Метод прямого сравнения продаж. Метод сравнения продаж земельных участков сельскохозяйственных угодий - это метод оценки стоимости участков земли путем сравнения цен недавних продаж участков, схожих с оцениваемым, учета различий между ними путем введения поправок и расчетной стоимости оцениваемого участка.

Это наиболее точный метод оценки земельных участков, так как при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцененные участки.

Подход с точки зрения сопоставимых продаж позволяет превратить цены продаж сопоставимых участков в рыночную стоимость оцениваемого участка. То есть, стоимость оцениваемого земельного участка определяется из анализа цен приобретения аналогичного участка.

Последовательность действий при оценке земельных участков методом сравнения продаж:

- выявление фактических продаж земельных участков сельскохозяйственных угодий на соответствующем рынке или оценочных стоимостей участков;

- установление набора единиц и элементов сравнения;

- сопоставление оцениваемого участка с выбранным объектом сравнения;

- внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком, в результате чего определяется продажная цена сопоставимых участков в случае, если бы они имели те же параметры, что и оцениваемый.

Использование метода сравнения продаж зависит от наличия данных по сравнимым участкам, обмениваемым или предлагаемым на рынке. Найти достаточное количество достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация, трудно. Чем большим количеством сравнимых продаж располагает оценщик, тем точнее можно проанализировать детали (элементы) сопоставления и установить, или подтвердить, уровень стоимости.

Сопоставление можно проводить по одному конкретному участку, если оцениваемый объект расположен в одном районе или соседнем и многие элементы сравнения близки друг к другу, а различаются лишь по одному-двум факторам.

При оценке земли сельскохозяйственных угодий в качестве единицы сравнения используют цену за 1 га в рублях.

В качестве элементов сравнения используются:

- рыночные условия (временной фактор);

- местонахождение;

- физические характеристики.

В процессе сравнения даты оценки с датой продажи (оценки) сопоставимых участков следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. На этом этапе определяется, осуществилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных рыночных условиях. Рыночные условия могут меняться ежеквартально или оставаться стабильными на длительный период времени.

Здесь важно учесть и проанализировать взаимодействие спроса и предложения. Цены меняются в большую или меньшую сторону при изменении одного или обоих факторов, поэтому в каждой отдельной области по оценочным зонам вводится индекс спроса и предложений ( ).

С целью сохранения сопоставимости показателей стоимостной оценки земель используется инфляционный индекс ( ), представляющий собой соотношение между уровнем оплаты труда, оптовых, розничных и других цен продажи сельскохозяйственных продуктов. Величину данного показателя берут из газет или других источников, согласно Постановлений Правительства РФ или местных Администраций.

Если рыночные отношения сильно изменились между двумя датами, то необходимо сделать поправки на индекс спроса и предложения, а также на фактическое изменение покупательской способности денежной единицы, т.е. инфляцию на рынке недвижимости.

Следующим элементом сравнения является местоположение участка ( ), которое учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оценочно-экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение оценочной стоимости участка в зависимости от удаления от рынков сбыта продукции, транспортных путей, качества дорог, удаленности от объектов инженерного обеспечения и других факторов.

Немаловажную роль при продаже участка играет расположение его в пригородах крупных городов и поселков, их статуса и развития социально-культурного потенциала. Как элемент сравнения здесь берется коэффициент к цене земельного участка в зависимости от зоны нахождения ( ), т.е. пригорода, сельской местности, курортной зоны или других зон.

В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, при этом желательна личная инспекция каждого из сопоставимых участков, чтобы иметь хорошую информацию об основных параметрах почв, условиях и физических характеристиках, что будет способствовать обоснованным поправкам на различия между ними и вновь оцениваемым участком.

При сравнении участков сельскохозяйственных угодий наглядно трудно учесть конфигурацию поля, уклон и экспозицию, наличие каменистости и эродированности, многие агрохимические, климатические условия и рельеф местности. Поэтому при сопоставлении лучше использовать обобщенные данные, основу которых при расчете составляют вышеупомянутые показатели. Таковыми являются: почвенно-экологический индекс (ПЭи) или бонитет почвы (Б), выраженные в баллах (главные критерии почвенного плодородия) и технологический коэффициент ( ).

Технологические свойства и плодородие почвы оказывают сильное влияние на стоимость земли. Чем она плодороднее и лучше технологические свойства участка, тем он дороже.

Для равнинных территорий колеблется в пределах 1,0-1,4, для расчлененных -до 2-х и более.

Далее вносят поправки по всем элементам сравнения в направлении от каждого сопоставимого участка к вновь оцениваемому, уточняя, за какую сумму были бы проданы или оценены для других целей сравниваемые участки, если бы они обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Если какой-либо элемент сопоставимого участка превосходит по качеству или более удобен, чем оцениваемый, требуется минусовая поправка, снижающая стоимость сопоставимого объекта, а если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена или ранее оцененная стоимость должна быть увеличена до той величины, за какую сопоставимый объект был бы продан (оценен), обладая более высокими характеристиками оцениваемого объекта.

Корректировка осуществляется по каждому фактору либо в рублях, либо в процентах или долях от единицы, затем находят совокупную поправку на группу факторов на независимой (плюс-минус) и кумулятивной основе (метод умножения всех поправок).

Имея совокупную поправку на каждый из участков, находят рыночную стоимость их на дату оценки. Среднее значение найденных стоимостей или стоимость одного конкретного участка, сопоставимого с вновь оцениваемым, дают условную рыночную цену оцениваемого участка площадью в 1 гектар.

Подход сравнения рыночных продаж применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков сельскохозяйственного назначения (личного подсобного хозяйства, садово-огородных и дачных участков).

Данный подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок сумму большую, чем та, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, сравнительный подход позволяет получить наиболее точное значение рыночной стоимости участка на конкретном рынке.