Этот способ оценки представляет собой модификацию первого метода. Ставка земельного налога берется не за 1 гектар, а за 1 балл средне-областного балла бонитета почв (можно использовать величину налога за 1 балл определенной оценочной зоны).
Балл бонитета почв (Б) - это сравнительная оценка качества почв участков (т.е. плодородия) и их производительной способности, выраженная в баллах.
В расчетах стоимости используется фактический балл бонитета почвы оцениваемого участка с корректировкой его по отношению к средне-областному баллу бонитета. Дальнейшие расчеты аналогичны предыдущему методу:
, где;
- потребительная (нормативная) стоимость земельного участка;
- ставка земельного налога за 1 средне-областной (по зоне) балл бонитета почв;
Б- балл бонитета почвы оцениваемого участка;
- поправочный коэффициент к ставке налога за 1 балл бонитета почвы оцениваемого участка по отношению к средне-областному или зональному баллу бонитета
;
К - кратность ставки земельного налога в данном субъекте страны;
S- площадь участка, га;
- поправочный коэффициент на местоположение участка;
- поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны нахождения;
- поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья;
- инфляционный индекс к определенному году.
Формула подсчета рыночной (базовой) стоимости земельного участка:
где;
- рыночная (базовая) стоимость участка;
- потребительная стоимость (нормативная цена);
- индекс спроса и предложения.
Пример 2. Исходными параметрами для расчета рыночной стоимости земельного участка, площадью в 10 га, служат данные участка, описанного в примере 1, дата оценки 10 января 2004 г. Дополнительно используют областную ставку земельного налога за 1 га пашни – 10.58 д.е./га; средне-областной балл бонитета почв - 53 и балл бонитета оцениваемого участка - 58.
Решение. Ставка земельного налога за 1 балл бонитета почвы области равна 10.58 д. е./53 =0,2 д. е.
Потребительная (нормативная) стоимость с учетом плодородия участка определяется по формуле:
Рыночная стоимость равна:
Метод оценки земельного участка по тарифу за 1 балл бонитета по категориям зональных почв (по доходности на единицу почвенно-экологического индекса). За основу расчета этим методом была принята методика оценки плодородия почв (комплексная агрономическая оценка) и их стоимости, разработанная Почвенным институтом имени В.В. Докучаева.
В основе метода лежат две основные составляющие.
Первой из них является почвенно-экологический индекс, отражающий уровень плодородия почв с учетом конкретных климатических условий и рельефа.
Величина почвенно-экологических индексов определяется физическими свойствами почв, их механическим составом, содержанием гумуса и другими агрохимическими показателями, а также лимитирующими факторами почвенного плодородия, такими, как степень эродированности, оглеения, солонцеватости, засоления, каменистости и т.д. При расчете этой величины участвуют также сумма температур выше +10°С, коэффициенты увлажнения и континентальности.
Расчет почвенно-экологических индексов проводится по специальной формуле с помощью коэффициентов, отражающих влияние на уровень плодородия почв тех или иных показателей. Базируются они на результатах почвенно-агрохимических обследований и данных климатических условий региона.
Второй составляющей цены почвы является тарифная категория типа почвы оцениваемого участка.
Доходность с единицы площади, деленная на количество почвенно-экологических индексов, дает тариф (стоимость) 1 балла, выраженный в кадастровых ценах.
Кадастровые цены отражают общественно необходимые (нормальные) затраты на производство сельскохозяйственной продукции и включают в себя себестоимость единицы продукции (1ц) в худших условиях товарного производства и прибыль, включаемую в цену на основе специального норматива.
Тарифные категории зависят от вида угодий и подчиняются определенным зональным закономерностям, т.е. однотипные почвы в пределах разных регионов страны варьируют по уровню плодородия, что в конечном итоге сказывается на доходности с единицы площади. Наименьшее значение величины среднегодового дохода на единицу ПЭи характерно для почв пустынных пастбищ, наибольшее - для почв влажных субтропиков.
Произведение почвенно-экологического индекса на тариф и поправочный коэффициент к тарифной категории на лимитирующие факторы дает цену почвы 1 га данного участка. Чтобы перейти от цены почвы к стоимости участка, необходимо учесть технологические свойства участка, его местоположение, культур-техническое состояние кормовых угодий, цель отвода. Технологические свойства участка учитывают через технологический коэффициент ( 
). Технологический коэффициент участка учитывает его уклон, конфигурацию, длину гона, удельное сопротивление плугу, прочность несущей поверхности, изрезанность полей и некоторые другие показатели. При лучших значениях коэффициенты берутся за единицу, при ухудшении (по специальным таблицам) они выше, чем единица.
Общий технологический коэффициент равен произведению отдельных составляющих. Его величина является показателем относительных затрат времени на производство полевых механизированных работ, которые влияют на себестоимость сельскохозяйственной продукции и должны учитываться при определении стоимости земельных участков.
Определение потребительной стоимости земельного участка.
По данной методике потребительная стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:
где,
- потребительная стоимость земельного участка;
Т - тариф за 1 балл бонитета почвы;
ПЭи - почвенно-экологический индекс оцениваемого участка (балл бонитета);
- поправочный коэффициент к тарифной категории на окультуренность участка;
= 
где;
S- площадь участка, га;
- поправочный коэффициент на местоположение участка;
- поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны нахождения;
-поправка к стоимости земельного участка на технологические свойства;
-технологический коэффициент;
-поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья;
- повышающий (или понижающий) коэффициент к стоимости земельного участка в зависимости от цели отвода;
коэффициент к стоимости земли в зависимости от культур-технического состояния участков кормовых угодий;
~ инфляционный индекс к определенному году.
Определение рыночной (базовой) стоимости земельного участка.
Формула определения рыночной (базовой) стоимости:
где;
- рыночная (базовая) стоимость земельного участка;
- потребительная стоимость;
-индекс спроса и предложения.
Определение почвенно-экологического индекса.
Для каждого участка определяется почвенно-экологический индекс (ПЭи), который представляет собой произведение почвенного (ПИ), агрохимического (АИ) и климатического (КИ) индексов.
Почвенно-экологический индекс рассчитывается по формуле:
, где;
ПЭи - почвенно-экологический индекс;
V - плотность (объемная масса) почвы (в среднем для метрового слоя);
2 - максимально возможная величина объемной массы почв при их предельном уплотнении;
П - "полезный" объем почвы (в метровом слое);
Дс - дополнительно учитываемые свойства почвы (гидроморфность, каменистость, эродированность, орошение, засоление и т.п. свойства);
АИ - итоговый агрохимический показатель;
- среднегодовая сумма температур более 10°С;
КУ - коэффициент увлажнения;
Р - поправки к коэффициенту увлажнения;
КК - коэффициент континентальности;
100 - коэффициент пропорциональности;
12,5 - величина, которая позволяет привести определенную совокупность экологических условий к 100 единицам почвенно-экологического индекса.
Расчет почвенного индекса (ПИ) Почвенные индексы рассчитываются по формуле:
Почвенный индекс равен произведению постоянной величины на разницу до максимально возможной плотности, "полезный" объем почвы в метровом слое с учетом поправки на различие в их плотности в зависимости от мехсостава и поправочный коэффициент на дополнительные свойства (каменистость, смытость почв, дефляцию, гидроморфность, засоление и солонцеватость, вид угодья, орошаемость и отклонение содержания гумуса оцениваемого участка от среднего значения его для конкретного типа почв, мощность гумусового горизонта).
Расчет агрохимического индекса (АИ)
Формула расчета:
' где;
- поправочный коэффициент на содержание подвижного фосфора;
- поправочный коэффициент на содержание обменного калия;
-поправочный коэффициент на кислотность почвы.
Эти поправки показывают изменение почвенно-экологического индекса (в %) в зависимости от актуальной кислотности и содержания подвижных элементов питания растений.
Определение климатического индекса.
Формула расчета:
Величину суммы температур выше 10°С берут по данным агроклиматических справочников регионов.
Величина коэффициента увлажнения (КУ) представляет собой отношение среднегодового количества осадков к среднегодовой испаряемости. Максимальная величина КУ с поправкой (КУ- Р), используемая при расчете климатических показателей, не может превышать 1,05 (т.е. 1,10-0,05). КУ, как и поправку к нему, берут из климатических атласов.
Если угодья орошаемые, то для любых типов почв, кроме пойменных, КУ- Р = 1,10, на пойменных КУ-Р= 1,30.
Коэффициент континентальности (КК) суммарно отражает различия в особенностях климата между отдельными регионами и рассчитывается по формуле:
, где;
и 
- среднемесячная температура самого теплого и холодного месяцев;
У - широта местности.
Если значение КК более 200 единиц, то его принимают равным 200. Значения исходных величин берут также из климатических справочников.
Климатический показатель (КИ) меняется в зависимости от экспозиции участка и крутизны склона. Он возрастает на 0,5 % на каждый градус крутизны при размещении участка на южную, юго-восточную и юго-западную стороны, и, наоборот, снижается на ту же величину при северной, северо-восточной и северо-западной экспозиции.
Определение коэффициента на технологические условия участка.
Технологический коэффициент ( ) выражает увеличение норматива времени на полевые механизированные работы на конкретном земельном участке по отношению к лучшим (эталонным) условиям производства (длина гона более 1 км, ровная поверхность, отсутствие негативных факторов: препятствий, эродированности и пр.).
Нормативные данные для исчисления отдельных поправок на технологические свойства рекомендованы общесоюзной методикой оценки земли (1976 год).
При расчете берутся средние, наиболее характерные для данной агрономической группы почв значения тех или иных коэффициентов. Величина итогового технологического коэффициента может варьировать от 1,0-1,2 для равнинной местности до 5,0-7,0 и более - для горных территорий.
Для конкретного участка технологический коэффициент определяют на основании результатов паспортизации полей севооборотов, кормовых угодий, многолетних насаждений с учетом орошения или осушения земель. Используют при этом материалы почвенного обследования, планы землепользования, материалы внутрихозяйственной оценки земель хозяйства, почвенные карты, агроклиматические справочники, географические атласы и др.
Исходный материал помещают в "Опросный лист" Путем анализа исходной информации и сопоставления ее с нормативными данными находят поправки на отдельные свойства земли, характеризующие технологический коэффициент. Общий технологический коэффициент по виду угодий, земельному участку или полю севооборота исчисляют путем перемножения частных коэффициентов по отдельным технологическим свойствам:
- классу длины гона;
- углу склона;
- сложности конфигурации;
- высоте над уровнем моря;
- изрезанности полей препятствиями;
- наличию каменистости;
- доли пашни от общей площади хозяйства (распаханности территорий);
- степени увлажнения;
- удельному сопротивлению плуга при вспашке;
- прочности несущей поверхности;
- влиянию полива.
Формула расчета:
где;
- технологический коэффициент;
- поправочный коэффициент на класс длины гона;
- поправочный коэффициент на рельеф;
- поправочный коэффициент на конфигурацию участка;
- поправочный коэффициент на высоту над уровнем моря;
- поправочный коэффициент на изрезанность полей препятствиями;
- поправочный коэффициент на каменистость;
- поправочный коэффициент на степень увлажнения;
- поправочный коэффициент на распаханность угодий;
KVC- поправочный коэффициент на удельное сопротивление плуга при вспашке;
КРNР -поправочный коэффициент на прочность несущей поверхности;
- поправочный коэффициент, учитывающий влияние полива.
Пример 3.
Для определения стоимости участка по третьему методу брали тот же участок, что и в примере 1, дополнительно вводили сведения по агрономически важнейшим свойствам почвы для определения почвенно-экологического индекса (ПЭи) и технологических свойств участка, используемых в формуле расчета стоимости земли.
Степень распаханности (доля пашни в общей площади земель) равна 75 %.
Коэффициент увлажнения (Ку) для Аксайского района Ростовской области равен 0.83.
Решение.
1) Расчет почвенного индекса (ПИ) производится по формуле:
Для черноземов обыкновенных (2 - V) - поправка на плотность почвы равна 0,52, поправка на полезный объем почв (77) - 0,74, то есть произведение:
Поправка на дополнительно учитываемые свойства почвы:
- на среднюю каменистость - 1.0
- смытость - 0.88 (почва слабосмытая)
- дефляцию - 1,00
- оглеенность - 1,00
- засоление и солонцеватость - 1,00 и 1,00
- на вид угодья (пашня - 1,00
- участок неорошаемый - 1,00
- на отклонение гумуса от среднего значения
для черноземов обыкновенных - 1,12
- мощность гумусового горизонта 1,00. Отсюда:
(с округлением)
2) Расчет агрохимического индекса (АИ) Формула расчета: 
,
при содержании в почве: 1.2 мг/100г почвы подвижного фосфора =0.92; 25 мг/100г - обменного калия - =1,06; при кислотности почвы равной 7,2- =1,00.
Таким образом 
3)Расчет климатического показателя (КИ) проводят по формуле:
Для Аксайского района t°> 10°= 3300°, коэффициент увлажнения с поправкой для этих мест по справочным материалам (КУ-Р) =1,02; широта местности У-47; t° = -5°; t° =23.8°
Коэффициент континентальности рассчитывается по формуле:
но так как участок имеет экспозицию северо-западного направления и крутизну склона в 1°, то вводится минусовая поправка на 0,5% от данной величины на каждый градус склона. Это составит:
КИ с поправкой= 11.94 - 0,06 =11.88
4) Расчет почвенно-экологического индекса (ПЭи):
.
5) Определение коэффициента на технологические условия участка (Тк:)
а) При длине рабочего гона 780 м и ширине 350 м класс длины гона равен 401-600 м. Такому классу соответствует поправочный коэффициент =1,08.
6) Учитывая, что крутизна склона равна 1°, поправочный коэффициент на рельеф =1,02.
в) При классе длины гона 400-600 м и сложности конфигурации 1, поправочный коэффициент =1,00.
г) При высоте местности над уровнем моря 180 м, поправочный коэффициент =1,00.
д) Поправочный коэффициент на изрезанность участка препятствиями находят следующим образом: площадь участка с препятствиями делят на общую площадь. Частное выражают в процентах. По таблице находят искомую поправку.
В данном случае: 0,020 га /10 га х 100%=0,2%, поправочный коэффициент =1,00.
е) Так как каменистость отсутствует поправочный коэффициент =1.
ж) Поправочный коэффициент на степень увлажнения Ку находят либо по степени увлажнения, либо по значению гидротермического коэффициента для данной местности (района, области). Его находят по формуле:
где;
ГТК - гидротермический коэффициент;
Оос - сумма осадков за вегетационный период, мм;
- сумма положительных температур воздуха выше 10°С. В данном случае: количество осадков = 218 мм, = 3300° .
ГТК = 218:330 =0.66. При степени влажности 0,65 или ГТК = 0.66, поправочный коэффициент 
равен 1,02.
з) Коэффициент на распаханность при доле пашни в хозяйстве 75% = 1,00. В данном хозяйстве при любом виде угодья коэффициент на распаханность остается неизменным, т.е. постоянным.
и) В примере удельное сопротивление плуга при вспашке равно 0,48 кгс/см2, поправочный коэффициент KVC=1,00.
к) Коэффициент на прочность несущей поверхности в соответствии с типом почвы и механическим составом КРNР= 1,08.
л) Если участок не орошается, то Кр=1,00, при орошении обращаются к таблице
6) Определение потребительной стоимости земельного участка проводят согласно формуле:
Тариф для черноземов обыкновенных Ростовской области равен 0.2 д.е. за 1 балл ПЭи, зональный балл для них - 53; 
=1,22; =1,00; 
-(при отводе для садового кооператива) =0,7; 
=1,00, так как пашня не закочкарена, не залесена и не закустарена, 
=1,5
7) Определение рыночной (базовой) стоимости земельного участка:
= 248017 д е.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 306.
