При загрязнении окружающей среды у реципиентов (объемом Ml жимости) возникают затраты двух видов: 1) затраты на предунр***^ воздействия загрязнений среды на реципиента (в тех случаях, коим IBM предупреждение, частичное или полное, технически возможно); ')\ mtil ты, вызываемые воздействием на него загрязненной среды, 1в'фй1М if рого вида определяются расходами на компенсацию негативным новш ствий воздействия загрязнения на объект недвижимости и ни ними м пользующих этот объект недвижимости. Основой определении IBM затрат служат оценки натуральных ущербов, т. е. изменение сом няи{ объекта недвижимости.

Определение именно этой составляющей экономического yUM*|tA# I зывает наибольшие трудности ввиду сложности расчета НВТурВММЦ ущербов. В случае оценки составляющей экономического ущерЛв МИ 1 ратам на предупреждение воздействия загрязненной среды ИВ i МНММ( тов величины натуральных ущербов, служащие основой определении составляющей, они рассчитываются сравнительно просто ПО ДОПОЛНИМ ному привлечению ресурсов для предупреждения указанного и«> ии и* tlj Например, при переносе водозабора к чистым водным источниийм Щ то потребления загрязненной воды для промышленных ну ж л ниряЦН предупреждение воздействия загрязнения определяются на они ни» ■ рстных объемов по водохозяйственному строительству И 1\ Д.

Составляющие экономического ущерба от загрязнения среды явим ся комплексной величиной и определяются как сумма указимнм! ВМ| затрат двух видов по отдельным реципиентам в пределах 'морямммИ! зоны. Эти затраты интерпретируются как экономический vhm j»o of] рязнения окружающей среды и составная (отрицательная) ча< ГВ мюИМ ти объекта недвижимости, а следовательно, наличие такого унн-рйя НМ| водит к потере его стоимости. Применение «затратное кип »^и1*ин j измерения потери стоимости (экономического ущерба) обьсКТВ ШИПЯ мости под влиянием негативного экологического фактора - одни и* Щ можных подходов к оценке.

Затратный подход к измерению потери стоимости (экономичен ущерба) объекта недвижимости вследствие влияния на него Herat нами экологического фактора целесообразен в оценочной практике в IIMI наличием достаточного количества научно-методических рифйПон*»

Затраты по предупреждению воздействия загрязненной cpwiM ня р*й|

пиеитов (объекты недвижимости)!

NIpH загрязнении водоемов эти затраты определяются величиной рас-Уин необходимых для предупреждения использования загрязненной рЫ ни технологические и коммунально-бытовые нужды, например, для

fafoB недвижимости промышленного назначения. К числу таких рас-роВ И1 носится затраты на применение локальных более сложных, чем в

■ft ИИ И загрязнений, способов очистки воды. Для рекреационных

-ниц недвижимости или индивидуальных жилых домов - затраты на ■ИНИН⁴ водозабора или перемещение самих объектов к более чистым вод-El НОТОИИИКам, на организацию использования новых чистых источни-р ВИНЫ и I п.

• При ВТМОсферном загрязнении аналогичные затраты возникают при НонйНИИ систем очистки (кондиционирования) воздуха, поступаю-I в BiMHWC И производственные помещения, при подаче (из незагряз-■Hmhi рийона) воздуха для технологических нужд, создании санитарно-|ЦННМЯ 10Н ДЛЯ крупных промышленных объектов и выносе источии-Nl но рЯ тении за пределы города и т. п.

^м го 1ВГряэнении акустической среды подобные затраты имеют мес-) Вм * ВЛучаяН, когда между источниками шума и людьми возводятся РМННИТНЫе и экранирующие сооружения (стенки, насыпи), проводит 4Ш tiyfiHiMHic источника шума (автомагистрали, силовой установки и т. д.) 9МН(|• ойВуЮТСЯ специальные шумозащитные конструкции окон, а так-румян Перепрофилирования зашумленного жилья под нежилые по* ЯИОм н при выносе источника шума.

fBfMfttfMiM, вызываемые воздействием загрязненной среды на объекты Р#1и**м in чти, определяются как дополнительные расходы, связанные с ^ИемишнгН влияния негативного экологического фактора на объект }Btt * ••miи I п По рассматриваемым типам объектов недвижимости мож-ЦИНвнвми и. соответствующую структуру этих расходов. |f^;  чинна угодья в сельском и лесном хозяйстве - дополнительные

Г

РИны ИВ Компенсацию потерь продукции, ресурсов и вывода из оборо-JTlMNOtM

II 1 *ьшин и сооружения в жилищно-коммунальном хозяйстве - допол-кМоояв рнеходы на: 1) компенсацию потери стоимости в связи с ус ко IHMM фи пни (ким износом зданий и сооружений; 2) медицинское стра-IIHHf И yi 'I VI и для обитателей данных объектов недвижимости, нахо-(Мнив в щI ри шейной окружающей среде.

Ml Щ9щчннн и сооружения в производственной и непроизводственной сфе*

щт \н пи I, тюти* и транспортное хозяйство, торговля, услуги, офисы

и ни мши гшп.иые.расходы на: 1) компенсацию потери стоимости - ¹ и* ускоренным физическим износом зданий и сооружений; рИВИввнию потерь продукции от повышенной заболеваемооти пер* Hi ⁴ повышенную текучесть персонала; 4) медицинское страхование ми0 мни персонала данных объектов недвижимости, находящихся в NMHHHtHoN окружающей среде.

IV. Рекреационные объекты - дополнительные расходы на КОЙЙ цию ухудшения либо потери рекреационной ценности объекта Н< »»н| мости (на рекультивацию водоемов, лесных угодий, многолетних иМвМц насаждений и т. п. либо на перенос рекреационного объекта).

Таким образом, по определению потери стоимости нсдви*ММ»|Ц находящейся в загрязненной зоне, измеряются указанными выше "И pel ми двух видов, которые могут иметь место одновременно. При ОНрМИ нии этих затрат как составляющих экономического ущерба (потери Hi мости) должны проводиться вариантные расчеты с установлением! нимально необходимой его величины. Например, при воздействии Bfj сферного загрязнения на иммобильные основные фонды (как жемиЦ объекта недвижимости) могут возникнуть либо затраты на пр01НВНВ| розионные покрытия (затраты на предупреждение воздействия ЗВГрИИ ной среды на данный объект недвижимости), либо затраты ив коМ1ИЧщ цию преждевременного износа этих фондов, либо затраты обОИЯ ВИНнВ общем случае экономический ущерб для объекта недвижимое iи занным его составляющим (D) определяется по формуле

D = min{d,N,C(a,d,N + bC)}, ^    ^%# (|

где d - денежная оценка компенсации единицы натурального ущербе, причиним!

объекту недвижимости загрязнением окружающей среды; N — значение натурального ущерба, наносимого загрязнением обЪВКТУ ИМЯ

мости;

С - затраты на предупреждение влияния загрязненной среды на 0(Vi<9Mf Ni(h

мости; 0 < a, b < 1.

Проиллюстрируем графически определение величины ЗК0НомнЧ(1 го ущерба от загрязнения при оценке стоимости объекта пеннит-ими предполагая, что последний находится в загрязненной зоно (pin 14н

На горизонтальной оси откладывается уровень загрязнен ной И иУ жающей среды (водной, атмосферной или акустической срвлм) в размещения объекта недвижимости. Самый высокий уровень квчм t м $ ружающей среды соответствует нулевому значению (нулевой выб| рязнений в регионе). При отсутствии каких-либо мероприятий но Hpeitfj реждению воздействий загрязненной среды на объект недаижимоии ш вень этого воздействия достигает максимального значение Н 1Щ затраты на предупреждение воздействия загрязненной среды и об|ИИ|| раты, вызываемые воздействием загрязненной среды на оо ыч» i HMBHff мости, отложены на вертикальной оси. Величина общих комнениММК! ных затрат, вызываемых воздействием загрязненной среды ия НВЛВЙ мость (TDC), определена кривой ОС для различных уровРВЙ I загрязненности. Из рис. 14.3, а видно, что горизонтальная кримяя и| Я] А указывает на отсутствие заметных затрат этого вида. Этокредц| ляется возможным пороговым значением уровня загрязнении, peiM тируемым установленными предельно допустимыми)коиивитняшд

Уровень загрязненности окружающей среды

t Mtli Определение оптимального значения экономического ущерба 1|ВВ1рвчноиия среды при оценке стоимости объекта недвижимости

ЙМЛие! * in иже). Общие затраты на предупреждение воздействия эаг-|ИМоН среды на объект недвижимости (ТА С) графически определя* I ври во и hH Наклон кривой возрастает при снижении загрязненное* MMf *яииней среды (защиты от загрязненной среды) вследствие увели*

я пр. ниlaIи ч затрат на расширение мероприятий по предупреждению ИИ» мим загрязненной среды на объект недвижимости. Общие затра*

(Им вида составляют />, если обеспечивается полная защита от заг-ЦННмн и окружающей среды (максимальные масштабы мероприятий РМунре*пению воздействия загрязненной среды на объект недвижи

ВрМввв РМС представляет собой суммарные затраты двух видов (зко* № ¹ *^мп ущерб), т. е. зто сумма кривых тпе' и ТАС. Она отражает как JHW» вычыаиемые воздействием загрязненной среды на объокт недви­

Таблица 14.1