Пример. Доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кре­диту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный ■ и I п I а п 5%, тогда общая ставка капитализации равна:

Я) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% ГОДОВЫХ, 0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 6.17:

R = 0,7 0,127500 + 0,3 ■ 0,05 = 0,08925 + 0,015 = = 0,10425(10,42%).

Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключа­ется в следующем:

· в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

· не рассчитывается цена реверсии;

• Коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тре- MN Методами?

методом рыночной выжимки;

методом определения коэффициента капитализации с учетом возме­щения капитальных затрат;

методом связанных инвостиций|

Преимущества метода капитализмции Доходов ЭДКЛЮчиются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную мш моим уру, так как при его применении анализируются0ТОЧКИ Зрения ««ни ношения дохода и стоимости, как правило, большое кол и честно САМОК с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого ДОХОДЯ ООбТИДЯется гипотетичес­кий отчет о доходах, основной принцип построения которого - предпо­ложение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации ДОХОДОВ 000ТОЯТ В ТОМ, что

· применение его затруднительно, когда отсутствует* информация о рыночных сделках;

· метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вы­шел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

□ 6,2. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабиль­ных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

· оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный ком­мерческий объект;

· объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных по­токов и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

· длительность прогнозного периода;

· прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования. Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный про­гноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на бо­лее ДОЛГИЙ срок. .

В международной оценочной практике средняя величина прогнозно­го периода 5 -10 лет, для России типичной величиной будет период дли­тельностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обо­снованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ-
ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в рет-
роспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики из-
менения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета
о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

Потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;