Определение стоимости земельного участка проводится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются специальные оценочные подходы. В основу этих подходов положены интересы и побуждения сторон, участвующих в сделке с землей и характер конъюнктуры конкретного рынка.

Основными подходами в оценке являются:

- затратный, отражающий позиции наиболее вероятного (типичного) продавца;

- доходный, отражающий позиции наиболее вероятного (типичного) покупателя (инвестора);

- сравнения рыночных продаж, отражающий совокупность цено-образующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки.

Выбор того или иного подхода осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы в отчете по оценке.

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка, он предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным обустройством.

Затратный подход в оценке стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в нормальный для строительства период.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Приведенная модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Сельскохозяйственные угодья по затратам оценивают с учетом капитальных вложений в мелиорацию, культуртехнические, противоэрозионные, гидротехнические и дру­гие мероприятия по улучшению продуктивности земель (затраты должны быть адекватны дополнительному экономическому эффекту от проведенных улучшений земель).

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

1) местоположение участка по отношению к источникам водо- и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

2) инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

3) ранее присоединенный к земле труд - внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

4) социальные факторы ценности земли:

- социально-экономические условия проживания, зависящие от биоклиматического потенциала земель и отражающиеся на расходах, обусловленных спецификой климата;

- особенности почв, растительности, связанные с местными природно-климатическими условиями района, и выражающиеся в затратах на охрану здоровья людей;

- территории с природно-климатическими условиями (рекреационные территории), имеющие большое социальное значение для укрепления здоровья, снижения заболеваемости и повышения производительности труда;

- степень урбанизированности территорий, которая характеризуется удельной плотностью городского населения и выражается в величине (сокращении) затрат на инженерную и социальную инфраструктуру строительства в данной местности в связи с особенностью территории;

- экологические качества территорий (ландшафт, зеленые насаждения, рельеф, природное окружение, наличие водоемов, микроклимат), определяющие их архитектурно-художественную и эстетическую ценность, условия жизни и отдыха;

5) санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Ограниченность затратного подхода заключается в том, что он зачастую не дает объективную оценку стоимости объектов недвижимости, возраст которых превышает 10 лет. Вместе с тем затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Подход сравнения рыночных продаж.

Подход сравнения рыночных продаж применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Данный подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Подход сравнения рыночных продаж заключается в:

- сборе данных о реальных продажах, котировках, а также спросе и предложениях по объектам недвижимости, сходным с объектом оценки;

- анализе продаж по единицам сравнения, в качестве которых могут выступать цены за участок, за единицу площади, длины участка вдоль дороги, плотности застройки, цены за урожайность определенной культуры на гектар и др.;

- сравнении оцениваемого объекта и объектов-аналогов по отдельным элементам: правам собственности, условиям финансирования и продажи, времени продажи, местоположению и физическим характеристикам объекта, характеру пользования и др.;

- корректировке фактических цен продаж объектов-аналогов к оцениваемому объекту.

После корректировки цен их можно использовать для определения стоимости оцениваемого объекта или их группы.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

Данный подход дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

Доходный подход.

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Иными словами, стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который утверждает, что типичный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Доходный подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно точно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности.

Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др. Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости.

Каждый из применяемых подходов приводит к получению различных стоимостных величин. В связи с этим проводится согласование результатов и установление окончательной (итоговой) величины оценочной стоимости.

Процесс согласования - не результат механического усреднения стоимостей, рассчитанных с использованием трех подходов, а вероятностная величина, находящаяся в пределах диапазона между максимальной и минимальной расчетными стоимостями.

Заключительное мнение о величине оценочной стоимости формируется в процессе определенных логических заключений, в ходе которых проводятся повторная проверка и анализ основных ценно-образующих факторов, проверяется точность проведения расчетов, логичность и разумность принятых допущений и влияние действующих ограничений.

Оформление отчета о результатах оценки стоимости.

Завершающим шагом всего процесса оценки является оформление отчета об оценке, в котором необходимо не только сконцентрировать и четко формализированном виде представить все полученные результаты, но и сделать это надлежащим образом.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим исполнением договора об оценке объекта оценки является своевременное составление и передача оценщиком заказчику составленного в неизменной форме с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности отчета об оценке. Выбор метода оценки, выполняется оценщиком самостоятельно и ответственность за них также ложится на самого оценщика. Кроме того, часто оценщику приходится делать и свои собственные заключения, например, при проведении натурного обследования объекта оценки.

Требования к отчету об оценке изложены в следующих документах:

Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ, от 21 марта 2002 г. № 31-ФЗ, от 14 ноября 2002 г. № 143-ФЗ, от 10 января 2003 г. № 15-ФЗ, от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ) (далее – Закон);

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 (далее – Стандарты оценки);

Европейские стандарты оценки (European Valuation Standards);

Международные стандарты оценки (International Valuation Standards Committee, 2003).

Необходимо обратить внимание при составлении отчетов на применение именно действующих редакций Стандартов оценки, что в основном относится к ссылкам на европейские и международные стандарты.

Эти требования условно можно разделить на две группы: общие, строго регламентированные (т.е. такие, которые предполагают наличие в отчете обязательных «формальных» элементов), и содержательные, «авторские», которые связаны с отражением в отчете трактовки существенных элементов (этапов) процесса оценки и применением самим оценщиком определенных процедур, влияющих на итоговое значение стоимости объекта оценки.

В Законе (ст. 11) указаны следующие строго регламентированные положения, обязательных для любого отчета:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки данных с указание источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью и подписан оценщиком – индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 Закона и осуществил оценку, и его руководителем.

Содержательные требования к «авторским» интерпретациям отдельных этапов и процедур оценки включают следующие положения:

- отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования результатов оценки и их обоснования или вводить в заблуждение;

- в отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете;

- в случае, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость объекта, а иные виды его стоимости, в отчете должны быть указаны соответствующие критерии и обоснованы причины отказа от определения рыночной стоимости объекта оценки;

- отчет также может содержать иные сведения, являющиеся по мнению оценщика существенно важными для полноты отражения примененных им методов и процедур для решения конкретной задачи оценки.

Основной формой отчета об оценке в соответствии с российским законодательством является письменный отчет.

Стандарты оценки дополняют требования к информации, которая должна присутствовать в отчете и которую необходимо учесть оценщику при его работе. Так, в разделе III, п. 15-20 Стандартов предусматривается, что оценщик осуществляет сбор и обработку:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки;

- данных бухгалтерского отчета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Что касается содержательной части работы по формализации задачи оценки, внесение необходимых корректировок и уточнений при ее постановке и решении, Стандарты оценки предусматривают необходимость проведения (и отражения в отчете об оценке) следующих ее результатов.

Оценщик определяет и анализирует тот сектор рынка недвижимости, включая землю к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также находит аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Оценщик проводит натурное обследование объекта оценки, выявляет его особенности а также исследует факторы соседства ближнего и дальнего порядка, особенности урбанизированной среды и системы общественных услуг в данном городе.

Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.