Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Выберите тип работыЧасть дипломаДипломная работаКурсовая работаКонтрольная работаРешение задачРефератНаучно - исследовательская работаОтчет по практикеОтветы на билетыТест/экзамен onlineМонографияЭссеДокладКомпьютерный набор текстаКомпьютерный чертежРецензияПереводРепетиторБизнес-планКонспектыПроверка качестваЭкзамен на сайтеАспирантский рефератМагистерская работаНаучная статьяНаучный трудТехническая редакция текстаЧертеж от рукиДиаграммы, таблицыПрезентация к защитеТезисный планРечь к дипломуДоработка заказа клиентаОтзыв на дипломПубликация статьи в ВАКПубликация статьи в ScopusДипломная работа MBAПовышение оригинальностиКопирайтингДругое

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

¹ "| корректировки потока затрат и потока доходов используютов рИЧНЫС етввки, максимально приближенные к действительности!

ГЛАВА

12

 

 

Особенности оценки ■ рыночной стоимости ■"••^ объектов недвижимости, не завершенных строительством ^

Классификация объектов недвижимости. Основные этапы опред $*МФ1Ш$ рыночной стоимости объектов. Идентификация объектов, Ко)фФ*№ ент готовности. Коэффициент износа

 

Методические подходы, используемые при оценке рыночной еимШЩ сти не завершенных строительством объектов, соответствуют СЛОЖИ шнИЩ ся и изложенным в Международных стандартах оценки подходам, 1фНМЦ няемым к оценке объектов, полностью законченных строительством!

 

 

^п 12.L Классификация объектов  ] недвижимости

Й» "ИС1 во зданий и сооружений общественного назначения, а так-

! фмммо здания могут быть использованы в качестве объектов коммер­ции Недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как p|#itMi вПОСобные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости и* и Оы и. оценены с использованием затратного и доходного подходов. ¹ 1ЙМИ1 И сооружения производственного назначения можно разделить

Щ Hf* ^^,'^,,'^п,|,с ФУ^ппы.

Й Н#|1В0Й группе относятся здания и сооружения специализированного |#Нй*ММ1Ий, у которых возможности изменения функционального наша |}Н* мрйКТИЧбСКИ отсутствуют из-за особенностей конструктивных pf* п|Н К Таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, ШИН* И сооружения добывающих отраслей промышленности.

Mi •Нфую группу входят объекты, которые могут быть использованы |§ И 1МВЩВНИЯ в них различных типов производств, а следовательно, JNMwtni более универсальными объемно-планировочными и конструк­циями решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий от-|МйН машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности

 

♦'* tMHibчуемые при оценке объектов недвижимости, не завершенных 1ймИФ<М1Ь0ТВОМ, подходы приведены в табл. 12.1.

не завершенных строительством
Объекты	Подходы
щцЩИН Специализированные здания и сооружения 01Ш Здания С универсальными объемно-цнмнммнчными и конструктивными решениями	Затратный подход Затратный и доход­ный подходы

Таблица 12.1

Цнии». кипите возможных подходов оценки объектов недвижимое!и.

 

 

Определение рыночной стоимости не завершенных строители! объектов основывается на принципах спроса и предложения, ОЖИЛйМЯ замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффеКТИШНЧ использования. В качестве не завершенных строительством обМК'ММ I гут выступать здания и сооружения. Здание представляет собой строи • W ную систему, состоящую из несущих и ограждающих или сонмами НИМ конструкций, образующих наземный замкнутый объем, преднажйЧеННМ в зависимости от функционального назначения для проживания ИЛИ МИ бывания людей, или для выполнения различных производственный НИ цессов. Сооружение - это объемная, плоскостная или назсмпим, миНЯ ная или подземная строительная система, состоящая из иссуши ч, N И ( дельных случаях и ограждающих конструкций и предназначений* Щ выполнения производственных процессов различного вида, xpBHf НИН териалов, изделий, оборудования, для временного пребываний чийЦ перемещения людей и грузов.

При оценке рыночной стоимости не завершенных строи i chm-i М объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей йймййЦ классификация их с точки зрения возможностей выступить в мчйий! объектов доходной недвижимости. Действующие нормы нроектир^ййКИ предусматривают наличие зданий и сооружений производственном* Щ значения, общественных зданий и сооружении, а также жилых вдвиии|

ЛИИ (IUIHkc рыночной стоимости не завершенных строительством _; t и »п носящихся к первой группе, возможно использование в ос _?» 11! |Hi I кого подхода. Рыночная стоимость таких объектов, 0ТИ0 ии*< и им второй группе, может быть определена с применением как за г in ий- и доходного подхода.

 

 

□ 1 2.2. Основные этапы <4*§<#^: оценки стоимости *

 

||i , ни «и it* ■ 11 i 111111.111 на сравнительном анализе продаж при оценке не _и «, шп.и строительством объектов, имеет крайне ограниченное при* Емннмр ^и • ^,:t влоисноотей раочета поправочных козффицивитов.

 

1Ш

 

 

Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и сопру* ний, не завершенных строительством:

· ознакомление с объектом оценки и его идентификация;

· осмотр и описание объекта;

· сбор и обобщение информации, необходимой для проведения онинмн

· расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренный С1 tHp дартами подходов.

Рассмотрим основные этапы более подробно.

Идентификация объектов. К особенностям не завершенных с i рнм и• .»♦ ством объектов, требующим идентификации, относятся:

· определение отраслевой принадлежности объекта;

· классификация его сточки зрения отнесения к объектам специа/имИ рованной и доходной недвижимости;

· наличие проектной документации и дата ее утверждения; <

· площадь застройки;

· дата начала строительства;

· дата фактического прекращения строительства;

· идентификация конструктивной системы здания и сооружении

· разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро% ИМИ снабжения и т.п.);

· степень завершенности строительства в целом и по отдельным НИЩ структивным элементам.

Как отмечалось выше, идентификация объекта в части отнесении BI и * специализированным и неспециализированным типам недвижимости ММ ределяет целесообразность применения того или иного мстоашич i • подхода к оценке.

Сбор и получение информации. Наличие проектной документации* ем правило, позволяет получить большую часть интересующих ОЦеИНЦШ сведений об объекте.

В настоящее время проектная документация разрабатывается Им <а HOI ве задания на проектирование в соответствии с исходно-раэрешИТеяйНЯ документацией и с соблюдением требований Инструкции о порядке |М1|! работки, согласования, утверждения и составе проектной док ум. и ыннЦ на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНи! I ! 1 «ОММ

Основные объемно-планировочные и конструктивные решВНИЯ *Щ объекту содержатся в разделе «Общая пояснительная ta миска» И ном Щ разделе проекта приводятся сведения о потребляемой годовой мощИиОЯ в части электро-, водо- и газоснабжения.

Необходимо также уточнить дату утверждения проектной докуме(И| цни. Следует отметить, что одним из важнейших составных елемен? исходно-разрешительной документации являются условия иишвнерн обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) НЛМ| бами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, кянянн нижи, газоснабжения (при необходимости), энергоснабжения и in Кяк нрввн4Ј

 

 

цийинсмые для проектирования объектов технические условия по их ин-ф, м. |тому обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот пери-ВЦ аОСтавляет в среднем 3-5 лет. Если в процессе сбора информации будет ммновлено, что срок действия исходно-разрешительной документации ■ВМЖЧИЛСЯ или планируемое изменение функционального назначения ррм ми требует наличия дополнительной мощности в части инженерно-I мПееиечсния, то затраты, связанные с получением нового комплекта рмодно-ра^решительной документации, должны быть учтены в расчетах.

(ь 11 н ■ деление площади застройки необходимо в тех случаях, когда про-р|ммн документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не И» I I возможности определить площадь (объем) не завершенного строи-|ВМ 1 'ВОМ здания и сооружения иначе, чем произвести обмер геометри-ИИ* размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным га-НрН IBM¹.

Информация о датах начала и приостановки строительства необходи-|Й имя определения величины физического износа объекта, а в случае от-|м Iими проектной документации - для оценки срока действия исходно-Ш*|ммни и ш.иой документации.

I* ЮМТИфикация конструктивной системы здания (сооружения) в соот-|о • мни 0 классификацией, используемой в справочных изданиях комма |нн I < > ИНВЕСТ», позволяет правильно подобрать укрупненный пока-ММ| 0Т0ИМОСТИ строительства объекта, а также требуемый индекс для ИИ¹» чета значения подобранного показателя в уровень текущих цен на ptV им- и ки для соответствующего региона. I И инструктивные системы зданий (сооружений) «КО-ИНВЕСТ» пред-1#В»»им• г собой классификацию типов зданий и сооружений в зависимое-щ аоч< i.i и и и преобладающих материалов, используемых в несущих и ИнФиаюитх конструкциях. Типы конструктивных систем приведены в ^:$MW 1'и 12.3.

Таблица 12.2

о Рима неруж-Ьрй* лающих ЁШнпукций рйнч

I

! I

«чин

■Ими »»« hi линч»

% г? ИИ

НВлурв перехода в расчетах от площади объекта, определенной по наружным *м * общей (полезной, арендуемой и др.) плбщвди помещений изложеня в

ТГ

Коне I рук I ни аые системы зданий

 

Материал несущих	Класс (тип)
конструкций	конструктивных систем
Железобетон и сталь	КС-1
Древесина	КС-2
Железобетон в бескаркасных системах	кс-з
Железобетон в каркасных системах	КС-4
Сталь	КС-5
Сталь и железобетон	КС-6
Древесина	КС-7

mi

Материал	Класс	Материал
конструкций	системы	конструкций	гиг 10
Нерудные минералы	КС-8	Стальные трубы
и бетон
Монолитный железо-	КС-9	Древесина
бетон
Сборный железобетон	КС-10	Кабели и провода	|«
Конструкции стали	КС-11		- —J

Табл и ми

Конструктивные системы сооружений

 

Сведения о разрешенной годовой потребляемой мощности и............... • ни^ь

ных систем объекта требуются оценщику для определения возможной HI изменения его функционального назначения. При отсутствии проешмищ документации такие данные получить невозможно, поэтому цслссоопрщ но проводить оценку, основываясь на средних показателях подо , 1н**Н ро- и газопотребления аналогичных объектов.

 

 

□ 123. Расчет коэффициента готовности

 

Коэффициент готовности строительной продукции определяем^ МШ ношением суммы всех денежных средств, израсходованных ив спмрум} ние объекта недвижимости, включая затраты на строительство и мпнуШ ние исходно-разрешительной документации, к восстановительной < юнмИ!

с i и объекта.

Величина израсходованных денежных средств может быть р.и» мм»»ни| с использованием метода прямого счета и метода остатка.

Метод прямого счета основан на определении величины затрат ми полнение работ по каждому конструктивному элементу здания (Ooopyfl ния) и суммировании полученного значения с затратами на полуЧРИШ исходно-разрешительной документации.

Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному *$лем#М может определяться с использованием как элементных, так и Укрупнен ных стоимостных показателей справочно-информационноН базы.

При использовании элементных сметных норм и расценок на м 11н#Ц тельные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо ним делить физический объем выполненных работ по каждому конструий| ному элементу, выраженный в принятом для данного вида pa6otИ1м» |«н теле (м\ м' и др ). Расчет физических объемов выполненных pa6ot мин быть проведен на основе проектной документации или путем обмера iff метрйчеоких размеров конструкций!

Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, ум-■ ИВЮТСЯ на соответствующие расценки с доначислением накладных рас-liHMih, сметной прибыли (если они не учтены расценками), прочих и не-рИйДВНДеННЫх работ и затрат в размерах, предусмотренных действующи­ми Нормативными документами.

Аналогично определяется стоимость работ при использовании укруп-Циии.1 - Показателей по видам работ. Применение укрупненных показате­ли I гОИМОСТИ на удельный измеритель здания (сооружения) позволяет йнм чн ш и» стоимость работ по каждому конструктивному элементу при ринмнш их полного завершения путем умножения стоимости готовой стро-р|0МйНой продукции на долю стоимости работ по отдельным конструк­тивным элементам от стоимости объекта в целом.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента

1

|№МИВЮТСЯ на соответствующий коэффициент готовности и затем сум-мруютсм,

¹¹ !'И использовании метода остатка в основу расчета коэффициента И и ми ни i и положен принцип уменьшения восстановительной стоимости (•Иьимн недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения ф||«»»н НЧ1 ы i п.1 объекта. Эта величина определяется с использованием тех Ре Ншиодов, которые применяются в методе прямого счета.

¹¹ ги оценке не завершенного строительством объекта недвижимости ёммнчмии отоимость, определяемая в рамках затратного подхода, вклю-ВТОИМОСТЬ строительства объекта, определяемую в соответствии с Мь I и \ н м 111 1 м и нормативными документами, сопутствующие затраты (оп-fhMrt vi'HVi по выдаче исходных данных и технических условий на проек-Й1|1ии*«• им , по согласованию документации на строительство, затраты на Й|ННЧИИГ| рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привле-■ММй нредишых ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом ■Мини и определяется по формуле

С = С +3 + П-И,                                                                    (12.1)

поест        стр       сопутст                      '                                                    ^v ' /

си him ость строительства; * Сопутствующие затраты; » предпринимательская прибыль;

величина совокупного износа.

* гй мер еопутствующих затрат, связанных с получением и определени-ЙНИД1М' г-i ipcin и I с л ьной документации на строительство, определя-Р I М|и и |» 11 1 их от стоимости строительной продукции на основании ре* |инй fib Iим органов федеральной исполнительной власти, национально-МИримсмпмх и административно-территориальных образований. Ирм определении стоимости строительной продукции целесообразно

рНммМмиш I. меюды:

VbpvHiHiiui.ix показа гелей стоимости на единицу измерения здания ¹ Им щмменпни о расчета.

Состав затрат, необходимых для возведения здания (сооружен и и \ зависимо от метода определения стоимости строительной продукции жен определяться в соответствии с действующими нормативными^ ментами.

Метод укрупненных показателей основан на использовании УМЕ показателей стоимости строительства зданий (сооружений), например единицу измерения (м³, м², пог. м и др.) оцениваемого объекта.

Стоимость строительной продукции определяется по формуле

^пр ^т Су_С * К_КОр • И_с *Q * К_гот,   .. <>н               *л (I

где С - стоимость строительной продукции в текущем уровне цен;

С - справочный укрупненный показатель стоимости строительной нриауВ!

ус

в уровне цен, учтенных справочником; К_кор - общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры • a Hfft||

емого объекта и объекта-аналога и затраты, связанные с УСЛОВИЯМИ '"'УВН

ствления строительства в конкретном районе, по сравнению с норммцЭ

ми, предусмотренными в справочном показателе; дат - индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по < рнмм»мВ|

со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного i и ними Q   - количество единиц измерения справочного показателя;

К - коэффициент готовности строительной продукции.

При использовании метода поэлементного расчета стоимос и. 1>нИ| тельной продукции определяется по формуле

п                            т

С„_р = Е(^Сс«^Ис + l^y)Vi_KOpQK_m,

где С . - стоимость строительства /-го конструктивного элемента;

АС.- увеличение (уменьшение) стоимости /-го конструктивного элемент

При расчете стоимости строительства применяются стоимостные ttf казатели, зафиксированные в уровне цен на определенную да i у 1 о^иа*м значений справочных показателей в текущий уровень цен oeyin- ■ • iHBefg с использованием системы индексов цен.

Справочно-информационная база для определения стоимости ИМ тельства объектов недвижимости включает:

• сметно-нормативную базу системы ценообразования и > м............. it ММр

мирования в строительстве;

* систему справочников оценщиков.

Сметно-нормативная база системы ценообразования и i мс ми и и мир мирования охватывает государственные, федеральные, мр< >п нюлмвеиИ отраслевые, территориальные и фирменные элементы и укрупненные 1м| ные нормативы, а также методические Указания по определению ♦ оммИ сти строительной продукции. Система справочников, ра фаОотаиикПИ оценки и содержащих стоимостные показатели для определении иня*и(| риэационной стоимости, включает отечестввнные и заруба*ные и • ««им

ВОС га и и структура используемых в расчетах индексов изменения сто­ни и строительной продукции должны соответствовать составу и струк-ре применяемых стоимостных показателей.

11|И|(1ыль девелопера. Важным структурным элементом рыночной сто-рЙНЧ и объекта недвижимости является прибыль девелопера. Деисаопментом называют процесс развития территории и подготовки ■Mb И Объектов с целью их нового использования. Прибыль девелопе-формируется за счет разницы между полученным доходом от реализа-•Н мнаимх объектов недвижимости и первоначальной стоимостью зе-ИМИМ о участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) ВМЧВЧом всех расходов, связанных с реализацией проекта. [Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием:

• метода остатка;

* Метода дисконтированного денежного потока. \ Примвр. Рассмотрим последовательно возможности использования (ЮМННЫХ методических подходов к оценке не завершенного строитель-

МИМ ВДВИИЯ производственного предприятия пищевой промышленно-Щ ¹ I роитвльный объем здания составляет 2000 м³, площадь -^400 м*. |Мрш иТИровано одноэтажное, двухпролетное здание.

На МОМеНТ оценки полностью закончены работы по устройству фун-■NMHliB, каркаса. Частично выполнен монтаж панелей наружных СТОН • и» и и| у до ?._ч5 м. Объект был начат строительством в 1992 г. В 1994 г. Мо1Ы были приостановлены. Оценка проводится по состоянию на •имч'Н 3001 г.

Амман I исходной информации позволяет сделать следующие выводы I Оцениваемое здание относится к объектам недвижимости, функци-МмйНои назначение которых может быть изменено. Здание одноэтаж-|| ВМИИВ помещений составляет около 5 м. Строительство приостанов­ки На toll era an и, когда внутренняя планировка помещений может быть

рименм

\ Наружные и ограждающие конструкции выполнены из сборного Щ$юОеюнп, что позволяет отнести оцениваемый объект к конструктив-М им и м< КС 1

• IpMoi I am и»ка строительства в 1994 г. позволяет сделать вывод о том, Врмв *•' апя исходно-разрешительной документации*закончился. При использовании метода расчета стоимости строительства по ОТ-- hi mi йинструктивным элементам проводится обмер возведенных кон-i мни» и составляется сметный расчет на их строительство, что требует ■рнвнецемив и работе специалистов по составлению смет или наличия у ШМНМВО * •и»ГВвтетвующей профессиональной подготовки.

 

' Нке аммии» ivt'Mwe it расчетах показатели приняты только для целей иллюстрации ж и = ми нпаколии к оценке, В примере не рассмятришютоя процедура оценки зе-

■ • ill Н Ы И -1 - 'I'll

 

Определение стоимости строительства методом укрупненный HoMtfll телей можно осуществить по данным справочников, содержащих инфнШ мацию об удельных стоимостных показателях.

Для целей настоящей оценки был подобран соответствующий ним и тель стоимости строительства на 1 м³ аналогичного производствен МНЯ здания по данным справочника оценщика «Промышленные здании- И* личина этого показателя с учетом корректирующих (поправочных) •••• м|| фициентов¹ пересчета в уровень цен на дату оценки составила 8Ј0 I »vHf i

На следующем этапе следует рассчитать величину затрат, нсоОмчМЁ мых для получения нового комплекта исходно-разрешительной домумаИ* тации. Как правило, она может быть определена в процентном о i миМИН нии от стоимости строительства объекта. Величина затрат, симзиннМ! j получением исходно-разрешительной документации, дифференцирует по регионам, и оценщикам рекомендуется определять ее величину МАШ симости от местоположения объекта оценки. В расчете данные 'ни|нн|| принимаются в размере 0,005, или 4,45 руб./м³(890 руб./м³1 0,003)1

Коэффициент строительной готовности определяется двумя спосоОйМИ

Первый способ предполагает расчет коэффициента готовности но м ♦ дому конструктивному элементу в стоимостном выражении и ОТИ0У#МЦ| полученного результата к сумме затрат на строительство объекта и ними чение исходно-разрешительной документации.

Реализация этого способа требует информации о структуре удслйНИЯ стоимостного показателя по конструктивным элементам, кото|мм ю4( содержится в справочнике. Расчет коэффициента строительной Г0Т01НН1Ј ти межно осуществить в табличной форме (табл. 12.4).

	Доля стоимости кон-		Степень	Kci м1М1Н »• •
Конструктивный элемент	структивного элемен­та в общей величине удельного показателя		выпол­нения работ,	строите ммий! Ј ни пинии И
	%	руб.	%	/0	Р||
Фундаменты	8,7	77,4	166		771
Каркас	17,3	154,0	100	17,3	14(1 \
Наружные стены	26	231,4 Ш	50	13,0	jljjf 1
Перегородки	1,1	9,8	—
Перекрытия	5,1	45,3
Кровля	7,3	65,0	н
Заполнение оконных
и дверных проемов	5,8	51,6	м
Полы	4,3	38,3	mm
Отделка	7,9	• 70,3
Отопление и вентиляция	5,6	49,8		< мш
Водопрннод и канализация	3,3	29,4	mm
Электроосвещение	1.9	17,0	. т
Прочие рибом.1	" Ш,	50.7
Итого		800,0		V)(0	ЯП

Расчет коэффициента строительной готовности

¹ Расчет лрпраючных коэффициентов приведен i гл. I 4

Таблим \ III

I н I* 11 м образом, коэффициент готовности составит:

347,1 : 890 + 0,005 = 0,395.

I ввотаетствии со вторым способом для определения коэффициента ЦНОСТИ необходимо установить величину затрат, требующихся для МИеМИЯ строительства объекта. Размер средств, необходимых для окон­це • I роительства, можно рассчитать по данным разд. 5 справочника ИН1ИКа «Промышленные здания» или другим укрупненным показате-рв ипднм работ, если предполагается изменение функционального Им чиним объекта. В расчете затраты, необходимые для окончания стро­им иш, принимаются в размере 2600 руб./м², что в пересчете на 1 м³

^|

Им •осiпиит 520 руб. Щ ли коэффициент готовности составит:

(890 - 520) : (890 + 4,45) = 0,413.

Отличные значения коэффициента готовности получены вследствие рйкшвания разных информационных массивов о стоимостных пока-

 

релмее значение коэффициента готовности. В дальнейших расчетах рМИк может использовать среднее значение коэффициента готовно-■RIHV.V

МиМИМО затрат на приобретение исходно-разрешительной докумен-рИН а соетаве сопутствующих расходов следует определить стоимость ЛИМИмиц«нмм кредитных ресурсов для строительства.

Циримд iu першения возведения объекта с учетом времени на получе-iNHiui о комплекта исходно-разрешительной документации в соответч ШИ И МОрмпми продолжительности строительства определен 15 мес. И*й! и» ¹ проводится из предположения поквартального получения lffe#tl И Процентной ставки 7,5% ( за период).

fJuHo -111 mi cjn.iio следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содер-Пие •» им I I.U I пи -дсисло пера. Для целей настоящего расчета эти затраты ни и*.и.» и и в размере 5%. реннчипа предпринимательской прибыли для оцениваемого типа не* Ифнми' in принимается 10%. Отметим, что значение данного показате-с « ИМ1Ч1ДУСК м определять для каждого региона и типа оцениваемой

иимимоош.

пМ/м втоимость объекта без учета износа составит: • i*i ни мое I в строительства 890 руб./м' • 2000 • 0,395 ■ 730 100 руб.; I пину 111 и у ми п I к* затраты: . ннйученис исходно-разрешительной документации ⁴¹ ню . 0,003 ■ 3515 руб.;

НН|чи Mi | им i.iIшi.iг с привлечением кредитных ресурсов, 118 033 руб.; НШ'нлм ми маркетинг, рекламу и содержаниефирмы-денслопера ми Ню 0|05 36 505 руб.; I •• ы I pa I 1088 173 руб.

 

Предпринимательская прибыль 1088 173-0,1 = 108 817 руб.

Всего стоимость объекта с учетом предпринимательской Приб|| 1196 990 руб.

I i*i ми величина физического износа определяется по формуле

И_к = Т- Н -1,1,

физ                аморт

Величина физического износа, %;

 

(12.4)

 

□ 12.4. Растет величины физического износа  f

 

Величину износа не завершенных строительством объектов Йр^Л! тительно определять с использованием метода разбиения, преДУ^МВ вающего расчет величины физического, функционального износа ШI са от внешнего воздействия.

К сожалению, в настоящее время в литературе вопросы расчо1и Ф ческого износа не завершенных строительством объектов приметней к процедуре оценки их рыночной стоимости пока не разработаны

Величина физического износа может быть определена ПО рсзуЛМВК строительно-технической экспертизы. Однако привлечение зкеиср'ИВ пряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую с i онМ работы по оценке, и не всегда возможно.

Признаки физического износа отдельных конструктивных ЭЛСШ зафиксированные в некоторых нормативных документах (например, 53-88), сформулированы для условий эксплуатации конструкций мри личии закрытого теплового контура и поддержания нормальною ИМ нерно-влажностного режима в основных помещениях.

Не завершенные строительством объекты, не имеющие кропан, и» шенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также 1В| которых не проводились работы по консервации, испытывают во niHIBf повышенной влажности, агрессивности воздушной среды и разинчи температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкции открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных «апМмНИ

Степень увеличения износа конструкций, находящихся вне замкну го тепловою контура, может определяться экспертным путем, в ff соотношением минимальной продолжительности эффективной ОМИВ тации конструкций из сборного и монолитного железобетона до и* ♦ становки на капитальный ремонт при условии их эксплуатации в норм ном режиме и в тяжелых условиях, включая Открытые сооружени!* экспертной оценке величина поправочного коэффициента может ми вить L1 1,15.

Таким образом, размер физического износа может быть рассчитай к скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений! данного типа здания (сооружения) с учетом условий пребывании и «ми

рукций вне теплового контура.

» Период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки;

Н _им норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения).

И рассматриваемом примере величина износа составит:

р\  .                  • 7-1,0%-1,1 =7,7%,                                                                ^зМЯ

JNWJIM6 090 руб. 0,077 = 92 168 руб.                                                                                                        *И

t ак им образом, рыночная стоимость объекта, определенная с исполь-1НМНИВМ la I ратного подхода, составит:

1196 990 - 92 168= 1104 822 руб.

 

Контрольные вопросы

 

Н какой очередности должны учитываться поправки, выраженные в JM И определенные в виде коэффициентов? М каких случаях вводятся поправки на различие в объемах оценива-■И •мини и здания-аналога?

И о какому объекту корректируются показатели стоимости - по оцс Мемому ооьскту или по объекту-аналогу?

В Мам отличается паритет покупательной способности валют на на рКВДВМЫЯ строительных рынках от курса валют, устанавливаемого Бан-рМ Pi« ни?

! М каких случаях необходимо применение корректирующих регио-Нкио 1КОМОМИЧССКИХ коэффициентов?

i I Никой индекс цен на строительную продукцию правильнее иополь-еОв дам пересчета базисных стоимостных показателей в уровень цен на || II именки? щ\ и» р и ш мой;

Й1 региональный;

!*01 ионнньный, рассчитанный для конструктивной системы оцени* »••*»» мания.

| Какие формулы могут быть использованы при определении восстя» p|f* •« мои стоимости с использованием зарубежных справочников в

 

01 ими обьск I построен из российских материалов силами отечествен-■ Инд рил мы* оргакия

Г11AI (Л

13

2. Верно ли утверждение, что проектная документация П(МВОЛИ0Г Ш
лучить большую часть сведений об объекте?

а) верно;

б) неверно.

3. По какой формуле ведется расчет коэффициента готовности шими!?

а)ТН  1,1;

аморт ' '

б) (К : С) + Р;

в) К + С + Р.

б) если при строительстве объекта использовались отечественный К рубежные материалы.

8. В чем состоит отличие площади зданий «брутто» от ПЯОЩиЛМ ний «нетто»?

9. Какие виды затрат относятся Методическими указаниями Гв России по определению стоимости строительной продукции МДС-Ш к категории «прочие работы и затраты»?

 

Тесты

10. Назовите известные вам отечественные справочники укрупним
показателей восстановительной стоимости, стоимости строительств!
ний и сооружений. Назовите также известные вам источники периоде
ской информации о динамике цен в строительстве в России.

I Трактика достоверного ■ *»т

J8_                                                                              Л.

определения полной      ^:л*Я

восстановительной стоимости Щ

 

 

ЩШнйм hhwhuh поправок. Практический пример внесения поправок, объектов, расположенных на территории Российской Феде-

 

IpNtb I пины - детальное рассмотрение методов и приемов использования |МНн!|Мишиных носителей информации о стоимости зданий и сооруже-N а Частности, методов введения многочисленных корректировок.

 

□ 13.1. Методы внесения поправок j

МйН1ДЫ определяются в зависимости от выбора оценщиком инстру-(Марин ДЛЯ работы. Так, при оценке производственной недвижимости И1н Иеиользовать Справочник оценщика. «Промышленные здания» Минн Программный комплекс (ПК) «Оценка промышленных зданий». РР§НМ Случае* предусматривается ручной поиск объекта-аналога и вве-Р Ммнравок к общей стоимости 1 м³ строительного объема здания; во |И Мучие поиск объектов-аналогов автоматизируется и вводится INlil ЧИСЛО поправок, причем последние дифференцированы по кон-РНМНММ элементам здания и видам его инженерного оборудования! ' '«мемифим логику оценки промышленного здания при испольэова-а HHHtae названного программного комплекса, и HptH рнммпом комплексе КО-ИНВЕСТ«Оценка промышленныхэда-* Ш жми. »ус11 и следующий алгоритм определения скорректированной •и ии^егм и о витальной стоимости промышленного здания (С):

п               т

 

/-1 >|

MH|t»m«hiiii.iii показатель базисной стоимости по /*му конструктивному эле^-fy или виду инженерного обеспечения, руб./м* строительного объема МИНИН

ни» ммммнии величинау-й поправки по /-му элементу здания, руб./м* объема

НИЩИЙ корректирующий коэффициент по второй группе поправок (прои I мнение корректирующих коэффициентов); нммн'И'гпн) элементов;

•И4лнч#с1 но поправок первой группы.

 

Абсолютные величины поправок первой группы определяют! и wrt§

симости от характера влияния различий в параметрах оцениваемою т ния и здания-аналога на стоимость рассматриваемого элемент! 'HlBHOj Так, чем выше высота одноэтажного здания, тем на больший обьем |И пределяется стоимость горизонтальных конструктивных элементом (i йЦ| зонтальных элементов каркаса, покрытий, кровли, полов). Например поправка на стоимость устройства кровли составит:

АГ                   ^Сс.кровли'(Я_а-Я₀)

"^кровли ~                          г,                     '

 

где С    - справочный показатель стоимости кровли по объекту-аншаа у»

с* кровли

Н и Н - высота одноэтажного здания соответственно аналога и он<чннм»мм|

3      О

здания, м.

По аналогичному принципу рассчитывается и поправка на рй1ЛММИ§ высоте этажа для многоэтажных зданий.

Если по сравниваемым зданиям имеются отличия в наружны* Cl*Mi (например, оцениваемое здание пристроенное и поэтому из ОТОНМ*Н^

объекта-аналога необходимо исключить часть наружных стен), 10 ие!|

чина соответствующей поправки определяется по формуле

дс = - С____ -a__________________________________ (IM

стен   с. стен

где С_ссген - справочный показатель стоимости стен по объекту-аналогу;

а -доля отсутствующих стен оцениваемого объекта (например, и и у" IM торцевая стена, доля которой в общей площади состаеляет Чщ

а = 0,2).

 

Стоимость некоторых видов конструктивных элементов ЛС1 ко м- ⁴ быть уточнена оценщиком, так как площадь этих элементов логко онреЦЦ ляется, а в информационной базе программного комплекса имею и и у/ИМ ные стоимостные показатели по вариантам конструктивного ИСПОИИИМЦ этих элементов. Так, если оценщик установил, что на 1 м³ объема мниМИ ваемого здания приходится S м² перегородок, а удельный показа геяв Htifl мости составляет ^перег» то величина поправки на различие в копим* *tee и конструкции перегородок составит:

^перег * Q.nepcr " Cwper • S_n , где С. _г - справочный показатель стоимости перегородок по объекту имюмн v

 

Поправка на влияние климата на стоимость устройства фуинамимнв и наружных ограждающих конструкций учитывает, что при строИНМИ стве в районах с расчетной температурой наружного воздуха ^{,п 1} ф>0ь даменты будут дешевле на 5%, а стены и кровля на 8%, При втрпмЮИМ стве в районах с расчетной температурой ~40*С фундаменты пулу i щ

I на I" и, стены - на 9, а кровля - на 7% (справочные показатели разра-ЁрЫ Дам районов с расчетной температурой -30°С). ■ЦМЛИКВ корректировки справочных показателей предоставляет оцен-|f Ки 1МОИ(НОСТЬ внесения изменений в стоимость любого конструктив-[ §йемеита или любого вида инженерного оборудования, если у него И II01 о имеются веские основания. Мин (ми» mi на различие в объеме $даним относится ко второй группе по-Bf ЯВИЦ| Выраженных в виде корректирующих коэффициентов.. Если объем pINBBCMOro здания больше объема здания-аналога в 2 раза и более, то к ■ряВМЧному показателю вводится понижающий коэффициент 0,86. Если Йн^М Оцениваемого здания меньше объема здания-аналога в 2 раза и *" «• справочному показателю вводится повышающий коэффици-I Ч

1маЧ0ИИВ корректирующих коэффициентов при меньших отличиях в pi рассчитываются с помощью специального алгоритма, встроенно-[ I йрн| раммный комплекс.

IfpH сейсмичности более 6 баллов предусмотрено введение корректи-Вимм* шнффициентов 1,04, 1,05 и 1,08 соответственно для сейсмичности ■ fa a iUiiioa

fNm Перехода от суммы прямых затрат,, накладных расходов и прибыли М^нмм'лмтие к полной стоимости строительства (без учета НДС) ука pHiyBi Оумму умножают на коэффициент 1,15.

•♦имиоь 11 ого коэффициента для конкретных условий осуществления ЙМЮЛЬВТВИ можно уточнить с помощью алгоритма, реализованного в

 

"нирвана ИВ региональное различие в уровне цен (по сравнению с Мос­ями об пастью) вводится автоматически. В информационную базу ПК "N Твблица регионально-экономических коэффициентов КО-ИН-¹ 1Ифферонцированных по классам конструктивных систем зданий I рВ4Л> Ii2 Сборника «Индексы цен в строительстве»). Поскольку в каж* IМСИОИВ имеются зоны с ценами в строительстве, существенно о гаи ЦйЖММвН от среднерегиональных цен, оценщику предоставляется воз-

РрИн» IЬ ВВесТИ ЮНОЛЬНО-ЭКОНОмический коэффициент наряду С региона л ь РИ ^нИнмнчес'ким.

|1ермш| от цен на 1 января 1997 г. к текущим ценам осуществляется с РШмо соответствующего корректирующего коэффициента. Величина Г|0*ффнциеита публикуется во всех последующих выпусках «Индек* |ри* В ОТрОИтельстве» в разд. 2.2 «Корректирующие коэффициенты ИМ именам Справочника оценщика «Промышленные щания» и ПК Iff HMHI < Г«Оц< жка промышленных здании» по характерным конструк» ими ■ hi «-мим зданий и сооружений в региональном разрезе по срав-РНМи Ґ и оаием цен 1996 г.»,

IрЦетим изложенного формула (13,1) может быть записана в размер

I C_ci + ДС_Я/ + АС_Л/ + АСдг/ + АС_схен</ + АС_перег / + ДСфом,'!¹ + АС_0Пр / + АСфу_НДj + АС_П0Л>|- + ACjg^j + АС_Кр_ОВЛ1Г/ *

i-1   i=\

+ Д^клим./^{+ АС}кра + ^AC ocp.i + ^АСов./ + ^дС_в.к./ + АцЯ [ +АС_сул+АС_п0>/

 

^х ^объема * ^сейсм *^пз * ^рег-эк *^зон-эк *^инфл ' ^альтерн ' ^доп " НД<

где а) поправки к базисной стоимости /-го элемента здания в руб./м³ стронем объема здания («+» увеличение, «-» уменьшение), учитывающие разЛИЧИВ ■ объемно-планировочных параметрах

^ДС_А/

АС

- высоте одноэтажного здания;

АС

neper./

· высоте этажа многоэтажного здания;

· количестве этажей;

· степени оснащенности здания наружными стенами;

АС

· количестве перегородок;

· количестве фонарей;

фон./

АС _/ - прочих объемно-планировочных параметрах; конструктивных решениях

пол./

· конструкциях полов;

· конструкциях заполнения оконных, дверных проемов и ворОТ!

АС

АСф . - условиях устройства фундаментов; АС

зап./

АС_{к ли /} - конструкциях кровли;

кровли

АС . - климатических характеристиках района строительства ВЛИЯЮЩИЙ ИВ

раты на устройство фундаментов, стен и кровли; АС' j - прочих конструктивных решениях;

ос р./