При переходе с планового на рыночный тип экономики в вопросах:

- купли-продажи земли;

- передачи земли в собственность или по наследству;

- установления земельной доли в общей собственности на землю;

- дарения;

- получения банковского кредита или иных форм обращения земли, требуется оценка стоимости не только экологически чистых, но и земель, загрязненных промышленными и радиоактивными отходами.

В основу оценки стоимости загрязненных земель положено отношение дифференциальной ренты к норме ссудного процента (кредитной ставке).

Методика расчета разработана во ВНИЭТУСХе.

Перед проведением оценки загрязненных земель необходимо иметь земельный паспорт на каждый участок поля, где будет указано, когда произошло загрязнение, чем, какие работы выполнены по снижению загрязнения и повышению плодородия почв, и т.п. материал.

Порядок расчета.

Стоимость загрязненной земли ( ) определяется по формуле:

где ;

- дифференциальная рента загрязненной земли;

- коэффициент капитализации.

Дифференциальную ренту ( ) можно рассчитать по формуле:

, где;

Цр - цена реализации ведущей культуры, руб./ц;

Сф - фактическая себестоимость производства ведущей культуры (в среднем за 3 года), руб./ц;

Кр - норматив рентабельности, обеспечивающий расширенное производство;

Ку - коэффициент удорожания производства продукции на загрязненных землях;

- урожайность ведущей культуры, фактическая в среднем за 3 года, ц/га.

Предложенный метод не учитывает негативное влияние радиации на здоровье человека, поэтому сотрудники ВНИЭТУСХа разработали новые подходы к исчислению стоимости земли с учетом ее экономической и экологической оценки.

При химическом загрязнении стоимость земли предлагают рассчитывать по формуле:

где;

- стоимость химически загрязненной земли, руб./га;

Др - дифференциальная рента, руб./га;

Кк - срок капитализации, лет;

^- коэффициент экологической опасности земли;

Бр - балл пашни района;

Бо - балл пашни области;

Куд - коэффициент удаленности от областного центра.

Коэффициент экологической опасности земли равен:

где;

- предельно допустимая концентрация загрязнителя или относительно безопасный уровень веществ (ОБУВ);

- фактическое содержание загрязнителя в почве.

Если загрязнителей несколько, рассчитывают суммарный индекс загрязнителя ( ) по формуле:

где Кс - коэффициент общей концентрации металлов, определяемый по отношению содержания металлов в почве к фоновому (или кларковому) содержанию;

п - число определяющих ингредиентов.

Таблица 5 - Воздействие техногенного загрязнения земель на урожайность и качество продукции

Пример 13. Земли загрязнены, содержание в них свинца составило 120 мг/га, рту­ти 2,0 мг/га, молибдена 44 мг/га, цинка 172 мг/га и кадмия 5,0 мг/га при фоновом содержании элементов соответственно 10,0; 0,1; 3,0; 5,0 и 0,5 мг/га.

,

Это число показывает, что техногенное загрязнение почв достигло уровня первой категории, =0,б0.

Дифференциальная рента {Др) на экологически чистой земле равна 60 880 д.е., а на загрязненной:

60 880 д.е. 0,б =36 528 д.е.

Срок капитализации на экологически чистой земле равен 39 годам, а на загряз­ненной - 39 0,6=23,4 года.

Районный балл бонитета 36, областной 41, Куд = 1,4. Стоимость загрязненной земли ( ), у.е.

Стоимость экологически чистой земли (Сд), д.е.

Экономический ущерб составит д.е.

Если почва загрязнена одним химическим элементом, то поправку делают лишь на срок капитализации, остальная последовательность расчета стоимости земли аналогична вышеизложенному.

Например: категория загрязнения почвы бенз(а)переном - 3-я степень ( =0,4):

Экономический ущерб во втором случае от загрязнения равен 2918676,3-1167405 = 1751271,3 д.е.

Заключение

Наша страна постепенно продвигается к цивилизованному рынку. Данный процесс связан с последовательным расширением всего спектра форм собственности, которая все чаще является объектом купли-продажи, становится все больше и собственников, которые характерны широким диапазоном – от частных лиц до государства. Каждому, кто владеет той или иной собственность, необходимо знать ее потребительскую и рыночную стоимость, которая постоянно меняется в связи с трансформациями, происходящими на рынке под воздействием спроса и предложения.

Без точной оценки любой собственности невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики.

Любые действия на рынке, связанные с изменением собственника, скажем, сделки на фондовом рынке, деловые акции в системе страхования, ипотечное кредитование, акционирование предприятий и т.д., обязательно начинаются с оценки объекта. Так, в правильной оценке объекта прямо и непосредственно заинтересованы государственные органы, инвесторы, кредиторы, страховые компании, акционеры, партнеры по бизнесу, менеджеры и т.д.

Даже краткий курс в проблематику оценки сельскохозяйственных земель показывает, какие огромные трудности и какая большая ответственность ложится на оценщиков, от уровня квалификации которых во многом зависят достижения в рыночных преобразованиях нашей экономики. Задачи оценщиков становятся еще более сложными, если учесть, что в данной области у нас не было сложившихся традиций, большого систематизированного накопленного опыта, поскольку такая деятельность осуществляется в России не более пяти лет. Это означает, что тем, кто специализируется на осуществлении оценочной деятельности, необходимо постоянно повышать свою квалификацию, анализировать собственный опыт, творчески использовать результаты практики других с тем, чтобы качество оценки постоянно улучшалось, что не может не сказаться положительно на качестве развивающихся и совершенствующихся рыночных отношений в нашем отечестве.

Список использованных источников

1. Антонов В. П. и др. Оценка земельных ресурсов. – Владимир: Издательство "Посад", № 8, 1991. - 185 с.

2. Антонов В. П. Оценка земли. – Владимир: Издательство "Посад". 1997. – 348 с.

3. Варламов А. А. Научные основы земельного кадастра. – М.: ГУЗ. 1995. – 209 с.

4. Варламов А. А., Артёменко В. В., Огарков А. П. Оценка недвижимости и плата за землю. – М.: ГУЗ. 1996. – 234 с.

5. Временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков. – М.: Госкомзем России. 1996. – 52 с.

6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. / Под. общ. ред. член-корр. РАСХН Родина А. З., Носова С. И. Практическое пособие. – М.: Издательство ООО "Институт оценки природных ресурсов". 2000. – 186 с.

7. Комов Н. В. Управление земельными ресурсами России: Справочное пособие. – М.: "Русслит". 1995. – 146 с.

8. Комов Н. В., Родин А. З., Алакоз В. В. Земельные отношения и землеустройство в России. – М.: Дело. 1998. – 185 с.

9. Лобанов В. М., Чешев А. С., Цвылёв Е. М., Шмаков Н. М. Состояние и использование земельного фонда Ростовской области. – Ростов-на-Дону: Издательство СК Научного центра ВШ. 1997. – 235 с.

10. Методические рекомендации по кадастровой оценке сельскохозяйственных земель. – М.: РосНИИземпроект. 1997. – 137 с.

11. Организационно-хозяйственные аспекты использования и оценки земель. / Чешев А. С. и др. Ростов-на-Дону: Издательство СКНЦ ВШ. 1998. – 224 с.

12. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело. 1998. – 342 с.

13. Рабинович Б. М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективность инвестиции. – М.: "Филинъ". 1997. – 386 с.

14. Оценка природных ресурсов: учебное пособие/ Под общей редакцией В.П.Антонова и П.Ф.Лойко.М.: Институт оценки природных ресурсов, 2002 - 476 с.

15. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Грибовский Сергей Викторович и др. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2003 - 688 с.

16. Попов Н.А. Организация сельскохозяйственного производства: Учебник. — М.: Финансы и статистика. 2000, - 281 с.

17. Оценка недвижимости: Учебник/ Под общей редакцией А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой.М.: «Финансы и статистика», 2003 - 494 с.

18. Земельный кодекс РФ. – М.:»Юрайт», 2002 – 84 с.

Оглавление