Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Выберите тип работыЧасть дипломаДипломная работаКурсовая работаКонтрольная работаРешение задачРефератНаучно - исследовательская работаОтчет по практикеОтветы на билетыТест/экзамен onlineМонографияЭссеДокладКомпьютерный набор текстаКомпьютерный чертежРецензияПереводРепетиторБизнес-планКонспектыПроверка качестваЭкзамен на сайтеАспирантский рефератМагистерская работаНаучная статьяНаучный трудТехническая редакция текстаЧертеж от рукиДиаграммы, таблицыПрезентация к защитеТезисный планРечь к дипломуДоработка заказа клиентаОтзыв на дипломПубликация статьи в ВАКПубликация статьи в ScopusДипломная работа MBAПовышение оригинальностиКопирайтингДругое

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

 

С =ИК + СК,

где С

 

стоимость недвижимости; ИК- ипотечный кредит; СК- собственный капитал инвестора.

Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, р л сеч и тынлемля как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала ни вестора:

_R .                                                                                                 (7.11

С.

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отмо*] шение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложсн< ного инвестором в недвижимость

(7 J

Л.

ЧОД - РОД СК

финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходно-I и* Недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инве-иирй Л_и ■ /?_ск. Финансовый левередж оценивается как отрицательный, ЦН1М Л_м * Л • Финансовый левередж является положительным и характе­рна*? еффвктивное использование заемных средств, если R_H < R_ck.

I Пример. Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый тНфйЦИОННЫЙ доход - 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый м*н» I-1 инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала - по ■ЦК!, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. (МНйИО Поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расхо-н ♦ ||0 Обслуживанию долга составят: по объекту № 1 - 700; по объекту НИН).

Пии оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходное-

 

Объект № 1                                   Объект № 2

С 'ГВВКа доходности   1500 : 10000 = 15%                  1500 : 10000 = 15%

недвижимости

• 1ЙВКВ доходности 1500-700 : 4000 = 20% 1500 -1000 : 4000 = 12,5%

• "innнемного капитала

 

ТйКИМ образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцени-ЦНМН1 Положительно, а по объекту № 2 - отрицательно.

ИниеСТор принимает решение об использовании заемных средств, оце-ИИВйи финансовый левередж.

ЙВЖНЫМ фактором, воздействующим на соотношение ставок доход-ИнИИ собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости Hi nMi'MiMooTii, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ стро-Й1#( II уивТОМ коэффициента ипотечной задолженности (см. формулу 6.20).

Оценку финансового левереджа можно осуществить без использова­нии * ЮИМОСТНЫХ показателей на основе таблиц сложного процента. Со-Ч1(йНИ1 Двух источников финансирования (собственного капитала и ипо-• »»'М'о кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы В »»*м»чанпи с техникой остаточного дохода.

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%, коэффициент ипо-ИИН1ИМ Задолженности 70%, кредит получен на 20 лет под 10%; в течение ► ром Кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов; Нин« и мой долг будет погашен в конце одним платежом.

Удельный вес в                     Ставка доходности Взвешенный результат

ннйшиированном капитале

Недвижимость i 00%                             0,15                                                  0,15

Ипотечный кредит 70%                     0,10                                                   0,07

^' Iимка доходности собственного капитала составит 0,267, или 26,7%(0,15 —

Ш1 I 0.7).

 

Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижимости (15%), финансовый левередж оценивается положительно.

Если оценивается финансовый левередж при использовании самоамор­тизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных средств^ используется ипотечная постоянная.

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%. Коэффициент ипо­течной задолженности - 70%. Самоамортизирующийся кредит предостав­лен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением.

 

ИП = 0,01322* 12 = 0,1586.

Удельный вес в               Ставка доходности    Взвешенный результат
инвестированном капитале

Недвижимость -100%                     0,15                                       0,15

Ипотечный кредит - 70%              0,1586                                  0,111

Ставка доходности собственного капитала составит 0,13, или 13°/У (0,15-0,111 : 1-0,7).

Сопоставление ставок доходности недвижимости и собственного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом левериджб (R = 15%, R = 13%).

^v н              ' ск              '

При использовании заемного капитала необходим анализ достаточ* ности величины прогнозного чистого операционного дохода для дости­жения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданные условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая суш ма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требо­ваниям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого опера­ционного дохода.

11ример. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, состааЛ ляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15000 собственных средств и 35000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит пре­доставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рас­считывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал.

1. Требуемая сумма дохода для покрытия на собственный капитал I
15000- 16% = 2400.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживания
долга - 35000 * 0,1586 = 5551.

3. Минимальная величина чистого операционного дохода -
2400 + 5551 я 7951.

Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, обеспечит тре* буемую ставку доходности на собственный капитал при условии выпол нения обязательств перед банком.

При обосновании ипотечного кредита целесообразно рассчитать кое эффициент покрытия долги (ом. формулу 6.18).

Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД равен |₍|) Оцепить возможность получения кредита для покупки недвижимос-(н приносящей ежегодно 30000 чистого операционного дохода. Инвес- I рассчитывает получить кредит в сумме 80000 на 15 лет под 12% с еже-мшнчиым погашением.

И|П ^в 0,012- 12 = 0,144;

и Д( I 80000 • 0,144 = 11521,6;

ъ КПД f 30000 : 11521,6 = 2,6. Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банковский нор-

¹ КПП И м

" Анализ особых условий предоставления кредита, влияющих на рыноч­ную стоимость недвижимости, предполагает:

• проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредито-

Г

~я И заемщика на досрочное погашение займа; * наличие оправдывающих обязательств;

• возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;

L

. определение принципа субординации. Оправдывающее обстоятельство означает, что при нарушении заем-Иком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возме-шгппе долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, Принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствуете договоре, заемщик должен отвечать всем при­надлежащим ему имуществом.

Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на по­гашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, мли инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга. Западная практика предусматривает в таких слу­чаях уплату заемщиком штрафа в пользу банка, уровень которого снижа­ется по мере приближения даты окончательного погашения долга. В не­которых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запреща­вший досрочное погашение.

Право кредитора на досрочный возврат долга. Предусматривает воз­можность досрочного погашения остатка долга («шаровый» платеж) не-шинснмо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Воз­можная дата досрочного погашения устанавливается в момент заклю­чения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчи­тывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно ком­мерческому банку*

Право tin пролижу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолжен­ности буд#Т in и шшш. новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное прими увмичмиаот риск кредитора, который оставляет за собой

 

 

право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному поку­пателю либо право на увеличение процентной ставки. Продавец несет ис­ключительную ответственность, если новый собственник получил оправ­дывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приори! тета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возмож­ность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижи­мости.

 

 

□ 7.3о Использование таблиц сложного процента и финансового калькулятора (Texas Instruments ВА II PLUS)

для целей ипотелно-инвестиционногв
^;                                    анализа                                                                                                                 "^!^2л

 

Наиболее распространенным видом ипотечного кредита является са* моамортизирующийся кредит-перечисление банку через одинаковые про» межутки времени равновеликих сумм. Платежи осуществляются либо еже* мссячно, либо ежегодно. Для этих целей в финансовом калькуляторе име­ются специальные функции и разработаны так называемые предварительно рассчитанные таблицы сложного процента.

Рассмотрим приемы расчета необходимых для ипотечно-инвестицИ^ онного анализа показателей по самоамортизирующемуся кредиту с еже месячным погашением. Периодичность начисления процентов в исполи зуемых таблицах должна соответствовать периодичности погашения кредита. Финансовый калькулятор необходимо также настроить на еже* месячное начисление процентов.

** ю р/у ьшт Quit **hwhw^^                                                                                                Щ

2nd i/y 12 enter 2nd СРТ 1. Расчет разовой выплаты по кредиту#

Пример Ипотечный кредит в сумме 1500 выдан на 25 лет, номинала* пая станка процента 13% годовым*

Решение.

Таблицы.

И Фактор взноса в погашение кредита - 0,0113 (колонка № 6, 13%,

Щ>

■|| Платеж 1500 • 0,0113 = 16,9. Финансовый калькулятор. IМЮ PV 1   i/y

хр/у

N 2nd N N
<РТ РМТ                            16,9.

It Спечет ипотечной постоянной.

ИйИОЛЬЗуются данные предыдущего примера. Синение.

Таблицы.

I) ФйКТОр взноса в погашение кредита - 0,01128 (колонка № 6, 13%, 25 I)

Р Ипотечная постоянная. Л|0М28' 12 = 0,1353 1И0о

№,! • I^{2 :} 1500 = 0,1353. Финансовый калькулятор.

I PV

II 1/у

N 2nd N N

• \*t РМТ 0,01128 • 12 = 0,1353.

li Par чет текущей стоимости кредита»

^I Ч'ммер, Кредит выдан на 20 лет под 13%, ежемесячный платеж - 29,3. гниение.

Жилицы*

II   Фймор текущей стоимости аннуитета - 85,3551 (колонка № 5, 13%,

Ь Сумма кредита 2500 (29,3 • 85,3551). Фнншштыи калькулятор. §М РМТ I *  i/y

N 2nd N N I Р\ РМТ  2500.

* Регче I остатка задолженности на анализируемую дату.

Пример, Кредит в сумме 3500 выдан на 30 лет под 13%. Рассчитать ос-M«* неногн тайного долга на конец десятого года. Решеиив.

1) Фактор взноса в погашение кредита - 0,01106 (колонка № 6, 13%, 30
лет).

2) Ежемесячный платеж - 38,7 (3500 • 0,01106).

3) Остаточный срок кредитования - 20 лет (30 - 10).

4) Фактор текущей стоимости аннуитета - 85,3551 (колонка № 5, 13%,{
20 лет).

5) Остаток долга - 3303 (38,7 • 85,3551).
Финансовый калькулятор.

1) Расчет ежемесячного платежа.
3500 РМТ
13   i/y

30  N 2nd N N
СРТ РМТ                    38,7.

Клавиши

Экран

2) Расчет остатка задолженности, сумм погашенного кредита и упла-
ченных процентов.

amort PV

2nd

10-12 = enter

Действие

PI

Р2

Р2

BAL

PRN

INT

0,00 0,00 120,00 3305 195 4451

Вход в таблицу погашения

самоамортизирующегося кредита

Перемещение по таблице

Установка анализируемого периода

Остаток долга

Погашенный кредит

Сумма уплаченных процентов___

 

5. Расчет процентной ставки.

Пример. Кредит в сумме 10000 выдан на 25 лет и предусматривает ежс^ месячный платеж 112,8. Решение.

Таблицы.

1) Рассчитываем фактор взноса в погашение кредита -
112*1: 10000 = 0,01129.

2) Используя строку, соответствующую периоду кредитования (25 л с i).
находим рассчитанную величину (0,01129). Процентная ставка будет ука-
зана в верхнем углу страницы - 13%.

1000 I 12,8 25

СРТ

Финансовый калькулятор.

+/- PV

N

N 13.

РМТ

N 2nd

i/y

6_а Расчет срока кредитования.

Пример. Кредит в сумме 1000 под 1з% предусматривает ежемесячный платеж 12,65. Решение.

пЮ'ИЩЫ.

I) Рассчитываем фактор взноса в погашение кредита-Ui63 1000 = 0,01265.

щ ft таблице, рассчитанной по ставке 13%, в колонке № 6 находим рас-^м нчамную величину - 0,01265. Строка соответствует сроку кредитования -И 1| »ч

Финансовый калькулятор.

i4000 +/- PV

I^е,ft 3 РМТ III i/y

< ИТ N 180.

Калькулятор рассчитал число взносов, теперь определяем срок креди-Imbmi.ii.. 180 : 12 = 15 лет.

Ti Расчет надбавки за благоприятные условия финансировании. гЛример. Рыночная стоимость объекта - 15000. Поскольку собствен­ный ВйПитал инвестора составляет 5000, продавец предоставляет покупа-ИИМ Вредит на 20 лет по ставке 13%. Преобладающая рыночная процент-Мйй майна ■ 15%о.

Решение

 

i I) Потребность в заемных средствах - 10000 (15000 - 5000). щ Фактор взноса в погашение кредита - 0,01317 (колонка № 6, 20 лет,

)<№,

I) l^f помесячный платеж по рыночной процентной ставке - 131,7(10000 х в Н,0М1/)

4) Фактор текущей стоимости аннуитета - 85,35513 (колонка № 5, ■ ММ. I «%).

ft) I • кущая стоимость рассчитанных ежемесячных платежей по дого-|Мрнмм отавке 11241 (131,7 • 85,35513).

Ill 1¹ оИмикл за условия финансирования - 1241 (11241 - 10000). > /) Цена недвижимости - 16241 (15000 + 1241). Финансовый калькулятор. I) Расчет платежа по рыночной ставке -IW00 мим pv II i/y

К)  N 2nd N N
■ ИТ РМТ                                    131,7.

в) Расчет отоимости кредита

(I *уу

• 1*Т PV 131,/

* | Расчет надбавки -

11 • 11 * 10000 ■ 1241.

4) Hat'н-1 цены недвижимости -

1141 »* 13000 16241

 

 

□ 7.4. Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита

 

 

Данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы дохоЛ ного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпа­дает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал. Рассмотрим данные осо« бенности в методах доходного подхода, называемых ипотечно-инвести» ционным анализом. Ипотечно-инвестиционный анализ - это моделиро ванный доходный подход к оценке недвижимости.

Метод капитализации дохода - расчет стоимости оцениваемого объек­та на основе конвертации годового чистого операционного дохода в сто*! имость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала (см. формулу 6.22), которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

Метод дисконтированных денежных потоков - оценка стоимости но движимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей сто­имости собственного капитала. Собственный капитал представляет сум» му дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения И дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в том, что:

· в качестве потока доходов за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственные капитал;

· стоимость реверсии рассчитывается как разница между ценой пере­продажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Особенности метода капитализации. Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредит, имеет четко выраженные особенности.

1. Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой фоЫ муле (см. формулу 6.1).

2. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки до» ходности на собственный капитал и нормы возмещения инвестированное го капитала; зависит от условий кредитования - процентной ставки, сро< ка кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно I Ml чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит оро ком на 30 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности ■⁵?5%. Требуемая ставка доходности на собственный капитал 15%. Аналитику необходимо учитывать условия погашения ипотечного кредита и енот бы возмещения инвестированного капитала.

 

17B

 

 

v Инвестор получает кредит с «шаровым» платежом, предусматрива­вший а течение срока кредитования уплату только процентов. Возмеще­нии инвестированного капитала, а при досрочной продаже - погашение

а произойдут в момент перепродажи. Стоимость оцениваемого объек­те не меняется.

Коэффициент капитализации - средневзвешенная стоимость привле-♦ ними) капитала.

11 Коэффициент капитализации - 0,1275 (R_K = 0,15 0,25 + 0,12 • 0,75). ■ Стоимость недвижимости - 1020 (130 : 0,1275). ') Сумма ипотечного кредита - 765 (1020 • 0,75). ¹ 4) Денежный поток при продаже в конце третьего года -Нулевой период Затраты - 1020,

в том числе: ° ипотечный кредит - 765;

• собственный капитал - 255.

i И Период                         Чистый операционный доход - 130.

' (I Период                         Чистый операционный доход - 130.

! II Период                     Всего - 1050,

в том числе:

• чистый операционный доход - 130;

•        цена перепродажи - 1020;

из них:

• ипотечный кредит - 765;

• собственный капитал - 255.

•) IRK I 12,75%

Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга аннфашастси кредитору в момент перепродажи. Стоимость объекта за Марина владения уменьшается на сумму погашенного долга; возмещение ЙИВй I Ированного капитала осуществляется методом Инвуда по ставке, нмжадиmiiu'M с процентной ставкой по кредиту.

II Ипотечная постоянная - 0,1234 (0,0103 • 12).

Б Коэффициент капитализации - 0,13 (0,25 • 0,15 + 0,75 • 0,1234), | I0N числе:

Щ tl и пка ДОХОДа - 0,1275; I* Норма возврата - 0,0025. I) Стоимость недвижимости (формула 6.1)- 1000 (130 : 0,13). 4) Остаток долга на конец третьего года - 741,5. Стоимость перепро-й*«М ^1,5(250 + 741).

*) Денежный поток при перепродаже объекта в конце третьего года -И v и fin I и период Затраты 1000,

в том числе:

• ипотечный кредит - 750;

• собственный капитал - 250.

I И период                       Чистый операционный доход 130.

130.

2-й период 3-й период

Чистый операционный доход Всего - 1121,

130;

в том числе:

• чистый операционный доход

• цена перепродажи - 991;

из них: ^@ ипотечный кредит -741; ° собственный капитал - 250.

6) IRR = 12,75%.

В. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга погашается в момент перепродажи, через три года объект можно будет продать за 80% первоначальной цены. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда и требуемой ставке дохода на инвестированный капитал.

Для того чтобы избежать повторного счета, коэффициент капитали-j зации, рассчитанный методом инвестиционной группы, следует уменьшите на заложенную в нем норму возврата капитала, величина которой зави­сит от срока кредитования, процентной ставки, периодичности погаше­ния и коэффициента ипотечной задолженности. К полученному результа» ту прибавим норму возврата капитала, соответствующую конкретным; условиям изменения стоимости объекта.

1) Ставка дохода на инвестированный капитал - 0,! 275 (0,25 • 0,15 + 0,75 к
х 0,1234-0,75 • 12 • 0,0002861).

2) Норма возврата инвестированного капитала:
фактор взноса в накопление фонда - 0,2942 (колонка № 3; 3 года$

12,75%);

норма возврата при уменьшении стоимости на 20% - 0,0588 (0,2942 х х 0,2).

3) Коэффициент капитализации - 0,1863 (0,1275 + 0,0588).

4) Стоимость недвижимости - 698 (130 : 0,1863).

5) Цена перепродажи - 558 (698 • 0,8).

6) Денежный поток при перепродаже объекта через три года за 8011
первоначальной цены.

Нулевой период Затраты - 698,

в том числе:

•        ипотечный кредит - 523,5;

130. 30.

1-й период 2-й период 3-й период

• собственный капитал - 174,5. Чистый операционный доход Чистый операционный доход Затраты всего — 688,

в том числе:

30:

• чистый операционный доход ⁹ цена перепродажи 558,

из них: ⁹ ипотечный кредит - 517;

• собственный капитал -41.

Ь IRK ' 12,75%.

Мнмцд дисконтированных денежных потоков более универсален, он Н^ММеним для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе ■••нов с нестабильным доходом. Для недвижимости, приобретаемой с рЧИИМем некоторых видов ипотечного кредита, характерен нестабильный ((ММ** Дохода, что определяется графиком его погашения.

Особенности метода ДЦП. Метод дисконтированных денежных пото­ми О0МЧНО называется традиционной техникой ипотечно-инвестицион-НИИ* Мишина.

Ам» «ритм расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с учас-Щ м Ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков. jHli Определяется длительность анализируемого периода. » Рассчитывается величина чистого операционного дохода. I Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.

^I Определяется величина денежных поступлений на собственный

Мннтял*

< »п| и меняется ставка дохода, которую инвестор должен получить на «Шейные средства.

р ¹ н&ЧИТЫВается сумма дисконтированных денежных поступлений. I Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце §ЙЙМИ1Ируемого периода.

* Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализиру-

imhiq периода.

f i МйССЧИТЫВается выручка от перепродажи недвижимости как разни-(№ ММДУ Ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.

Ш < Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи недви-

* »*'НМ I II

II        ⁽Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвесто-
W MNM вуММВ Текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от
(МфИфОДНЖи

| Нфедсляется величина ипотечного кредита на дату оценки. 11 * Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как fMMa РЫНОЧНОЙ стоимости собственного капитала и задолженности на

Цммнн • оценки.

 

Пример, Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимо-ММ НИ ОМОНе следующей информации:

f мм» I • "I операционный доход в ближайшие пять лет: 1-й год - 160; М • М 300} 3-й год 500; 4-й год 800; 5-й год - 1000;

I ними перепродажи в конце 5-го года - 1300;

¹ м ии.ц дохода на собственный капитал инвестора 15%;

о им1нч юр минут*! в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%. Цнм» «и и ми пи* и и ежегодно равными частями с начислением процента на ■ жнни долга.

 

Решение.

1) Составляется график погашения кредита в течение анализируемого периода, и производится расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 7.Щ

• Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:

ст.д                                        ст.д

С_н = ИК+(ЧОД - РОД)|/>Vjf + (С„,„ - ИК„)|РИ " ,                               (7.5)

Показатели

Год

 

	2-й	3-й	4-й	5-й -
Сумма погашения кредита	60	60	60	60	60
Остаток долга на конец года	840	780	720	660	660
Сумма начисленных процен-
тов (ставка 10%)	90	84	78	72	66
Расходы по обслуживанию
долга	150	144	138	132	126
2) Рассчитывается сумма	дисконтированных денежных поступлений]
которая составит 1181 (табл.	7.2).
				Таб	лица 7.2
Показатели	Год

 

	2-й	3-й	4-й	5-ftJ
Чистый операционный доход	160	300	500	800	1000*
Расходы по обслуживанию
долга	150	144	138	132	12 о
Денежные поступления	10	156	362	668	8741
Фактор текущей стоимости
(ставка дисконта - 15%)	0,87	0,7561	0,6575	0,5718	0,497;
Дисконтированные денежные поступления	9	118	238	382	33<1

Таблица 7,1

3) Рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи: •^1
9 цена перепродажи - 1300;

· остаток долга на конец 5-го года - 600 (900 - 60 • 5);

· выручка от перепродажи - 700 (1300 - 600);

· текущая стоимость выручки от перепродажи - 348 (700 • 0,4972).

4) Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора
1529 (1181 + 348).

Рыночная стоимость недвижимости, рассчитываемая по формуле 7.1|

составит 2429 (1529+900).

Универсальность метода дисконтированных денежных потоков шин.. ляет его формализовать на основе ряда допущений:

⁹ чистый операционный доход в течение периода владения не мпш етсй;

⁹ инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредита ежемесячным погашением.

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного ими* лиза позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных ни* каза гелей, так и при их отсутствие принимая во внимание только < умму чистого операционного доход| и различные оценочные коэффициенты^

стоимость недвижимости; > ипотечный кредит; МОД * чистый операционный доход; ИОД - расходы по обслуживанию долга;

■ цена перепродажи в конце анализируемого периода;

• остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода; фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);

фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц); ИД • ставка дохода на собственный капитал;

• анализируемый период

Пример. Оцените недвижимость, чистый операционный доход кото-{•иН и течение ближайших десяти лет составит 150. В конце 10-го года НЛММН МОЖНО реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит §1ч)Мме Ш) на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая ин-l№ftt|uiM Ставка дохода на собственный капитал -15%.

Решений»

I) ИиоТВЧНая постоянная - 0,1234 (0,01029 • 12).

I) НйОХОДЫ по обслуживанию долга - 111 (900 • 0,1234).

Ь Остаток долга на конец 10-го года:

¹ и помесячный взнос - 9,26 (900 • 0,01029);

· hi ни очный срок кредитования после перепродажи - 20 лет (30 - 10);

· и. . 11 он долга на дату перепродажи - 841 (9,26 • 90,8194).

4| !• кушан стоимость денежных поступлений - 196 [(150 - 111) х

• М1и//|

I) Тмущия стоимость выручки от перепродажи - 89 [(1200 - 841) х

• м ,ЙТ)|. f

Щ НмИОЧНая стоимость собственного капитала - 285 (196 + 89). 0 I ЮИМООТЬ недвижимости - 1185 (285 + 900).

М Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным Н*МИ1ЙМ1

Ст.д

Ст.д

С_и - ИК₀ + (ЧОД - РОЦрУА\^п TiCrf, - ИК„)|/>КЛ| " ,   (7.6)

РР *^и , остаток лот л на дату оценки;

оетаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Пример Ощнить объект недвижимости, используя информацию ч нмим. mi примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты

1) Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценкй_
889 (9,26 • 96,02).

2) Остаток задолженности на дату перепродажи:

· остаточный срок кредитования после перепродажи - 17 лет (30 - 3 - Ю)|

· остаток долга на дату перепродажи - 804 (9,26 • 86,8647).

3) Рыночная стоимость собственного капитала - 294 [(150 - 111) J
х 5,01877 + (1200 - 804) • 0,2472].

4) Стоимость недвижимости - 1183 (294 + 889).
III. Оценка недвижимости ш основе ограниченной стоимостной инфор

мации.

Выше были рассмотрены ситуации, когда оценщик использовал не­сколько стоимостных показателей: чистый операционный доход; цену перепродажи недвижимости; сумму ипотечного кредита; расходы по об» служиванию долга. Теперь проанализируем возможность оценки в усло« виях ограниченной стоимостной информации на основе следующих пара­метров:

· ЧОД - сумма чистого операционного дохода;

· КИЗ - коэффициент ипотечной задолженности;

· ст. % - процентная ставка по кредиту;

· N - срок кредитования;

· п - длительность анализируемого периода;

· ст.д. - ставка дохода на вложенный инвестором капитал;

· а - процентное изменение стоимости недвижимости. Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, позволяв

заменять ряд исходных параметров:

 

ИК = С КИЗ;

(7.81

Н             '

РОД = ИК • ИП = С_н • КИЗ • ИП;

ст.%                               ст.%

ИК„ - ИК (колонка № 6)^-(колонка J6 5)^N"ⁿ

ст.%

N

ИК„ - С_н - КИЗ-(колонка № 6)" (колонка № 5)

ст.% N-n.

^!,имм«'|> Оцените недвижимость, годовой чистый операционный до-И*Орой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной за-11НН0СТИ 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным пога-INIM I 'тоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода *МВЦж1рм 15%. Решение.

С = 0,7С +

Н ' н

ПилотаВЛяем данные об условиях кредитования в трансформирован­ие -1'<|рмулу

 

-0,7С -0,1518) • 3,3522+

+ [С (1-0,2)-0,7С • 0,0127 • 66,9744] • 0,4972.

н                                      н

в соответствии с основными условия-Затраты - 6102,

I результате преобразования получим: ¹ 1332,2 (1 0,4506).

6102.

16 нзлируем денежный поток

ММ ИИИг» I пронация: ¹¹ vмриой период I him Mm не:

• ипотечный кредит - 4270;

* ¹ и периоды •им чиеле:

• собственный капитал - 1832. Чистый операционный доход - 1000.

 

• расходы по обслуживанию долга - 648;

11 период iM чиеле:

· денежные поступления - 352. Всего - 5882,

· Чистый операционный доход - 1000;

Hi «им

· расходы по обслуживанию долга - 648;

· денежные поступления - 352. Цена перепродажи - 4882,

Ш мин

 

• ипотечный кредит - 3618;

• собственный капитал - 1264.

С = С (1 ± а).

п/п   н ^v              '

 

Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим обрезом

 

СТ.Д,

С_н -С_н'КИЗ + (ЧОД-С„'КИЗ ! ИП) PVA + [C_H(I t <*)-

(7.»)

ет.% и                         от.Н _{м  ш}

С_м ¹ КИЗ(колонке №6г «(колонка №5) "lPV .

I i. * 111н денежных поступлений на вложенный собственный капитал: ItMllt lllj352{352;352;1616 дает ставку дохода 15%.

I аМИМ образом, в процессе оценки необходимо анализировать конк-jtHttMB ушювия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с мннчммми рыночными условиями финансирования.

На овиоае выявленных различий рассчитывается соответствующая минами» на уоловия финансирования, которая трансформирует обосно-1и_{И1И м}, рыночную стоимость недвижимости в цену.

 

Контрольные вопросы

 

1. Почему при покупке недвижимости целесообразно использова'Щ
ипотечный кредит?

2. Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды?

3. Дать определение первой, принятой и завершающей ипотекам.

 

4. Сформулируйте понятия «стоимость» и «цель» объекта недвижимое сти. Как влияют на их величину конкретные условия финансирования? ^f

5. Что такое ипотечная постоянная, и как она используется при пост­роении коэффициента капитализации?

6. Раскройте понятие финансового левереджа и его влияние на резули таты оценки.

7. Какие особые условия кредитного договора должны анализировать* ся оценщиком?

8. Охарактеризуйте традиционную технику ипотечно-инвестиционнсУ го анализа. Дайте ее сравнительную характеристику с методом дисконтИч рованных денежных потоков.

9. В чем заключаются особенности построения коэффициента капитв* лизации при использовании ипотечного кредита?

 

Тесты

№ 1. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 1500, На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10000 на 20 ЛОТ под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно буч дет продать за 12000. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода.

№ 2. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 2100i Под объект 3 года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15000. На 2 J лет под 12% с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 15000. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.

№ 3. Ипотечный кредит в сумме 50000 выдан на 30 лет под 9%, с ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину МО*| гашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.

№ 4. Ипотечный кредит в сумме 12000 выдан на 27 лет под 20% с еже­годным погашением. Рассчитать сумму процентов и величину погашме* мого долга в 25-м платеже.

Mb 5. Оценить объект недвижимости исходя из имеющихся данных)! ЧОД - 2000; КИЗ 60%; срок кредитования - 25 лет; ежемесячное погеше*] ние - 10%. Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Стаак|] дохода инвестора - 13%.

НЛИЛ

Сравнительный О I подход

 

 

Ik iifa 'HHocmu применения сравнительного подхода. Классификация и суть шр**оь Оценка на основе соотношения дохода и цены шродшжШо if то™ #ен# шклтчепис о цене объекта недвижимости. Практика применения

фННштмьного подхода

 

■ □ 8.1. Особенности применения | сравнительного подхода . \

 

I НёВИИТельный подход к оценке недвижимости базируется на инфор-|ёнмИ О Недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравне­нии йцениваемой недвижимости с аналогами,

НИКОДНОЙ предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен-

Б

Недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Не-JH •»••ими же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый liW) недвижимости является специализированным либо обладает ис-ЙИИНТОЛЬНЫМИ выгодами или обременениями, не отражающими общее им«нни' рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

* римнительный подход базируется на трех основных принципах оцен-| IMMIBH ж и мое:ти: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе НИ* принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе исполь-РИ и рад количественных и качественных методов выделения элементов ранения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых

 

Е

, tOB ДЛЯ моделирования стоимости оцениваемого объекта. I Н*И0В0П0ЛВГающим принципом сравнительного подхода к оценке не-JHlMiM к! ЯВЛЯеТСЯ принцип замещении, гласящий, что шрт наличии на щШ Нескольких схожих объектов рациональный инвестор ме заплатит НИИ** юй суммы* В которую обойдется приобретение недвижимости тт-

4МИЧЖ1Й полезности

Ими ми| цим основные этапы оценки недвижимости сравнительным ЙНЧ*1М|ПМ»

I N ими 11iyчаются состояние и тенденции развития рынка недвижи-Им И особенно того сегмента| к которому принадлежит данный объект, камнямиt и объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оценивав* ^им "ридянные относительно недавно.

2-й этаи. Собирается и проверяется информация по объектам-аналв гам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог срам нивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостани» мых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-ана им гов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недви* жимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивки рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

· назначению использования;

· качеству;

· передаваемым правам;

· местоположению;

· физическим характеристикам. Сходные субъекты по:

· платежеспособности;

· возможностям финансирования;

· инвестиционной мотивации. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынк|

недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данном» сегмента условиях:

· сроке окупаемости;

· независимости субъектов сделки;

· инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. ( V-экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в нема мой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный ОрОи экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для < >фИ< ных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан м период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, нй свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке 'ими чительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, #ин! завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегменте pwH ка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут ИОПОЛЬЯН на I i.i я для сравнения, еоли покупатель и продавец:

· находятся в родственных отношениях;

· являютоя представителями холдинга и независимой дочерней коммш

НИИ!

I ИМеЮт иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

* ОДЖКИ осуществляются с объектами, отягощенными залогом или ины-Щ МЙЯМТельствами;

¹ latin маются продажей имущества умерших лиц; ШНим.потея продажей с целью избежать отчуждения заложенного pin HU I ' ИИ И Т.Д.

"'•еевТМЦКншая мотивация определяется: ¹ ННИЛОГИЧНЫМи мотивами инвесторов;

^I (Нелогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием ИЛы*емщ;

Мненеиыо износа здания.

МиНрИМер, покупка здания для организации в нем офиса не может ис-

II *иии I ьсн в качестве аналога, если здание планируется использовать
щ !*" ' п»мщу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

tiff Ни Г| Степень износа которого составляет более 80%, не может быть JHWIHOKIH по своему профилю без проведения капитального ремонта. и»»МУ покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотива-Ий (10 I pint пению с покупкой здания с меньшим износом. В первом слу-^ttti, Как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

•                 tMiMiiin.M критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
['If               Собственности на недвижимость;

■1 VI 'иниш финансирования;

I и it и и им и время продажи; || Местоположение;

(И ФИ1ИЧескис характеристики.

II II fin па собственности*

И »«|»|ич» mi|ювка на права собственности есть не что иное, как разница *i v рМНОЧНОЙ И договорной арендной платой, поскольку и полное пра-HwfНННООТИ определяется при рыночной арендной плате и доступ-pi •#»» унп'м финансировании. 11 k'l НННЯ финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи I** ti недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) не-ЙМНМ »тигельный анализ, в результате которого вносится соответствуй |iltt#e нимриини к цене данной сделки. 1] №ш*НЛ продажи и время продажи.

Мм» IMHH.K v рассчитать поправку на условия финансирования и нало-Инеиншм на передаваемые юридические права и ограничения, а так-• »»м»1 продажи затруднительно, то лучше по возможности не рас-ецмнни N ми и анализа и сравнения подобные сделки. В противном слу-Ц§ и*«прии»» н Hi ети характеристики делаются в первую очередь.

Mj*fH)te щтдими - один из основных элементов сравнения сопостави-щ% нрндйэи Дли внесения поправки на данную характеристику в цену

ШзнМйфи "MNeKTIt аналоги необходимо inai Ъ тенденции изменения цен на

ЩШ NMInhжимости с течением времени.

 

ПРОЦЕНТНЫЕ		СТОИМОСТНЫЕ
(коэффициентные)		(денежные)
			f
Вводимые к цене единицы		Вводимые к цене аналога
сравнения аналога		в целом

ПОПРАВКИ

Рис. 8.1. Классификация поправок

4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, мил и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и дру( гие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в wA единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемы! объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имею» щихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо фиш ческая единица (например, цена за 1 м²), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются раЗЛИЧ пые единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

· цена за 1 га;

· цена за 1 сотку;

· цена за 1 м².

Единицы сравнения застроенных участков:

· цена за 1 м² общей площади;

· цена за 1 фронтальный метр;

· цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

· цена за 1 м³.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проекте! на основе соотношения дохода и цены продажи может использован.* к валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капиталИ зации.

 

 

□ 8,2. Классификация и суть поправок \

 

 

Классификация вводимых поправок основана на учете разныл споит бов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено не iihi «I.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объев* та-а налога или его единицы сравнения на коэффициент* отражающий i и⁵ пень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого обмчт та. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - потомки щий коэффициент.

К процентным поправкам можно Отнести, например, поправки ни т%

сгоном о ж с и иг, пики, время продажи

ГНЖМоСТНЫе поправки:

I) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица нММНУТИ, 1 СОТка), изменяют цену проданного объекта-аналога на опре-Мениум» сумму, в которую оценивается различие в характеристиках РЬ#ВТ1'ВНВЛОГа И оцениваемого объекта. Поправка вносится положитель-N ИЛИ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, ИрИЦВИВвТОЯ отрицательная поправка.

¹ Денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно от-ЦИ Поправки на качественные характеристики, а также поправки, рас-ЙИН1ННМВ статистическими методами;

Щ) MHteMHbie поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога М^Меияют се на определенную сумму, в которую оценивается раз-ЙМ11 ЦВриктеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

N ЙВМе*Hi.iM поправкам, вносимым к цене проданного объекта-анало-11 MiMHtM, Следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополни-"IMHilft улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.). гМИМТ И внесение поправок.

Дм| расчета И внесения поправок используется множество различных |ннпм I ради которых можно выделить следующие: I MiltuiM, основанные на анализе парных продаж; i|lHMle|H ные методы расчета и внесения поправок; I ним* шчеекис методы. Мм ид парных продаж.

I |м м ни/шли продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале ИрВПйМйея I очной копией друг друга, за исключением одного парамет-I (Например, местоположения), наличием которого и объясняется раз-и а Мене нин объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку

!Цй!*у|И«мину I vio характеристику И ИСПОЛЬЗОвать ее ДЛЯ корректиров­ка VHMF НВриметр цены пролижи сопоставимого с объектом оценки "ВМla аналога,

 

190

191

Ограниченность применения данного метода объясняется сложность!! подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большое количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогии ным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центру города и одна на окраине - в Ясеневе (табл. 8.1).

Характеристики	Оценивае-	Продажа	Продажа	Продаже
(элементы) сравнения	мый объект	I	II	III
Местоположение	Ясенево	Ясенево	Центр	Центр!
Состояние квартиры	хорошее	неплохое	хорошее	неплохое
1 Цена сделки купли-
продажи, у.е./м2	?	600	960	800

Исходные данные но сделкам купли -продажи квартир

Таблица н

 

Ктеристики

НЖНИРНI м) сравнения Mi. в,е../м

■(НИМ мним» ми-пие ¹ I I м притча на |ЙНМ|М< 'Понижение

нннпм^: книртир
* 1'М1«1мм|инии. на
НнвНН! имйртир
ИМмми корректировка
I #н|1|н ь гмромвнные
■ИМ Мнидмж, у,с.__

Продажа I

 

 

Таблица корректировок

?

Ясенево

Оценивае­мый объект

600 Ясенево

хорошее

 

0

неплохое

 

160 160

 

760

 

Продажа II

960 Центр

 

-200 хорошее

 

0

-200 760

Таблица 8.2

 

Продажа III

800 Центр

 

-200 неплохое

 

160 -40

 

760

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м² общей ЛЛ(Ц щади по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы шми щади оцениваемой квартиры в Ясеневе необходимо учитывать, что проД« ставленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. н| имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корреКИИ ровки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравниваемых продаж I И 111# которая отличается лишь по одному элементу сравнения - местополо*** нию (состояние квартир одинаково). Величина корректировки cocruititff 600 у.е. - 800 у.е. = - 200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж II и НУ которая отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию (М(И стоположение квартир одинаково). Величина корректировки состайИП 960 у.е. 800 у.е. = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравниваемых и роди*, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие коррсмИЧ ровки и, наконец, установим значение скорректированных цен куШ1И^аГ1|им дажи по трем сравниваемым продажам (табл. 8.2).

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по срамим мым объектам указывают, что стоимость 1 м² общей площади 0Ц1МИИй#* мой квартиры в Ясеневе составляет 760 у.е. Сделаем некоторые пояснение по введению положительных и отрицательных значений коррсктироипН Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города. \»щ ланы отрицательные корректировки (-200 у.е). Это предопределяете! он рицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре •«ч да, и условным «переносом» ее в Ясенево, где расположена оцениваем*! нами квартира. Положи тельные корректировки (Ибо у.е.) по продиж* I й

III Предопределяются «переходом» ЭТИХ квартир ИЗ СОСТОЯНИЯ «нешипнМЙ и состояние «хорошее». В котором находится оцениваемая памп КИИр.ирй

 

NtHtepiiiMe методы расчета и внесения поправок. I h*MHij)f шкепертных методов расчета и внесения поправок, обычно про-НН и »«и I л илист субъективное мнение эксперта-оценщика о том, на-ММЈ иЦгпинаемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. ОМИНМЧИМ стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопостави-|Мм амниот примем равной 1,0, тогда: ЦйМ мОьгм лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увели-iNHbH НИ Ti же 15%:

X* 1,0+ 15% • 1,0= 1,0-(1 +0,15) = 1,15;

|ЦМ мигни маемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога умень-

mm Ј 12

X 1,0-15%- 1,0= 1,0-(1,0-0,15) = 0,85. A hhhw пучшв оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога дол-

§|| уменьшиться:

1,0" Х+ \5%-Х = Х(1 + 0,15 ),ДГ= 0,87.

IfftHfM мужв оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога дол-|М е»»|'.н in

I Д|0 - X - 15% • X = X • (1,0 - 0,15), X = 1 : 0,85 = 1,18.

Р#И1Ч' • и 1.1 мн методами расчета и внесения поправок обычно пользу-

1

\ 1н| м невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправ-[tHfe | и,точна я Информация о процентных различиях.

* ♦ •♦ШМичесние методы расчета поправок*

* И мню/т корреляционно-регрессионного анализа состоит в допус­ки! фирмимм Iтми вависимосги между изменениями цен объектов не-РВИИйИИ И изменениями каких-либо его характеристик!

■ i

Щ NjVii Им

и

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется доствч точно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает aim лиз большого количества репрезентативных выборок из базы данных, \

Пример. Последовательность внесения поправок и получение скоррек тированного результата.

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предьм дущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения коик рых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в ценим, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на yt'« ловия финансирования или на право собственности рассчитаны как абоОЯ лютные денежные, то они применяются первыми для корректировки пей аналогов.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадмв в 1000 м² и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения \М!ц

Элементы сравнения	Величина обоснованно вводимых поправок, %	Стоимостное выражение попрании, скорректирова ш i пи цена, у.е.
Цена продажи аналога Поправка на передаваемое право соб­ственности Скорректированная цена	+4	500000 Щ +20000 520000
Поправка на условия финансирования Скорректированная цена	-2	-10400 509600
Поправка на условия продажи Скорректированная цена	+3	+15288" 524888
Поправка на изменение экономиче­ских условий Скорректированная цена	+5	+26244 551132  1
Поправка на местоположение Скорректированная цена	+4	+22045 573177
Поправка на износ Скорректированная цена	-6	-34391 538787 1
1 (оправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом) _Скоррекгиррванная цена		-35000 50WK7
Поправка на масштаб (денежная по­правки к единице сравнении) Итогоиия стоимость		160 343787

Таблица Н,|

правок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 8.3.

□ 83, Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

 

 

И ffOM случае в качестве единиц сравнения используются. ¹ ПаНОВОЙ рентный мультипликатор (ВРМ). ■ Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Меловой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены (Ми * потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному |§#HMHMV ДОХОДУ (ДВД).

¹ ♦* применения ВРМ необходимо:

I) омеНИТЬ рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый

llient им;

Й) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене HJ**hhhoi по сопоставимым продажам аналогов;

• ) УМНОЖИТЬ валовой (действительный) доход от оцениваемого объек-N Н# Усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Иерщтнии цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по фирмуме

Т ,

Цов - ПВД₀-ВРМ_а = ПВД₀ [2(Ц_/а : ПВД*)]:™,                                      (8.1)

1

йерпнтная цена продажи оцениваемого объекта; ми нпной (действительный) доход от оцениваемого объекта; усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Не¹ ни продажи /-го сопоставимого аналога; ¹ Потенциальный валовой доход /-го сопоставимого аналога; ¹ Количестве отобранных аналогов.

Пример, Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. •анее '1ВННЫХ имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 8.4).

	Цена продажи, у.е.	ПВД	ВРМ
к	800000	160000	5
1	950000	175000	5,43
	650000	135000	4,8
VWM (уередненный по аналогам) = 5(5 + 5,43 + 4,8): 3.

Расчет валового рентного мультипликатора

Цов "150000 у.е. • 5 « 750000 у.е. не корректируют на удобства или другие различия между объек-

PtPHtllM и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета

! мы фактические арендные платежи и продажные цены, в которых i |нн hi i укй'шиные различия,

Таблица 8.4

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынки недвижимости;

^& в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата! капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операциои ных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитяЦшзации. Основные этапы расчета стоимости объекта:

1) подбор сопоставимых (а том числе по степени риска и доходам) шю« даж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определи ется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого ] аналога к его продажной цене:

 

т

К_К ш,»<1то_/й:Ц_&)]:т,

!

где К  - общий коэффициент капитализации;

ЧОД. - чистый операционный доход /-го сопоставимого аналога; Ц. - цена продажи /-го сопоставимого аналога; т  - количество отобранных аналогов.

3) далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оцени,
по формуле

т

Доб » ЧОД₀ • К_кап = ЧОД₀ [2(ЧОД_/а : Ц_ш)]: т,

I

где ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД м размере 50000 у.е. (табл. 8.5).

Таблицй III

□ 8А Анализ полученных результатов ■ 1 \ и итоговое заключение

о вероятной цене объекта I методом сравнительного подхода

 

1йал ючительным этапом сравнительного подхода является анализ про-(Нвелеиных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости JjMlMIIBttCMOro объекта. При этом необходимо:

I 1\цательно проверить использованные для расчета данные по сопос-Ы *НМЫМ продажам и их скорректированные величины.

ьнронести согласование скорректированных величин сопоставимых Путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. НйИОольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех ЙЙраниых аналогов, к которым вводились меньшее количество и вели-NM Поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании резуль-(Мов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоста-Р^Ш t* Оцениваемым объектом.

Но 1МОЖ6Н и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет средне-*Н*фмвтнчС0КОЙ величины оправдан, если:

рциничос I ио отобранных аналогов минимально; Ниинпины их скорректированных цен достаточно близки. ПКФчнганная оценщиком средневзвешенная величина будет являться ЙМнимстие случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемо-МА|.ми i К( )ТОрая может быть округлена в допустимых пределах в каж-рМКжаретном случае.

¹ h«"Mi |» Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение кор-оцщйон и «навешивания» позволили вывести итоговую цену в 532000 у.е. РИММ М ч

 

Аналог

Чистый операционный

Продажная

Расчетный Кищ

 

	цена, у.е.
А	5000	35000
В	40000	500000	0,08
С	Доход за истекший год 35000	350000

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, тек кип к первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцснивйеМЩ

го объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цепи продажи оцениваемого объекта будет равна!

Ц ■ 50000 у.е.; 0,08 625000 у.е.

1 '"кМТЫ'ЙННЛОГИ	Скорректированная цена, у.е.	Вес
	573234	2
Ш   'щ	642143	1
	468673	3
щШшщ и (фметическая	561350
рваамнй	573234 SSStll
1 Мнйжммифшн.	532438
[я? н^ии	532000

Таблица 8.6

Выведение итоговой цены

 

я* I

н о

U

О

В д

В оз 2          Ј В

О м я         _ с

S й 2            о

3  в М             «

Он

В

в в с

Он

в

 

 

СО

О со св   В

Он

в

2

в

Он

в в в

Он

в

в в

Он

 

 

т

□ 8.5. Практика применения сравнительного подхода

 

 

Пример. Необходимо оценить стоимость дачи, общая площадь кот рой 60 м². Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача - 12 соток. Имеется информации по сделкам купли-продажи пяти сравниваемых объектов в рассматривав* мом загородном районе (табл. 8.7). Хотя для российских условий варилm финансового расчета приобретения недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлем, им не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравниваемых объеИ* тов — III и V. При этом представленные в таблице 8.8 значения завышении цен продажи по этим двум сравниваемым объектам (7 у.е. для III объема и 5,6 у.е. для V объекта) определены по рассмотренному выше алгоритму корректировки согласно условию осуществления финансовых расчета между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процент относительно рыночной).

Перед определением величин корректировок цен продаж по сравнм ваемым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена Прв! даж сравниваемых объектов не может рассматриваться как единица С| »»т нения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в До» таточно широком диапазоне - 45-70 м². В качестве единицы срлинёмМя выберем цену продажи 1 м², расчетные значения которой по срапшшибч мым объектам представлены в табл. 8.8.

Теперь можно последовательно определить значения величин корреМ тировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов ОрмМ нения.

1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков но ш мм сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Koppfjjp тировка цен продаж отсутствует.

2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости» По ¹¹¹ V сравниваемым объектам - нерыночные условия (цены завышены)» |]Ј водим соответствующую корректировку цен продаж 1 м² по этим <»<• там: —0,155 тыс.руб. III объект; -0,102 тыс.руб. V объект.

3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем ирей! нпмi»iм объектам. Корректировка отсутствует.

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения иен и чины корректировки по фактору времени выбираем пару сравниваемых придир IV и V. При этом по сравниваемому объекту V берется скоррсктироилннн( цена продажи по предыдущему элементу сраинения 0,688 тысруб.:

 

0.688); 0.688 ■ 100% ■ 28,6%

 

 

i

 

> Ё

Я

ю о

 

 

Ё

 

о

 

 

Ы я о

 

 

о

VO

 

 

Г-го

 

о

cN

1Г>

 

00

г-

 

«л

 

«О

 

о

 

 

О

 

 

^ 3

^и 3 —■ as

 

S

I э

 

 

9

я

в о S

 

 

в

6

S

 

 

ч

со

Я в

А D

S

ЧО

 

 

о

ч о в

 

О

в I о с

 

0)

о в ч о в

 

 

а) о в ч о в

 

 

о в ч о в

 

 

О

в

5 О

в о

в

5Г

о в

Я

 

 

о

CQ оЗ

Он

3 в sr о в

с

 

 

о я

 

о

Он Он

в в о в

в

 

 

о

аз

&

 

 

о

Я

аЗ

Он

В

В

 

0>

3 в

В О S3

rv <D Д В _1Л

 

 

3 о

в

о в

З з

о

Он Он

 

 

S « й

а 3 в         й з

4>

о в в о в 3

3 о, и      3 н
^ S3 г-

 

 

3 в в о в 3

Он

 

3 о

В в о в

з 3

Он Л

 

 

³    s

в    в

g    g

о    о

в   5

3    s

On Он

 

 

р и

о я о о В

Я В м

-в-

 

CN

 

В

о

4> аЗ Я В В <и в о

в

аЗ

 

О ccj О

 

 

° Я

 

 

2 из о

 

0

 

В в

 

 

в

в

 

я

F о

CD

 

 

Ч О

в

о

Он

с о

Fc( Ч VO 00 О 2 пл

О ~* X +

S

оо | _я °

О я я

С о

^х 1

о « s ^

Я гз

 

 

ев

ч о

Он

с

ев

я

я 2

н я

Св ев

14 DQ

«и

Я

Сц св

То    « Ю U

о

Он

М

В

V Он

Он Он

Р.. о о м U! U

 

>

я

Ю

О

 

 

>

&

ю

о

 

Н и «и на Ю

О

 

I ю

О

 

 

12

1 ю О

 

 

1> *
я

Я о

О 1

 

ев

S

я

§ 8

Он 5

 

Ев О

Он

сёГ

X

 

О

я _Q ч ° о с

 

 

о

ON

 

0>

V* О

оо я

ОО tj

ОО

о\ о

о⁴ 2

 

 

о

go

о

о

00

с

 

 

о я ч о в

 

 

ш

00

о"

оо о г- я —

о с

Он

о

 

Он

о*

03)

о

Он щт

а

 

 

^ S

Я <1>

я Р

Ч Ю

о о

3 я

<i> Он

 

 

	<D
	О
о	Hh		00	ОН
O n	о		00	ST
	к	■ ^	vo	о
О	Он	Q Т	о	ын
				Он
	я

 

	О		о
	я	«о	я
ОО		00	ST
оол	о о		о
о"	я	©
	из
	Он		Он

00

© 3 <=>

 

 

т о

—i Я

СЛ 5Г _

О S

оо о °

" S

Он

Он

«и

о

Я

г- tr _ оо о о

°" 9

Он

я

 

	о		о
н	я		я
о		о
оол	о о	сю	о
о"	я	о4	я
			3
	Он		Он

 

ш о

00 Я 00 о °

о S

3

4)

о я

о

X 3

Он

Он

 

0)

о я сг о я 3

Он

 

ев Н О S*

ев ю S Он X

,п о н ж

3 _г я

2Г» Ш св Я ^ Я ж со

(j И S S

Умей.

р ^л S * з

о

р -в* в и С

П Б.

3

m <и ^ _

О г-Н Я

 

 

оо d Ч го

оо. я д 2

О чо Я +

 

Ев Н св

Ч,

 

00 Р °0 Он°

° I

 

ОО д оо Рн°

 

 

3 |©

 

§

О К

 

го Я ° я ^ о, Ј°

 

к с

Он

 

св

я

С— О

 

О >•

со й            ^

3

св

св     Ч со 22 й J

ев X tr

о

5

Я

ев

 

о *

 

О >»

ев g сл ?0 А

Ев Я

я*

X

и о

о >.

I!

я о

Й- >>

 

 

о *

 

 

4t

с- Ч  СП Щ

+

 

се s

ГЧ

со *° w О °

о

 

 

О

К 1н Й

G О и оо . Я ев g о

я m vo Y

& б °

iHiM образом, за год цена продажи 1 м²данного типа недвижимости Нй 28,6%. Прогнозируя рост цены по простым процентам, за пол* НИМИ т.«росла на 14,3%. Исходя из этого, проводим корректировку Р Мрмлижи 1 м² по I, II и V сравниваемым объектам. Скорректирован­ными! после четвертого элемента сравнения являются основой даль-кММММЧ и« 1 .ШПСИМЫХ корректировок.

Фншчм 'кне характеристики. Все сравниваемые объекты и оценивае-ЦИ нАмкт являются кирпичными домами, что не требует корректиров-I М*Н продаж по использованному строительному материалу. В то же NMH ИОМбинация размеров садового участка и количества комнат в пред-|§ЖННШМ Перечне сравниваемых объектов двухвариантная: 1)12 соток 11НМИИТЫ; 2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим |нг»й И1м характеристикам можно определить, выбрав пару сравнивае-| ИПМ'И щи. например, II и III - 0,084 тыс.руб. (0,915 - 0,831). ЩЙИМИИА корректировки по транспортной доступности определяется

• ч-' • МрййНИВаемых объектов I и II - 0,088 тыс.руб. (1,003 - 0,915). Кор-Щ|^|и»м«п цены продажи объекта I проводится вычитанием этой денеж-

■ HfUMM, i rue как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем В ИМ^нммигмого объекта.

ММЧИМШ корректировки цен продажи,по наличию водопровода МШМИ'И ИЭ пары сравниваемых объектов III и IV - 0,054 тыс.руб. I ¹¹ N11), Корректировка цен продаж I, II и III объектов является !|ФМ11*1и.н<>11, так как на оцениваемом объекте имеется водопровод. ЦЩЪ проведены корректировки по всем рассматриваемым физичес-| «неристикам, что позволяет определить итоговое значение скор-lIMpMMiiMMuч цен продаж 1 м² общей площади.

ПИ Мршиэтивлонному примеру скорректированная цена продажи 1 м² Щ1МНМЦМДИ дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 тыс. руб. тЛЛ рмивчная стоимость оцениваемой дачи составит 58,14 тыс.руб.

 

•   ♦ t Hi ммме* и мнения скорректированных цен продаж сравниваемых |#Hi| | И§Шем примере совпали (табл. 8.8). Однако такое совпадение КИП*ММ Обязательным, и, более того, возможны случаи, когда по всем fflMHHi Mi.iM объектам скорректированные цены различаются. В этой jttt Ф «рму/жруется следующее правило выбора значения скорректиро-

|ИЙ ним i.i продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемо-ММннп яыбирйемся итоговая скорректированная цена продажи сравни-Щ tWwHniti (либо объектов), по которому минимально либо абсолют-доннам***? МйЧвние корректировок, либо количество корректировок. |ЙН1» прими ни сформулировано исходя из теоретической предпосылки Мяммн hi in-и i.i продажи объектВ| сходного по всем рассматриваемым рм» | и»'им. рыночной стоимости оцениваемого объекта.

И••••• и применения КОррелЯЦИОННОГО мнили ni. КОррг пяцпонио-pel -

И1минм11 ипиип может быть предегммлен двумя методами! методом

 

парной корреляции и методом множественной корреляции (многофактор* ным анализом).

Парная корреляция подразумевает выявление наличия и формы коррс ляционной зависимости между результативным показателем (ценой) И одним из анализируемых факторных признаков (характеристикой). Пр| этом обычно предполагается условное равенство всех прочих характер., стик в сравниваемых объектах, а результативный показатель есть функ­ция от значения анализируемой ценообразующей характеристики анало гичных объектов.

У=/(х).

По общему направлению корреляционная связь может быть прямо! или обратной. При прямой связи увеличение факторного признака npH<i водит к повышению результативного, и наоборот, если при повышении факторного признака результативный уменьшается, это говорит о на ни чии обратной связи. Одним из главных статистических показателей, ЗНВЁ при котором указывает направление корреляционной связи, является Kite эффициент корреляции (знак «+» говорит о наличии прямой связи, «-#1 об обратной). Коэффициент корреляции является мерой тесноты пнин между ценой и анализируемой характеристикой.

Например, для определения степени тесноты парной линейной ИМИ*! симости применяется линейный коэффициент корреляции (г).

Линейный коэффициент корреляции рассчитывается следующим обрй«] зом:

________ (2ху-\/п-2х2у)          

$[1х² -\/п(2х)²][2у² -1/п(1у)²] 'шп№   i

 

Линейный коэффициент корреляции изменяется в пределах от I Л$ + 1. Чем ближе его значение по модулю к 1, тем теснее связь. В силу Т0М| что сравниваемые объекты имеют, как правило, несколько ценообрачумм-щих характеристик, линейный коэффициент корреляции может испоЛЬ'НМ виться для выделения какой-либо одной из них, оказывающей макоимйЛМ ное влияние на формирование цен выбранных объектов-аналогов.

Кроме коэффициента корреляции в корреляционно-регрессионном анализе используются и другие статистические показатели: среднокййД* ратпческое отклонение, среднеквадратическая ошибка, коэффициеш »нм риации, достоверность и т.д.

Одним из важнейших этапов корреляционного анализа являете и и бор уравнения регрессии. Выбор уравнения регрессии, с помощью кит рого производится расчет стоимости оцениваемого объекта* осуществи* ется на основе значений коэффициентов корреляции и (или) доотоВ(т^,мНЯ ти каждого анализируемого вида регрессионного уравнения. При онм могут быть использованы следующие основные виды корреляционно!! зависимости (уравнений регрессии)

I) линейная: У = А₀ +А_Х X; iIВТепенная: У=А₀(Х) ^А1\ Щ) показательная: У = А₀(А _{ )^x ; Н» киидратическая: У=А₀+А_{Х + А₂(X)²; Л) гиперболическая: У = А₀ + А_х 1/Х.

Оценка меры достоверности анализируемого уравнения регрессии.

\ Уненкп меры достоверности (D) анализируемого уравнения регрессии Ррни ни и|и I ея с помощью процентного соотношения среднеквадратичес-М ншнбки уравнения (Se) и математического ожидания по результатив-

ЦиМр Признаку (У).

D = (Se /У) • 100.

I 'рад не к иидратическая ошибка рассчитывается по формуле

₀ о г~ ^(Ую ~~ У{ расчетное)

J                                                       ^f—й—'

- фактическое значение цены 1-го объекта-аналога;

* I (Вийнш расчетное значение цены 1-го объекта-аналога по выбранному урав­нению регрессии;

· количество объектов в выборке; ,

· число параметров уравнения регрессии (A_Q...A_n).

N елуЦае* ВОЛИ максимальное значение D не превышает 15%, анализи-|Мне уравнение регрессии достаточно корректно отображает корреля-Н н у К1 СВЯЗЬ и может быть использовано для расчета стоимости оцени-

pttfNft недвижимости.

тнмифакторный анализ предполагает выявление наличия и формы Рррвияционной зависимости между результативным показателем и не-

С

рМММИ факторными признаками (параметрами): У — JyX^, Ху Ху ^_я)' При мимо и не многофакторного анализа для расчета стоимости оцени-JpFP ибЪСКТВ дает более точные результаты по сравнению с парной Ирр*"«ими! И «и» и ому в большинстве случаев является более приоритет-N ШМ -KB метод парной корреляции в оценке недвижимости приме-РI ииними »м для расчета отдельных поправок, а метод множественной Ирр»' "ниш im шпане г рассчитать стоимость оцениваемой недвижимости рЖ^,м Например, в многофакторном анализе для расчета стоимости ЛКНИяеМОГО Объекта может быть использована линейная регрессия вида:

Co'A₀+A_t МШШ '"+^А*^Х<*    w«*^< * I ишмипъ оцениваемого объекта; основные ценообризующио характеристики сравниваемых объектов; ii * ¹ Коэффициенты регрессии.

Рассмотрим применение корреляционно-регрессионного анализа дли расчета стоимости оцениваемой недвижимости методом парной коррс пи ции на следующем примере.

Пример. Необходимо оценить стоимость 1 сотки загородного земель» иого участка, расположенного в 85 км от города, используя информацию о продажах аналогичных земельных участков (табл. 8.9). При этом пред* полагается условное равенство всех прочих (кроме отдаленности ОТ города) ценообразующих характеристик сравниваемых объектов.

 

Таблица Н Ґ

 

Ана­логи	Расстоя­ние до города, (Х/а), км	Цена продажи Wa), у.е./сотка	Линей­ная (У/расч.)	Логариф­мическая v^/расч.)	Экспонен­циальная (У|'расч.)	Степен­ная (У/расч.)	Полин»» миальнм ( ^/p #4W ) ]
1	25	400	379,03	416,01	455,69	542,59	405,211
2	35	340	331,53	325,92	338,57	315,65	332,6.1 J
3	45	270	284,03	258,63	251,55	210,61	261.11
4	60	180	212,78	181,598	161,09	132,54	183,4t
5	90	65	70,28	73,03	66,07	68,996	63,49 !
6	100	45	22,78	44,82	49,09	58,23	40,97 1
Мате-
мати-
ческое
ожи-
дание	59,17	216,67	—	—	—	—

 

 

Для расчета необходимых статистических показателей, а также ко м|м фициентов регрессии можно использовать калькулятор или компьютер, имеющий стандартную программу статистических расчетов. Результшм расчетов по 5 видам регрессионной модели показаны в табл. 8.9 и к ю

11И Полученным результатам можно судить о возможности использо-ррне каждого анализируемого вида регрессионной модели для расчета РИМ»и I и оцениваемого объекта. Наименьшее значение достоверности Ш Максимальная близость по модулю коэффициента корреляции к ррИланч1ьстиует о корректности применения именно полиномиальной |#0нн й следовательно, и наиболее высокой точности расчета стоимос-РН^ИНииомого объекта. Знак «-» при коэффициенте корреляции указы-Щ Иа Наличие обратной корреляционной связи между расстоянием от |ШнМм И Ценой на земельные участки.

ВСЮ

hi И)

4(Ю

н in

JIM)

НИ)

II

I НШМОСТЬ одной сотки оцениваемого земельного участка, рассчитан-Щ Mi ieHOae полиномиальной регрессионной модели, равна 80,53 у.е. И и рИС. 8.2 представлена графическая интерпретация вышерассмот-ЙВНИМ* ВИДОВ регрессионных моделей.

 

		> ■
				Ri"....... ч	*ч
					**••	L \	ч ---	ч

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 Расстояние до города, км

..................  Степенная модель (ряд I)

Рчмкна • jp* ^м "

■4,?М \х♦497,78 ШЛНп(х)* 1277.9

Вид регрессионной модели	Коэффициент корреляции, т	Средне квад-ратическая ошибка, Se	Достой» |» ность (/>). 4
Линейная У=^4,75АЧ 497,78	-0,989	24	II *
Логарифмическая
У ~-267,ШпХ+ 1277,9	-0,9969	12,76	3.9
Экспоненциальная
У-957,7ел( 0.0298Я)	-0,9949	30,9	14,3
Степенная
У 96640ЛТАН|61)	-0,9598	24	37,8
Полиномиальная
У 0,037^*2-9,482* + 619,1 /	-0,9993	6,78	3 'U

Таблица Н Ю

 

 

--------- Линейная модель (ряд 1)

 

 

--------- • Логарифмическая модель (ряд 1)

^' и urn mi

pHMMfa*' 9,4823х+в19,17

N li UUtl

 

 

.--------- Экспоненциальная модель (ряд 1)

 

—— Полиномиальная модель (ряд 1)

 

Mih н,2, Зависимость цены продажи земельных участков от расстояния до города

 

 

Затратный наджод ■ ■. к оценке недвижимости

 

 

Общая характеристика затратного подхода, Методы расчета восОНЩ шнштельной стоимости. Расчет стоимости строительства. ОпредШЩ пие износа объекта недвижимости

 

 

□ 9.1, Общая характеристика затратного подхода

 

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

· оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного уЧйИ! ка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, нсоОх<|Д|| мых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

· учет износа (обесценения)¹ оцениваемых улучшений в период ЭКСП и v и тации под воздействием различных факторов;

• принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода - ДОС! точно детальная оценка затрат на строительство идентичного (липши им ного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объектщ

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли ИИ1 тора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем коррсктирмн*1| восстановительной стоимости на износ с последующим увеличениям Httf лученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный ПОДХОД 1 оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как ДОЛГИЙ инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы а иедер!

 

 

¹ Обесценение - стоимостное выражение изнооа, измеряемого в процентая

В Воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая РРТ| не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это каса-

||р#ЯСДа всего объектов доходной недвижимости.

Мвид о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта дела-

МИ мщиком после тщательного сравнительного анализа результатов

IftHOMy из использованных подходов, учитывая специфику и приорн-^{1 1}'« Того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наи~

С

ЯИЩЧНЫ и приемлемы в каждом конкретном случае, применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и един-РНИ Inтможно в следующих случаях.

i Kin дц оцениваются новые тли недавн© построенные объекты,

♦HIM случае стоимость строительства таких объектов (с учетом Прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стои-Ш№гИ,

М аДучве, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффектов-ИМИин. юиаиия земельного участка.

ИкиПм||в_Р эффективное использование земельного участка представ­ший использование незанятого земельного участка или земельного ♦ М е улучшениями, которое является физически возможно, юриди-(П МИруутимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечива-Иуиение максимально возможного дохода'.

¹ 1рИМ Шоди мыс экспертом расчеты по возможно более эффективному МИиааиИЮ (относительно текущего) во многих случаях позволяют ¹ И И lli инип'1 -иционную привлекательность оцениваемого имуществен-| МИДе кое ^в глазах потенциального инвестора. I Мн|дм необходимо технико-экономическое обоснование нового стре-

•Н4МНМ. .₄,j,

^la оценки объектов незавершенного строительства.

il'ta оценки в целях выделении объектов налогообложения (здание,

|И#* и hi hi у частой).

Е

! •« оценки в целях страхования. Дна Переоценки основных фондов предприятий². I В Мучае если ощущается недостаток информации дли использования

Мидкодом и оценке. Пимены** методы оценки стоимости недвижимости на основе затрат-\ fftHHHMH отражены на рис. 9.1

 

|4аенн Международным стандартам оценки (МСО) 1-4. м., 1995. М^шенаа основных фондов предприятий является частным случаем оценоч-I ми» и, in и да из трех составляющих стоимости по затратному подходу, расчету |f мишки Полная носстановительнвя стоимость (ПВС). Расчет полной восста-i нмИ» Mm мости производится преимущественно методами сравнительной еди-И нищем 2),

 

 

Имнншовительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объек-II* жмФпмооти рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета ШНИИМОГО) износа и соотнесенная к дате оценки. [ Щш МОЖСТ быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или ЦИМ1Н ш смещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует оп-|Й#Ммп| о обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, (МНМНйИ И качества собранной информации об объекте оценки, его РИИИйЖИХ характеристик и т.д.

I i ними!* и» воспроизводства - затраты на строительство в текущих це-Т| МИЙитВИТельную дату оценки точной копии оцениваемого здания, ММ У и Такие же строительные материалы, стандарты и проект. I •иимиг 11» замещения - затраты на строительство в текущих ценах на N им If п i.iiv 10 дату оценки объекта одинаковой полезности с использо-ИН»м Переменных материалов, стандартов, проектов и архитектурных

предпочтительным является расчет стоимости «воспроизвод-р, мш и ни.к у в противном случае определяются затраты на строитель-! т«ншм, отличающегося от оцениваемого по многим характеристи-| При tfOM оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит 4н »уо активный характер.

М рисчета стоимости «замещения» является обоснованным, если ММмммм! и о здания имеются признаки функционального износа, что if коммерческую привлекательность для потенциального покупа­ли ЯОССТЯНОВИтельнаи стоимость (ПВС) - восстановительная стои-I Ммн мн и I ч фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для IJMtt ifti м и уп ищи и активов, и отражаемая в балансовой стоимости (боль-Ш Цт \ш щи упш.на для активной части основных фондов). М »н ниц* определения восстановительной стоимости лежит расчет зат-I НШнММЫХ СО строительством объекта и сдачей его заказчику, В за-И( ОТ Порядка учета этих затрат в себестоимости строительства ими! и им up м mi i. прямые и косвенные затраты.

mtww uim/hmihi затраты, непосредственно связанные со строитель-

ИМИ ж t" 'мчи. 'inгрпг, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых ими рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных | РЙ 1I -Jfto/ /, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ v » прим Iгы урн и 11 рои Iпи.» I ни от4 декабря I99S г.

 

 

92.  Методы расчета

К ним относятся:

· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

· заработная плата рабочих;

⁹ стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерны^

сетей;

· стоимость коммунальных услуг;

· стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к

ительству:

· стоимость инвестиций в землю;

· гонорары проектно-сметным организациям;

· маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затри im, К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы - денежные средства, необходимые для сочдшии

общих условий строительного производства, его организации и обслущ вания.

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский ДОХ§ представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанным | реализацией строительного проекта.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета суши ствует несколько способов определения восстановительной стоимости!

· метод сравнительной единицы;

· метод разбивки по компонентам;

· метод количественного обследования.

Далее рассмотрим методы расчета восстановительной сто и мои и Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости стриН* тельства сравнительной единицы (1 м, 1 м) аналогичного здания < itwi имость сравнительной единицы аналога должна быть скорректировал на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, обор] на н не, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скоррек i Нщ ванная стоимость единицы сравнения умножается на количество едини сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обМЧК используются различные справочные и нормативные материалы (v l И 'И УПВСия*Д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта подин * мости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стой мое 11. I типичного сооружения.

С=С1м-5КККК-К К ,                                       (9.1)

о                          о     п    н    м в    пз    ндс                                  ^{4  7}

| юнмость оцениваемого объекта; Ґ т* i i оимоегь 1 м типичного сооружения на базовую дату;

■ Площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); и и >ффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площа-ДН объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строи-11*111.11011 площади (К_п = 1,1- 1,2)';

I Коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым Объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта

К- ■ 0;

Ни кЬфициент, учитывающий местоположение объекта; I ■»»• к|)фициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-мон-

■ н hii.i х работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); I |1Иффициент, учитывающий НДС (%).

НйШНЫМ этапом при использовании этого метода является выбор ЙИММ» i • объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

jMHHiue функциональное назначение; I Ими ми 11. физических характеристик (класс конструктивных систем); §1ИИИ>Т11ВИМЫЙ хронологический возраст сравниваемых объектов; JlpVfM Мрактеристики.

Нмишльку в большинстве случаев базой для сравнения является сто-Нь мрйииитсльной единицы не идентичного объекта, а близкого ана-i ♦ и |нм считанная по методу сравнительной единицы стоимость объек-|Й1ЖИм» и i юимостью замещения.

НмфмрМЩионной базой для приведенной методики расчета может 1|#нн * жимшртальиое издание консалтинговой компании «КО-ИН-Щщ Ицдскец цен в строительстве» (межрегиональный информации ЦНЛЛИТИЧОСКИЙ бюллетень, из которого можно получить информа-iHHHi-miu' текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строи-|НН мни ^{1 1 1} иые работы, материалы, конструкции, технологическое рМИ|миинн по всем регионам России).

^зд ^т

1 ^V J'^CJ

1

здания в

ham рмбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что |М>" м< НСОГО Здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдель-У11И 1ИТ#ЛЬЙЫх компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Й1МНР1Ч1 КижДОГО компонента получают исходя из суммы прямых и кос» рЦ! и I |Ж Г, необходимых для устройства единицы объема по формуле

Н'

делом;

 

К„,                                                                         (9.2)

Мнимость строительства Ни it им /«го компонента; • мини п. единицы объема; (Н'нгн« i «и•им деленных компонентов здания;

1н |ффнниенТ| учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым НпйекТем и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта

 

Ь) уйи н.шн i i.CH ино1цнд|., расочитанная исходя из замеров по внутреннему • мним, и то время как строительная площадь рассчитывается исходя из ■ *н(. hi нем у периметру объекта*

Существует несколько вариантов использования метода разбивки IIj компонентам:

· субподряд;

· разбивка по профилю работ; ° выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик или мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения члим строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и осимилм на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, шту|Г туров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных сл и мим сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти ОЦ0М ки суммируются.

Метод количественного обследования основан на детальных К0ЛИММ ственном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных КОММ" нентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчет прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, 1 N составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования - база для использования ИМЯ шеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она даст НИИ* более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является нни* более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь vi1v6 ленную теоретическую подготовку и значительный практический омы i

 

 

Z                                 □ 9.3. Расчет стоимости строитель?!им

 

 

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется ислиН! ной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость с 4*4 тельства, как правило, определяется на стадии предпроектных проряПИ! ток (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумм! денежных средств, необходимых для его осуществления в соотвегс i мин I проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера к л ни мм» м ных вложений, финансирования строительства, а также формирмийНЦ] свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

База для расчета сметной стоимости строительства:

• проект и рабочая документация;

• действующие сметные (| гом числе ресурсные) нормативы, а пмчм отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

I hHIhiii.im.ic относящиеся к соответствующей стройке решения цент-Шнмн ♦ | И других органов государственного управления.

( (Ыи фТвутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-1р4рм»|ЦИ0ННОЙ базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуаль-, **» itiNhic нормы.

ШМИИЯЯ стоимость строительства включает следующие элементы: I црритсльные работы;

* раООТМ ПО монтажу оборудования (монтажные работы);

• ни I ы на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и ин-

IHttlpll

I мрмчне затраты.

MfM Определения сметной стоимости строительства составляется смет-|1 ДМумеИТация, состоящая из локальных смет и локальных сметных |tyM ни, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расче­рти ИЧДельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости стро (МйИаа, сводок затрат и других документов.

$н*Н чьнме сметы - первичные сметные документы, которые составля­ла не о п^вЛЬНые виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а так-| Ни ибщеПЛОЩайочным работам на основе разработанной рабочей до-РрМеионмт

MfllMW/w* сметы аккумулируют данные локальных смет и позво-|И формировать сводные (договорные) цены на строительную про-(It I НИМ

• аиииме вметные расчеты стоимости строительства составляются на ней нПьектНЫХ смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и

f м ц j и 112 глав;

III (Нин mi мин л территории строительства; 1| м* ммамые объекты строительства; 1) иРьеК'гы Подсобного и обслуживающего назначения;

II мОмч« мл транспортного хозяйства и связи;
||« • • »тч ил энергетического хозяйства;

■I Наружные сети и сооружения;

|) Лнашуотройство территории строительства;

|| а|а*М1Ч1ммс здания и сооружения;

N Мрмчне работы и затраты;

Hi)» и |ИНИС структуры дирекции (технический надзор); I * I подготовка эксплуатационных кадров; и§| Нрмин нмло и изыскательские работы.

W'■/ НШШМНО информационной баш в системе ценообразования и смет-Шцщнромним е строительстве включает строительные нормы, пра-

I (НЯНЬ 4 СииП) и другие сметные нормативные документы. Главное Циимммм* сметных норм состоит в определении нормативного количе-

^ и * vjm мм, требующихся для выполнения определенного вида работ, N1 §ммствие, их стоимостных показателей.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ (ОБЩЕРЕСПУБЛИКАНСКИЙ) УРОВЕНЬ

Государственные федеральные сметные нормативы, вводимые в действие Госстроем России

ИМШЫя i мш ныв нормативы

 

Сметные нормативы, выраженные в процентах,

шифр 5

 

 

Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-нормат! ную (нормативно-информационную) базу системы ценообразовании сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признана структуре, времени опубликования и степени укрупнения (рис. 9. 2).

 

 

По структуре	По времени	По степени
(4 уровня)	опубликования	укрупнения

Ж

1ШЫИ t'M*1! -

ШШ и цены

|#*Н VI" Will

¹ И§».унн>и,

Ж

Элементные сметные нормы

и расценки на виды работ

ж

Ж

Ж

Укрупненные сметные нормативы

Ж

Укрупненные сметные норма­тивы и показате­ли на здания и виды работ

 

 

Ж

Свободные (рыночные) и регулируе­мые цены и тарифы на продукцию производст­венно-тех­нического назначения и услуги

■ питым

Щ [Именин

 

Федеральный

 

В ценах 1969 г. (УПСС, УПВС]

 

 

Элементные

Сборник сметных норм и расценок на строительные работы, шифр 2

Нормативы нак­ладных расходов по видам строи­тельных и монтаж­ных работ, шифр 5

Укрупненные показатели базис­ной стоимости строительства (УПБС), шифр 6

 

Укрупненные показатели базис­ной стоимости по видам работ (УПБС BP), ШИфр 7

Общие положе­ния ПО примене­нию сметных норм И расценок ни строительные

работы,

шифр 2

I

ШЯЯ) мае тми

ЩЛ И И«м» fJ'V'¹

'И Но-ми ДЛЯ вн.. 1Ий

Инейишо

 

Ъвинюияи

Сборники показа­телей стоимости на виды работ (ПВР), шифр 7

Сборники ресур­сных сметных Норм (PCH) I »и I монтажные И специальные строительные ра­боты, шифр 3

ШШ имя тми

 

ее iHHtiMi I

Сборник сметных норм дополнитель­ных затрат при производстве стро­ительно-монтаж­ных работ в зимнее время, шифр 5

Укрупненные ресурсные норма­тивы (УРН) И ук­рупненные показа­тели ресурсов

(УПР) ПО отдельным

видам строительства, шифр 8

ОбЩИв ПОЛОже-ИИЯ ПО Примене­нию сборника РСН на монтаж­ные И Специаль­ны § работы,

шифр 3

Сборник сметных

норм затрат на строительство временных зданий и сооружений, шифр 5

Сборники расце­нок на МОНтаж Оборудования

 

\ ОВЦИО положе­нии ПО примене­нии» ряоЦОНОК ил оборудование

 

Сборники

омвтных норм и расценок HI римомтно»

| l|l<ll1l<i.||I.IO

работы

Укрупненные показатели стои­мости строитель­ства (УПСС); укрупненные смет­ные нормы (УСН) на здания, сооруже­ния и виды работ;

прейскуранты на строительство зданий и сооруже­ний (ПРЗС), укрупненные расценки (УК),

шифре

а 1 < метно-нормат ценообразованияi

пинай (информационная) база системы f нормирования в строительстве

 

В ценах 1984 г. (СниП-84, 4.41

Отраслевой

 

Укрупненные!

Региональный

В ценах 1991 г. (СП81 -01-94)

 

Собственная нормативная

база пользователей

 

 

Рис. 9.2. Классификация сметных нормативов по структуре^ времени опубликования и степени укрупнения

 

Более детальная классификация сметных нормативов по первому! третьему признакам представлена на рис. 9.3, 9С4, 9.5.

Методы определения полных затрат при составлении смет. < ми! (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными МНЯ дами в зависимости от договорных условий и общей экономической Н§ туации.

При составлении сметной документации следует использониi1<«ме| но-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную и 'Нищ ствие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем Госстроем I'otijf однако практикующими оценщиками также используется и сметни матинная (нормативно-информационная) база 1984 г., привлекятельиС использования которой вызвана наиболее детальной разработкой

СТОИМОСТЬ Строительства В ОМСТНОЙ документации инвестора efiEjj;

приводить в двух уровнях ЦвН\

Укрупненные нор­мативы накладных

расходов по основным видам

Общеотраслевой

норматив сметной прибыли, шифр 5

Нормы заготови-тельно-скл адских расходов, шифр 5

Другие нормативы, ШИфр 5

строительства,
______ шифр 5

ФИРМЕННЫЕ СМЕТНЫЕ НОРМАТИВЫ (ФСН)

IE

IE

Индивидуальные ресурсные норма­тивы на отдельные виды работ, учи­тывающие реаль­ные условия дея­тельности кон­кретного испол­нителя работ, ФСН, шифры 2-4

Свободные (рыночные) и регулируе­мые цены и тарифы на продукцию производст­венно-тех­нического назначения и услуги

 

 

IE

Укрупненные ресурсные нор­мативы (УРН) и укрупненные

показатели ресурсов (УПР), учитывающие реальные усло­вия деятельности конкретного

исполнителя работ, шифр 9

ИЩ| Сметно-нормативная (информационная) база системы Ценообразования и сметного нормирования в строительстве

| Лмм» ним (постоянном) уровне - на основе действующих на момент ffeltbM и сметных норм и цен;

I Ш Ґ к \чф'м ИЛИ прогнозном уровне - на основе цен, сложившихся ко j§MH (Nи I.ишемии смет или прогнозируемых к периоду осуществления

|| i I ни                                                                                               ,

jd определения стоимости строительства на различных стадиях ин-ННИМННП1 о процесса, исходя из текущего (прогнозного) уровня цен,

II ШМН'НЬЭОВЯТЬ систему текущих и прогнозных индексов, дифферен-
РММНУШ но элементам технологической структуры капитальных вло-
Ц|й N Нв у|н»иню укрупнения строительной продукции. Указанные ин-
Щ МинрмбНО изложены в Методических рекомендациях, утвержден-

ни» I.мнм Гооотроя России от 31 мая 1993 г. № 12-133). Мм «мм расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и MMNMfeft Нй альтернативной основе могут применяться следующие

щЫ ряшетв эатр<| < I i ими;

I «ilM« • ИНДСКСНЫЙ;

ни но*индсксный;

ФМ* МП КОМПеНСВЦИОННЫЙ;

|е банка данных о стоимости ранее построенных или запро-ift объектов-аналогов. ИМ подробнее данные методы. Ширин •<» метод расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах pe­tti Н ММеншв ».нрат), ведется исходя из потребности в материалах, JHtiti щнн I рукциях (в том числе вспомогательных, применяемых в Ш Нрммтодствв работ), а также данных о расстояниях и способах MiMH ми Место строительства, расходе энергоносителей на техно-р^кМй пени, времени эксплуатации строи тельных машин и их соста-iiu Iруда рабочих»

_шлттш . _ш _............................ ,................................................... 221

Свободные (рыночные) и регулируемые цены и тарифы на продукцию производственно-технического назначения

3..V Прочие затраты
3.6. Налоги
ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА - ВСЕГО	------------ я
4. Прибыль инвестора
ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ	frill   idlHH

¹ Подрядчик строительная организация, нанятая инвестором для им ми мним