Разрешения на строительство могут выдаваться уполномоченными органами всех трех уровней власти. Органы местного самоуправления предоставляют разрешения на строительство по месту нахождения земельных участков во всех случаях, кроме тех, когда разрешения на строительство должны предоставляться уполномоченными органами государственной власти. Уполномоченные органы государственной власти могут предоставлять разрешения на строительство в двух случаях.

Случай 1 — если речь идет о земельных участках, где планируется строительство объектов федерального или регионального значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков. Это те объекты, которые определены исчерпывающим перечнем в подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (указанный подпункт введен ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). Применительно к объектам, финансируемым (полностью или частично) из федерального или регионального бюджета, но не вошедшим в указанный перечень, разрешения на строительство будут выдавать не уполномоченные органы государственной власти, а органы местного самоуправления. Таков еще один новый подход, утвержденный ГрК РФ от 29.12.04. При этом следует напомнить два обстоятельства. Во-первых, объекты федерального или регионального значения не могут появиться на местной территории неожиданно для местной власти, местных жителей и правообладателей недвижимости, поскольку это возможно только после утверждения публично предъявленных и согласованных с участием органов местного самоуправления документов территориального планирования федерального и регионального уровней. Во-вторых, в отношении объектов, не вошедших в указанный перечень, федеральные и региональные органы власти будут обязаны соблюдать решения утвержденных органами местного самоуправления документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории.

Случай 2 — если речь идет о земельных участках, для которых не устанавливаются градостроительные регламенты и на которые не распространяется действие градостроительных регламентов. Напомним, что градостроительные регламенты не устанавливаются для земельных участков, расположенных на землях лесного фонда, землях водного фонда, занятых водными объектами, землях запаса, землях особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодьях в составе земель сельскохозяйственного назначения и расположенных в границах особых экономических зон (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ от 29.12.04). Действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки, находящиеся в границах территорий включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации памятников и ансамблей, на расположенные в границах территорий общего пользования земельные участки, а также на земельные участки, занятые линейными объектами, земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Опираясь на указанные выше нормы ГрК РФ от 29.12.04, можно четко поименовать те объекты, применительно к которым соответствующие уровни власти выдают разрешения на строительство.

1. Федеральными органами исполнительной власти разрешения на строительство выдаются:

1) применительно к объектам федерального значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков (ч. 6 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04). Перечень таких объектов определен подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации:

· объекты федеральных энергетических систем;

· объекты использования атомной энергии;

· объекты обороны и безопасности;

· объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи;

· объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

· объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

· линейные объекты федерального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

2) применительно к объектам, строительство которых планируется осуществить на земельных участках, для которых не устанавливается градостроительный регламент и которые расположены в составе следующих категорий земель (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ от 29.12.04):

· лесного фонда;

· водного фонда;

· земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов) федерального значения;

3) применительно к объектам, строительство которых планируется осуществить на земельных участках, расположенных в границах особых экономических зон, для которых не устанавливается градостроительный регламент вне зависимости от принадлежности к категориям земель;

4) применительно к объектам, строительство которых планируется осуществить на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительного регламента (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ от 29.12.04):

· в границах территорий общего пользования, находящихся в федеральной собственности;

· занятых линейными объектами федерального значения;

· предоставленных для добычи полезных ископаемых.

2. Органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации разрешения на строительство выдаются:

1) применительно к объектам регионального значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков (ч. 6 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04). Перечень таких объектов определен подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации:

· объекты энергетических систем регионального значения;

· объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

· линейные объекты регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

2) применительно к объектам, строительство которых планируется осуществить на земельных участках, для которых не устанавливается градостроительный регламент и которые расположены в составе земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов) регионального значения;

3) применительно к объектам, строительство которых планируется осуществить на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительного регламента (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ от 29.12.04):

· в границах территорий общего пользования, находящихся в собственности субъекта РФ;

· занятые линейными объектами регионального значения.

Необходимо также отметить, что строительство на землях запаса невозможно без перевода в одну из других имеющихся категорий.

3. Органами местного самоуправления выдаются разрешения на строительство во всех иных случаях, кроме перечисленных выше случаев.