Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Справочная стоимость 1 м3 объема здания
Конструкция и оборудование
%
Тыс. руб.
Класс конструктивной системы
КС-4
Назначение и общая характеристика здания
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОРПУС ЗАВОДА Здание 4-этажное, с 6-этажной слу-жебно-бытовой пристройкой
Объем, тыс. м
72,938
Общая площадь,
тыс. м2
13,113
Особенности конструктивного решения
Фундаменты монолитные железобетонные стаканного типа, железобетонный фундамент.
Балки монолитные и сборные железобетонные.
Каркас сборный железобетонный. Перекрытия и покрытия то же.
Стены панельные легкобетонные кирпичные.
Перегородки сборные железобетонные, кирпичные гибкие. Проемы оконные -деревянные спаренные блоки, дверные - деревянные блоки. Кровля четырехслой-ная рулонная. Полы мозаичные, цементные, кислотоупорные, керамическая плитка, бетон, ПХВ
476,9
30,79
31,17
41,89
15,26
83,34
10,15
15,88
82,89
31,04
21,14
17,39
100,0
6,5 6,5 8,8 3,2 17,5 2,1 3,3 17,4 6,5 4,4 3,6
Целом
ные конструкции:
мент
Ниружныс и внутренние Ирмдки
Врмiи м и покрытия
Щйн <<" нн« проемов | Нины
* *ЯИМ
Прочие
| 72,117 | |
| 2,8008 | 0,6 |
| 16,7 | 3,5 |
| 3,21 | 0,7 |
| 1,1 | 0,2 |
ДО" » I ими u4ii.in.ic работы НчООнернав оборудование:
НИИини», вентиляция, кондиционирование ••«*1Мфммпа И канализация
«Ирин! мп иг мне ИяИншмныо устройства
BfcpMHOtB и» mi роса об объеме работ по корректировке справочных сто* * ими показателей принимается на основе сопоставления параметров
(13,7)
Мняяемого здания и здания-аналога (табл. 13.3). Мимрннии на ризницу между объемом оцениваемого здания и ада и ил PIB мир» i it* ti ме* i ся в зависимости от значения показателя
--Я—М00%,
10,485
9,453 2,628
А: Производствен- 63,485 нал часть: сетка колонн 6 х 9 м
щ Ьытовая часть: сетка колонн 6x6м
нбьем оцениваемого здания и здания-аналога соответственно.
ЮООО-72938 , А, 37062
—Ю0% - ттттгг1100% - 33,69%.
110 000 110000
II
ЙМвочныо коэффициенты Км учитывающие различие в объемах tOiMOfO здания (I „) и здания-аналога (VX применяются при разни* рймме более ± 30%,
на поправки Кй определяется по табл. и 4 и составляет 0,87,
11,10,1
ИинШм
мое г!
pcmr
но HtlH) ЙНШД
n Он и Mil I
Здание-аналог
Оцениваемое здание
Сопоставление параметров оцениваемого здания и здания-ВН
Характеристики и параметры здания
Отрасль промышленности
Назначение здания
Машиностроительный цех
Машиностроительный производствен1 ный корпус
Объемно-планировочные и функ-
циональные параметры ______
Характеристики I параметры здания
(ННМНИЙ приточная ШЦМИННИ млI мжная
IMMMMiiii пропанпс воздуха Mi #ipoHi in ЩОНне
Ж ним устройства
Оцениваемое здание
+ + +
+ +
Здание-аналог
+ +
+ +
Продолжение
Необходимость корректировки по зданию-аналогу
Строительный объем, м:
Общая площадь помещений, м'
Число этажей в основной части здания
110 ООО
26 280
72 938
13 113
Преимущественно 4
||Чи inn здания
|.п|и ! . пне
Улучшенный
Самарская обл.
Улучшенный
Московская обл.
1реобладающая высота этажа
4,2
4,8 и 6
| Пии Г | ПриКл<Кя | ||
| 1 фи ' | 1 r а ----------------------- — | V -V | |
| Ш 100% | 0 а 100% У О 1 | | К0 :М 1 1С | |
| ~0,87 | 35 | 1,15 | |
| 0,87 | 40 | 1,15 | |
| 4^ | 0,87 | 45 | 1,16 |
| АО | 0,87 | 50 | 1,17 |
| 0,87 | 55 | 1,19 | |
| и! 1 | 0,87 | 60 | 1,2 |
| 0,87 | 65 | 1.2 | |
| Til | 0,86 | 70 | 1,21 |
| 0,86 | 75 | 1,21 | |
| МО | 0,86 | 80 | 1,22 |
| м | 0,86 | 85 | 1,22 |
| •III | 0,86 | 90 | i,2Jk1 |
| у % | 0,86 | 95 | 1,23 |
| 0,86 | 100 | 1,24 | |
Таблица 13.4
Преобладающий поперечный
пролет, м__________________
Тип (мостовые, подвесные) и грузоподъемность кранов, т
Объем подвалов, м
Наличие фонарей
Со скольких сторон здание имеет наружные стены (т.е. здание от-дельностоящее или пристроенное)
Особые функциональные отличия здания (герметичность, немагнит-ность, электронная гигиена, сверх-чистота и т.п.)
Преобладающий материал: вертикальных несущих конструкций горизонтальных несущих конструкций наружных стен перегородок заполнения проемов кровли полов потолков
Прочих конструкций
Класс конструктивной системы здания
7200
Одна стена общая с соседним цехом
Сборный железобетон
То же
Железобетонные панели Кирпич Деревянные
Рулонные Керамическая плитка и бетонные панели
КС-4
Отдельно стоящее здание
Сборный железобетон
То же
Железобетонные
панели, кирПИЧ СборНЫЙ железо! м ■
тонный кирпич Деревянные опарой* ные б зом I Рулонные
Мозаическим керн
мичеокая пшики, бетонные панели
КС-4
НаЛИЧИе (+, —) И ОСОбеННОСТИ ин женерного оборудования здания*
водоснабжение холодное водоснабжение горячее противопожарное иодпоии*» агниг
КШШ1ПГПНН1М
ГЛАВА
14
Оценка влияния экологических факторов ма стоимость недвижимости Ш
Основные экологические факторы, влияющие на стоимость нсдпитцщ* ста и их экспертиза. Экономический ущерб от загрязнения ОКруЩШЩЩ среды (экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижииишщ Стоимостная структура экономического ущерба от загряпинии <+*ДО тающей среды. Методика «валовых выбросов» для определений ческогоущерба от загрязнения. Методика «концентраций» для опцеАфЦ^ ния экономического ущерба от загрязнения. Индексы качеств* ObfWtfa ющей среды в системе оценки стоимости объекта нгапнтЩ мости
Качественное состояние природно-антропогенной окруж.шмнИ! **■ ды существенно влияет на ценность того или иного объекта нсдииммИ! ти. От того, насколько благоприятна экологическая обстановки mi Hit'' тории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное MMMMi зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следом ifMlMll стоимость данных объектов находится в прямой зависимости ОТ WWiHf атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти оОцееМ природно-антропогенной среды. К сожалению, складывающиеся НИ списком рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отршМВ (а чаще не отражают) влияние экологических факторов на эти поим
Такое положение связано с затянувшимся экономическим 1фИ-ЖИ*ш| что объективно предопределило существенный спад ценности экожм МЧ1 ких благ, а также с недостаточно высокой экологической культурой urtflj трагентов, работающих на рынке недвижимости. В то же время • »Щ| недвижимостью, как правило, имеют долгосрочный характер. Л ми t|4 бует от профессионального оценщика недвижимости адекватнош Mill жения влияния экологических факторов (позитивных и негати иным) ммИй имость недвижимости. В данном случае профессиональный оцемшим ийИ тупает в роли некого «ретранслятора» тех искажений цеммйУН экологических благ, возникающих на рынке недвижимости. В 'шинмИМ он может реализовать оценку влияния негативного экологической* *И(Й тора на стоимость недвижимости с помощью расчета экономмчи м|| ущерба, причиняемого объекту недвижимости! используя эмичення им рат (предельных) на предотвращение и компенсацию воздействия mpi А тивного экологического фактора на объект недвижимости^
И мммеимости от поставленной задачи оценки влияния экологичес-I фяШоров на стоимость недвижимости относительно масштабов и уров-■Имости проводимых расчетов возможны два подхода. Первый ори-И^нинн на достаточно глубокую и детальную проработку всех рассмат-jlPMM* эколого-экономических вопросов, что требует привлечения MtiaMHCiiHi смежных отраслей знания (экологов, гидрометеорологов, IHohhctob по антикоррозионной защите и санитарной гигиены и т.д.). |ИмИ подход базируется на возможности использования профессиональ-ННМИШиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему ■Ион I iHti.iK > проводить расчеты по оценке влияния экологических фак-■ На о гоимость недвижимости.
•о 14.1. Основные экологические * факторы, влияющие на стоимость g J недвижимости и их экспертиза
*1>ЙЛЙГИЧгекие факторы в контексте оцекки недвижимости - это сово-Щ*и-Hi ЧИСТО природных и природно-антропогенных факторов, не яв-ЁМММЩ средствами труда, предметами потребления или источниками ■мим И ОМрья, но оказывающих непосредственное воздействие на эф-homim. и= и полезность использования объекта недвижимости. И ними нмоети от научно-технических и экономических возможностей |МММ1|Щ клеи ного изменения характеристик экологических факторов их RNf Йййрй1делить на управляемые и неуправляемые.
' Щ *ЩМЛФМые факторы*,
I М'оиин!. чистоты потребляемой воды; 1Ии ин oi I ь территории и разнообразие зеленых насаждений; I {ИФНИ ум нижней и и, оползневая опасность И т. п.
Ниирншчмчме экологические факторы*.
' НИ» ммчя;
•и н i ф цветности;
1рМ|1ИМм11 режим;
РИ*М1ршурный режим; ии мнчн.м гь территории; р^ривнение юэдушного бассейна;
И1МНННН, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п. РМнааиеиняя классификация экологических факторов достаточно |М и iftineiiT от уровней научно-технического прогресса и социаль-НИимнмеекого развития конкретного региона. Например, я опреде-И1 mi»|m шумоиоезагрязнение в аспекте использования жилых и офионых зданий можно рассматривать и как управляемый экологическим ( тор, так как в настоящее время имеются технические средства, cmUl щие негативное воздействие шума на обитателей этого вида неднимЦ ти: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировм I ния с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.
При оценке недвижимости экологические факторы необходимо сматривать как метаинфраструктуру, существенно влияющую на цен (стоимость) объекта недвижимости. Ценность этой метаинфраструу выраженной в стоимостной (денежной) форме, определяет вклад оо| ности экологических факторов в стоимость объекта недвижимей i и этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объем* И| движимости может быть позитивным или негативным. В условиям РМНЦ ной экономики посредством функционирования рынка недвижимости *И| ность экологической метаинфраструктуры находит адекватное 0Трй0#И)| в структуре стоимости недвижимости.
Существует объективная закономерность роста ценности моими мч*^ ких благ. При этом по мере роста уровня (качества) жизни, ИСХОДИ Hit кона предельной полезности, возникают повышающиеся ПОТребноиЦ 1 покупателя объекта недвижимости не только в традиционных эколо, mmjK чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие иа« им* Щ саждений), но и в получении психосоциального экологического эффен i я (Bti можность созерцания из окон своего дома или офиса природного аанлнмф-та, прямого контакта с естественной природой и т.пА Безуслояио, tBBHJ рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной рыммчмц стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего pOtiB
Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом моми*Н| ческих факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкр*1И4Ир( вать основные параметры качественного состояния окружающей нрнр»'-но-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупное!ь Ґ Л логических факторов, влияющих на стоимость объекта недвИШИМНеЯ анализируется с позиции как негативного, так и позитивного ВЛИВМя С позиции негативного влияния экспертиза должна проводитЬОВ На МНЯ ве анализа окружающей среды по трем основным видам .лгрвзненнЯ Щ ханическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных ВВОЯНЯ ческих факторов проводится с целью идентификации основных ИмрямК ров качественного состояния окружающей природно-антрОПОГВННнИ ч оцениваемого объекта недвижимости при определении его СТмнмиеНН учетом влияния этих факторов.
Механическое загрязнение - захламление (например, мусор1 leppHW рии (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее ЛИШЬ мс*ВЯ ческое негативное воздействие без физико-химических последе i вин И Я честве единицы измерения уровня механического загряэненив moi у» Ш\ использованы показатели плотности захламления: отношение мян№ Ml объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м* и . д.) либо доли (я н{
BfB*) 1йкламленной площади к общей площади, занимаемой объектом РМвнФИМости.
Ь*Ш1Ч0СКОе загрязнение - изменение химических свойств атмосферы, РИМ N ВОДЫ (при наличии в структуре объекта недвижимости обособ-РИНВ Водного объекта), оказывающее негативное воздействие как не» |м*а. Miriiiio на объект недвижимости (снижение урожайности сельско-ИРивеИИЫХ культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия ме» РИМИМ'КИХ конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей felMatpH маемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме.
Of ям ми в офисе и т. д.). В качестве единицы измерения этого вида Иимиити используются уровни концентрации (мкг/м3, мг/л и т. п.) по
►нмиам ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) ) Ври I ности предельно допустимых концентраций и индексы уровня |ря «и* ним соответствующей среды (более подробно см. пар. 14.6).
Ф#ммч«ч'1ил' шгрязнение - изменение физических параметров окружаю* ■ Нрнродио-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, (рНВое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. п.
• tut ним? шгрязнение - рассматривается как повышение температуры I |М вокруг Объекта недвижимости, например, в связи с выбросами на* hi и мо цуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (про МИчанНМЯИЛИ иных предприятий), расположенных недалеко от расемат-IbbMHIO объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого ! 4BI ри шеиия используется прирост температуры в градусах (атмос*
Ни И ВОДНОГО объекта) относительно естественно-климатических уело*
HfHHoio гаографического ареала.
1I шрнн »«f »<• 9аерязнение - изменение естественной освещенности терри-1ри »аи • I» in ига ни ж и мости вследствие действия затенения от ближай* ! мОммои недвижимости и искусственных источников света. Такие pHfHHH Приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, IMlHieHHMK на территории рассматриваемого объекта недвижимое И »--.»■. »мг измерения этих изменений используется прирост или ума п.
(Ни* о».. iiih потоков в люксах (лк) на единицу площади (лк/м2).
I frf И(ияне vis рч и и- ние - увеличение интенсивности шума сверх при* (Рит уронив, влияющее на проживающих либо работающих на рас-ЦрИВянмом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения ис-ЯИНФВ уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале «А» рВрннмо шумомера при логарифмическом осреднении за годовое И ир« мм Такое увеличение интенсивности шума у человека выэы* и =й1им« пнг утомляемости, снижение умственной активности и при Юоаиии МО-100 дБ постепенную потерю слуха. Необходимо различать Изгарин шума и источников шума; I) проникающие в помещение
М* ИиШЧИИКИ которых находятся мне рассматриваемого объекта не
ШМнни (милой дом, офис и I д.). к числу таких источникоя шума но ч фянспорт, шумящие ягрегаты и установки производственных
предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( шкоЛЬММИЯ ры, спортивные площадки и т. д.); 2) звуки, проникающие в оиинпш помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источнмимя I ходящихся в том же здании объекта недвижимости (шум лифтов И HHfj го инженерного оборудования здания, шумы, проникающие ОТ сч^ииЙЦ помещений здания, и т. д.).
•Электромагнитное загрязнение - изменения электромимННМ свойств среды, в пространстве которой находится объект нсдим | нми| (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промыммтНН установок и т.д.), могут приводить к местным географическим ЯННМЩ ям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым мЦ относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно МИОГОиАИ) ную систему измерений и поэтому при проведении экологической тизы считается возможным лишь качественный анализ его хари* 1*рм» щ т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо огеуи »ии|| приведением перечня основных источников, их мощности (например, и| вень напряжения тока высоковольтной линии электропередач* мини, радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматримйШМ объекта недвижимости.
• Радиационное загрязнение - превышение естественного уроним tMtMfl жания радиационных веществ в среде, где находится рассмафинйеММ объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого Вмля щ рязнения используются часовые и осредненные за год уронпн |»иманя (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть Ш "Н^ИММ так и внутренние относительно рассматриваемого объекта КелйНЯМИц ти. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных оиин промышленные и научно-исследовательские предприятия, оГнпо1й|мш(1 ядерными установками и т. п., зона радиационного действия мн щи ■ натывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимой! Внутренние - это загрязненные либо радиационно небезопасные мн н<|ннн|| находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта huhinI жимости (применение вторичного огнеупорного кирпича н КЛВ4И1 ФЩ каминов и др., ранее использованного для облицовки металлу)и печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров, и i и )
При экологической экспертизе объектов недвижимости нпрмлу * цш вентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных ПОСЛ#лиим| загрязнения окружающей природно-антропогенной среды обьсмя н»н»м жимости определяются и характеристики благоприятных (нозитмвнц! экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный *ш логический и психосоциальный эффект, существенно влияющий им ИЦ| ночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предмоюиЦ ^В что объект недвижимости находится в экологически чистой ормринии! антропогенной среде, то экологичеокий психосоциальный эффен ми§# характеризоваться рядом позитивных экологических факторов*
! ММИЧИе природного ландшафта и возможность его созерцания из И НАМНОГО объекта недвижимости;
I м и I п. (Ш и эффективная доступность обитателей объекта недвижимо-[Иологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповед-I эдмшик и т. п.); г «ИОюбразие видов зеленых насаждений и их высокая экологиче-[ЯИВТИЧНОСТЬ на территории размещения объекта недвижимости. Мнж ообразие такого вида экологических факторов далеко не исчер-|вм*Ч| представленным перечнем. Система измерений этих факторов, (Нищи* иа рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно IfcHBi ИвХОДЯ из субъективной основы их ценности. В этой связи при НННМ1МИИ экологической экспертизы этих факторов можно ограничи-W ЙННМ. качественным анализом, но при этом аналитик должен дос-РИ$ ПОЛНО раскрыть их качественную характеристику.
□ 14.2. Экономический ущерб
I от загрязнения окружающей среды
\ {экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижимости ■1 ?*vf* IJBJ
[■ он» шищее время можно считать доказанным наличие тесной связи ШИ И ^'вмем загрязнения воздушной и водной среды, с одной стороны, |НМн медико-биологическими и физико-химическими процессами, как Щ оф»»'м тшгмости населения, ухудшение параметров функционирований (ЯСИНЫХ и искусственных экологических систем (их продуктивен УСТОЙЧИВОСТИ и т. п.) и усиление коррозии металлов и их сплавов -рйИ Например, существует тесная зависимость между атмосферным Мнорммем и заболеваемостью населения бронхитом, катаром верхних р|* •» мыч путей, эмфиземой, раком легких и рядом других болезней. I|Ы «ими**г бомнений также и отрицательное воздействие атмосферных 1(онН0ННЙ На урожайность, питательную и кормовую ценность сельско-WtWVIMMHbix культур. | BHIBMTi эксплуатации (использования) объектов недвижимости из-(ими* (ухудшение) качественного состояния его природно-антропоген-* Iм *м вызывает необходимость реализации специфических компен-Иимммя мероприятий, направленных на преодоление или смягчение I ймнжьи последствий загрязнения. Например, из-за уменьшения про-и hbhhi I и природных объектов недвижимости в зонах загрязнения воз-■§1* необходимость в дополнительных затратах на поддержание их |#||иммнм1 т. что сопровождается ростом издержек освоения и эксп-вмнни «тих природных объектов, а следовательно, в конечном итоге пи|Цн н снижению их ценности (стоимости).
1 § о- х
О
I о Ф S
A a. s о
ч
0 ГО
1 х
cd 3 о. ct о н с о
-0 s
С, CL
E ж 3} a) i о
Ш
п О
I
CD CL
О s с
Ф Ш Н
Х А
i з-S 5 5
<D т т г°
s 3 i *g
cd
CL
s
Со ct
CD X
.0 %
со x я _ а
» 71
(0 ,*.'
CI
Издержки предупреждения воздействия загрязненной окружающей и родео-антропогенной среды на объект недвижимости и компот ними следствий этих воздействий рассматриваются как «внешние» immmmi ческие издержки для его владельца (экстерналии), которые в прак ип расчетах определяются как экономический ущерб от загрязнении • |# объекту недвижимости или потеря его стоимости.
Экономим^
УЩирП
Ключевую роль в учете влияния негативного экологического ф| на стоимость объекта недвижимости играет показатель экономии ущерба от загрязнения среды, который в некоторых отечественны! рубежных источниках определяется как «внешние» экономические и жки (для владельца оцениваемого объекта недвижимости) или кик I налии. Схематично алгоритм расчета экономического ущерба 01 *Я нения среды можно представить в виде последовательной нащ блок-расчетов (см. рис. 14.1).
| Выбросы | Концентрации | |||
| вредных примесей | примесей | « Натуральный | ||
| из источников | 1—*► | в окружающей | ущерб » | |
| их образования | среде |
РиСо 14.1. Последовательность определения экономического ушероа
На рис. 14.2 более подробно представлена последовательное it* | та экономического ущерба при оценке основных видов объскТОК It жимости, начиная от наличия концентраций вредных примесей а на ющей среде.
Под «натуральным» ущербом понимаются негативные последе действия загрязнений на поражаемые объекты недвижимоеш (на|Щ потери урожайности сельскохозяйственных культур, уменьшение ■ службы объектов недвижимости), которые служат основой ДЛЯ ДеИ| оценки ущерба. Особо следует отметить, что при оценке ЭКОНОМИИ ущерба от загрязнения окружающей среды объектов недвижиМ0СН1 же учитываются такие негативные последствия как повышение вяб| емости проживающего или работающего населения на этих ol • и%Щ рост текучести кадров. Это предопределяется объективной тесиОЙ Сй( населения с конкретными объектами недвижимости (жилье, офие, про ленное здание и т. д.). А так как объект недвижимости привязан и ретному месту размещения, то изменение состояния окружающей объективно влияет на здоровье лиц, проживающих в данном ЖИЛОМ или работающих в офисе, промышленном здании или на ИНОМ пй недвижимости. В конечном итоге, эти негативные последе!пин ЯМИЩ на рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости»*
Рассмотрим неупра вляемые экологические факторы осточни и и и я( загрязнения атмосферы и влияния этих фактором на стоимость "б
HI
| Ф | |||
| 1 | s | ||
| s | CD | 3. i | CD X |
| X | 2 | О CO | |
| с | X | О CD |
IHCK
AUD
1
о
с го о о с S
Ж W 1Ж
Б11
О В о
недвижимости. Из антропогенных источников по массе выбросив щими являются промышленные предприятия и автотранспорт. I
Загрязнителями атмосферы служат пыль, сернистый газ, ОКСИД Я рода, оксиды азота, углеводороды и т. д., т. е. различные вещвСТВЙ! N рые обладают существенно разным характером воздействия Hft OMJ^I ленные объекты недвижимости. Поэтому одинаковые по массе мы^И* различных ингридиентов загрязнения приводят в итоге к неоДИИЦНМ размерам экономического ущерба от действия конкретных загряЖИоМ
Практические расчеты экономического ущерба носят прибДИЯННМН характер не только из-за того, что не все потенциальные элементы И** ба можно в настоящее время оценить в денежном выражении, НО И | И11 хватки достоверной естественно-научной и социологической имформям служащей базой для расчета элементов экономического ущерба (см. ри» ' ^ Решение такой комплексной проблемы как определение ЭКОНОМИМ*'"**! ущерба от загрязнения требует совместных усилий специалистов рЙ'ИИ ного профиля: метеорологов, медиков, биологов, социологов, ootffl стов и др.
Наиболее важной и сложной проблемой в цепочке связей явлне и я ИН «концентрация - натуральный ущерб». На величину натурально!" ба помимо действия загрязнений оказывает влияние ряд другия фИЙ ров. Сложность заключается в выделении влияний (например!111 ние заболеваемости населения или урожайность сельскохо-пни 1И#и-?'; культур) среди прочих факторов для обоснованной оценки ущерба (If Щ рязнения.
Для определения натурального и экономического ущерба 01 UtffMHI
ния окружающей среды применяются следующие методы:
· элиминирование факторов, не относящихся к загрязнению! j
· метод эмпирических зависимостей;
• комбинированный метод эмпирических зависимостей с умчмМ { минирования факторов, не относящихся к загрязнению.
Эти методы могут быть использованы в практике оценки I шммй! недвижимости, если в качестве реципиента (объекта, находящеюся я j рязненной окружающей среде) рассматривать объект недвижимой Н (щ этом реципиент состоит из двух составляющих: материальной « » i'vMf§| (земельный участок, здания и сооружения, сельскохозяйственны! v t hJ источник природных ресурсов и т. д.) и «одушевленной» соинмпвМН! (люди, проживающие либо работающие на объектах недвижимыми \4 мещенных на загрязненных территориях).
Метод элиминирования факторов, не относящихся к 1в1|1им11ЙЙИ основан на выборе контрольного (условно чистого) района « »ни ими { характеристиками, чтобы все прочие существенные факторы (kpomf *N торов загрязнения), влияющие на состояние рсцигшен'1 К | jbi ри hiphW контрольном районах, были примерно одинаковы. При обомтяйМЯ выборе контрольного района влияние прочих факторов на в< и шимми N
I цмн1 и реципиента элиминируется, а разница между показателями со-||МНЙ реципиента в загрязненном и контрольном районах может быть р^МУМй разницей в уровнях загрязнения по этим районам. Например, I моим не экологически чистого блага, определяющего экологические ц|м и проживания или работы на оцениваемом объекте недвижимости, ■#1 t'Mv Методу контрольный район должен быть подобран с примерно мнмн но отношению к загрязненному району факторами размещения нмои недвижимости, строительными и архитектурно-планировочны-i нярам* I рами (тип и серия дома, строительный материал, общая и жи-i ммМОНДЦ отделка и т. д.), транспортной доступностью и т. п. В этом hi* ри 1НИЦВ между сложившимися ценами на рынке недвижимости И умными ставками по сравнимым районам может определить в денеж-| ймрн • IIпи экологическое благо в экологически чистом районе (по-JtOH и» ВООТВетственно, экономический ущерб от загрязнения в эколо-iли Неблагоприятном районе (негатив) как составную часть рыноч-Н"МИо» ГИ объекта недвижимости.
Нпмяяо такой прямой счет в денежном выражении экологического • в (позитивного или негативного) не всегда возможен как из-за объек-pHff Л'1Я российских условий заниженного рейтинга этого блага на ЦМ НЕДВИЖИМОСТИ (это характерно для развивающихся стран, пережи-1|ММ* фимвнеово-экономический кризис), так и вследствие недостаточ-I Нй»«мш. I п самого рынка недвижимости.
прММВНВНИе рассматриваемого метода требует реализации вышеука-|ИмН номнедовательной цепочки связей (см. рис. 14.1), т. е. необходимо jMloM iTBfte определить величину натуральных ущербов от загрязне-|р|НФй1"нн и среды. Например, при определении заболеваемости на-||М* Проживающего и работающего в рассматриваемом районе, кон-о ммН район должен быть подобран с примерно равными по отноше-| к пи пи иному району социально-экологическими факторами JMMMp'o IП''И состав населения, уровень медицинского обслуживания, НМВВЯИо условия и т. п.; при оценке урожайности сельскохозяйствен ИМИ |* контрольный район выбирается, исходя из сопоставимого с ни ниi.iм районом качества почв, близкого среднегодового количе-рИМн^м, аналогичной обеспеченности трудовыми и производствен-•мич»»ними ресурсами, близкой специализации и интенсификации
fPHjfithf ВТОМ описанной процедуры сравнения показателей контрольно-W и 'немного районов является изменение состояния реципиента (уско-рм фи шнеский износ зданий и сооружений, повышенная заболеваемость рвнмя, енижение урожайности сельскохозяйственных культур и т. д.):
й Шчнш \ши изменения состояния реципиента (объекта недвижимости);
; 4 гнчшш рецидонтв в контрольном н загрязненном рийонвх ооотвеtctbbhhOi
Разница по формуле (14.1) берется по абсолютной величине, нмйЦ ку, например, урожайность в контрольном районе выше, чем в mlр* Htyjj ном, а физический износ зданий и сооружений и заболеваемость МЩ ния - наоборот, ниже. Трудность применения этого метода так июнавя сложности идентификации сравниваемых районов, поэтому при *Н1 пользовании приходится идти на определенные допущения ввиду н»в4 можности проведения «эксперимента» сравнения в искусствен ИМ* Щ виях и необходимости учета множества взаимосвязанных факторов
Это затруднение можно преодолеть с помощью теории мш н омери классификации. Для ее применения рассматриваются не два, в N раИня каждый из которых характеризуется совокупностью М фактором (нмн| чая факторы загрязнения) для рассматриваемого реципиента, нанрмми тип, этажность, транспортная доступность и другие параметры ШМЩ массива при изучении темпов физического износа зданий и заболеияЦ сти населения. Таким образом, каждый район рассматривается KIB Щ в А/-мерном пространстве и вся исходная информация может Оьмь \щ ставлена в виде матрицы
^ ху{} -Щ j = 07),
где х„ - у«й фактор i-го района.
Методы многомерной классификации позволяют разбить mi *» май ство районов на подмножества (классы), объединяющие по СОВОВУНЩ М факторов района. После проведения классификации внутри » I| ; класса выбирается район с наименьшими величинами характернаН1|| рязнения. Такой район полагается контрольным для данного и ни» • и тем изменение состояния реципиента определяется по формуле ( I \ 11
Ограниченность применения метода элиминирования фа* • "ро|1 лючается в его использовании только для фактической оценки Нй)уя ного ущерба при сложившейся нагрузке на окружающую среду Я ПЙЦ ином загрязненном районе. При изменении этой нагруэОДНВПрИн» i и й зультате увеличения масштабов хозяйственной деятельноеi и м и- ( тиве, необходимо использовать следующие два метода определеИИ! щ рального ущерба.
Метод эмпирических зависимостей основан на статист ич<« м»Н мМ ботке фактических данных о влиянии различных существенны * фВЦнй (включая уровень загрязнения окружающей среды) на изучаемый НИМ тель состояния реципиента. Он позволяет получить приближенны! щ рические зависимости между состоянием реципиента и уровнем аорЦ ния при фиксации прочих факторов:
й /U, z),
где (I - состой 11 пс реципиента (темп физического иэнооа эдакий и еосрушеммЙ! Я
ваемость, урожайиооть и т.п.); I вектор прочих факторов;
t - иск гор уровней загрязнения, например, ия концентраций в втмш ф#ре
I Р^УЛЬТате статистгсггической обработки информации по загрязненно-ИИу о I свиваются статистически незначимые факторы и определя-РВИИЧательный видмд статистической модели, включающей те ингре-■ ВЦГрщэнения, кототорые окажутся значимыми.
ерулиость построенп-«ия статистически надежных зависимостей обычно •Вленц небольшим*тм объемом исходной информации и может быть •иена сокращение тем количества исходных факторов регрессионных •И, ВТОМ числе путг^темзамены вектора загрязнителей скалярной оцен-грвнюния (см. в гп пар. 14.6 об индексах качества природно-антропо-ррИнН ереды).
IHOoacc перспектижтвным путем построения надежных эмпирических IMoeiell является i применение метода главных компонент. Сначала •иммнется связь гглглавных компонент, например, уровня загрязнения Р№ значимых фак-жторов с исходными факторами. Затем определяет-Р§ИН4МООТЬ состоянвиия реципиента от главных компонент:
Щ т ^=ф(х); ^ (14.3)
F 2= ф(2)' (14.4)
D = at+axFx + a2Fv (14.5)
* Значение гла1ВД>вной компоненты прочих факторов; 1 Значение глаьевной компоненты уровней загрязнения; Ир Вар параметры сн:звязи главных компонент с показателем состояния реципиент»,
РЙнвИЫв достоинстгзтва модели (14.3) - (14.5) по сравнению с моделью ЛЙВЛМЧестся в тоезм, что метод главных компонент позволяет оце-МИЯНие ИВ состожяние реципиента независимых переменных, чего не I УДми ДОСТИЧЬ при использовании уравнений регрессии. №АииИ|н>яаиный миметод примененяется в дополнение к методу эли-Рр^ВаиИВ С целью ддаетализации результатов последнего путем постро-•bhhi нмостей на г'тгурального ущерба от действия факторов загряз-
bd = q>(z),
Ь 'и иии связи иатиату рального ущерба с действием факторов загрязнения. ВВЯЯ и | имитация in позволяет, но мерных, ВЫЯВИТЬ наиболее существен-
}ве|иры ВВГряэноивния по их влиянию на ущерб и во-вторых, учесть - * намыв измене! нагрузки на окружающую среду в связи с их
Р*ЖМВНВМ на СОСТОИММИС рещпшем юн
□ 14.3. Стоимостная структура I экономического ущерба
Дата: 2019-12-10, просмотров: 287.