Эта методика разработана специалистами РосНИИземпроекта. При разработке методики взяты во внимание особенности объекта оценки:

- практическая невоспроизводимость земельных участков, за исключением земельных улучшений и плодородия почв; ограниченность земельных участков, пригодных для сельскохозяйственного использования;

- не перемещаемость участков в пространстве;

- разнокачественность сельскохозяйственных угодий по плодородию и удобству к обработке;

- отсутствие купли-продажи сельскохозяйственных угодий.

При этом учитывалось требование, предъявляемое к определению кадастровой стоимости, исходя из того, что она используется в экономическом регулировании земельных отношений:

- налогообложении и определении арендной платы за пользование земельными участками4

- определении стоимости земельного участка при его залоге;

- внесении в уставной капитал хозяйственных товариществ, обществ и сельскохозяйственных кооперативов;

- определении размера госпошлины за регистрацию сделок с землей.

Основные требования, учтенные в методике, сводятся к следующим: объективность результатов оценки, простота алгоритма расчета, экономичность по времени и затратам при её реализации, ориентация на сложившиеся условия в аграрном секторе страны и состояние использования сельскохозяйственных угодий.

Эти требования обеспечиваются посредством автоматизации расчетов, использования имеющейся справочной информации, данных IУ-тура земельно-оценочных работ и статистической отчетности по использованию сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ за последние годы.

Стоимостная оценка земель.

Стоимостная оценка земель включает определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Стоимостные показатели объектов оценки рассчитываются на основании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению земель и базовых оценочных нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий, предоставляемых субъектам Российской Федерации по данным I-го этапа государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.

При зональности субъекта Российской Федерации базовые оценочные нормативы продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование берутся по земельно-оценочным районам.

Показатели стоимостной оценки объектов оценки вычисляются автоматизировано. Поэтому в данном разделе Технических указаний даны только пояснения к расчетам экономических нормативов и выходным формам - шкалам и показателям оценки земель.

Оценка сельскохозяйственных угодий по расчетному рентному доходу и кадастровой стоимости.

Расчет дифференциального рентного дохода иллюстрируется выходными формами четырех шкал:

- шкала дифференциального рентного дохода по плодородию почв;

- шкала дифференциального рентного дохода по технологическим свойствам земель;

- шкала дифференциального рентного дохода по местоположению сельскохозяйственных угодий;

- сводная шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий.

Указанные выше шкалы рассчитаны с использованием следующих экономических и земельно-оценочных нормативов по южной лесостепной зоне Омской области.

Шкала дифференциального рентного дохода по плодородию почв.

Дифференциальный рентный доход, обусловленный плодородием почв, вычисляется как разность между валовой оценочной продукцией и ценой ее производства, при средних в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) условиях технологических свойств и местоположения земель. Валовая продукция определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности по баллам бонитета.

В рассматриваемой зоне (Омская область) на 1 балл бонитета сельскохозяйственных угодий приходится 15,2 руб. валовой продукции (1140 : 75). Следовательно, при 80 баллах бонитета почв продуктивность земель равна 1216 руб./га (15,2 х 80), а при 60 баллах -912 руб./га (15,2 х 60).

Базовые оценочные затраты на производство валовой продукции при средних в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) значениях балла бонитета, технологических свойств и местоположения земель составляет 740 рублей на гектар. Часть затрат, зависящая от уровня урожайности (расходы по перевозке урожая от поля до складов хранения продукции, послеуборочной доработке урожая, часть расходов на полевые уборочные работы), дифференцируется пропорционально баллам бонитета почв. Например, при уровне урожайности (продуктивности) сельскохозяйственных угодий 12,2 центнеров кормовых единиц доля затрат, дифференцируемых в зависимости от балла бонитета почв равна 0,192 (таблица 6). Пропорциональные баллам бонитета затраты составляют 142 (740 х 0,192) рубля на гектар или 1,89 рубля в расчете на один балл бонитета почв.

Оценочные затраты в зависимости от балла бонитета почв определяются по формуле. Например, при 80 баллах бонитета оценочные затраты составят 749 руб./га.

(740 - 142 + 1,89 х 80), а при 60 баллах - 711 рублей на гектар (740 - 142 + 1,89 х 60)

Цена производства валовой продукции определяется умножением оценочных затрат на нормативную окупаемость затрат, которая принята при государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне 1,07.

В нашем примере, при балле бонитета почв сельскохозяйственных угодий 80 баллов цена производства валовой продукции составляет 801 рубль на гектар (749 х 1,07), а при 60 баллах - 761 руб./га (711 х 1,07).

Дифференциальный рентный доход, обусловленный плодородием почв (при средних в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочной районе) значениях технологических свойств и местоположения земель) определяется как разность между оценочной валовой продукцией и ценой производства продукции. При 80 баллах бонитета почв дифференциальный рентный доход составляет 415 руб./га (1216 - 801), а при 60 баллах - 151 руб./га (912 - 761).

Шкала дифференциального рентного дохода по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий.

Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий является полярным, то есть при среднем в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) значении индекса технологических свойств земель он равен нулю. По мере отклонения индекса технологических свойств земель от среднего значения по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) в большую сторону цена производства валовой продукции возрастает и вследствие этого снижается рентный доход и, наоборот, при отклонении в меньшую сторону цена производства валовой продукции снижается, а рентный доход увеличивается.

Так, в нашем примере, при оценочной продуктивности 12,2 ц. к. ед., оценочных затратах - 740 рублей, индексе технологических свойств - 1,10 в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) рентный доход в конкретных объектах оценки земли с индексами технологических свойств земель 1,04 и 1,16 составит соответственно 15 руб./га (740 х 1,07 х 0,349 (Примечание: 0,349 - для затрат, зависящая от технологических свойств) х (1 - 1,04 : 1,10) и -15 руб./га (740 х 1,07 х 0,349 (1 - 1,16 : 1,10).

Таблица 2 - Шкала дифференциального рентного дохода по технологическим свойствам

Шкала дифференциального рентного дохода по местоположению сельскохозяйственных угодий.

Дифференциальный рентный доход, обусловленный местоположением

объектов оценки (ΔРмi) рассчитывается как разность между стоимостью внехозяйственных грузоперевозок при средних в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) значениях удаленности и грузоемкости земель и стоимостью грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения объекта оценки по формуле:

Э_ро и Э_рi - эквивалентные расстояния грузоперевозок соответственно в среднем

по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по i-му объекту оценки, км;

Г_о и Г_i - внехозяйственная нормативная грузоемкость одного гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки, тонн;

Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб;

Н_о - нормативная окупаемость затрат (1,07).

Сводная шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий.

Сводная шкала дифференциального рентного дохода разрабатывается путем сложения показателей трех частных шкал - дифференциальных рентных доходов по плодородию, технологическим свойствам и местоположению сельскохозяйственных угодий. В левой части шкалы размещается рентный доход по местоположению сельскохозяйственных угодий, а в правой части - дифференциальный рентный доход по качеству сельскохозяйственных угодий (здесь рентный доход по плодородию почв совмещен с рентным доходом по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий). Сводная шкала дифференциального рентного дохода предназначена для отдельных случаев государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Ее показатели рассчитываются автоматизировано и могут быть использованы для определения дифференциального рентного дохода вручную по вновь образовавшимся объектам после проведения ГКО сельскохозяйственных угодий.

Для кадастровой оценки земель низкого качества и неудобного местоположения, на которых дифференциальный рентный доход отрицателен, устанавливается абсолютный рентный доход. Его величина распространяется также на рентоносные земли как стоимость права собственности или арендного пользования землей.

Абсолютный рентный доход устанавливается единым - в размере 12 руб./га, т.е. не дифференцируется по субъектам Российской Федерации и объектам оценки. Соответственно общий уровень расчетного рентного дохода (“всего”) установлен путем увеличения дифференциального рентного дохода всех объектов оценки на 12 руб./га. Когда дифференциальный рентный доход отрицателен или ниже абсолютного, то расчетный рентный доход устанавливается на уровне абсолютного рентного дохода. Например, расчетный рентный доход сельскохозяйственных угодий АО “Медвежинское” повышен с 6 до 18 руб./га.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий исчислена умножением показателей расчетного рентного дохода объектов оценки на 33, так как срок капитализации рентного дохода принят равным 33 годам.

При расчете стоимости земельных участков вручную дифференциальный рентный доход, определяемый по шкале увеличивается на величину абсолютного рентного дохода и умножается на срок его капитализации. В случае если дифференцированный рентный доход отрицательный он принимается равным 0, а расчетный рентный доход становится равным абсолютному рентному доходу

Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель.

По результатам государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации, заказчику предоставляется отчет о выполненной работе с приложениями:

- шкалы баллов бонитета оценочных групп почв или разновидностей почв;

- сводная шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий;

- распечатка выходных форм по объектам оценки и административным районам “Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по дифференциальному рентному доходу", “Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий”;

- показателей государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий административных районов, земельно-оценочных районов и в целом субъекта Российской Федерации по форме.

- Показатели кадастровой оценки земель по земельно-оценочным районам и в целом по субъекту Российской Федерации вычисляются в сводной таблице, как средневзвешенные величины из показателей государственной кадастровой оценки и площадей сельскохозяйственных угодий районов.

Результаты государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий утверждаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.