Метод оценки стоимости земельных участков крупных массивов на межрегиональном уровне представляет собой модификацию метода оценки стоимости сельскохозяйственных угодий по тарифу за 1 балл бонитета по категориям зональности почв.

Здесь также цена почвы зависит от потенциального плодородия на фоне конкретных климатических условий и природных особенностей окружающего ландшафта (т.е. почвенно-экологического индекса), но не отдельных участков, а однотипных массивов почв, занимающих наибольший удельный вес в структуре площадей сельхозугодий отдельных областей, округов или других субъектов Российской Федерации.

Второй составляющей стоимости почвы является тарифная категория, которая обуславливается величиной среднегодового дохода в растениеводстве на единицу почвенно-экологического индекса.

Набор элементов формулы расчета стоимости земли этим методом тот же, что и в основной методике, там же дано детальное описание их характеристик.

Перед началом оценки сельхозугодий по каждому региону необходимо иметь обобщенные материалы последнего тура обследования в разрезе отдельных видов угодий. Среднестатистические данные заносятся в определенную таблицу под названием "Общие сведения о характеристике сельскохозяйственных угодий по регионам России" Они необходимы для расчета почвенного (ПИ), агрохимического (КИ) индексов и для определения климатического показателя (КИ), а в дальнейшем и почвенно-экологического индекса (ПЭи). Опираясь на фактические данные по отдельным массивам и научно-справочный материал из литературных источников, можно рассчитать потребительную (как базу оценки) стоимость земельных угодий.

При массовой оценке стоимости земельных угодий условно принимают, что основная часть их расположена в сельской местности и используется только на сельскохозяйственные цели. Поэтому коэффициенты к стоимости участков в зависимости от зоны нахождения и цели отвода при определении стоимости роли не играют, и из формулы изъяты.

Формула расчета потребительной стоимости такова:

где;

- потребительная стоимость земельного массива отдельного типа почвы;

Т - тариф за 1 балл бонитета почвы;

ПЭи - почвенно-экологический индекс оцениваемого участка (балл бонитета);

- поправочный коэффициент к тарифной категории на окультуренность участка

= где;

S- площадь участка, га;

- поправочный коэффициент на местоположение участка;

- поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны нахождения;

-поправка к стоимости земельного участка на технологические свойства;

-технологический коэффициент;

-поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья;

коэффициент к стоимости земли в зависимости от культур-технического состояния участков кормовых угодий;

~ инфляционный индекс к определенному году.

Если в области действуют оценочные зоны и в каждой есть свой индекс спроса и предложений (Испр), то формула определения рыночной (базовой) стоимости приобретет следующий вид:

где;

- рыночная (базовая) стоимость земельного участка;

- потребительная стоимость;

-индекс спроса и предложения.

Тарифные ставки и зональные баллы бонитета, необходимые для определения поправочного коэффициента к цене почвы оцениваемого массива на лимитирующие факторы плодородия, берутся из таблиц, обслуживающих методику.

В этой методике коэффициент на местоположение ( ) предполагает корректировку стоимости земельных массивов субъекта Федерации в соответствии с благоприятным расположением по отношению к другим субъектам, внутрихозяйственным и внешнехозяйственным маршрутам перевозок грузов, группы дорог и их качества.

Если в отдельных регионах по каким-либо причинам нет коэффициента на местоположение для каждого оцениваемого массива, можно воспользоваться при расчетах справочным материалом по паспортизации дорог и поправочными коэффициентами из основной методики.

Аналогично поступают с коэффициентами на технологические свойства земель сельскохозяйственных угодий: если он есть - используют фактические данные, нет - берут усредненные значения из научно-литературных источников.

Пример 4. Определить стоимость земель сельскохозяйственного назначения N-области.

Перед определением заполняют таблицу "Общие сведения о характеристике сельскохозяйственных угодий по области"

В каждой строке проставляются среднестатистические данные по исходным параметрам почв различных угодий для того, чтобы определить почвенно-экологический индекс для каждого массива почв. Затем по формуле рассчитывают стоимость по каждому массиву в разрезе угодий:

Например, для массива 1 (пашня, почва – чернозем обыкновенный) площадью 451664 га. на дату оценки равен 1.

Определение ПЭц и стоимости земель проводят аналогично примеру 3, используя тот же справочный материал. После расчетов данный массив характеризуется:

ПЭи=42,3 балла, Т= 0.2 д. е. для данного типа почвы.

После решения задачи для всех видов угодий составляют сводный отчет по определенной форме, где показывается общая стоимость земель по угодьям в целом по области и стоимость 1 га каждого из них.