Кто в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04 имеет право принимать решения о подготовке проектной документации

Согласно ГрК РФ от 29.12.04 исключительное право принимать решения о подготовке проектной документации имеют не органы власти (как в случае документов градостроительного проектирования[26]), а застройщики – то есть физические или юридические лица, которым принадлежит земельный участок. Органы власти могут принимать указанные решения только в том случае, если они являются правообладателями земельных участков, то есть застройщиками. При этом следует принять во внимание два обстоятельства.

1. Право принимать решение о подготовке проектной документации не является первичным правом. Это вторичное, производное право по отношению к праву на земельный участок. Или иначе: возникновение базового права на земельный участок одновременно порождает неотчуждаемое от правообладателя земельного участка право самостоятельно, без дополнительного разрешения органов власти принимать решение о подготовке проектной документации и обеспечивать такую подготовку.

2. И возникновение земельного участка, впервые выделенного из состава государственных или муниципальных земель, и возникновение права частного лица на такой земельный участок происходит в результате завершения действий органов власти. Такие действия в содержательном отношении являются завершенными, когда подготовлен градостроительный план земельного участка. Такой план, в свою очередь, подготавливается в контексте решений документов территориального планирования, нормативного правового акта градостроительного зонирования – правил землепользования и застройки, документации по планировке территории. Таким образом, право на земельный участок (и производное от него право подготавливать проектную документацию) возникает не как абсолютное и неограниченное право, а как право, обусловленное определенными ограничениями и требованиями, установленными публичной властью. На момент возникновения этого базового права, а также производного права подготавливать проектную документацию публичная власть определила все необходимое, что она должна была «сообщить» частному лицу, предоставив ему свободу продолжать действовать в установленных рамках, зафиксированных в градостроительном плане земельного участка. При таком распределении функций и прав застройщикам нет необходимости получать отдельное специальное разрешение на проектирование от органов публичной власти, а этим органам — давать такое разрешение. В противном случае публичная власть фактически «признается» в том, что она не сделала того, что обязана была сделать.

Такова логика процесса регулирования градостроительной деятельности в условиях наличия частных субъектов – правообладателей недвижимости, зафиксированная ГрК РФ от 29.12.04. Однако с этой логикой не всегда согласуются нормы региональных и муниципальных нормативных правовых актов. В чем состоят эти рассогласования и почему они возникают, будет рассмотрено ниже при обсуждении вопроса 37.2, но сначала разберемся, кто может и должен проверять проектную документацию перед ее утверждением.

Кто в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04 может и должен проверять проектную документацию перед ее утверждением

Согласно ч. 5 и 6 ст. 48 ГрК РФ от 29.12.04 проектная документация перед ее утверждением застройщиком или заказчиком, действующим по поручению застройщика, проверяется на соответствие:

а) заданию, выданному разработчику проектной документации, заключившему договор с застройщиком или заказчиком, действующим по поручению застройщика. Задание отсутствует в случае, если застройщик сам является разработчиком проектной документации;

б) градостроительному плану земельного участка;

в) результатам инженерных изысканий;

г) техническим регламентам;

д) техническим условиям подключения к сетям инженерного обеспечения – в случае, если объект не может быть использован без подключения к таким сетям.

Поскольку утверждение проектной документации проводится с целью получить разрешение на строительство, то лицо, заинтересованное в получении такого разрешения (то есть застройщик или заказчик) по необходимости также проверяет наличие и должное оформление документов, указанных в ч. 7 и 8 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Проектная документация перед ее утверждением проверяется (может проверяться) следующими лицами:

1) застройщиком. Застройщик может проверять проектную документацию по всем указанным выше пяти позициям или только по некоторым из них (например, по наиболее значимым для застройщика позициям «а» и «б»). Застройщик может направить проектную документацию на негосударственную экспертизу, заключив договор с организацией, аккредитованной в порядке, установленном Правительством РФ[27] (ст. 50 ГрК РФ от 29.12.04);

2) заказчиком. Заказчиком является доверенное лицо застройщика, действующее по соглашению либо на основании доверенности. Заказчик, как и застройщик, может проверить проектную документацию по всем указанным выше пяти позициям или только по некоторым из них, направить проектную документацию на негосударственную экспертизу. Заказчик должен обеспечить процесс проверки проектной документации как в содержательном отношении, так и в организационном – направить документацию в орган государственной экспертизы (в установленных случаях), проверить комплектность и правильность оформления всех документов, предоставленных разработчиком (разработчиками) проектной документации, документов, направляемых для получения разрешения на строительство;

3) разработчиком (разработчиками). Лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, обеспечивается соответствие проектной документации всем пяти позициям, указанным выше, в процессе ее подготовки, а также по завершении подготовки, перед передачей заказчику, застройщику на утверждение;

4) должностными лицами органов, уполномоченных на проведение государственной экспертизы проектной документации или подведомственных таким органам государственных учреждений — в случаях, когда в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04 проектная документация подлежит государственной экспертизе. Предметом проверки проектной документации в данном случае является ее соответствие требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий (позиции «г» и «д», изложенные выше).

После указанной проверки, посредством которой установлен факт соответствия проектной документации всем установленным требованиям, такая документация утверждается застройщиком или заказчиком. После утверждения проектной документации застройщиком или заказчиком перед выдачей разрешения на строительство орган, уполномоченный выдать такое разрешение, проверяет проектную документацию на соответствие градостроительному плану земельного участка. Кроме этого указанный орган проверяет также наличие документов, определенных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ от 29.12.04, прилагаемых к заявлению застройщика или заказчика на выдачу разрешения на строительство, в том числе:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации – применительно к соответствующим объектам.

Кто в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04 имеет исключительное право утверждать проектную документацию и какую ответственность за утвержденную документацию несет лицо, ее утвердившее

Согласно ч. 15 ст. 48 ГрК РФ от 29.12.04 проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком.

Утверждение проектной документации предполагает ответственность. Какого рода ответственность может быть у застройщика, заказчика в связи с утверждением проектной документации? Утвердив проектную документацию, застройщик (заказчик), по существу, берет на себя перед публичной властью обязательство в том, что объект будет построен в полном соответствии с проектной документацией. Это не декларативное обязательство, не влекущее за собой последствий за неисполнение. ГрК РФ от 29.12.04 такие последствия вводит. В п. 6 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ от 29.12.04 содержится норма, согласно которой застройщик к заявлению о выдаче разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию прилагает среди прочего документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта проектной документации. Этот документ подписывается застройщиком (заказчиком) и лицом, осуществившим строительство. При отсутствии указанного документа, а также при отсутствии указанного соответствия не будет выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (подп. 1 и 4 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ от 29.12.04).

Указанные нормы ГрК РФ от 29.12.04 важны еще в одном отношении. Они создают гарантии того и побуждают застройщиков («под страхом» невыдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию) к тому, чтобы объекты строились в полном соответствии с утвержденной проектной документацией. Если это так, то проектная документация может и должна стать основой для «кабинетной» подготовки документов, без трудоемких и небесплатных инвентаризационных измерений на построенном объекте, необходимых для государственного технического учета вновь построенных, реконструированных объектов в целях регистрации застройщиками прав собственности на них. Тем самым ГрК РФ от 29.12.04 подготовлены правовые и содержательные основания для упразднения в перспективе дублирующей функции инвентаризационных измерений, снятия еще одного из избыточных административных барьеров на рынке жилищного и иных видов строительства.