Можно выделить два базовых варианта этой ситуации, каждый из которых имеет свои разновидности.

Вариант 1: застройщик, являясь первоначально правообладателем одного объекта недвижимости, земельного участка последовательно приобрел права и на другие объекты недвижимости, включая земельные участки в пределах квартала (путем покупки прав у других лиц – собственников объектов недвижимости, предоставления муниципалитету жилых помещений для переселения в них граждан, проживающих на основании договора социального найма, и пр.). Далее застройщик намерен осуществить реконструкцию в пределах всего квартала, которая может быть произведена только при наличии разрешения на строительство, выдаваемое органами власти на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации. Проектная документация, в свою очередь, подготавливается на основании градостроительного плана земельного участка, утверждаемого органами власти. Далее ситуация может «разветвиться» в зависимости от того, идет ли речь о реконструкция в границах ранее установленных земельных участков, реконструкции в изменяемых границах земельных участков или реконструкции в границах единого участка, объемлющего весь квартал.

Реконструкция в границах ранее установленных земельных участков

Межевание не проводится по причине наличия границ земельных участков, за исключением случаев так называемого межевания под отмостку, которое должно признаваться незаконным из-за несоответствия нормам Земельного кодекса Российской Федерации[24]. Выдаются градостроительные планы земельных участков в составе, определенном ст. 44 ГрК РФ от 29.12.04 (за исключением определения границ земельных участков по причине того, что они установлены ранее), и в порядке, определенном ч. 17 ст. 46 ГрК РФ от 29.12.04 (но это при наличии правил землепользования и застройки и с учетом «переходных» норм, определенных Федеральным законом «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», относящихся к периоду, пока правила землепользования и застройки не введены в действие). На основе градостроительных планов земельных участков подготавливается проектная документация, получается разрешение на строительство, производится реконструкция.

Реконструкция в изменяемых границах земельных участков

Правообладатель нескольких земельных участков может выступить с инициативой по их объединению, изменению границ, разделению при выполнении условий, определенных ч. 4 ст. 41 ГрК РФ от 29.12.04. Формально такой правообладатель не обязан подготавливать документацию по планировке территории (проект межевания), он может подготовить землеустроительную документацию. Однако последняя должна соответствовать требованиям, установленным ГрК РФ от 29.12.04 в части: а) размеров вновь образуемых земельных участков; б) обеспечения подъезда, подхода к каждому земельному участку; в) недопущения такого положения, когда вновь образованный участок окажется расположенным в нескольких территориальных зонах, установленных правилами землепользования и застройки.

Понятно, что соответствие критериям, установленным ГрК РФ от 29.12.04, должно быть подтверждено органом власти. Каким? Очевидно, уполномоченным в сфере градостроительной деятельности. Если такое подтверждение состоялось, то можно выносить на местность измененные границы, вносить изменения в документы государственного кадастрового учета земельных участков, а также в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним. Правообладателю вновь образованных земельных участков предоставляются градостроительные планы земельных участков, на основании которых подготавливается проектная документация, выдается разрешение на строительство, осуществляется реконструкция.

Реконструкция в границах единого участка, объемлющего весь квартал

Здесь возникает свое «разветвление»: а) квартал как совокупность ранее существовавших и выкупленных земельных участков (или имеющих в качестве арендатора одно лицо), б) квартал неразделенный, представленный совокупностью зданий, находящихся в собственности одного лица. В случае «а» мы имеем дело с объединением земельных участков, то есть с действиями, которые регулируются ч. 4 ст. 41 ГрК РФ от 29.12.04. Значит, производится регулирование, которое описано выше применительно к случаю реконструкции в изменяемых границах земельных участков. Если намерение образовать новый большой земельный участок не противоречит предельным параметрам, определенным правилами землепользования и застройки, то выдается градостроительный план применительно именно к такому участку. Если противоречит – реконструкция осуществляется применительно к нескольким участкам. В случае «б», когда нет земельных участков, производится межевание. При этом градостроительные планы земельных участков не могут быть выданы по причине отсутствия самих участков до тех пор, пока они не будут образованы под контролем органа власти в соответствии с ч. 4 ст. 41 ГрК РФ от 29.12.04.

Вариант 2: «вхождение» на занятую территорию, осуществляемое органами власти или через посредничество органов власти.

«Вхождение» на занятую территорию органов власти

Власть может «войти» на любую территорию для реализации государственных или муниципальных нужд (перечень объектов, которые можно размещать таким образом, органичен п. 2 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации). Такое «вхождение» осуществляется через документацию по планировке территории (на основании генерального плана), посредством которой определяются красные линии, границы зон планируемого размещения соответствующих объектов, границы зон действия публичных сервитутов, которые становятся основанием для принятия последующих решений (включая решения о резервировании, выкупе земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества).

«Вхождение» на занятую территорию через посредничество органов власти

Если органы власти не преследуют целей реализации государственных или муниципальных нужд, то инвесторы не могут «входить» на территорию, занятую правами третьих лиц. Органы власти могут, например, организовывать торги на наилучшие предложения по градостроительному преобразованию, развитию территорий, а по их результатам принимать соответствующие решения, в частности, по подготовке предложений о внесении изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки.