Этот вопрос формулировался, например, специалистами градостроительного проектирования Санкт-Петербурга следующим образом: как в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04 предполагается осуществлять регулирование застройки крупных земельных участков типа кварталов или их частей? ГрК РФ от 29.12.04 не предусмотрено ни одного вида градостроительной документации (вместо применявшегося ранее проекта застройки), которым бы регулировалась застройка крупных участков, где размещается не одно, а несколько зданий. В Санкт-Петербурге застройщикам наряду с небольшими участками под застройку зачастую предоставляются и крупные — размером с целый квартал или его часть. В ряде случаев застройщики не разбивают выделенную территорию на отдельные, более мелкие участки, а осуществляют строительство комплекса зданий на едином – большом – участке. До недавнего времени для проектирования такого комплекса зданий разрабатывались проекты застройки. Как должно осуществляться проектирование в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04? В каком документе будут определены сочетания различных типов застройки, обеспечение застройки инфраструктурой и т.д.? И наконец, какой документ будет являться основанием для проверки соответствия такой застройки правилам землепользования и застройки, нормативам и правилам и т.д.?

Вопрос (29.1) о том, что, ГрК РФ от 29.12.04, упразднив проекты застройки, якобы не предусмотрел ни одного вида градостроительной документации, которой можно было бы регулировать застройку территории с размещением не одного, а нескольких зданий

Неизбежность этого вопроса очевидна уже по формальному основанию: в ГрК РФ от 29.12.04 отсутствует упоминание о проектах застройки. Очевидна также важность этого вопроса для практической деятельности. Поэтому требуется последовательно расставить точки над «i».

1. Согласно ГрК РФ от 29.12.04 в проектах планировки территории две составляющие:

· основная (утверждаемая) – то, что утверждается как юридически значимый результат, иначе говоря подлежит выполнению органами власти, застройщиками и третьими лицами;

· технологическая (обосновывающая) – то, что не утверждается, но подготавливается для того, чтобы достичь юридически значимого результата, –материалы по обоснованию основной части, включая графические изображения того, что планируется создать либо преобразовать.

2. ГрК РФ от 29.12.04 как федеральный закон предназначен для того, чтобы исчерпывающим образом описать все то, что должна включать основная (утверждаемая) часть, и, указав на обязательность наличия материалов по обоснованию основной части, не заблокировать возможность осуществлять профессиональные действия разными способами и предъявлять материалы этой обосновывающей части в разных формах.

3. Спрашивается, установил ли ГрК РФ от 29.12.04 исчерпывающий перечень того, что должна включать основная (утверждаемая) часть проектов планировки территории? Или иначе: упразднив проекты застройки, не выплеснул ли ГрК РФ от 29.12.04 при этом ребенка, не изъял ли нечто абсолютно необходимое, без чего профессионально регулировать планировку и застройку территории становится невозможно?

Чтобы ответить на этот вопрос, надо, во-первых, проанализировать с правовой точки зрения то, что должен был содержать проект застройки согласно ранее действовавшим правовым актам, например Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной Постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 года № 150. Во-вторых, следует оценить ГрК РФ от 29.12.04 с точки зрения того, должны ли «неучтенные» позиции проекта застройки (если таковые имеются) содержаться в проектах планировки территории.

Согласно указанной Инструкции, могут быть два варианта состава проекта застройки: собственно проект или проект плюс рабочая документация на объекты строительства. Очевидно, что второй вариант возможен только технологически, но невозможен с правовой точки зрения, и вот почему.

Прежде всего, рабочая документация — это элемент проектной документации. ГрК РФ от 07.05.98 не предусматривал возможности смешения градостроительной и проектной документации. В этом отношении указанная Инструкция с момента ее утверждения противоречила нормам действовавшего на тот момент федерального градостроительного законодательства. ГрК РФ от 29.12.04 также не предусматривает возможности такого смешения.

Далее, не каждый субъект имеет право подготавливать проектную документацию, включая и рабочую документацию в ее составе. Такое право имеет только застройщик, то есть лицо, обладающее правами на заблаговременно сформированный и прошедший государственный кадастровый учет земельный участок (см. определение термина «застройщик» в ст. 1 ГрК РФ от 29.12.04). Это означает, что земельный участок должен быть первоначально подготовлен. Способ такой подготовки – межевание, которое проводится путем подготовки документации по планировке территории (проект планировки и в его составе проект межевания). В результате межевания применительно к каждому земельному участку в составе размежеванной территории подготавливается градостроительный план земельного участка (состав плана см. в ст. 44 ГрК РФ от 29.12.04). Градостроительный план земельного участка фактически является основанием для выноса границ впервые образованного земельного участка на местность, проведения землеустроительных работ, проведения государственного кадастрового учета сформированного земельного участка с последующей регистрацией прав на такой земельный участок. Подготовка проектной документации обеспечивается правообладателем земельного участка на основе градостроительного плана земельного участка. При выдаче разрешения на строительство проектная документация проверяется на соответствие градостроительному плану земельного участка, а при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта проверяется соответствие фактических параметров такого объекта градостроительному плану земельного участка.

Поскольку второй вариант состава проекта застройки невозможен (несмотря на закрепившееся в ведомственных документах и на практике представление), остается рассмотреть первый вариант, то есть собственно проект. Сопоставляя определенные указанной инструкцией обязательные положения проектов застройки с позициями ГрК РФ от 29.12.04 в части документации по планировке территории, можно выделить только три позиции, которые «не перекрываются» формулировками ГрК РФ от 29.12.04: 1) сводный расчет стоимости строительства; 2) архитектурно-планировочное и объемно-пространственное решение застройки; 3) иные положения, устанавливаемые заданием на разработку проекта застройки.

Сводный расчет стоимости строительства. Во-первых, вопросы необходимости указания стоимости строительства могут регулироваться федеральным законом только применительно к объектам строительства, финансируемым из федерального бюджета. Во-вторых, категория «стоимость строительства» относится преимущественно к проектной документации на строительство конкретных объектов. Если же эта категория применяется к документации по планировке территории, то она не включается в обязательный состав такой документации, а может находиться только в составе обосновывающих материалов, что не блокируется ГрК РФ от 29.12.04.

Архитектурно-планировочное и объемно-пространственное решение застройки. Данная позиция может быть истолкована двояко: 1) это конкретные решения применительно к проектируемым объектам, которые подлежат утверждению публичной властью; 2) это «рамки» в виде предельных параметров (ранее утвержденных публичной властью в виде градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки или установленных документацией по планировке территории в части недостающих предельных параметров), ограничивающие свободу действий застройщика, предоставленную ему публичной властью. Именно вторая трактовка утверждается ГрК РФ от 29.12.04. Что же касается конкретных архитектурно-планировочных решений, то они могут фиксироваться в составе обосновывающих материалов документации по планировке территории в качестве графических иллюстраций предлагаемых решений.

Иные положения, устанавливаемые заданием на разработку проекта застройки. Сохранение такой позиции означало бы, что ГрК РФ от 29.12.04 не выполнил задачу по снятию неопределенности в части установления содержания публичной функции, связанной с утверждением документации по планировки территории, и открыл дорогу непрозрачным коррумпированным схемам.

Таким образом, ответить на поставленный вопрос можно следующим образом:

· ГрК РФ от 29.12.04 предъявил исчерпывающий перечень всего того, что должна включать основная (утверждаемая) часть документации по планировке территории;

· ГрК РФ от 29.12.04, упразднив проекты застройки, не изъял ничего необходимого, того, чье отсутствие могло бы сделать невозможным профессиональное регулирование планировки и застройки территории. При этом то, что было выведено из состава утверждаемой части документации по планировке территории, переведено в состав обосновывающих материалов, иллюстрирующих решения утверждаемой части.

4. Обсуждаемый вопрос далеко не исчерпан. Необходимо прокомментировать ситуацию, когда наряду с небольшими земельными участками застройщикам зачастую предоставляются под застройку крупные участки размером с целый квартал или его часть, при этом в ряде случаев застройщики не разбивают выделенную территорию на отдельные, более мелкие участки. По существу, нам предстоит обсудить вопрос о правовых аспектах и практике «вхождения» на занятую правами третьих лиц застроенную территорию, а также на свободную, не обремененную правами третьих лиц незастроенную и неразмежеванную территорию.