Этот метод аналогичен предыдущему. Он основан на определении рыночной стоимости оцениваемого участка путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового (стандартного) участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный участок или гипотетический базовый для определенной территориально-оценочной зоны, где расположен оцениваемый объект, со стандартным значением параметров элементов сравнения для этой зоны.
В количественном отношении выборка участков не ограничена, но желательно для создания базового участка в каждой оценочной зоне региона на момент оценки иметь не менее пяти. Сопоставление с базовым (стандартным) участком, в отличие от единичного, дает более точный результат.
При выборе необходимо учитывать только те проданные участки, которые использовались на ту же цель, что и оцениваемый, а вид использования угодий совпадал.
Сопоставление базового объекта по отношению к оцениваемому делают аналогичным способом, как и при методе прямого сравнения продаж, взяв за единицу параметры базового участка.
Общий поправочный коэффициент к цене базового участка, цена единицы площади и размер оцениваемого участка при умножении дают стартовую рыночную стоимость.
Пример 7 Вариант оценки земельного участка.
Выявление фактических продаж начинают с выбора из существующей базы данных по оценке участков сельскохозяйственных угодий и создания таблицы.
Выбор осуществляется таким образом:
По коду района устанавливают номер территориально-экономической зоны области, например, вновь оцениваемый участок № 2003 (адрес: Гороховецкий р-н, с/администрация - Великовская, д. Груздево) находится в 3-й оценочной зоне Владимирской области. Вид угодья - пашня, поэтому из всех районов, входящих в эту зону, выбирают участки, используемые в качестве пашни.
Здесь обязательно учитывают временной фактор, выборку проводят за последние 10-12 месяцев.
В примере таких участков оказалось 5 (пять):
№ 0003 и № 0045 - в Гороховецком,
№ 0001 и № 0046 - в Муромском и № 0047 - в Юрьев-Польском районах.
Далее приступают к созданию базового (стандартного) участка, который служит ориентиром расчета рыночной стоимости вновь оцениваемых участков на момент оценки в данной зоне.
После поиска из таблицы в определенном порядке заносят данные элементов сравнения пяти выбранных участков в другую таблицу с целью расчета цены базового участка.
Значение параметров элементов сравнения базового участка в таблицу заносят вручную, притом такие, которые характеризуют оптимальные условия данной оценочной зоны.
Стоимости земли для него еще нет, ее предстоит получить как среднее значение из цен проданных участков, участвующих в сопоставлении и скорректированных на момент оценки.
Для оценочной зоны на 05.05.97 г. рыночные условия характеризуются показателями:
=2,0 (данные из областного Комитета по земельным ресурсам и землеустройству).
Оптимальный коэффициент на местоположение ( 
) равен 7,5, так как при самом благоприятном расположении оцениваемого участка внутри оценочной зоны максимальное значение корректирующих коэффициентов к цене земли в радиусе до 2,0 км не превышает данный показатель, если удаленность участка в пределах 10-15 км считается нормальной, значение лучше брать равной 7,00.
Коэффициент к цене в зависимости от зоны нахождения участка ( 
) надо брать 7,30, так как 2003 участок находится в пригородной зоне. Если оцениваемый участок будет располагаться в сельской местности, то коэффициент лучше взять равным 7,00.
В качестве физических характеристик берут балл бонитета почвы или почвенно-экологический индекс (ПЭи) данной зоны, в исключительных случаях можно использовать среднеобластной балл бонитета почв - ПЭи= 50 баллов.
Технологический коэффициент ( 
) для нечерноземной зоны дерново-подзолистых почв равен 1,4 , то есть коэффициент к цене почв на технологические условия участка ( 
) принят за 1,00.
Остальную информацию выбирают из ранее решенных задач по определению стоимости и для каждого сопоставимого участка заносят в соответствующие графы и строки таблицы.
Последовательность внесения поправок.
При оценке земли сельскохозяйственных угодий используют в качестве единицы сравнения стоимость за 1 га.
Затем делают корректировку имеющихся в наличии элементов сравнения всех сопоставимых участков.
Принцип внесения поправок приводится в тексте на примере участка № 0045 по отношению к базисному участку.
За единицу или 100% берутся каждый из элементов сравнения участка и сопоставляются с этими же элементами базового участка, находят разницу между ними, выражают ее в долях или процентах по отношению к сорок пятому участку, помня, что неблагоприятные элементы сопоставимого участка ведут к плюсовой поправке.
Обращаясь к таблице, сравниваем на дату оценки индексы спроса и предложений, в нашем примере они равны 12,8 в обоих случаях, поправки здесь не будет, в графе корректировка ставится прочерк.
Индекс инфляции ( ) иа 05.05.97г. равен 2,0, а когда оценивался сорок пятый участок он равнялся 1,0, значит, поправка будет плюсовой
поправочный коэффициент будет равен 2,0 (1,0 +1,0).
Коэффициент на местоположение ( ) у сорок пятого участка - 0,92, у базового -1,5, то есть расположение первого участка намного хуже, чем у базового, поправка составляет +63,1% или корректировочный коэффициент (к) =1,631.
=1,00, базового - 1,3, то есть опять плюсовая поправка, которая равна +30,0% или к=1,3.
Балл бонитета сорок пятого участка равен 73,1, у базового - 50,0, разница составляет 50,0- 73,1= -23,1 балла, что составляет -31,6% или к=0,б84 (то есть 1,0-0,316).
Коэффициент на технологические условия (Ку) по сорок пятому участку равен:
=1.044 (то есть 
),
у базового - 1,01, поправка минусовая и составляет -3,3%, к=0,967.
Общая поправка по всем элементам сравнения по сорок пятому участку равна произведению всех поправок, то есть в данном примере:
Это означает, что рыночная стоимость сорок пятого участка на данную дату оценки возросла в 2,085 раза и равняется
8 145 д.е 
2,085=22 846,7д.е.
Аналогично делают корректировку цены четырех оставшихся участков.
Суммируя полученные цены и затем, разделив их на количество сопоставимых участков, получаем рыночную стоимость базового участка для 3-й зоны оценки.
Получив рыночную стоимость базового участка ( 
) размером в 1 га, аналогичным способом приступают к сопоставлению этого участка по отношению к участку № 2003 (вновь оцениваемому), взяв за единицу параметры базового участка.
Общий поправочный коэффициент к цене базового участка в примере составил 1,1124, то есть стартовая рыночная стоимость участка № 2003, площадью в 10 га составит 19348,9 1,1124 10га = 215 237 д.е.
Сопоставление можно проводить по одному конкретному участку, не создавая базового, если оцениваемый объект расположен в одном районе и многие элементы сравнения близки друг к другу, а различаются лишь по одному, двум факторам.
Можно произвести сопоставление оцениваемого участка с другим, если сопоставимый находится в другой оценочной зоне, в соседнем районе. В данном случае обязательно нужно произвести поправку на индекс спроса и предложений.
Определение стоимости пашни методом капитализации дохода. Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты.
В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями.
Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.
Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы. При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю) к коэффициенту капитализации:
VL = (IA - T)/RL, где;
VL - оценка рыночной стоимости земельного участка;
IA - доход собственника от арендной платы за единицу площади сельскохозяйственных угодий аналогичных по своим свойствам оцениваемому;
T - налог на землю;
RL - коэффициент капитализации доходов от земли.
Если в аренду землю сдает государство или муниципалитет, и ставки соответствуют рыночным, например, получены на торгах, то налог на землю в расчетах учитываться не должен. Оптимальным вариантом определения коэффициента капитализации, является его определение из сделок с аналогичными земельными участками (коэффициент капитализации = чистый доход / цена сделки). При отсутствии таких данных коэффициент капитализации может определяться методом кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйственного производства.
Капитализация чистого операционного дохода. При капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах.
Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади.
Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивности земледелия.
В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.
Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, три года поле занято зерновыми, а один год паром. Тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду. Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70%.
Оптимальная структура посевных площадей является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. Она может быть определена с использованием традиционного математического аппарата на основе нахождения максимального объема продаж при искомой площади под определенными культурами. В общем виде модель для расчета максимального объема продаж урожая сельскохозяйственных культур можно записать в следующем виде:
Fo = ∑Ci * yi * xi →max,
∑xi = S,
Ai < xi < Bi,
где: yi — урожайность i-ой культуры;
C i — рыночная цена реализации i-ой сельскохозяйственной культуры;
х i — искомая площадь сельскохозяйственных угодий, выделяемая для возделывания i-ой сельскохозяйственной культуры;
S — общая площадь оцениваемых сельскохозяйственных угодий.
Ai и Bi — максимальная и минимальная площадь, выделяемая под сельскохозяйственную культуру i определяется исходя из севооборота, а также договоров о поставках сельхозпродукции.
В результате решения этой задачи будут определены оптимальные размеры сельхозугодий, выделяемые под каждую культуру и объем продаж растениеводческой продукции хозяйства. В состав издержек, необходимых для исчисления чистого операционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы землевладельца, необходимые для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), привлеченных к земельному участку.
Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как правило, являются:
1. Прямые производственные расходы:
- покупка семян;
- покупка удобрений;
- покупка кормов;
- покупка горючего;
- покупка ядохимикатов, гербицидов, ветмедикаментов;
- амортизация или затраты на возмещение основных фондов в соответствии с их рыночной стоимостью (рыночная стоимость, отнесенная к сроку их экономической жизни);
- текущий ремонт средств производства.
2. Оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты.
3. Возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга.
4. Косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные затраты).
5. Прибыль предпринимателя (процент на капитал).
6. Налог на землю, другие налоги.
7. Затраты на создание резервов оборотного капитала.
8. Другие виды издержек.
Если земля находится в аренде или передана в управление, то в состав издержек также включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий.
Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню прибыли в сельскохозяйственном производстве в данном регионе.
Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из типичных условий кредитования.
Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распределяться по годам и учитываться в составе операционных расходов.
Материальные издержки и расходы на заработную плату могут рассчитываться по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (семян, удобрений, горюче-смазочных материалов и т.д.) и норм выработки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при калькулировании затрат при проведении сельскохозяйственных работ.
В таблице 4 приведены основные статьи калькуляции себестоимости продукции растениеводства, применяемой в сельском хозяйстве.
Таблица 4 - Калькуляция себестоимости продукции растениеводства
| Статьи затрат | Затраты на производство зерна, тыс.руб. |
| 1. Прямые затраты | |
| Оплата труда | 45,4 |
| Семена и посадочный материал | 40,0 |
| Удобрения и ядохимикаты | 29,7 |
| Автотранспорт, ГСМ | 17,9 |
| Амортизация основных фондов: | |
| зданий и сооружений | 1,2 |
| сельскохозяйственной техники | 20,9 |
| прочих фондов | |
| Прочие затраты | 35,4 |
| Итого прямых затрат | 212,7 |
| 2. Общепроизводственные и общехозяйственные расходы (косвенные издержки) | 21,2 |
| Всего затрат | 233,9 |
Далее эти затраты могут быть отнесены либо на площадь, занимаемую зерновыми культурами, либо на товарную продукцию. Например, при средней урожайности 30 ц с гектара и общей площади пашни, занятой под зерновыми культурами, 60 га получено 30 ц *60 га *100 кг = 180000 кг пшеницы.
Себестоимость полученной продукции составляет 234 тыс. рублей (данные таблицы). Соответственно себестоимость получения сельскохозяйственной продукции в расчете на кг или гектар составят: 1,3 руб./1 кг (234 тыс. руб.: 180 тыс. кг) и 3900 руб./1 га (234 тыс. руб. : 60 га).
Приведенные в таблице затраты на семена и посадочный материал, удобрения и ядохимикаты, определены исходя из их необходимого количества и рыночной стоимости. Затраты на оплату труда определены исходя из затрат труда, выраженных в человеко-днях и их денежной оценки. Затраты на автотранспорт являются комплексным показателем. Они определены исходя из общего количества тонно-километров, оплаты труда работников автотранспорта, стоимости горюче-смазочных материалов, амортизации, текущего ремонта автомашин, гаража и др.
Амортизация, учитываемая при калькулировании себестоимости сельскохозяйственной продукции, определяется по нормам амортизационных отчислений. Поэтому и требуется ее корректировка, если эти нормы не соответствуют реальным потребностям в возмещении основного капитала. К текущему ремонту относят замену или восстановление отдельных деталей сельскохозяйственных машин — комбайнов, тракторов и т.д. Обычно затраты на текущий ремонт определяют по нормативам текущего ремонта, рассчитанных в процентах от балансовой стоимости основных средств. Затраты на горюче-смазочные материалы рассчитываются пропорционально отношению объема работ в соответствующей отрасли ко всему объему работ. Как правило, на растениеводство приходится 80-90% общего объема работ, в том числе на зерно — 45-60%. К прочим затратам относятся затраты на электроэнергию, страховые платежи, мелкий и быстроизнашивающийся инвентарь и другие затраты. Их рекомендуется определять в размере 20-25% от суммы прямых затрат. Общепроизводственные и общехозяйственные расходы составляют оплату труда работников административно-управленческого аппарата. Их рекомендуется определять в размере 10-12% от всех прямых затрат в растениеводстве.
Метод прямой капитализации применим к земельным участкам, так как это функционирующий объект, на котором ежегодно выращивают сельскохозяйственные культуры, а, следовательно, получают определенные величины доходов и расходов, хорошо прогнозируемые. Стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Если известны величины чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земельного участка (С) по формуле:
Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. А множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от участка к его стоимости, есть коэффициент капитализации. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода на вложенный капитал и его возмещение.
Этот метод прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка о чистом доходе и стоимости ряда сопоставляемых земельных участков.
Последовательность расчета стоимости земельного участка такова:
1) определяется потенциальный валовой доход на основе анализа денежных поступлений по сравниваемым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях;
2) калькулируются расходы на будущий год с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки;
3) из потенциального валового дохода вычитают возможные потери по различным причинам, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке и получается эффективный, т.е. действительный валовой доход;
4) определяется чистый доход путем исключения из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений;
5) пересчитывается чистый доход в текущую стоимость земли путем деления на коэффициент капитализации.
Пример 8 Пример расчета стоимости земли методом капитализации чистого операционного дохода. Требуется оценить 10 га пашни. Основные возделываемые культуры: пшеница и ячмень.
Средняя урожайность пшеницы - 30 ц/га или 3000 кг/га.
Средняя урожайность ячменя - 20 ц/га или 2000 кг/га.
Средняя цена реализации пшеницы - 2,2 руб./кг.
Средняя реализационная цена ячменя - 1,6 руб./кг.
Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) - 1,5 руб./кг.
Суммарные издержки по выращиванию ячменя с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) - 1,3 руб./кг.
Чистый операционный доход по пшенице = 3000 *(2,2 – – 1,5) = 2100 руб./га.
Чистый операционный доход по ячменю = 2000 *(1,6 – 1,3) = = 600 руб./га.
Средний доход от пашни = (2100 + 600)/2 = 1350 руб./га.
Коэффициент капитализации — 0,18.
Стоимость земли = 1350/0,18 = 7500 руб./га.
Стоимость 10 га = 7500 *10 =75000 руб.
Пример 9.
Чистый доход от продажи урожая с участка составил 2500 д.е., срок капитализации земли принимаем равным 10 годам, т.е. коэффициент капитализации составляет
Стоимость земельного участка, выставленного на оценку, составит:
Самый простой способ определения коэффициента капитализации (Ад) - это деление чистого дохода (Д), полученного на рынке данных по проданным участкам, на среднюю стоимость сопоставимых участков (С):
-
Пример 10.
Средняя стоимость сопоставимых участков сельскохозяйственных угодий в 1997 году составила 22 800 д.е., а чистый доход в среднем составил 2 300 д.е. Требуется определить коэффициент капитализации на дату оценки для нового участка.
Коэффициент капитализации определяется по формуле:
Если при покупке участка используется не только собственный капитал, но и заемный, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.
Общий коэффициент капитализации (Ко) в данном случае рассчитывается по формуле:
,
где 
- общий коэффициент капитализации;
- доля заемного капитала;
- ставка (%) на заемный капитал (т.е. ежегодная выплата по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды);
-доля собственных средств;
- ставка (%) на собственные средства (отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств, т.е. сочетает в себе норму прибыли и возврат вложенных средств).
Ставка возмещения капитала равняется единице, деленной на число лет возвращения вложенных средств инвестору.
Пример 11.
Для покупки садового участка площадью 10 соток брали ссуду в сумме 1 800 д.е. ( 
)под 12% годовых и использовали 4 200 д.е. ( 
) собственного капитала при ставке на собственные средства 10%.
Определить общую ставку капитализации ( ) и предполагаемый чистый доход с данного участка.
Решение. Общая стоимость участка (Сд) рассчитывается:
1 800у.е.+4 200 д.е.=6 ООО д.е.
Доля заемного капитала: 
Доля собственного капитала: 
Общая ставка капитализации ( ) рассчитывается:
или 10,6%. Предполагаемый чистый доход (Д) рассчитывается:
Оценка различных видов угодий. Приведенные примеры в основном касались пашни. Но иногда требуется оценка других видов угодий, например, залежей (не возделываемых в настоящий момент времени угодий), сенокосов, пастбищ.
Для их оценки могут применяться методы, описанные выше. Залежи могут оцениваться методом капитализации чистого дохода, который можно получить от их предполагаемого использования в будущем. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из средней урожайности кормовых культур, сложившейся при применяемых наиболее типичных технологиях ведения сельского хозяйства в оцениваемом районе.
При оценке пастбищ валовой доход также может определяться исходя из выхода основной животноводческой продукции в расчете на га. При таком подходе учитываются средняя продуктивность скота, сложившейся в животноводстве, допустимые нагрузки на пастбища (допустимые нормы выпаса) и сложившаяся средняя «землеемкость» (количество гектар в расчете на 1 голову скота) продукции животноводства по обеспеченности сенокосами.
Многолетние насаждения К многолетним насаждениям относятся сельскохозяйственные культуры, срок жизни которых превышает один год.
Многолетние насаждения могут оцениваться доходными и затратными методами.
При оценке многолетних насаждений доходными методами следует учитывать такие особенности, как возможность получения доходов от урожая только через определенный срок после создания плантации и на протяжении продуктивного жизненного цикла, неравномерность получения урожая по годам, периодичность плодоношения и другие особенности. Соответственно, при определении дохода от многолетних насаждений требуется учитывать общий период плодоношения, соответствующий продуктивному жизненному циклу, и среднюю урожайность плодово-ягодной продукции. Издержки будут определяться всеми расходами, связанными с созданием плантации, включая и инфраструктуру, уходом за многолетними насаждениями и содержанием объектов инфраструктуры. Наличие перечисленных особенностей означает, что для оценки многолетних насаждений доходным методом наиболее подходит метод дисконтированных денежных потоков.
При оценке многолетних насаждений затратным методом суммируются все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними. Такими затратами являются затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, систем полива, резервуаров для воды, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной переработке продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 243.
