Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Выберите тип работыЧасть дипломаДипломная работаКурсовая работаКонтрольная работаРешение задачРефератНаучно - исследовательская работаОтчет по практикеОтветы на билетыТест/экзамен onlineМонографияЭссеДокладКомпьютерный набор текстаКомпьютерный чертежРецензияПереводРепетиторБизнес-планКонспектыПроверка качестваЭкзамен на сайтеАспирантский рефератМагистерская работаНаучная статьяНаучный трудТехническая редакция текстаЧертеж от рукиДиаграммы, таблицыПрезентация к защитеТезисный планРечь к дипломуДоработка заказа клиентаОтзыв на дипломПубликация статьи в ВАКПубликация статьи в ScopusДипломная работа MBAПовышение оригинальностиКопирайтингДругое

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до упла­ты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижи­мости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дискон­тируют доходы:

· ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отяго­щенный долговыми обязательствами),

· чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, зе­мельного налога и реконструкцию,

· облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денеж­ный поток, так как:

· денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

· понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных Средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «дол­говые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

· показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

· денежный поток - показатель достигнутых результатов как для са­мого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное нали­чие определенных денежных средств на счетах владельца.

 

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДД 17:

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из дей­ствительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным де­нежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании до­ходов является излишним.

Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операции онного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погаше­ние долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвес­тора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать, платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходи­мо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

Денежный поток до уплаты налогов = ПВД -- Потери от незанятости и при сборе арендной платы + + Прочие доходы = ДВД - ОР - Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД - Капиталовложения -- Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу

Владельца недвижимости.

Пример. Прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недви­жимости (складской комплекс общей площадью 114708 м² с отапливае­мой площадью 65449 м²).

Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде офисных по­мещений, темпы роста ставок арендной платы (-7%), поправки на недо­сбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода примем следующие (табл. 6.S).

Динамика недосбора и недогруза
_______________________________________________ %

Недочафузка

Недосбор (но аналогии)

  Прогноз* (ЫЙ период   По

;тнро1 пенный период

1-й год 2-й год 3-Й год | 4-й год 1-й год 2-й год 1 II И)Л 4-й год 23 20 10 б 15 10 | 3

Расходы: /) Налоги.

Общая величина налога на землю составит 56992 долл. (округленно -17000 долл.). Предполагается, она будет оставаться постоянной в течение И ПО окончании прогнозного периода.

** Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается исходя из бн маисовой стоимости этого имущества (2%). Предполагается, что земель­ные участки застроены наилучшим и эффективным способом, т.е. в про­гнозный период не будут строиться новые здания и сооружения. Размер Налога по периодам останется неизменным.

Налог на пользователей автодорог составляет 2,5% от ДВД.

■ Отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы и плата и» иоду рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Планиру­ется их увеличение на 10% в первом году прогнозного периода. В даль­нейшем предполагается увеличение расходов по статье «Плата за воду» Мй 7% каждый год.

2) Коммунальные платежи.

И¹ Размер коммунальных платежей рассчитывается на основе данных, !Полученных по аналогичным складским комплексам в пересчете на долл. ммд (табл. 6.6).

Таблица 6.6

Расчет коммунальных услуг

(долл.)

 

| >нгк1роэнергия (25 долл. м /год)	28677
1 hou пение, горячее водоснабжение (0,35 долл. м /год)	29907
Иодопровод, канализация (0,6 долл. м2/год)	68825
Упорка помещений и прилегающих территорий (0,8 долл. м2/год	97236
И 7 V) долл. за 1 га/год соответственно)
ИТОГО	224645

 

I Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым го­дим будет увеличиваться на 4%. f) Отчисления на оплату труда.

Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. TiHi заработная плата всего персонала составит 90000 долл. (отчисления |§ аиобюджетные фонды - 38,5% от заработной платы), а представитель-9NH0 расходы, суточные и подъемные - 1500 долл. В прогноз закладыва-1МИ н следующие темпы роста этих статей (табл. 6.7).

Заработная плат	5°/о
Представительские расхо­ды, суточные и подъемные	0

Расчет представительских расходов

Таблица 6.7

4) Охрана и реклама услуг.

Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделе­ние значительных сумм на ее организацию. В эту статью включаются рас­ходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуата­цию охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять 5000 долл. в месяц на охрану одного складского комплекса. Для оцениваемо­го объекта расходы на охрану составят 120000 долл. в год (5000 долл. -2-12).

Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить марке­тинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходит­ся давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют 7000 долл. в год для складс­ких комплексов. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят 14000 долл. в год (7000 долл. • 2).

11редполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижать­ся, а расходы на охрану объектов - возрастать (табл. 6.8).

Таблица 6.8