Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
При возникновении потребности в проведении оценки стоимости земли заказчик или подает заявку в оценочную организацию или объявляет конкурс на выполнение оценки.
Заказчик - юридическое или физическое лицо, пользующееся услугой по оценке стоимости.
Оценочная организация - юридическое лицо, имеющее в своей структуре оценщиков стоимости и оформившее свою деятельность по оценке в соответствии с действующими законодательными актами.
Оценщик стоимости - физическое лицо, имеющее соответствующий уровень специальной подготовки, профессиональную компетентность и оформившее свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке.
Оценщик, заручившись согласием заказчика, конкретизирует задачу по оценке:
- проверяет и подтверждает юридическое соответствие представленных по объекту оценки официальных документов: реквизиты организации-владельца, документы юридических прав владения, залоговых обязательств, прав на аренду;
- идентифицирует назначение оценки интересам заказчика;
- определяет вид стоимости;
- согласовывает дату оценки;
- идентифицирует объект оценки представленной документации;
- устанавливает подлежащие оценке имущественные права на недвижимость;
- выявляет особые обстоятельства и ограничения.
Цель оценки - заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте (оценочной стоимости) на дату оценки в соответствии с ее назначением.
Назначение оценки - проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки - это цель заказчика.
Отметим наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости земельных участков:
- купля-продажа;
- обмен земли;
- передача земли в аренду;
- оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизации, реконструкции и т.д.);
- оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов (площадки для сброса отходов и места захоронения);
- инвестирование - долгосрочное вложение капитала в освоение земли, проекты, программы и т.д.;
- ипотечное кредитование - оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств;
- страхование - оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (пожар, подтопление территории, экологическое загрязнение);
- налогообложение - расчёт величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам;
- конфискация - в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров (или представления в суд, если переговоры были неудачны). Оценка земли при конфискации происходит, как правило, при условии ограниченного периода времени для продажи;
- оценка бизнеса - оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса;
- акционирование - этот процесс следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером;
- слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок;
- внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия;
- внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;
- другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативным требованиям.
Определение вида стоимости.
В зависимости от назначения оценки (предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка) все виды стоимости делятся на две группы:
- стоимость в пользовании;
- стоимость в обмене.
Стоимость в пользовании - это стоимость объекта недвижимости для конкретных целей и/или для конкретного пользователя (группы пользователей) при существующем использовании.
Стоимость в пользовании не предполагает продажу земли на открытом и конкурентном рынке. Стоимость в пользовании применяется при оценках эффективности реконструкционных и мелиоративных программ без предполагаемой смены субъекта или субъектов прав на землю и сохранения неизменным дальнейшего (сельскохозяйственное или иное) использования земель. Также стоимость в пользовании применяется в случаях оценки вклада земельного участка в стоимость предприятия в целом, как имущественного комплекса, без учета его наиболее эффективного использования или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от его полной или частичной продажи.
Виды стоимости в пользовании, употребляемые на практике:
Потребительная стоимость (база оценки) - это стоимость объекта недвижимости, используемого для определенной цели. Потребительная стоимость земельного участка является индикатором эффективности его использования. По потребительной стоимости, в основном, оцениваются земли сельскохозяйственного назначения.
Потребительная стоимость - это термин оценочной деятельности. В практике земельных отношений ему соответствует термин-синоним - нормативная цена земли (Закон РФ "О плате за землю". Постановление Правительства РФ № 319 "О порядке определения нормативной цены земли").
Нормативная цена - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Потребительная стоимость является базовой стоимостью для определения производных от нее видов стоимостей в пользовании (инвестиционной и страховой) и устанавливает для всеобщего и многократного использования основную концепцию данного вида стоимости и методику ее оценки.
Инвестиционная и страховая стоимости имеют ряд отличительных признаков, не изменяющих основную концепцию потребительной стоимости, как базовой стоимости оценки.
Инвестиционная стоимость - это стоимость земельного участка для конкретного инвестора (группы инвесторов). Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность с точки зрения инвестиционных целей.
Страховая стоимость - это стоимость земельного участка, определяемая положениями страхового контракта или полиса.
Стоимость в обмене - это стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной.
Стоимость в обмене отвечает условиям и целям налогообложения, ипотечного кредитования, компенсационных выплат, предложения стартовых цен на конкурсах и аукционах, а также вложения капитала при совершении сделок купли-продажи, заключения договоров аренды, пожизненного содержания, мены и внесения прав на землю в уставные фонды.
Виды стоимости в обмене.
Рыночная стоимость (база оценки) - это расчетная денежная сумма, за которую земельный участок рассматриваемый как свободный от застройки и при наилучшем и наиболее эффективном использовании, должен переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Рыночная стоимость является величиной именно расчетной, а не предопределенной заранее, или реальной ценой продажи. Величина рыночной стоимости выражается одним цифровым значением.
По рыночной стоимости, в основном, оцениваются земли несельскохозяйственного назначения.
Рыночная стоимость является базовой стоимостью (базой оценки) для определения производных от нее видов стоимостей в обмене:
- рыночной стоимости при существующем использовании;
- альтернативной рыночной стоимости;
- ликвидационной стоимости.
Рыночная стоимость при существующем использовании - это стоимость земли при дальнейшем ее функционировании в неизменном виде и предположении, что в таком виде она может быть продана на открытом рынке, при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет. Рыночная стоимость земли при ее дальнейшем функционировании в неизменном виде, в основном, определяется при оценке земель сельскохозяйственного назначения.
Альтернативная рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую земельный участок после выполнения реконструкции улучшений, модернизации или иных инноваций на дату окончания реализации инновационного проекта должен переходить из рук в руки между добровольным покупателем и добровольным продавцом при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости.
Ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) - это расчетная денежная сумма, которая может быть получена при переходе земельного участка из рук в руки между добровольным покупателем и вынужденным продавцом в результате коммерческой сделки в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга. Взаимосвязь видов оценочной стоимости с назначением оценки приведена в таблице 1.
Уникальные свойства земли как с теоретической, так и с практической точек зрения позволяют говорить о стоимости собственно земельного участка отдельно от стоимости, осуществленных на нем улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или собственно земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости.
К стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличие от стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение.
Таблица 1 - Взаимосвязь видов оценочной стоимости с назначением оценки
| Вид оценочной стоимости Назначение оценки земли | Стоимости в пользовании | Стоимости в обмене | ||||||
| потребительная (базовая) | нормативная (цена) | инвестиционная | страховая | рыночная (базовая) | рыночная стоимость при существующем использовании | альтернативная рыночная | ликвидационная | |
| Купля-продажа | Х | х | х | |||||
| Обмен | Х | х | ||||||
| Аренда | Х | х | х | |||||
| Для целей освоения и развития | Х | х | ||||||
| Для целей потребления ее истощимых ресурсов | Х | х | ||||||
| Инвестирование | х | |||||||
| Ипотечное кредитование | ||||||||
| Страхование | х | |||||||
| Налогообложение | х | х | ||||||
| Конфискация | Х | х | ||||||
| Оценка бизнеса | х | Х | х | |||||
| Слияние, разделение имущества, частью которого она является | х | х | х | |||||
| Внесение земельного участка в уставный капитал предприятия | х | х | ||||||
| Внесение права пользования землей в уставный капитал | х | х |
Согласование даты оценки.
Дата оценки - дата, на которую действительна оценочная стоимость. Дата должна быть согласована с последним днем непосредственного осмотра объекта оценки исполнителем услуг по оценке.
Привязка стоимости к дате оценки вызвана тем, что она (стоимость) очень подвижна во времени. Например, изменение стоимости под влиянием инфляции, повышение или понижение деловой активности на рынке недвижимости данного региона и т.д.
В некоторых случаях возможно составление прогноза цены в ближайшем будущем, и задание интервала цен в рамках вероятностного распределения.
Идентификация объекта оценки представленной документации.
Идентификация - процедура, посредством которой устанавливается соответствие чего-либо чему-либо.
Идентификация оцениваемого участка земли означает, во-первых, уточнение наличия всех возможных улучшений на участке, во-вторых, проверку и приведение в соответствие с реальным состоянием основной исходной информации об объекте.
Оценщик обязан провести идентификацию, независимо от того, будут ли названы улучшения на участке в достаточно общем виде или оценщику будет сразу дана подробная опись объектов.
Установление подлежащих оценке имущественных прав на недвижимость.
Оценка стоимости земли является оценкой объема прав на участок земли, способный приносить определенный доход в результате деятельности людей в процессе производства или определенный объем льгот (удобств) в процессе проживания на этом участке.
При установлении имущественных прав на оцениваемый земельный участок необходимо выяснить - кто является собственником, имеются ли пользователи (например, арендаторы или партнеры по договорам о совместной деятельности), не передано ли имущество в траст (т.е. доверительному собственнику), не обременено ли имущество залогом, нет ли в суде имущественных претензий со стороны других лиц и т.д. В этой связи конечной задачей оценки может быть определение стоимости не всего имущества, а только той его доли, которая интересует заказчика.
При постановке задачи оценщик должен установить, кто выступает в роли заказчика по оценке, кто оплачивает оценочные работы, кто дает исходную и промежуточную информацию и несет ответственность за ее достоверность, кому должен быть представлен отчет об оценке, какая информация о результатах оценки не подлежит разглашению.
Грамотная юридическая экспертиза оцениваемых имущественных прав землевладельца позволяет обоснованно определить содержание этих прав и назначение оценки, вид стоимости земельного участка и варианты его наилучшего использования.
Выявление особых обстоятельств и ограничений.
Для защиты прав оценщика и клиента важно также выявить особые обстоятельства и ограничивающие условия, которые повлияют на процесс анализа, на заключения, выводы и оценку.
Ограничения устанавливаются соответствующими органами власти (местного самоуправления) в соответствии с действующим законодательством. Возможные ограничения в пользовании земельным участком могут быть следующие:
- природного характера;
- санитарно-экологические и рекреационные;
- ограничения по тепло-, водо-, газо-, электроснабжению, средствам связи, канализации, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним;
- расстояние от транспортных коммуникаций;
- иные ограничения, связанные со специфическими особенностями.
Работы по первоначальному обследованию объектов оценки представляются рутинными и трудоемкими, но их результаты крайне важны для получения надежных выводов, при этом очень важно не упустить существенных деталей.
По мере приобретения оценщиком соответствующего опыта процесс сбора данных постепенно становится менее сложной задачей. У оценщика вырабатываются рациональные приемы работы, он быстро определяет главные факторы от второстепенных, он не тратит много времени на мелочи. По окончании сбора данных полученная информация может быть подвергнута дальнейшей систематизации.
Оценщики по роду своей деятельности являются профессиональными сборщиками информации. Они должны быть пытливыми наблюдателями и хорошими исследователями. Если данные собирались качественно и добросовестно, то они будут одинаково интерпретированы как новичком, так и опытным экспертом.
Подготовленные материалы оформляются в виде задания на выполнение оценки, которое в общем случае включает:
- сведения о субъектах оценки: исполнителях услуг по оценке, деятельность которых регулируется законодательными актами и нормативно-методическими документами по оценочной деятельности и потребителях их услуг (заказчиках);
- цель оценки;
- дату оценки;
- краткое описание объекта оценки;
- вид и форму отчета об оценке;
- сроки выполнения оценки;
- особые условия;
- юридические адреса и подписи полномочных представителей сторон, скрепленные печатями.
Заключение договора.
Исходные данные задания на выполнение оценки детализируются, определяется объем сбора необходимой информации, разрабатывается план проведения оценки с отражением основных этапов и сроков их выполнения, определяется трудоемкость выполнения работ по всем этапам оценки.
Результаты проведенных проработок являются основой для составления договора на выполнение оценки стоимости.
В общем случае договор должен содержать:
- сведения о его участниках (субъектах оценки);
- изложение предмета договора;
- обязательства договаривающихся сторон;
- условия осуществления договора;
- способ оплаты за реализованную услугу;
- формы ответственности субъектов оценки за невыполнение принятых обязательств;
- условия расторжения или продления договора;
- юридические адреса сторон;
- подписи полномочных представителей договаривающихся сторон, скрепленные печатями.
Сбор и анализ информации.
На этапе сбора и анализа данных оценщик осуществляет сбор информации по двум направлениям: по объекту оценки и по рынку, на котором проводится продажа, систематизирует собранные данные и представляет их в удобной для работы форме.
Сбор и анализ информации по оцениваемым земельным участкам включает:
- описание земельного участка, включая его местоположение и размеры, инженерно-геологические, гидрогеологические, топографические характеристики, а также описание улучшений земельного участка с сопутствующей инженерной инфраструктурой. Для земель загрязненных промышленными и радиоактивными отходами - земельный паспорт, в котором указано, когда произошло загрязнение, чем, какие работы выполнены по снижению загрязнения и повышению плодородия почв и т.п.;
- учет того, будут ли оцененные интересы, физические сегменты или частичное владение (участком земли, частью участка) по отдельности способствовать формированию стоимости в целом;
- учет влияния на стоимость следующих факторов: существующих правил землепользования, вероятных изменений этих правил, тенденции изменения местных условий;
- учет и анализ эффективности землепользования:
1) при отводе земель под жилые дома эффективность может быть выражена социально-экономическими факторами (удобство связей, транспортные расходы, затраты времени и т.п.), а для случаев размещения личных подсобных хозяйств - дополнительным доходом, получаемым за счет производства продукции;
2) при отводе земель для промышленных объектов эффективность выражается эксплуатационными затратами по инженерному оборудованию производства и транспортными расходами на проезд от мест проживания работающих;
3) при выделении земли под объекты обслуживания эффект получают за счет решения соответствующих социальных функций, характерных для данного предприятия, экономии непроизводственных затрат времени, сил и средств населения и исчисляют получаемой прибылью;
- учет и анализ качества и количества потока доходов;
- учет и анализ затрат;
- сбор и анализ сравнительных данных по продажам аналогичных оцениваемому участков земли, которые нужны для заключения о стоимости;
- сбор и анализ стоимостных данных, доступных для определения новой цены улучшений, если таковые имеются;
- установка границ соответствующего рынка или региона, анализ текущих условий спроса и предложения, сложившихся на рынке, а также будущего спроса и предложения;
- выводы о среднерыночном периоде экспозиции земельных участков на открытом рынке, вероятном характере использования земельных участков, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
- сбор и анализ доступной рентной информации для оценки рыночной рентабельности оцениваемого земельного участка;
- сбор сравнительной информации по операционным (эксплуатационным) издержкам, необходимой для подсчета операционных расходов для оцениваемой собственности;
- сбор доступной сравнительной информации, необходимой для расчета нормы капитализации и (или) нормы дисконтирования;
- другие данные.
Для получения ценовой информации, подтверждающей рыночную стоимость оцениваемых объектов, можно использовать следующие документы и материалы:
- данные комитетов по земельным ресурсам и землеустройству;
- данные нормативных документов;
- сведения о торгах на аукционах, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе;
- данные риэлтерских фирм;
- архивные сведения оценочной организации о ранее проведенных оценках;
- данные из отчетов об оценке других фирм;
- информацию сети Интернет.
Систематизация собранной информации производится, исходя из положений принципов оценки с учетом дальнейшего проведения расчетов стоимости на базе трех традиционных подходов оценки: затратного, сравнения рыночных продаж, доходного.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 242.