Для отбора объектов-аналогов Оценщиком был использован специализированные сайты по купле-продаже недвижимого имущества: http://cian.ru,
Отбор объектов-аналогов осуществлялся по правилам, а именно следующим характеристикам, максимально приближенным к Объекту оценки[14]:
-местоположение
-категория и разрешенное использование
-наличие коммуникаций
-площадь.
В результате для расчета рыночной стоимости оценщиком было отобрано 3 объекта-аналога, удовлетворяющих данным параметрам, краткая характеристика которых представлены в таблице ниже.
Несомненно, что ни один из выбранных объектов-аналогов не может практически полностью соответствовать Объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат общие параметры, которые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Типичной единицей сравнения на рынке жилой недвижимости является мера площади, поэтому для оценки Объекта оценки в качестве единицы сравнения принят 1 кв. м площади. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки определялась путем произведения общей площади объекта оценки и рыночной стоимости
1 кв.м.
Таблица 13 Описание Объекта оценки и объектов-аналогов[15]
| Описание | Объект оценки | Объект - аналог №1 | Объект - аналог №2 | Объект - аналог №3 |
| Местоположение | Кемеровская область, г.Кемерово, р-н Рудничный, ул.Нахимова, д.195 | Кемеровская область, Кемерово, р-н Рудничный, Луганская ул. | Кемеровская область, Кемерово, р-н Рудничный, ул. Нахимова, 271 | Кемеровская область, Кемерово, р-н Рудничный, ул. Нахимова |
| Коммуникации | Электричество, Водоснабжение, Канализация | Электричество, Водоснабжение, Канализация | Электричество, Водоснабжение, Канализация | Электричество, Водоснабжение, Канализация |
| Объем передаваемых прав | Частная собственность | Частная собственность | Частная собственность | Частная собственность |
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Условия продажи | Типичные | Типичные | Типичные | Типичные |
| Торг |
| Возможен | Возможен | Возможен |
| Дата офёрты (дата сделки) | Апрель 2019г. | актуально на дату оценки | актуально на дату оценки | актуально на дату оценки |
| Цена объекта, руб. |
| 700000 | 650000 | 850000 |
| Площадь, м2 | 32,1 | 30,5 | 33,4 | 31,4 |
| Стоимость 1 кв.м. |
| 22 951 | 19 461 | 27 070 |
| Источник информации |
| https://kemerovo.cian.ru/sale/suburban/203403955/ | https://kemerovo.cian.ru/sale/suburban/202610273/ | https://kemerovo.cian.ru/sale/suburban/203187660/ |
Обоснование корректировок
При расчете стоимости Объекта недвижимости сравнительным подходом были введены следующие корректировки:
- Корректировка на имущественные права
Передаваемые права на объект оценки и на все объекты-аналоги – право собственности, применение поправки не требуется.
- Корректировка на дату продажи
Информация о ценах всех объектов-аналогов получена на дату оценки (05.04.2019 г.), применение данной поправки не требуется.
- Корректировка на стоимость реально сделки.
Анализируя текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости из открытых источников, а также информацию, полученную от сотрудников агентств недвижимости, оценщик счёл необходимым внести поправку на торг. Эта поправка учитывает, насколько цена предложения может разниться с реальной ценой сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов. В очень редких случаях цена предложения совпадает с суммой сделки.
В данном случае, поправка рассчитывалась на основании данных приведенных в справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера – 2017г.
Рисунок 6 Корректировка на торг
Для расчета принимается среднее значение 13,8% (среднее значение).
- Корректировка на местоположение
Местоположение недвижимости — главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность и доходность недвижимости. Таким образом, местоположение не только географическая, но и экономическая характеристика недвижимости. Местоположение характеризуется сосредоточением в районе знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей, удаленностью объекта от центров деловой активности, в том числе от магистральных, общественных, финансовых, торговых комплексов. Определяется транспортной доступностью, в том числе близостью к основным и вспомогательным магистралям, к парковкам для автомобилей, к остановкам общественного транспорта, метро. В данном случае объект оценки и все объекты – аналоги расположены в различных населенных пунктах, поправка рассчитывалась на основании данных приведенных в справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера – 2017г.
Рисунок 7 Корректировка на местоположение
5. Корректировка на разрешенное использование земель[16]
ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА- это основа правового режима охраны и использования земель в соответствии государственным территориальным зонированием Существует 7 основных категорий земель:
· земли сельскохозяйственного назначения;
· земли поселений;
· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
· земли особо охраняемых территорий и объектов;
· земли лесного фонда;
· земли водного фонда;
· земли запаса.
РАЗРЕШЁННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА- это использование в соответствии с приведённым выше зонированием (целевым назначением земельного участка).
Оцениваемый земельный участок и все объекты – аналоги сопоставимы по целевому назначению (земли населенных пунктов). Разрешенное использование меняется по заявлению собственника. Корректировка не применяется.
- Корректировка на площадь.
Чем меньше площадь объекта, тем, дороже стоимость одного квадратного метра. Все земельные участки сопоставимы по площади – находятся в одном ценовом диапазоне, корректировка не применяется.
- Корректировка на улучшения
Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка. Земельный участок оценивается как условно свободный, все объекты-аналоги не имеют улучшений, корректировка не требуется.
- Корректировка на коммуникации
Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:
· электроэнергия;
· газоснабжение;
· остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи)
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83 "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" если для подключения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не требуется создания (реконструкции) сетей инженерно-технического обеспечения, плата за подключение не взимается. Таким образом, в случае наличия возможности подключения коммуникация без создания сетей (коммуникации пролагают по границе участка) корректировка на наличие таких коммуникаций не применяется.
Поправка рассчитывалась на основании данных приведенных в справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера – 2017г.
Рисунок 8 Корректировка на коммуникации
- Экономические характеристики
Объекты-аналоги и оцениваемый объект являются земельными участками, используемыми под жилую функцию в личных целях. Корректировка не требуется.
- Другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость
К иным характеристикам для недвижимости относится доступность инфраструктуры, развитость коммуникаций, близость к водоемам и лесным массивам. В данном случае объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному показателю, ввод корректировки не требуется.
Расчет стоимости земельного участка представлен в таблице далее.
Таблица 14 Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода
| Наименование | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
| Местоположение | Кемеровская обл., Г. Кемерово, ул. Нахимова, дом №195 | Кемеровская область, Промышленновский район, пос. Плотниково | Кемеровская область, Промышленновский район, пос. Плотниково | Кемеровская область, Промышленновский район, Промышленная пгт |
| Площадь земельного участка, м2 | 1059,0 – общая площадь, 32,1-площадь застройки | 600,00 | 2 400,00 | 1 400,00 |
| Цена объекта, руб. | 70000 | 550000 | 120000 | |
| Стоимость 1 кв.м. | - | 116,67 | 229,17 | 85,71 |
| Улучшения, расположенные на земельном участке | Отсутствуют | Забор с профлиста, фундамент 8*9,проект на строительство | Отсутствуют | |
| Стоимость сноса всего строения/стоимость улучшения | 0,00 | 300000,00[17] | 0,00 | |
| Величина корректировки, руб. | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректированная стоимость | 116,67 | 104,17 | 85,71 | |
| Передаваемые права | Право собственности |
Право собственности
Право собственности
Право собственности
0
0
0
116,67
104,17
85,71
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
0
0
0
116,67
104,17
85,71
Типичные
Типичные
Типичные
Типичные
0
0
0
116,67
104,17
85,71
Февраль 2019г.
Февраль 2019г.
Февраль 2019г.
Февраль 2019г.
0
0
0
116,67
104,17
85,71
Предусмотрен
Предусмотрен
Предусмотрен
-16,1
- 14,38
- 11,83
100,57
89,79
73,89
- 20,45
- 18,26
- 15,03
80,11
71,53
58,86
0
0
0
80,11
71,53
58,86
0
0
0
80,11
71,53
58,86
-
- 10,91
- 8,98
80,11
60,62
49,88
определение весовых коэффициентов
Итоговая стоимость земельного участка (площадь застройки), определенная методом сравнительного анализа продаж, составляет округленно:
2 263 (Две тысячи двести шестьдесят три) рубля, без НДС.
Дата: 2019-05-28, просмотров: 550.
