Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2025
Расходы на охрану
Расходы на рекламу услуг
5) Резервный фонд на восстановление.
Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ДВД (8%).
6) Управление.
Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью - сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%)
7) Обязательное страхование недвижимости.
Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов в пересчете на долл. и составляет 400 ед. Предполагается, что данная величина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые имущественные объекты.
8) Оплата услуг сторонних организаций.
Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие темпы роста данных услуг (табл. 6.9).
Таблица 6.9
| Услуги организаций | Процентное отношение от ДВД |
| Нотариальные, юридические и аудиторские организации Коммерческие банки 11|><><|ис '»|>i пин lit.;>ш | ЗМ 0 -ИМ------------ .... |
9) Прочие расходы.
Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большин-* | на аналогичных объектов.
ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Предпринимательские расходы.
Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД - Расходы на обслуживание долга. В нашем примере объект недвижимости не обременен долгосрочными кредитами на капиталовложения, следовательно, принимаем ■ Ту величину равной 20% ЧОД.
| Расчет денежного потока | 1 -й прогнозный период | 2 -й прогнозный период | 3 -й прогнозный период | Постпрогнозный период |
| гшд | 8805 000 | 7975 000 | 7147 000 | 6440 000 |
| Поправка на недозагрузку, % | 25 | 20 | 10 | 7 |
| Иинривка на недосбор платежей, •к | 15 | 10 | 5 | 5 |
| прочие доходы | 0 | 0 | 0 | 0 |
| дшд | 5613 188 | 5742 000 | 6110 685 | 5689 740 |
| Операционные расходы, | 3018 180 | 2925 851 | 2852 826 | 2744 798 |
| и him числе | ||||
| 1) Налоги | 585 330 | 588550 | 597 767 | 587 244 |
| * налог на землю | 57 000 | 57 000 | 57 000 | 57 000 |
| * налог на имущество | 388 000 | 388 000 | 388 000 | 388 000 |
| '* Налог на пользователей автомо- | 140 330 | 143 550 | 152 767 | 142 244 |
| Г»н н иИ.1Х ДОрОГ | ||||
| * Отчисления на воспроизводство | 1100 | 1100 | 1100 | 1100 |
| Минерально-сырьевой базы | ||||
| * пиши за воду | 89 283 | 95 533 | 102 220 | 109 376 |
| 1) Коммунальные платежи | 224 645 | 233 630 | 242 976 | 252 695 |
| t Мектроэнергия | 28 677 | |||
| * hi 1 hi пенно, горячая вода | 29 907 | |||
| 1 Водопровод, канализация | 68 825 | |||
| |уборка территории | 97 236 | |||
| 1)' 'и ни 1 а труда работников, | 145 883 | 152 427 | 159 298 | 166 513 |
| I Том числе | ||||
| 1 шрнботная плата | 94 500 | 99 225 | 104 186 | 109 396 |
| 1 hi числения от заработной платы | 36 383 | 38 202 | 40 112 | 42 117 |
| • Представительские расходы, | 15 000 | 1S000 | 15 000 | 15 000 |
| Неточные и подъемные |
Таблица 6.10
Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости
(долл.)
^ Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижи мости приведен в табл. 6.10.
| Расчет денежного потока | 1-й прогнозный период | 2-й прогнозный период | 3-й прогнозный период | Постпрогнозный период |
| 4) Охрана | 120 ООО | 125 000 | 130 000 | 140 000 |
| 5) Резервный фонд на восстанов- | 704 400 | 638 000 | 571 760 | 515 200 |
| ление | ||||
| 6) Управление (ПВД - 7%) | 616 350 | 558 250 | 500 290 | 450 800 |
| 7) Реклама услуг | 14 000 | 12 000 | 10 000 | 8000 |
| 8) Обязательное страхование не- | 400 | 400 | 400 | 400 |
| движимости | ||||
| 9) Оплата услуг сторонних орга- | 326 513 | 330 494 | 334 800 | 339460 |
| низаций, в том числе: | ||||
| • нотариальных, юридических и | 29 400 | 30 870 | 32 414 | 34 034 |
| аудиторских организаций | ||||
| * коммерческих банков | 272 000 | 272 000 | 272 000 | 272 000 |
| • прочих организаций | 25 113 | 27 624 | 30 387 | 33 425 |
| 10) Прочие расходы, в том числе | 280 659 | 287 100 | 305 534 | 284 487 |
| предпринимательские расходы | 0 | 0 | 0 | 0 |
| ЧОД | 2595 008 | 2816 149 | 3257 859 | 2944 942 |
| Капиталовложения (ЧОД - 20%) | 519 002 | 563 230 | 651 572 | 588 988 |
| Обслуживание кредита | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Денежный поток (ДП) до уплаты | 2076 006 | 2252 919 | 2606 288 | 2355 954 |
| налогов |
Продолжение
Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про* гноэного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной став* ки капитализации.
В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капи-тализируем по ставке 21%. Стоимость реверсии равна 11218829 долл. (2355954: 0,21).
Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем»',
1 Стандарт N» 1 оценки предприятия аморикпнекого оощиогии 01|#нщйков.
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход»,
Е
" также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Связь между номинальной и реальной ставками выражается формула-It 6.9 и 6.10.
I Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной Ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
*А Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в (Ш номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки * И ставка дисконтирования должны! соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применя-ЮТСЯ следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка Дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма Всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования - Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, при-
f
iiinx данному объекту недвижимости. Метод выделения-ставка дисконтирования, как ставка сложного промин а, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно тру-ч«м мок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений 6 Величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих де-|ЩКИЫХ потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом Мечет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) Иримо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка пм на использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующим СГО информация, ТО ОН может рассчитать мну i-рентою норму прибы-щ (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он Пунп ористироваться При определении i Iлики дисконтирования.
Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным. Если оценщику удалось найти примеры конкрет^ ных продаж объектов с известными арендными ставками, но существующее использование не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости, то предполагается использовать метод конечной отдачи, основанный на эквивалентности конечной отда-* чи (отношение эффективного - реального, реализованного - текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающее возврат капитала в конце срока функционирования объекта и суммы инвестиций!) и ставки дисконта для конкретного инвестора.
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выде-ления следующий:
• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определен^ ного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
• полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, ОШ слеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщая но различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (напри-мер, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объек-та недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годим.
' ГрибовокиЙ <' и м ото дм капитализации доходов - < 110, IM7i - С» 161
Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула 6.8). Это объясняется наибольшее! простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится Мп формуле
п П 1
PV =---------------------------------- --,
м(1 + 0' (1 + 0я
мм VV текущая стоимость;
С денежный поток периода t;
I ■ ставка дисконтирования денежного потока периода t; М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продис-йом гирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. \ TftKHM образом, стоимость объекта недвижимости равна:
Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Тесты и задачи
I II беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы ниш ни ни. что расходы владельца складываются из следующих статей: 9 коммунальные платежи - 3000 долл. в месяц; I • миног на имущество — 15000 долл. в год; 1 текущий ремонт - 2500 долл. за квартал;
• яприботная плата сотрудников, включая управляющего зданием, -44NK) долл. в месяц;
• обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50000 долл. в квартал; ■ ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем состав-
•мм-г 1000 долл.
Кроме того» планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85000
Мл.
Кйковы эксплуатационные расходы владельца? и) 109000 долл.; I) 309000 долл.; н) 1,4000 долл.; I ) ИМООО долл.
) Пи ноной годовой доход от владения недвижимостью составляет (ИНИН) доли Потери от недоиспользования - 5%. Эффективный валовой |0М1Д составит;
а) 4000 долл.;
б) 40000 долл.;
в) 76000 долл.;
г) 80000 долл.
3. Верно ли утверждение, что коэффициент капитализации для зданий
равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала?
а) верно;
б) неверно.
4. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации,
тем выше стоимость?
а) верно;
б) неверно.
5. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Ко-
эффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предостав-
лен в размере 370000 долл. на 7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходи-
мую для выполнения данного проекта величину годового чистого опера-
ционного дохода.
а) 128627;
б) 135415;
в) 141211.
6. Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капи-
тал (Лт)?
а) делением суммы годовых выплат на размер кредита;
б) делением размера кредита на период выплат;
в) умножением месячного платежа на число периодов.
7. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денеж-
ных средств в методе капитализации?
а) налог на имущество;
б) затраты на текущий ремонт;
в) проценты по ипотечному кредиту;
г) следует учитывать все указанные расходные статьи.
8. Известно, что:
требуемая доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту - 12,5%»; кредит - на 25 лет при ежемесячном накоплении; ставка дохода на собственный капитал - 5%. Каков будет общий коэффициент капитализации?
а) 10,25%;
б) 10,66%;
в) 11,67%;
г) 13,08%.
9. Какова стоимость здания площадью 1200 ма, сдаваемого в аренд!
по ставке 45 долл. м2/год, если из сравниваемых объектов был иэвлечм
коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке
составляет 10% (все раолсды несет арендатор)?
а) 251000 долл.;
б) 243000 долл.;
В) 264000 долл.;
р) 270000 долл.
)0. Какое из нижеследующих утверждений верно?
а) У * //Я;
б) / в R• И
§*-/: У;
пи* V - стоимость, I - доход,
Я - коэффициент капитализации.
II, Какая из следующих ставок капитализации учитывает только дота на инвестиции?
и) коэффициент капитализации земли;
I) коэффициент капитализации здания;
И) ставка дохода на собственный капитал. Flli Объект недвижимого имущества продан за 378000 долл. Потенци-utH.iii.ii» валовой ежемесячный доход составляет 5000 долл., расходы арен™ жмпигии, включая потери при сборе арендной платы, - около 1000 долл. I мп hi| Какая ставка капитализации имела место в данном случае?
Ю 12,7%; б) 15,9%; в) 1,1%; г) 1,3%.
Hi Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет ЦИК) M"i Из НИХ 600 м2 занято арендодателем, остальная площадь сдается ИМ Д) ДОЛЛ1 м2/месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недо-IMipyiM помещений - 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25% Ии >н ни н о дохода. Определите величину чистого операционного дохода для HMiH'ii « k| пmi и рыночной стоимости объекта.
й) 28300 доил.;
*Щ М2000 долл.;
а) Л*чоо долл.;
И КШЗОдалл.
I4t Рассчитайте ежегодную норму возврата на инвестиции по методу Нину и.I при следующих условиях: 8) срок жизни здания - 20 лет;
б) I iiuihii доходности инвестиций - 14%.
1 I'm* миi.iпн* коэффициент капитализации, если известны следую-
ЖНн inii.li-
|) Й1 »| nit ко на и ставка дохода - 6%; * §) премия за риск инвестиций - 7%; •и поправка на ликвидность 3%; I) моприtiKii за инвестиционный менеджмент - 4%; Я) Норма возврата - 5%;
ГЛАВА
7
Ипотечно-инвестиционный
анализ
Ипотечный кредит, его сущность а основные виды. Оценка эффективности привлечения заемного ктитала средств. Использование таблиц сложного процента и финансового калькулятора для щелей ипотечно-иивеспшци-онного анализа, Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита.
□ 7.L Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
Целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью можно рассмотреть как с позиции заемщика, так и с позиции кредитора.
! )ффективностъ использования заемного капитала. Привлечение заемного капитала при покупке недвижимости позволяет:
• васмщику:
а) приобрести объект, стоимость которого может существенно превы-
шать размер собственного капитала;
б) повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля пу-
тем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные
инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании
кредита;
в) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору ирщ
читающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;
г) получать более высокую ставку дохода на собствен!!ый капитал при
выборе благоприятных условий финансирования и качественном управ-
лении капиталом;
* кредитору:
а) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока пога? шения задолженности;
б) длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости являет!
ся основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов}
в) обязательная государственная регистрация прав на недвижимость^
а также сделок о ней, аключая ипотеку, служит юридической гарантия
исполнения договорных обязательств заемщиком!
< Г) Гибкая система составления кредитного договора, возможность ah 'Мочения в него особых условий позволяют кредитору своевременно ре-: IfMpoiuiTb на уровень рыночной доходности, изменение финансовой ус-!ИЙЧИВОСТИ заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи Кредитуемого актива до истечения срока погашения долга;
м) Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным креди-1йм позволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои Кредитные ресурсы.
И большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости Осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в фор-Ме ипотечного кредита.
Ипотечный кредит выдается на долгосрочной основе для приобретении недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит со-ЙМещсние объекта залога и приобретаемого объекта.
Н 'Течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и креди-!ир Иилогодержатель) не обладают полным правом на заложенное иму-МИМ'ГЮ, Поскольку, сохраняя права владения и пользования, они не могут рйиюрнжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким мАриюм, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным
· погашения основного долга; !»'• умнаI м начисленных процентов;
· уплаты налогов, страховых взносов;
• Йроисдения своевременного ремонта для поддержания объекта в над-мифммим состоянии;
• Получения требуемой ставки доходности на собственный капитал. Ни;|М кредитов. Используемые на практике многочисленные виды ипо-
tfЧММХ кредитов можно сгруппировать по различным классификационным н|in шакам:
· характеру участия в инвестиционном процессе;
· *м II »м и i.iiос I и процентной ставки по кредиту;
· вТИбнльмости величины взноса в погашение обязательств;
f'9 участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - ка-ммипш инвестора;
• емособу финансирования перепродажи;
■ порядку погашения долга и уплаты процентов;
• Назначению кредитуемого объекта.
Дни целой оценки особенно важен график погашения кредита и упла-1м процентов в течение анализируемого периода.
Ии* ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.
H|№tiMii4 С ПОСТОЯННЫМИ платежами - самоамортитирующисся креди-IM. Им КОТОРЫМ предусматривается погашение долга И процентов равно-
ааонмммм суммами.
Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).
1. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или
большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими
платежами. К ним относят кредиты:
· по которым предусмотрено в период кредитования частичное пога<| шение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;
· с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаро-« ВЫЙ» платеж;
· по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;
2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и упла-
той процентов на остаток долга:
· с постоянным пропорциональным погашением долга;
· в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся) период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствуя ющих процентов.
3. Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потом
доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:
· в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погаша« СМОЙ части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
· в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.
4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие умень-
шить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность
адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.
Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
· индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рмн ка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;
· пересмотр процентной ставки через заранее установленные проме-жутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).
В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимо i in различают первую, завершающую и принятую ипотеки.
Первая ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования об ьск-та недвижимое!и, wc обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не крсдитовалсЯ| н если недвижи*
моем, имеет ИПОТеЧНуЮ шдоижешметь В ПОСЛадНбМ случае рапсе попу
ними кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Нниыи собственник покупает объект недвижимости за счет собственного мшиина и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимом и Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.
Прими кос ипотека возникает, если покупатель принимает обязатель на ПО ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.
(инершающаяся, или младшая, ипотека - кредит, предоставляемый мрммпнцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученным ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капита-•м Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том слу-Чй**, «ели покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых
у#лв|иях.
Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, измене-НИИ процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность ИННочснпм в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на (•Мм* ШОМЩИКа и кредитора, приводят к существованию различных усло-ннИ финансирования. Конкретные условия финансирования обязательно ион * и ы учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называе мым ТИПИЧНЫМ финансированием. Типичным финансированием называ-сумму кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и упла-ЧИИММую сумму процентов.
! Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным фи-Нин» ирои.шнем, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, I Непосредственно продавцом. Если они оцениваются как благоприятные, (И НОТ фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к
Ј стоимости.
<Мщ ViMioitiiu финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, * N0 не изменяют ее стоимость. Мнисстор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, •И1М при получении займа процентная ставка будет ниже рыночной либо iHiHHKHCT положительный финансовый рычаг, за счет увеличения срока
I |" НИ loiuiuni.
□ 7.2. Оценка эффективности привлечения заемных средств
IVniniiir о привлечении ипотечного кредита принимается на основе опиши *|ффск I шжости использования заемных средств в инвестиционном и рицинин, что требует анализа таких факторов, как:
9 процентная станка по кредиту;
• срок шйма;
· порядок погашения;
· сумма ипотечного кредита;
· финансовый левередж;
• особые условия кредитования. Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной (см. формулу 6.19b
Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.
Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левередж* (рычага).
Использование заемного капитала целесообразно, если ©беспечиваеЯ более высокую ставку доходности собственного капитала.
Разница между чистым операционным доходом и расходами по общ служиванию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:
(7.1)
ДП = ЧОД - РОД,
где ЧОД - чистый операционный доход;
РОД - годовые расходы по обслуживанию долга;
Дата: 2019-12-10, просмотров: 340.