16.4 Суждение Оценщика о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость объекта оценки^[24]

Статьей 3 Закона об оценке^[25] установлено, что рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. Для каждого объекта, оборачивающегося на рынке, существует некоторый диапазон цен, по которым может быть совершена сделка, а Оценщик определяет наиболее вероятную величину из указанного диапазона. Важно понимать, что рыночная сделка может быть совершена по значениям, лежащим внутри рыночного диапазона цен.

Объективные причины разброса цен рынке определяются следующими аспектами:

1) объектный – совокупность ценообразующих параметров, характеризующих сложность и уникальность объекта;

2) рыночный – совокупность параметров, характеризующих неидеальность рынка объекта.

Влияние объектного аспекта проявляется в том, что чем сложнее объект с точки зрения количества и влияния ценообразующих факторов, формирующих его стоимость, тем выше вариативность формирования рыночной стоимости, которая складывается из совокупности отдельных ценообразующих элементов.

Разброс цен будет выше для объектов, имеющих большее количество ценоообразующих факторов, имеющих более сложную зависимость стоимости от значений фактора и представленных в меньшем количестве.

Таким образом, разброс цен с точки зрения особенностей объекта оценки, может быть охарактеризован интегральным показателем из:

ü количества ценообразующих факторов;

ü сложности влияния ценообразующих факторов на стоимость;

ü распространенности подобных объектов на рынке.

Рыночный аспект ценообразующих факторов разброса цен обусловлен такими рыночными факторами как: соотношение спроса и предложения, непрозрачность рынка, ожидания, возможности и стратегии участников рынка и т.д.

Погрешность определения стоимости объекта оценки обуславливается следующими составляющими:

ü погрешность исходных данных;

ü погрешность методов расчета;

ü субъективная погрешность, вносимая Оценщиком.

Погрешность исходных значений – исходные данные, используемые в расчетах, имеют свои рыночные разбросы, обусловленные указанными выше объектными и рыночными составляющими.

Погрешность методов расчета – каждая методика расчета привносит в итоговый результат свою собственную погрешность (ошибку).

Таблица 21 Примеры диапазонов, в которых может лежать рыночная стоимость объекта оценки, % (учет двух из трех критериев)

Дополнительным критерием является качество (детализация) информации, использованной при проведении оценки.

Итоговый интервал определяется по следующей формуле:

где: i – итоговый интервал стоимости;

i_1,2 – интервал стоимости по критерию 1 и 2 (развитость рынка, оборачиваемость объектов);

 k₃ – значение критерия 3 (0,8; 1,0 или 1,2).

Итоговая взаимосвязь указанных критериев и диапазона стоимости объектов недвижимости может быть представлена в виде трехмерной матрицы:

Рисунок 12 3D-матрица интервалов стоимости

Определение границ интервала, в котором, по мнению Оценщика, может находиться стоимость объекта оценки:

- Объект оценки находится на Кемеровского района с средней развитостью рынка, объект оценки является жилой дом с земельным участком и обладает средней ликвидностью и как следствие, средней оборачиваемостью - коэффициент +/-15%.

- Качество информации можно оценить как низкое – коэффициент 1,2.

Таким образом, ширина интервала составит: +/- 15%

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки, находятся в диапазоне: +/- 15%

17. Заявление о соблюдении требований Оценщика

Мы, нижеподписавшиеся, настоящим удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

1. изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

2. сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами;

3. мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета;

4. мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

5. наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента, с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

6. задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или заранее оговоренной цены;

7. ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;

8. наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки;

Расчетная рыночная стоимость признается действительной на 18.02.2019 г.

ОКОНЧАТЕЛЬНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА