Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Выберите тип работыЧасть дипломаДипломная работаКурсовая работаКонтрольная работаРешение задачРефератНаучно - исследовательская работаОтчет по практикеОтветы на билетыТест/экзамен onlineМонографияЭссеДокладКомпьютерный набор текстаКомпьютерный чертежРецензияПереводРепетиторБизнес-планКонспектыПроверка качестваЭкзамен на сайтеАспирантский рефератМагистерская работаНаучная статьяНаучный трудТехническая редакция текстаЧертеж от рукиДиаграммы, таблицыПрезентация к защитеТезисный планРечь к дипломуДоработка заказа клиентаОтзыв на дипломПубликация статьи в ВАКПубликация статьи в ScopusДипломная работа MBAПовышение оригинальностиКопирайтингДругое

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

I- Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

' ПВД (потенциальный валовой доход);

· ДВД (действительный валовой доход);

· ЧОД (чистый операционный доход);

· ДП (денежные поступления) до уплаты налогов. Пшушшальиын валовой доход (ПВД) - доход, который можно полу-

мни. от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех Потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и ус­тановленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = 5С_а,                                                          (6.2)

HW S * ПЛОЩадь, сдаваемая в аренду, м²; с_а - арбНДНая панка за 1 м².

Договор аренды - основной источник информации о приносящей до-ЯОД недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) Имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи Имущества н аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арен-Miiiin mniMii могут быть лица, уполномоченные законом или собственни­ком сливать имущество в аренду. Одним из основных нормативных доку­ментов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодеке РФ (гл. 34).

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения до-ннтрп аренды;

· и» > договору аренды здания или сооружения арендатору одновремен­но I передачей прав владения и пользования такой недвижимостью пере­ лито н права пользования той частью земельного участка, которая заня- • и пи недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том Hiv*ine, Koi да земельный участок, на котором находятся арендованные мании или сооружения, продается другому лицу;

· если орок аренды в договоре не определен» то договор аренды счита­ете тк точенным па неопределенный срок;

■ Передачи имущества в аренду не является основанием для прекраще­ние или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении

 

140

141

договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)- В противном случае арендатор вправе требовать уменьше­ния арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Договор аренды здания или сооружения:

· заключается в письменной форме на срок не менее одного года, под­лежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

· предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арен­дной платы, без которых договор аренды считается незаключенным.

· если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вре­да для имущества, то он имеет право после прекращения договора на воз­мещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено догово­ром аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имуще­ства, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;

· арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвоз­мездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока арен­ды и т.д.

Арендные ставки бывают:

• контрактными (определяемыми договором об аренде);

• рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе). Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую

на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендода­тель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Ры­ночная арендная ставка используется при оценке полного права собствен­ности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижи­мость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка использует­ся для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом слу­чае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

· с фиксированной арендной ставкой (используются в уоломимк эконо­мической стабильности); .

· с переменкой арендной ставкой (пересмотр ароидных отмой ■ тече­ние срока договора производится кик пришит, й vi тмит инфнмции);

• с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных пото­ков.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыноч­ного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД Потери + Прочие доходы.                             (6.3)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенци­альному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяе­мой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях нали­чия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (не­доиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и Текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арен­дные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину Периодов между окончанием действия одного арендного договора и зак­лючением следующего (период, в течение которого единицы объекта не­движимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент Недоиспользования (К_щ) объекта недвижимости:

к„д=^Г^;                                                                   (6-4)

ГШ Дд - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаклю­чаются договора;

Т - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна; N - число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета пред-tmiuii аемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректиро-Шм с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит " | следующих факторов:

· общеэкономической ситуации;

· перспектив развития региона;

· стадии цикла рынка недвижимости!

' соотношения опроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

 

1-П

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (оте­лей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объек­тов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов яв­ляется постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

К  =1-К .                                                               (6 5)

загрузки            нд                                                    V^U,J/

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Потери при сборе

, .                                     ,                    _{w х} арендных платежей (П_я) „ ,_ч

Коэффициент потерь при сборе платежей (К_п) = —                          - . (6.6)

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик мо­жет рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арен­дных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования ве­личины действительного валового дохода:

П_я + П_нп

K _H jm=—         —>                                                          (6.7)

ндп  _ПВд                                                                        v /

 

где К - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей; П_а - потери при сборе арендной платы; П - потери от недоиспользования площадей; ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных плате­жей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормаль­ным использованием данного объекта недвижимости в целях обслужива­ния, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду авто­мобильной стоянки, склада и т.д.)» ^{и не} включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением аморти­зационных отчислений):

ЧОД = ДВД-ОР.                                                      ⁽⁶ '

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизвод­ства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на;

• условно-постоянные;

· условно-переменные, или эксплуатационные;

· расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ленных услуг:

° налог на имущество;

• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирова­на вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

^в коммунальные;

• на содержание территории;

° на текущие ремонтные работы;

° заработная плата обслуживающего персонала;

• налоги на заработную плату;

^й расходы по обеспечению безопасности;

• расходы на управление (обычно принято определять величину рас­ходов на управление в процентах от действительного валового дохода) И т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

· экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью став­ки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

· обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не Операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается ти­пичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нети­пичного финансирования должно быть исключено);

· подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма вла­дения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не свя-|анных с оцениваемой недвижимостью);

· дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают до­ход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуата-н и и. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.

· предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не Приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не Относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую заме­ну быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитар-но-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владель-

- _      

цев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на заме­щение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашива­ющихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завы­шенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается* С привлечением заем­ных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступление до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операцион­ному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижи­мости ежегодно получает от ее эксплуатации.