Массовая оценка сельскохозяйственных угодий с целью получения показателей стоимости земель выполняется методом капитализации дохода. Этим методом оценивается стоимость использования сельскохозяйственных угодий (потребительная стоимость).
Указанный метод заложен в основу методических рекомендаций по оценке сельскохозяйственных земель, разработанных институтом РосНИИземпроект.
Оценка стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий этим методом состоит из следующих этапов:
- расчет показателей нормальной урожайности зерновых культур ( 
) участка;
- определение показателя зернового эквивалента ( 
) в ц/га с учетом чистого дохода, получаемого от зерновых и других возделываемых сельскохозяйственных культур в данной зоне;
- расчет чистого дохода с 1 га от возделывания зерновых культур с учетом показателя зернового эквивалента (ЧД);
- определение чистого дохода с 1 га от выращивания зерновых культур с учетом влияния местоположения земельного участка (ЧДу);
- установление срока капитализации чистого дохода ( 
) и расчет стоимости земельного участка ( 
).
Определение нормальной урожайности зерновых ( )
Сопоставимая нормальная урожайность зерновых культур на минеральных почвах рассчитывается по формуле:
, где;
- сопоставимая нормальная урожайность зерновых культур, ц/га;
33,2 - нормальная урожайность зерновых на эталонной почве Краснодарского края (второй оценочный район за период с 1980 по 1986 год), ц/га;
Бк - местный (для оцениваемого участка) климатический индекс биологической продуктивности зерновых культур (по Шашко Д.И.);
147 - средняя величина климатического индекса для Краснодарского края;
- поправочный коэффициент на содержание гумуса в пахотном слое;
-поправочный коэффициент на мощность гумусового горизонта;
- поправочный коэффициент на содержание физической глины в пахотном слое;
- поправочный коэффициент на негативные свойства почв (засоление, солонцеватость, каменистость и т.п. свойства).
Определение показателя зернового эквивалента участка (Уэ).
В основе расчета зернового эквивалента лежит соизмерение показателя чистого дохода оценочных культур по отношению к чистому доходу от выращивания зерновых культур.
Зерновой эквивалент - это стоимость земель, выраженная в зерне или рублях, т.е. комплексный показатель, который включает в себя как урожайность, так и оценку пригодности земель для всех основных сельскохозяйственных культур, уровня затрат на их выращивание и поддержание плодородия почв. Выражается в условном выходе зерна с 1 га.
Порядок расчета показателя Уэ:
- определение чистого дохода от производства продукции по каждой оценочной культуре, с учетом стоимости возделывания культур и сопоставимых цен на продукцию сельского хозяйства. Если по зональной технологии зерновые возделываются по чистому пару, то в данном расчете затраты на его содержание (обработку) учитываются со знаком минус;
- рассчитывается разница в доходности каждой культуры по отношению к доходности зерновых;
- полученные разницы (от каждой культуры) умножаются на значения долей культур в общей структуре посевов и затем суммируются;
- к полученной сумме прибавляются показатели различий (со знаком плюс или минус в затратах на возделывание 1 га зерновых культур и на поддержание плодородия почв (известкование и внесение органических удобрений).
Дополнительно из указанной суммы вычитают стоимость зерна, полученную как произведение величины нормальной урожайности зерна на разницу между региональной стоимостью зерна и средне-расчетной по России;
- полученный результат, выраженный в рублях, переводится в объем зерна через его средне-расчетную стоимость и прибавляется к показателю нормальной урожайности зерновых культур, в итоге получается урожайность в зерновом эквиваленте ( ).
Таким образом, показатель зернового эквивалента характеризует в сопоставимом виде качество земель независимо от вида использования сельскохозяйственных угодий.
Определение чистого дохода (ЧД) от выращивания зерновых культур с 1 га посевов определяют по формуле:
ЧД=ВП- 
, где;
ЧД - чистый доход, руб./га;
ВП - стоимость валовой продукции, руб./га;
Зр - нормативные затраты, руб./га.
В дальнейшем чистый доход (ЧД) приводят в соответствие с рыночным местоположением оценочного участка ( 
).
Расчет нормативных затрат (Зр) с 1 га оценочного участка производят из расчета на объем произведенной продукции (Зр).
Существует три вида затрат:
- затраты в соответствии с технологией возделывания зерновых культур ( 
) и величиной урожайности в зерновом эквиваленте ( );
- затраты, связанные с технологическими условиями участка для выполнения полевых работ ( 
);
- затраты, обусловленные технологическим местоположением участка ( 
).
Все затраты должны основываться на ценах, действующих за один и тот же период (т.е. на сопоставимых ценах).
В первую статью затрат ( ) входят затраты в соответствии с технологией возделывания зерновых культур (зарплата, горюче-смазочные материалы, удобрения и другие материалы).
Во вторую ( у) - затраты на с корректировкой последних на технологические условия участка, согласно материалам внутрихозяйственной оценки земель (на контурность, каменистость, уклон, экспозицию, конфигурацию и другие свойства).
В третью ( ) - затраты на транспортные расходы внутри хозяйства, связанные с возделыванием зерновых культур; потери рабочего времени при перемещении рабочих к месту работы и обратно; затраты на ГСМ при холостых переездах агрегатов до рабочих участков и обратно, а также расходы, связанные с амортизацией техники при этом.
В результате расчетов определяются нормативы затрат, связанных с технологическим местоположением земельных участков по отдельным культурам и в целом на пашню по структуре посевов в расчете на 1 га площади, удаленной на 1 км эквивалентного расстояния. Показатели затрат на технологическое местоположение 1 га конкретного оцениваемого участка определяют путем перемножения зонального норматива местоположения на фактическую удаленность участка.
Итоговый норматив затрат (Зр) определяется как сумма трех видов затрат, т.е.:
Чистый доход от выращивания зерновых с учетом местоположения участка (ЧДу) определяют по формуле:
Показатель затрат, связанный с нормативными транспортными расходами на внешне-хозяйственные перевозки, на 1 га пашни хозяйства (Зрм) рассчитывают по формуле:
где;
- затраты с учетом местоположения оцениваемого участка;
- средневзвешенное эквивалентное расстояние внешне-хозяйственных перевозок сельскохозяйственных грузов хозяйства, км;
-средневзвешенное эквивалентное расстояние внешне-хозяйственных перевозок по области, км;
Г - средняя грузоемкость 1 га пашни хозяйств области (объем грузов, ввозимых в хозяйства и вывозимых за их пределы, в расчете на 1 га пашни), т/га;
Т - стоимость транспортировки 1 т сельскохозяйственных грузов на расстояние 1 км в среднем по области, руб.
Оценка стоимости земельного участка.
Капитализированная стоимость представляет собой показатель суммарной величины стоимости, которую необходимо инвестировать для того, чтобы иметь возможность получать ежегодный доход в размере определенной расчетной величины в течение конкретного периода времени (установленного срока капитализации).
В России в настоящее время преобладает доходность по валютным кредитам, выдаваемым банками, работающими на данном рынке услуг, в размере 15 % годовых, 5 % из них составляют инфляционные издержки, поэтому доходность инвестиций составляет 10%. Срок капитализации равен 10 годам ( 
), а цена земли будет равна 10-кратному доходу.
Стоимость 1 га земельных угодий (С) определяется по формуле:
,где;
С - стоимость 1 га оцениваемого участка;
ЧДу - чистый доход от выращивания зерновых культур с учетом рыночного местоположения участка;
К - срок капитализации.
Стоимость всего участка (Су) равна произведению стоимости 1 га на площадь оцениваемого угодья, т.е.
,
Пример 5. Расчет стоимости участка пашни методом капитализации дохода (по методике РосНИИземпроекта).
I Исходные данные на земельный участок КСП.
1. Климатический индекс биологической продуктивности зерновых культур оцениваемого участка 
= 120 (по Д. И. Шашко).
2. Угодье - пашня.
3. Площадь участка - 35 га.
4. Почва чернозем-обыкновенный;
содержание гумуса в пахотном слое - 2,7 %;
мощность гумусового горизонта - 23,0 см.;
содержание физической глины в пахотном слое - 26, 0 %;
негативные свойства - отсутствуют.
5. Цена зерна 60 руб./ц (в ценах 1998 года).
6. Стоимость транспортировки 1 т сельскохозяйственных грузов на расстояние 1 км - 2 руб. т/км.
7. Средняя грузоемкость 1 га пашни (т) - 3,0 т/га.
8. Отклонение от средне-областного эквивалентного расстояния внехозяйственных перевозок сельскохозяйственных грузов для хозяйства ( 
) составляет + 5 км.
9. Срок капитализации чистого дохода (К) - 10 лет.
II Расчет нормальной урожайности зерновых культур (Ун).
Поправочные коэффициенты Кз разработаны институтом РосНИИземпроект посредством преобразования и обобщения региональных уравнений нормальной урожайности сельскохозяйственных культур. Коэффициенты К4 получены из литературных источников и исследований, проведенных РосНИИземпроектом. Если почва оцениваемого участка характеризуется несколькими негативными свойствами, то итоговый коэффициент К4 определяется произведением всех коэффициентов, отражающих эти негативные свойства.
В данном примере = 0,919; = 0,850; Кз = 0,924; = 1,00.
III. Расчет показателя зернового эквивалента (Уэ) приведен в таблице 3.
Таблица 3 - Расчет показателя зернового эквивалента (Уэ)
| Наимено-вание культур | Норма-льная уро-жай-ность (Ун)ц/га | Сопо-стави-мая цена, руб/ц | Стои-мость продукции, руб/га (гр.2*гр.3) | Затра-ты, руб/га | Чистый доход, руб/га (гр.4-гр.5) | Разница с доходом по зерновым, руб/га (гр.6-7) | Удель-ный вес культур в струк-туре посевов | Разница в доходе с учетом структуры посевов, руб/га (гр.7*гр.8) |
| Зерновые | 19,6 | 60,0 | 1176,0 | 422,0 | 0,500 | |||
| Картофель | 137,2 | 98,0 | 13445,6 | 4328,6 | 3906,6 | 0,037 | 144,5 | |
| Кукуруза на силос | 274,4 | 5,7 | 1564,1 | 881,1 | 459,1 | 0,100 | 45,9 | |
| Многолетние травы на сено | 37,2 | 29,6 | 1101,1 | 282,1 | 139,9 | 0,250 | -35,0 | |
| Однолетние травы на сено | 25,5 | 27,5 | 701,3 | 9,3 | -412,7 | 0,080 | -33,0 | |
| Сахарная свекла | 156,8 | 27,0 | 4233,6 | 771,6 | 349,6 | 0,033 | 11,5 | |
| Итого по культурам | 1,000 | 133,9 |
Примечание:
1. Показатели графы 2 по сельскохозяйственным культурам, кроме зерновых, определены по коэффициентам, разработанным РосНИИземпроектом.
2. Сопоставимые цены (графаЗ) приняты по данным ЦСУ СССР на 1983 г. и приведены к уровню 1998г.
3. Затраты на возделывание 1 га сельскохозяйственных культур приняты по технологическим картам с учетом цен и тарифов, действовавших в 1998 г.
Разница в доходе в пересчете на зерно составит: 133,9 руб. / 60 руб. = 2,2 ц/га Уэ=19,б ц/га +2.2 ц/га = 21,8 ц/га
IV Определение чистого дохода.
Расчет стоимости валовой продукции (ВП):
ВП = Уэ (ц/га) 
Ц (руб. /ц)
ВП=21,8 (ц/га) б0,0 (руб./ц) = 1308 руб. /га Расчет нормативных затрат на возделывание зерновых культур (Зр):
Зр=507,4руб./га+136,5руб./га+110,1руб./га=754руб./га
Показатель (507,4 руб./га) рассчитан по зональным технологическим картам. Показатель (136,5 руб./га) рассчитан по материалам внутрихозяйственной оценки земель хозяйства.
Показатель (110,1 руб./га) рассчитан с учетом зональных технологически карт по возделыванию сельскохозяйственных культур и удаленности земельного участка от центральной усадьбы хозяйства.
При расчете , , использованы цены и тарифы 1998 г.
Расчет чистого дохода (ЧД):
ЧД=ВП-Зр
ЧД= 1308 руб./га - 754руб./га= 554 руб./га
V Определение чистого дохода с учетом местоположения участка (ЧДу):
, где;
- затраты, связанные с нормативными транспортными расходами на внехозяйственные перевозки на 1 га пашни хозяйства.
= 2 руб. т/км 
5 км 3 т/га=30руб./га ЧДу=554руб./га+30,0руб./га=584 руб./га
Показатель Т принят в ценах 1998 года.
V. Расчет стоимости 1 га земельного участка (С):
С=584 руб./га 10 лет=5840 руб./га (в ценах 1998 года).
Стоимость всего участка Цу. 
Су = 5840 руб./га 35 га = 204 400 руб.
При практическом производстве расчетов стоимости земель на местах необходимо использовать современные нормативы и цены.
Иногда для определения стоимости пашни применяется упрощенная вышеописанная методика (пример 6).
Расчет стоимости с-х угодий на основе нормативных показателей (по ведущей культуре - озимой пшенице).
Базисная урожайность - 3,2 т/га.
Рыночная цена озимой пшеницы - 900 руб./т.
Оцененные производные затраты - 40 % от валового дохода.
Отраслевая норма прибыли 50 % к затратам.
Ставка капитализации - 20 %.
1. Валовой доход определяется как произведение базисной урожайности на рыночную цену ведущей культуры.
3,2 т/га * 900 руб./т. = 2880 руб./га.
2. Затраты на производство приняты равными 40 % от валового дохода (базисные затраты по региону).
2880 руб./га * 40 %/100 =1152 руб./га.
3. Прибыль с-х предприятия принимаем в размере 50 % от затрат на производство (норма прибыли рассчитана исходя из 35 %'норматива расширенного воспроизводства в земледелии и 15 % инфляции). 1152 руб./га * 50 %/100 = 576.руб./га.
4. Чистый операционный доход рассчитывается как разница между валовым доходом и затратами на производство с нормативной прибылью.
2880 руб./га -1152 руб./га - 576 руб./га = 1152.руб./га
5. Стоимость 1 га пашни есть капитализированный чистый операционный доход по ставке капитализации 20 % (вложения в земельные участки менее рискованны, чем иные вложения, поэтому ставка капитализации меньше ставки рефинансирования Центробанка РФ).
1152 руб./га/0,2 = 5760.руб./га.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 433.
