица 11 I

<><)() 701

Раелет срока окупаемости

599

Т₀к = 3 +----- = 3,9 года.

^ок  658

* *емя расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)

» * Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов ис-

* и» ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

* Суммировать текущую стоимость будущих доходов. \ <

рамнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат ПО

ЧТСД = ПД-ПЗ,

суммарные приведенные доходы; При поденные затраты по проекту.

И | I ,

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного ПроИИ та начнет поступать только по истечении периода окупаемости/ При «о боре вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.

• Показатель «период окупаемости» целесообразно рассчитыааТЬ 1Щ пьй объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаем* сти должен быть меньше периода пользования заемными срЯДСТвяМ<||

устанавливаемого кредитором.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно максимально короткий срок возвратить вложенные средства» НЯП1 при вложении временно свободных денежных средств.

Недостатки показатели:

1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлй! ИйМЈ
го срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтсрНй i Hi
ных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограИИЧИИйНИ

ся применением только данного показателя.

2. Использование этого показателя для анализа инвестиционного^,и ••••
феля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости hi
вести ций по портфелю в целом не может быть определен как прости и * г
н я я величина.

□ 11 .2. Чистая текущая стоимость доходов

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет клй<И)Иф№ цировать варианты и принимать решения на основе сравнения йИ*^,*н*Н1>

ЦИОННЫХ затрат с доходами ОТ недвижимости, Приведенными к ^,гну| СТОИМОСТИ»

ч

.СД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет про-Прм рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается ^{1 1} v е максимальной величиной данного показателя. "РИМИр. Рассчитаем показатель ЧТСД по анализируемому объекту *Н*ИМ0СТИ «Восток» (табл. 11.2). Ставка дисконтирования - 5%.

Таблица 11.2