Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Ресурсный метод рынка приобретает приоритетное значение и прим*! няется в соответствии с положениями, изложенными в Методическим \щ комендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10 ноября IW4I №БФ-926/12).
Рассмотрим общую структуру затрат при расчете сметной стой mi чиж ресурсным методом.
1. Строительно-монтажные работы
1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций \ЩЩ считывается в соответствии с расходом по проектной документмММ|У нормативными материалами и на основе данных предприятий он Щ вой торговли соответствующего региона на дату оценки
2. Заработная плата основных рабочих - рассчитывается обьРИНШ процентном отношении к стоимости строительных материалов с \*щ том среднестатистических данных по строительству аналш пчЩ объектов в данном регионе
3. Эксплуатационные затраты - стоимость коммунальных услуг, м»щ плуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов И ц
4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооруя ний и инженерных сетей
ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ
1.5. Накладные расходы
ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА
ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строители) монтажных работ)
2. Стоимость инженерного оборудования
3. Косвенные затраты инвестора
1. Инвестиции в землю
2. Оплата услуг проектно-сметных организаций
3. Маркетинговые, рекламные, страховые затраты
4. Текущие расходы в период между окончанием с i рои к шын ми I
1.6. Прибыль подрядчика1
I мрин» индексный метод - это сочетание ресурсного метода с систе-ittft ИВ на ресурсы, используемые в строительстве. Ни » -*ш стоимости (цен, затрат)-относительные показатели, определяе-нт ношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базо-fWMMm mux показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. • 11 МШШеотва возможных разновидностей данного метода рекомен-Р В Применению метод определения сметной стоимости строитель-Hi Пи*е показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в МВВ I митрой России от 4 июня 1993 г. № 12-146.
индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из ба-ш Ґ vpnHHB Цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Прин-I ЙИМММоииния данного метода приведены в Методических рекоменда-
Нверлсденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12-133. Нинрнмрр, приведение прямых затрат (ПЗ), исчисленных в базисном \ IMMI 1991 г., К текущему уровню 1999 г. производится следующим
I Ми91 I КММ99 + ЗПМ91 • К "99 + ЭМ и М"91 • КЭМ и М"99 ,
зп
| прямые затраты, приведенные к текущему уровню 1999 г.;
материалы в ценах 1991 г.; <- Индекс пересчета для материалов к текущему уровню 1999 г.;
■hiработная плата в ценах 1991 г.; I ИИДекс пересчета заработной платы к уровню 1999 г.; М и М | эксплуатация машин и механизмов в ценах 1991 г.;
* ИНДекс Пересчета для ЭМ и М к текущему уровню 1999 г.
Л§ш ни imimiik анионный метод - суммирование стоимости, исчислен-| Йя пп ном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополни-■ И* litpBTi связанных с изменением цен и тарифов на используемые IfM В Процессе строительства.
Рвий^идиМО учитывать, что до наступления стабилизации экономи-ИМФни | in у и пп и и формирования соответствующих рыночных струк-
?
щ НянАолее приоритетными методами расчета сметной стоимости |М |нч у|и шли и ресурсно-индексный. В практической деятель™ JMh партии большей популярностью пользуется базисно-индексный щ pBi*1!. m сметной стоимости.
1 19.4. Определение износа
объекта недвижимости ^ •
HiiIh^ мрмктериэус тся уменьшением полезности объекта недвижимо-I мн|реЙитш1ьок°И прпнлекательностн с точки зрения потенциаль-
ЙМ|и = три и выражается В снижении СО временем стоимости (обесце
нении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие кож ■ \*щ тивную надежность зданий и сооружений, а также их функционаЛйИщ соответствие текущему и тем более будущему использованию, связинн! с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижим ицв в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обуеимеГ ленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на ОНШ деленное использование зданий и т.д.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражение^ износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта НелвЯ жимости, выделяют следующие виды износа: физический, функционмтЦ ный и внешний (рис. 9.6).
| ИЗНОС | ||||
| Физический • устранимый • неустранимый | Функциональный • устранимый • неустранимый | Внешний (экономический) • как правило, неустранимый | ||
Инмичсская жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в те-РИирого объект приносит доход. В этот период проводимые улуч-■ ЙИИСН Г вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта 1|ЧИКйеТ0Я| когда эксплуатация объекта не может принести доход, обо-ЦМнни соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в дан-рИ Менте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже |Ммм ККЛНД в стоимость объекта вследствие его общего износа. Чфимнмимй возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологичес-■рмртчи здания с учетом его технического состояния и сложивших-Щ JPM V Оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оце-IPtOH о объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания рМинмми возраст может отличаться от хронологического возраста в ШУМ ИЛИ меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуа-III * мним эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. ИНМШмИся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период вре-ММ ПИ I м оценки до окончания его экономической жизни (рис. 9.7). ■ЙЬМНнмность определения таких показателей, как срок экономиче-I ♦•• him и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно вы-pR Минификвции и немалого практического опыта.
Снос объекта
Риг. V.7. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
И ним а ОЦеноЧИОЙ практике необходимо отличать по смыслу от нодоб-
Рис. 9.6. Классификация износа объектов недвижимости
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимы!
и неустранимый.
Устранимый износ - это износ, устранение которого физически Вов можно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты ИМ vnf ранение того или иного вида износа способствуют повышению стой МИ ти объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный и ищ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ И1 ставляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рьннноМЯ ценой оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени ииии объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие показатель.
Физическая ЖИЗНЬ здания (ФЖ) - период жеилултацпн здании, и м-41
ние которого состояние несущих конструктивных элементов здании и «и и ветствует определенным критериям (конструктивная надежностЬ| Фи ческая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта шммммвк ется при строительстве и зависит от группы капитальности вдаиищ
Физическая ЖИЗНЬ заканчивается, когда объект сносится
Хронологический возраст (ХВ) период времени, прошедший СИ
ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки,
■ •Иьакта
HlflfMf мцию
Физическая жизнь здания
Экономическая жизнь здания
Дата оценки
Хронологический возраст
Эффективный возраст
Оставшаяся экономическая жизнь здания
I
| Удельный | Удельный | ||
| 11 '«именование элементов | вес конст- | Процент | вес х |
| объекта | рукции, эле- | износа | х процент |
| мента, % | износа | ||
| ФУМДЙМСНТ | 25 | 15 | 375 |
| Мир у iiuii.ic и внутренние капи- | |||
| |ВШ1ме Стены и перегородки | 35 | 20 | 700 |
| М#рекрытия | 30 | 25 | 750 |
| Мрмвм | 10 | 30 | 300 |
| ШШ 111стр. 1 + стр. 2 + ... + стр. 9) | 100 | — | 4200 |
| Физический износ здания = 42% (4200/100) | |||
Таблица 9.1
Методы расчета физического износа зданий следующие:
· нормативный (для жилых зданий);
· стоимостный;
· метод срока жизни. Нормативный метод расчета физического износа предполагает испоим
зование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведбВ ственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила ОЦОИВ физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного коми, тета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях общефизического износа жилых зданий при технической инвентаризации. млУ нировании капитального ремонта жилищного фонда независимо и его ведомственной принадлежности.
В указанных правилах даны характеристика физического износа i »»i личных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле
:100,
1
где F,
п
· физический износ здания, %;
· физический износ /-го конструктивного элемента, %;
· коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости МП * »»$§§ структивного элемента в общей восстановительной стоимости ЗДЯНИЛ
- количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, ЭЛВМ* И тов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процешш обычно принимают по укрупненным показателям восстановитсяыi»»и $Ш и мости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а ДПВ Щщ струкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показвтВД1 и по их сметной стоимости.
Условный пример расчета физического износа нормативным Mti i flJ приведен в табл. 9.1.
Описанная методика применяется исключительно в отечествам Практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следЛ щие недостатки:
· по причине своей «нормативности» она изначально не может уЧ(№н нетипичные условия эксплуатации объекта;
· трудоемкость применения по причине необходимой детализации мя с тру к тинных элементов здания;
9 невозможность измерения функционального и внешнего и ними. 9 субъективность удельного взвешивания конструктивных ним. мм»# В основе стоимостного метода определения физического и ним и н» фи| физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением см мости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устрани и ищи повреждения конструкций, элемента, системы или здания в in мим и ц| восстановительной стоимости
I ♦ I* *М оимое I ного метода определения физического износа заключа-II ИИределении затрат на воссоздание элементов здания. рЦМЯММЙ пример расчета физического износа стоимостным методом ЦЖЯМН! и пит ().2.
Таблица 9.2
| |,м*мгт i.i здания | Восстановительная стоимость элемента, у.е. | Объективно необходимые затраты на ремонт, у.е. | Износ, % |
| 3200 | 640 | 20 | |
| цмпм' и инженерные системы | 800 | И 160 | 20 |
| минжм и Водопровод | 4000 | 1 1200 | 30 |
| i * tими | 8000 | 2800 | 35 |
| 16 000 | 4800 | 300 |
ДямммМ метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в IM В и» "ни Iпом выражении. Поскольку расчет обесценения произ-РИ ИВ ним ми- разумных фактических затрат на доведение изношен-ЯИямрм I ои до «практически нового состояния», результат по данному 1йУ мн ф но считать достаточно точным. Недостатки метода — обяза-■Bi 4Р1ИИН ыммм и точность расчета затрат на проведение ремонта из-ШВИММ» Мвмеитов здания.
иив физического износа зданий методом срока жизни. Показа-Нмнмйпм м о износа, эффективного возраста и срока экономической *«*» мммннюя в определенном соотношении^ которое можно выразить
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком ж и з-мм - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонен-• ••и, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологи-НВ4К0ГО возраста и срока физической жизни этих элементов (табл. 9.4).
(9.4)
И = (ЭВ : ФЖ) • 100 = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] • 100,
где И - износ, %;
ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического
состояния элементов или здания в целом; ФЖ - типичный срок физической жизни; ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов зда| ния с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу
(9.5)
И = (ХВ : ФЖ) • 100,
где И - износ, %;
ФЖ - типичный срок физической жизни.
Применение формулы 9.5 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных про» даж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в фор* муле 9.4.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания I целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
Устранимый физический износ в денежном выражении определен как МЛ'ОИмость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до I о« гоииия, «эквивалентного» первоначальному (табл. 9.3).
Таблица 9.3
Стоимость, у.е.
Определение обесценивания, вызванного устранимым физическим износом
3200 4300 2700 10200
Наименование работ
I't'MOHT участка протекающей кровли Ремонт водопроводной сети Ми v I ренняя покраска и отделка
(Шеоценение, вызванное устранимым физическим износом
| Компоненты •Линии | Восстановительная стоимость за вычетом устранимого физического обесценения, у.е. | Хронологический или эффективный возраст, годы | Срок физической жизни или ОСФЖ, годы | Износ, % | Обесценение, у.е. |
| М» ни три под | 10700 | 5 | 20 | 25 | 2675 |
| Кямялишщия | 20000 | 5 | 25 | 20 | 4000 |
| 1 •омшение | 25000 | 5 | 30 | 17 | 4250 |
| • •• oftl | 55700 | — | — | 10925 |
Таблица 9.4
Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом
компонентов с коротким сроком жизни
(9.6)
где И ВС
О = ВС • (И : 100),
износ, %;
восстановительная стоимость.
На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустря нимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущме».
«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок ЖИМ ни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
«Дол 1 оживу щие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жим ни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т, д.).
Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникав ет вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания спи жена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственниц ку необходимо будет произвести «ранееотложенный ремонт», чтобы§оо* становить нормальные эксплуатационные характеристики сооружении (текущий ремонт внутренних помещений! восстановление учаоткои про текиющей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы воссти опиливаются до «практически нового» состояния.
Vi* I р и и им i.i й физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому фмжческому износу элементов с коротким сроком жизни (табл. 9.4).
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рас-• ••• • •.и»пегея как разница между восстановительной стоимостью всего здания н суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соот-Имнм миг хронологического возриста и срока физической жизни здания 0*Ал, 1.3).
| № | Расчетные показатели | Значение |
| строки | показателя | |
| 1 | Восстановительная стоимость здания, у.е. | 500 000 |
| 2 | Обесценение, вызванное устранимым физическим изно- | |
| сом компонентов с коротким сроком жизни, у.е. | 10 200 | |
| 3 | Обесценение, вызванное неустранимым физическим | |
| износом компонентов с коротким сроком жизни, у.е. | 10 925 | |
| 4 | Восстановительная стоимость короткоживущих компо- | |
| нентов, у.е. | 55 700 | |
| 5 | Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов с учетом устранимого и неустранимого износа | |
| (стр. 4 - стр. 2 - стр. 3), у.е. | 34 575 | |
| 6 | Восстановительная стоимость компонентов с долгим | |
| сроком жизни (стр. 1 - стр. 4), у.е. | 444 300 | |
| 7 | Обесценение, вызванное устранимым физическим изно- | |
| сом компонентов с долгим сроком жизни, у.е. | 20 000 | |
| 8 | Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни с учетом устранимого физического изно- | |
| са (стр. 6 - стр. 7), у.е. | 424 300 | |
| 9 | Эффективный возраст сооружения, лет | 30 |
| 10 | Типичный срок физической жизни здания, лет | 90 |
| 1 1 | Износ долгоживущих элементов (9:10) • 100, % | 33 |
| 12 | Обесценение «долгоживущих элементов» (811): 100, у.е. | 248 435 |
Таблица 9.5
Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом «долгоживущих элементов»
Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструк тивного решения современным стандартам, включая различное оборудо вание, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ. Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуе* тации объекта недвижимости.
Причины функционального износа:
* недостатки, требующие добавления элементов;
• недостатки, требующие замены или модернизации элементов; 9 сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления Элсменюн, ЭЛСМСНты здания и Обо*
рудования, которых нет в существующем окружении и без которым оно н| может соотмстст»<>нать современным эксплуатационным стандартам. Из*
ia ОЧет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
^Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - починим, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют СО-ир»»мгм 1 1 ым стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное обо-i и мои те). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существу-НММ1И Элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата мни pun in mi, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость мим I и ли новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается |ВИ Цоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых В наСТОВЩее время неадекватно современным требованиям рыночных с та 11
S
PTOBi Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется * ТВИршая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений* МИНУС физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидаци-••мам отоимость демонтированных элементов. Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собствен* ИНК дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения « • •« Собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные С |йЧ1»м зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку Полезной площади помещений под конкретное использование, обус-Вовненное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый Ф ункциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стой» Мои м« • tia грат на приведение измененных элементов к их первоначально*
МУ • не ГОшшю.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рым Id недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как !Но• меи I пующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки 1реиия типичного пользователя.
N «мил. 9.6 приводится пример расчета функционального устранимо-(о нитей,
Таблица 9.6
(У.е.)
lUpMiM ни необходимый ремонт и отделку помещений под Ирюшммт немое использование
(« ♦ (тип ни модернизацию: И»iii'iMMii кондиционирования
yjl'i:.......................................... .......................................................... Щ
жижи.» на дополнение отсутствующих элементов:
11 • I мимика ОХраИНОЙ СИСТемы видео наблюдения
i\ ■ - - - ■ ■ ■ ■
^|мнмм1 п. уе»ранимого функционального износа всего
Ml
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
• капитализацией потерь в арендной плате;
• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арен дных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявлен* ного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зда нием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, при*! ходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного оо« татка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводи* мом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 9.7).
Таблица 9.7
| Расчетные показатели | Скорректированные и усредненные (взвешенные) показатели по аналогам | Показатели по оцениваемо** му объекту |
| Годовая арендная плата, у.е./м | 150 | 120 |
| Ставка капитализации, % | 25 | - |
| Площадь, сдаваемая в аренду, м | 800 | 800 |
| Потери в арендной плате, у.е. | 30 | |
| Капитализированные потери в | ||
| арендной плате, у.е. | 96 000 |
Определение обесценения, вызванного неустранимым функцйонвлм ным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации! потерь в арендной плате!
""Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержании щлния в хорошем состоянии, может быть произведен подобным об-рйюм. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функ* им» ma т.ного износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопос-
E
IBmm с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие • Величины эксплуатационных затрат.
Пиеиший (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней сре-ш\ рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры И мммшодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний ними недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в болмшш и ив елучасв является неустранимым по причине неизменности месгомо Им*" ним, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного И 1М0нения окружающей рыночной среды.
для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
9 капитализации потерь в арендной плате;
1 сравнительных продаж (парных продаж);
, • срока экономической жизни.
Me i одом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего ИЭ
Инги производится аналогично расчету функционального неустранимого
И и... i (табл. 9.8).
Меюд парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации ПО недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам), МНИ ним предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг IN МРУГВ только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономики him И'мюоом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в мим, 9,1.
| Таблица 9,8 | |
| (У.е.) | |
| Hi Мй продажи объекта А, находящегося вдалеке от иимиин и рынка | 600 000 |
| Ним пролижи объекта В, находящегося вблизи вещевого рыимй | 450 000 |
| faiMimrt, в том числе: | 150 000 |
| 1 я физических и других различиях объектов А и В | 60 000 |
| 1 В ' о»»! мости. ■ ЫЗВЯИНОЙ блИЗОСТЬЮ ЯСЩвВОГО ринка | 90 000 |
| ||м1#р| стоимости, связанная с улучшениями (90000 • 0,70) | 63 000 |
| Мрниент HiHoett, вызванный близостью вещевого рынки, % | 63000 : 450000 ■ 0,14(14%) |
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устрой» ства в непосредственной близости от него вещевого или продовольствен ного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости!
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет опрс делить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разницавмежду скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчет■ та внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоем* кости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний И3*| нос исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физич#| ской) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Причины сноса:
· необходимость перепланировки;
· расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что но многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно дни тельного периода времени.
Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого зда и и и, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состоя ние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны по4 тенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по укв4 за иным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет о момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие показа* тел и:
1) эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет;
2) оставшийся срок экономической жизни - 60 лет. Процент накопленного износа без учета действия внешнего факторе
рассчитывается по формуле
И ЭВ:(ЭВ+ОСЭЖ) • 100 = (30 :90) • 100 = 33%. Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
И ■ (30: 32) 100- 93%,
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обусловлен НИН гнием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета и. I а т.пых видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и помните! считать полученный результат внешним износом.
Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи, В таких случа-II Целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое Здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономи-чн м»н (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором м|ми ми I ривается какая-либо выгода от этого приобретения.
РПООЛе расчета восстановительной стоимости, а также накопленного И омни определяют стоимость оцениваемого объекта (табл. 9.9).
Таблица 9.9
Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
(У.е.)
| Mi Ирики | Расчетные показатели | |
| I | Стоимость земельного участка | 230000 |
| 1 | Восстановительная стоимость | 500000 |
| 1 | Прибыль застройщика (30%) | 150000 |
| 4 | Итого затрат на строительство (стр. 2 + стр. 3) | 650000 |
| | | Устранимый физический износ (элементы с ко- | |
| ротким сроком жизни) | 10200 Jj | |
| h | Неустранимый физический износ | |
| (элементы с коротким сроком жизни) | 10925 | |
| 1 | Неустранимый физический износ | |
| (элементы с долгим сроком жизни) | 146990 | |
| 1 | Итого физический износ (стр. 5 + стр. 6 + стр. 7) | 168115 |
| у | Устранимый функциональный износ | 38000 |
| Неустранимый функциональный износ | 96000 | |
| II | Итого функциональный износ (стр. 9 + стр. 10) | 134000 |
| 13 | Внешний (экономический) износ | 63000 |
| i i | Общий накопленный износ | |
| (стр. 8 +стр. 11 +стр. 12) | 365115 | |
| |4 | Оценка стоимости имущественного комплекса | |
| hi 1 ратным методом (стр. 1 + стр. 4 — стр. 13) | 364885 |
Для повышения точности расчетных процедур как по определению рНинвмовительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра нммнн компиляция нескольких методик по раочету указанных показа* I а и it и
ГЛАВА
10
Методы оценки земли
Дата: 2019-12-10, просмотров: 298.